อ้างห้องชุด รอโอนกรรมสิทธิ์ จึงไม่จ่ายค่ากองทุน ฟังขึ้นหรือไม่ ?
เชื่อว่าอาจเป็นประโยคที่ผู้ซื้อ คณะกรรมการหรือผู้จัดการของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด "หลายเเห่ง" อาจได้ยินจากปากผู้เเทน หรือพนักงานขายห้องชุด หรือผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาที่ดินโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม "บ่อยครั้ง" ข้ออ้างดังกล่าวที่กล่าว ห้องชุดเหลือขาย จำนวนหนึ่ง หรือรอโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อในอนาคต ถูกต้อง หรือไม่ถูกต้อง ตรงตามบทบัญญัติพระราชบัญญัติอาคารชุดหรือไม่ ?
หากนับย้อนหลังจากปัจจุบัน ๔ - ๕ ปี สำหรับโครงการอาคารชุด ทั้งในกรุงเทพมหานครเเละต่างจังหวัด ล้วนประสบปัญหาการขาย จำหน่ายห้องชุดของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ยังไม่ได้ ระดับหนึ่ง อาจคงเหลือ ๒๐ หรือ ๓๐ หรือ ๔๐ หรือ ๕๐% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ "ส่วนใหญ่" ไม่จ่ายค่ากองทุนตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุด ในขณะที่ผู้ซื้อ ผู้บริโภคที่ซื้อ จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ถูกบังคับจ่าย ทั้งค่าส่วนกลาง ล่วงหน้า "รายปี" หรือตามข้อบังคับ พร้อมค่ากองทุนตามอัตราที่กำหนดในข้อบังคับ เเละหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดก่อนหน้าในอดีต
เมื่อผู้ซื้อ คณะกรรมการ หรือผู้จัดการสอบถามผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ในฐานะ เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุด มักกล่าวอ้างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดให้ห้องชุด "เหลือขาย" ของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ไม่มีหน้าที่จ่ายค่ากองทุนดังกล่าวให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุด เหตุเพราะอยู่ระหว่างการขาย "รอขาย" หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต อย่างไรก็ดี เมื่อขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ จะชำระค่ากองทุนให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุดในโอกาสต่อไป
ผู้ซื้อ หรือคณะกรรมการ สอบถามผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หากไม่มีผู้สนใจซื้อห้องชุด หรือไม่สามารถขายห้องชุดจำนวนดังกล่าวได้ กรณีเกิดความชำรุด บกพร่อง เกิดความเสียหายเเก่ทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวตามข้อบังคับ หรือพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งจำเป็นต้องใช้ อาศัยเงินก้อนโต จำนวนมากเพื่อการซ่อมเเซม ปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว จะอาศัยเงินจากเเหล่งใด ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุด มีเงินกองทุนของผู้ซื้อจำนวนน้อยนิด ไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายก้อนโตดังกล่าว ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ บางราย ไม่ตอบ ไม่เเสดงความคิดเห็น หรืออาจมีผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ บางราย ตอบคำถามเเก่ผู้ซื้อ เมื่อกองทุนของผู้ซื้อ รายย่อย มีไม่เพียงพอกับรายจ่ายค่าซ่อมเเซมทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว ก็ให้นิติบุคคลอาคารชุดเรียก หรือจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมขึ้นมา เพื่อพิจารณาเรียกเก็บเงินกองทุนเพื่อการดังกล่าวเป็นการเฉพาะ ตามมาตรา ๔๐ (๓) ของพระราชบัญญัติอาคารชุดต่อไป ส่วนห้องชุดเหลือขายของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ก็จะจ่ายตามสัดส่วนห้องชุดเช่นเดียวกับผู้ซื้อรายย่อย
