นิติบุคคลคอนโดที่ว่านี้ นอกจากหน้าที่ในการรับผิดชอบบริหารการดูแลและบำรุงพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ และรักษาข้อตกลงเงื่อนไขระหว่างกันของลูกบ้านผู้อยู่อาศัยในคอนโดแล้ว นิติบุคคลคอนโดสามารถทำอะไรได้อีกบ้าง และอะไรบ้างที่จะถือว่าไม่ใช่ขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคลคอนโด

สำหรับผู้ซื้อหรือผู้อ่านมือใหม่เกี่ยวกับอสังหาฯ ในโครงการที่อยู่อาศัยที่ต้องมีการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันระหว่างผู้ซื้อหลาย ๆ คนแล้ว ต่างก็จะมีผู้ดูแลพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบอย่างหมู่บ้านจัดสรรซึ่งก็คือนิติบุคคลหมู่บ้าน หรือโครงการแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียมซึ่งก็คือนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโดนั่นเอง

นิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) หรือ นิติบุคคลคอนโด สรุปจากความหมายต่าง ๆ ที่ระบุไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 http://web.krisdika.go.th/data/law/law2/%CD11/%CD11-20-9999-update.pdf คือ ผู้บริหารจัดการอาคารชุดให้เป็นไปตามระเบียบที่ได้กำหนดไว้ โดยตั้งขึ้นเพื่อทำหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด” ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปของบริษัทนิติบุคคลนั่นเองครับ

นิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด เป็นใครและมีที่มาจากไหน

นิติบุคคลอาคารชุดจะเริ่มเข้ามาดูแลโครงการหลังจากที่ตึกสร้างเสร็จเตรียมเปิดให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องแล้ว โดยนิติบุคคลคอนโดชุดแรกจะมาจากการคัดสรรของ Developer ผู้พัฒนาโครงการนั่นเอง โดยจะอยู่บริหารอาคารไปเรื่อย ๆ จะกว่าโครงการถูกขายและโอนกรรมสิทธิ์จนครบทั้งตึก ก็จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดกลุ่มใหม่ซึ่งจะมาจากการโหวตโดยลูกบ้านผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัยในโครงการเข้ามาผลัดเปลี่ยนทำหน้าที่แทน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆ เป็นส่วนประกอบด้วยว่า หากนิติบุคคลชุดแรกบริหารดีอยู่แล้ว และมีความน่าเชื่อถือจากผลงานบริหารหลาย ๆ โครงการ ลูกบ้านในคอนโดก็อาจจ้างไว้ให้ทำหน้าที่ต่อไปนั่นเอง

ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโด แตกต่างจาก “คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด” ซึ่งก็คือตัวแทนของเหล่าลูกบ้านและเจ้าของห้องในอาคารคอนโด โดยจะได้รับเลือกภายหลังจากมีการประชุมใหญ่เพื่อพบปะลูกบ้านที่จัดโดยนิติบุคคล ซึ่งคณะกรรมการนิติบุคคลเหล่านี้ก็เลือกเข้ามาเพื่อมาควบคุมดูแลนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติคอนโดอีกทีหนึ่งนั่นเองครับ ส่วนลูกบ้านผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของห้องรายอื่น ๆ ในตึกก็จะนับว่าเป็น “เจ้าของร่วม” นั่นเองครับ
 
หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด มีอะไรบ้าง

หน้าที่โดยทั่วไปหลัก ๆ ของนิติบุคคลคอนโดก็ได้แก่การดูแลรักษาความเรียบร้อยต่าง ๆ และบริหารค่าใช้จ่ายในการบำรุงพื้นที่ซึ่งเป็นส่วนกลางของคอนโด โดยสามารถจำแนกเป็นข้อดังนี้ครับ

-          ดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติเรียบร้อยและพร้อมใช้งานตลอดเวลา

-          จัดซื้อ/จัดหาทรัพย์สินและบริการสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แก่เจ้าของร่วมในอาคารชุด ภายใต้ระเบียบที่ออกโดยคณะกรรมการอาคารชุด

-          เรียกเก็บ “เงินกองทุน” และ “ค่าธรรมเนียมส่วนกลาง” จากเจ้าของร่วม เพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมทั้งทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการอื่น ๆ ในอาคารชุด

-          จัดให้มีการประชุมเจ้าของร่วมตามวาระต่าง ๆ ทั้งประชุมเล็กและใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

-          ดำเนินการตามมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมหรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุด ทั้งนี้โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด

-          ในกรณีเร่งด่วน มีอำนาจจัดการในเรื่องความปลอดภัยของอาคาร และมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้ตามวิจารณญาณ

-          กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
 
อะไรบ้างที่เกินอำนาจหรือขอบเขตของนิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด

จากข้อสุดท้ายที่ว่า “กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด” นั้น ตกลงแล้วขอบเขตอำนาจหน้าที่ในการดูแลคอนโดของนิติบุคคลคอนโดมีมากมายแค่ไหนบ้างกันแน่ ซึ่งบางคนอาจจะเคยเห็นถึงข้อกำหนดนิติถึงลูกบ้านผู้อยู่อาศัยต่าง ๆ ในบ้างข้อว่า “จะมีการระงับสาธารณูปโภค” หรือ “ตัดน้ำ ตัดไฟฟ้า” จากห้องของลูกบ้านที่มีปัญหากับทางนิติหรือลูกบ้านห้องอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นในกรณีของลูกบ้านเจ้าของห้องคอนโดเบี้ยวค่าบำรุงส่วนกลาง กรณีร้องเรียนเรื่องส่งเสียงรบกวนเพื่อนบ้าน หรือกรณีก่อความรวบกวนอื่น ๆ แล้วว่านอกจากอำนาจหน้าที่ที่ทางนิติบุคคลคอนโดจะเข้ามาไกล่เกลี่ย หรือแจ้งปรับลูกบ้านผู้รับผิดชอบ แต่บทลงโทษในการตัดสาธารณูปโภคนั้นว่าแท้จริงแล้ว นิติบุคคลคอนโดมีมีขอบเขตแค่ไหน อำนาจหน้าที่ถึงขั้นนั้นจริงหรือไม่

ซึ่งขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่ชัดเจนของบทลงโทษในข้อตกลงนิติบุคคลคอนโด เนื่องจากเนื้อหาในข้อตกลงเหล่านี้ต้องผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลก่อน ซึ่งหมายความว่าตัวแทนลูกบ้านเจ้าของร่วมในอาคารได้เห็นชอบในข้อตกลงเหล่านี้แล้วนั่นเองโดย

-          กรณีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดในโครงการดังกล่าว ไม่ได้กำหนดรายละเอียดการกำหนดบทลงโทษให้ชัดเจน ว่าจะงดการจ่ายน้ำประปาหรือจ่ายไฟฟ้าแก่ห้องชุดที่มีข้อพิพาทในกรณีที่ระบุไว้ เช่น เรื่องของการสร้างความรำคาญรบกวน หรือการค้างชำระค่าส่วนกลางกี่เดือนขึ้นไป ถือว่าไม่สามารถกระทำได้และจะกลายเป็นการละเมิดสิทธิ และลูกบ้านผู้เดือดร้อนมีสิทธิที่จะฟ้องกลับนิติบุคคลคอนโดได้

-          แต่หากข้อบังคับระบุ หรือกำหนดรายละเอียดการกำหนดบทลงโทษระบุไว้อย่างชัดเจนต่อเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกำหนด หรือก่อความเสียหายสร้างความรำคาญแก่เพื่อนบ้านห้องอื่น ๆ หลังจากการดำเนินการว่ากล่าวตักเตือนตามลำดับแล้ว ตั้งแต่การตักเตือน การเรียกค่าปรับ ทางนิติบุคคลก็ย่อมสามารถดำเนินการลงโทษเจ้าของร่วมห้องดังกล่าวด้วยวิธีการระงับบริการสาธารณูปโภคได้

-          โดยจากข้อที่แล้ว หากเป็นการพิพาทกันระหว่างลูกบ้านเจ้าของร่วมด้วยกัน ทางนิติบุคคลคอนโดก็ควรที่จะช่วยไกล่เกลี่ยอย่างเป็นธรรมตามข้อเรียกร้องจากทั้งสองฝ่ายก่อนจะดำเนินการตามลำดับขั้นที่ระบุในข้อตกลงครับ

ทั้งนี้ไม่นับรวบกรณีการค้างชำระค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปา ซึ่งกรณีนี้ทางเจ้าของห้องคงจะต้องไปเคลียร์กับทางการไฟฟ้าและการประปาผู้ที่เป็นเจ้าหนี้โดยตรงเอาเองครับ โดยเป็นหนี้ค้างชำระส่วนบุคคลในกรรมสิทธิ์ของห้องและไม่เกี่ยวข้องกับทางนิติบุคคลคอนโดครับ ส่วนกรณีผู้อยู่อาศัยเป็นเพียงผู้เช่า เจ้าของห้องผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องและเป็นผู้ให้เช่าก็ต้องระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนของการปรับหรือลงโทษกับผู้เช่ากรณีที่สร้างปัญหาหรือละเมิดกฎของคอนโดไว้ในสัญญาเช่าอย่างเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยเช่นกัน

โดยสรุปแล้วอำนาจหน้าที่ของทางนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโดจะมีมากน้อยแค่ไหน ทำอะไรได้บ้างก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ระบุไว้ในข้อตกลงร่วมเจ้าของร่วมในโครงการตอนที่ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลแล้วนั่นเอง ซึ่งนับว่าอย่างน้อยตัวแทนเจ้าของร่วมและลูกบ้านในโครงการก็ได้มอบหมายอำนาจหน้าที่ให้ทางนิติบุคคลสามารถดำเนินการได้ตามที่ตกลงไว้แล้วนั่นเอง

หากเราสนใจจะซื้อคอนโดไม่ว่าจะไว้อยู่อาศัยเองหรือลงทุนปล่อยเช่าก็ตาม ก็ควรจะศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลคอนโดไว้ด้วยครับ เพราะเราจะต้องพบเจอกับพวกเขาตลอดช่วงการอยู่อาศัยและถือครองคอนโดนั่นเอง แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ คอนโดได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : ควรรู้ นิติบุคคลคอนโดมีอำนาจหน้าที่แค่ไหนและทำอะไรได้บ้าง