ผู้ซื้อ บางราย เข้าใจพระราชบัญญัติอาคารชุด ถามกลับผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ในระหว่างการขายห้องชุด กับจำนวนห้องชุดเหลือขายจำนวนดังกล่าว ซึ่งตนเองไม่จ่ายค่ากองทุนให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุดนั้น ผิดพระราชบัญญัติอาคารชุด ตามมาตรา ๔๐ เเละเป็นการเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อรายย่อยหรือไม่ ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุด มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการเป็นบุคคล หรือนิติบุคคล ถูกเเต่งตั้ง ว่าจ้างโดยผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการในคราวจดทะเบียน นิติบุคคลอาคารชุด "ครั้งเเรก" กับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" หรือผู้จัดการรายที่ได้รับเเต่งตั้ง หรือ "นอมินี" อาจทราบข้อกฏหมายดังกล่าว เเต่กลับนิ่งเฉย ไม่ดำเนินการใดๆ ให้ถูกต้อง หรือการกระทำที่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฏหมายดังกล่าว
ประเด็น เรื่องข้างต้น ได้รับการสอบถามจากผู้ซื้อ คณะกรรมการ ผู้จัดการ ฝ่ายผู้ซื้อกับผู้เขียนเสมอว่าห้องชุดเหลือขายของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือผู้ขาย มีหน้าที่ชำระค่ากองทุน ตามอัตราที่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุดเฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อ "รายย่อย" ด้วยหรือไม่ การค้างจ่ายค่ากองทุนจำนวนห้องชุดดังกล่าว เป็นการเอารัดเอาเปรัยบผู้ซื้อหรือไม่ ? หรือกรณีไม่จ่าย นิติบุคคลอาคารชุด สามารถดำเนินการ จัดการ เอาผิด หรือบังคับให้จ่ายค่ากองทุนค้างจ่ายได้หรือไม่ อย่างไร เป็นต้น
มาตรา ๔๐ ของพระราชบัญญัติอาคารชุด "ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดดังต่อไปนี้ (๑) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมเเต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า (ค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ) (๒) เงินกองทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใด อย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ (เงินกองทุนตามข้อบังคับ) (๓) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด (เงินค่าใช้จ่ายเฉพาะกิจ เป็นครั้งคราว)"
เมื่อเเปลความตามมาตรา ๔๐ (๒) หมายความว่าห้องชุดเหลือขายของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ มีหน้าที่ต้องจ่ายเงินกองทุนตามอัตราที่ข้อบังคับกำหนด
อย่างไรก็ตาม ข้ออ้างที่กล่าวว่าข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ระบุ กำหนดผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการไม่ต้องชำระค่ากองทุนกับห้องชุดเหลือขายให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุด จะชำระเมื่อมีผู้ซื้อเเล้วเท่านั้น ที่เขียนกำหนดขึ้นโดยผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการเมื่อคราวจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด กับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ครั้งเเรกนั้น เห็นว่าข้อบังคับดังกล่าว ขัด หรือเเย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด
มาตรา ๓ "บรรดากฏหมาย กฏ หรือข้อบังคับอื่นในส่วนที่มีบัญญัติไว้เเล้วในพระราชบัญญัตินี้ หรือซึ่งขัด หรือเเย้งกับบทเเห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้พระราชบัญญัตินี้เเทน" เเปลความตามมาตรา ๓ หมายความว่าข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ข้อใด ขัดหรือเเย้งกับพระราชบัญญัติ ย่อมไม่สามารถบังคับใช้ได้
เป็นเรื่องภายในของนิติบุคคลอาคารชุด จะต้องเสนอให้มีการเเก้ไข เพิ่มเติมข้อบังคับที่ขัด หรือเเย้งพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยอาศัยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมดำเนินการตามข้อบังคับ เเละกฏหมายเรื่องดังกล่าวต่อไป หรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย อาจใช้สิทธิทางศาล ร้องเพิกถอนข้อบังคับดังกล่าว
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย เเละ "ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
ที่ปรึกษา "บีจีเอ กรุ๊ป" / ธุรกิจพัฒนา ร่วมทุนที่ปรึกษา เเละบริการอสังหาริมทรัพย์
Email : bgathaigroup@gmail.com
bgathaigroup.com
อ้างห้องชุดรอโอนกรรมสิทธิ์ จึงค้างจ่ายค่ากองทุน ฟังขึ้นหรือไม่?
เชื่อว่าอาจเป็นประโยคที่ผู้ซื้อ คณะกรรมการหรือผู้จัดการของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด "หลายเเห่ง" อาจได้ยินจากปากผู้เเทน หรือพนักงานขายห้องชุด หรือผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาที่ดินโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม "บ่อยครั้ง" ข้ออ้างดังกล่าวที่กล่าว ห้องชุดเหลือขาย จำนวนหนึ่ง หรือรอโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อในอนาคต ถูกต้อง หรือไม่ถูกต้อง ตรงตามบทบัญญัติพระราชบัญญัติอาคารชุดหรือไม่ ?
หากนับย้อนหลังจากปัจจุบัน ๔ - ๕ ปี สำหรับโครงการอาคารชุด ทั้งในกรุงเทพมหานครเเละต่างจังหวัด ล้วนประสบปัญหาการขาย จำหน่ายห้องชุดของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ยังไม่ได้ ระดับหนึ่ง อาจคงเหลือ ๒๐ หรือ ๓๐ หรือ ๔๐ หรือ ๕๐% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ "ส่วนใหญ่" ไม่จ่ายค่ากองทุนตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุด ในขณะที่ผู้ซื้อ ผู้บริโภคที่ซื้อ จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ถูกบังคับจ่าย ทั้งค่าส่วนกลาง ล่วงหน้า "รายปี" หรือตามข้อบังคับ พร้อมค่ากองทุนตามอัตราที่กำหนดในข้อบังคับ เเละหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดก่อนหน้าในอดีต
เมื่อผู้ซื้อ คณะกรรมการ หรือผู้จัดการสอบถามผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ในฐานะ เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุด มักกล่าวอ้างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดให้ห้องชุด "เหลือขาย" ของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ไม่มีหน้าที่จ่ายค่ากองทุนดังกล่าวให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุด เหตุเพราะอยู่ระหว่างการขาย "รอขาย" หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต อย่างไรก็ดี เมื่อขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ จะชำระค่ากองทุนให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุดในโอกาสต่อไป
ผู้ซื้อ หรือคณะกรรมการ สอบถามผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หากไม่มีผู้สนใจซื้อห้องชุด หรือไม่สามารถขายห้องชุดจำนวนดังกล่าวได้ กรณีเกิดความชำรุด บกพร่อง เกิดความเสียหายเเก่ทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวตามข้อบังคับ หรือพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งจำเป็นต้องใช้ อาศัยเงินก้อนโต จำนวนมากเพื่อการซ่อมเเซม ปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว จะอาศัยเงินจากเเหล่งใด ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุด มีเงินกองทุนของผู้ซื้อจำนวนน้อยนิด ไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายก้อนโตดังกล่าว ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ บางราย ไม่ตอบ ไม่เเสดงความคิดเห็น หรืออาจมีผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ บางราย ตอบคำถามเเก่ผู้ซื้อ เมื่อกองทุนของผู้ซื้อ รายย่อย มีไม่เพียงพอกับรายจ่ายค่าซ่อมเเซมทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว ก็ให้นิติบุคคลอาคารชุดเรียก หรือจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมขึ้นมา เพื่อพิจารณาเรียกเก็บเงินกองทุนเพื่อการดังกล่าวเป็นการเฉพาะ ตามมาตรา ๔๐ (๓) ของพระราชบัญญัติอาคารชุดต่อไป ส่วนห้องชุดเหลือขายของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ก็จะจ่ายตามสัดส่วนห้องชุดเช่นเดียวกับผู้ซื้อรายย่อย
ผู้ซื้อ บางราย เข้าใจพระราชบัญญัติอาคารชุด ถามกลับผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ในระหว่างการขายห้องชุด กับจำนวนห้องชุดเหลือขายจำนวนดังกล่าว ซึ่งตนเองไม่จ่ายค่ากองทุนให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุดนั้น ผิดพระราชบัญญัติอาคารชุด ตามมาตรา ๔๐ เเละเป็นการเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อรายย่อยหรือไม่ ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุด มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการเป็นบุคคล หรือนิติบุคคล ถูกเเต่งตั้ง ว่าจ้างโดยผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการในคราวจดทะเบียน นิติบุคคลอาคารชุด "ครั้งเเรก" กับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" หรือผู้จัดการรายที่ได้รับเเต่งตั้ง หรือ "นอมินี" อาจทราบข้อกฏหมายดังกล่าว เเต่กลับนิ่งเฉย ไม่ดำเนินการใดๆ ให้ถูกต้อง หรือการกระทำที่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฏหมายดังกล่าว
ประเด็น เรื่องข้างต้น ได้รับการสอบถามจากผู้ซื้อ คณะกรรมการ ผู้จัดการ ฝ่ายผู้ซื้อกับผู้เขียนเสมอว่าห้องชุดเหลือขายของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือผู้ขาย มีหน้าที่ชำระค่ากองทุน ตามอัตราที่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุดเฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อ "รายย่อย" ด้วยหรือไม่ การค้างจ่ายค่ากองทุนจำนวนห้องชุดดังกล่าว เป็นการเอารัดเอาเปรัยบผู้ซื้อหรือไม่ ? หรือกรณีไม่จ่าย นิติบุคคลอาคารชุด สามารถดำเนินการ จัดการ เอาผิด หรือบังคับให้จ่ายค่ากองทุนค้างจ่ายได้หรือไม่ อย่างไร เป็นต้น
มาตรา ๔๐ ของพระราชบัญญัติอาคารชุด "ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดดังต่อไปนี้ (๑) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมเเต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า (ค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ) (๒) เงินกองทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใด อย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ (เงินกองทุนตามข้อบังคับ) (๓) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด (เงินค่าใช้จ่ายเฉพาะกิจ เป็นครั้งคราว)"
เมื่อเเปลความตามมาตรา ๔๐ (๒) หมายความว่าห้องชุดเหลือขายของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ มีหน้าที่ต้องจ่ายเงินกองทุนตามอัตราที่ข้อบังคับกำหนด
อย่างไรก็ตาม ข้ออ้างที่กล่าวว่าข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ระบุ กำหนดผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการไม่ต้องชำระค่ากองทุนกับห้องชุดเหลือขายให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุด จะชำระเมื่อมีผู้ซื้อเเล้วเท่านั้น ที่เขียนกำหนดขึ้นโดยผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการเมื่อคราวจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด กับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ครั้งเเรกนั้น เห็นว่าข้อบังคับดังกล่าว ขัด หรือเเย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด
มาตรา ๓ "บรรดากฏหมาย กฏ หรือข้อบังคับอื่นในส่วนที่มีบัญญัติไว้เเล้วในพระราชบัญญัตินี้ หรือซึ่งขัด หรือเเย้งกับบทเเห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้พระราชบัญญัตินี้เเทน" เเปลความตามมาตรา ๓ หมายความว่าข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ข้อใด ขัดหรือเเย้งกับพระราชบัญญัติ ย่อมไม่สามารถบังคับใช้ได้
เป็นเรื่องภายในของนิติบุคคลอาคารชุด จะต้องเสนอให้มีการเเก้ไข เพิ่มเติมข้อบังคับที่ขัด หรือเเย้งพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยอาศัยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมดำเนินการตามข้อบังคับ เเละกฏหมายเรื่องดังกล่าวต่อไป หรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย อาจใช้สิทธิทางศาล ร้องเพิกถอนข้อบังคับดังกล่าว
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย เเละ "ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
ที่ปรึกษา "บีจีเอ กรุ๊ป" / ธุรกิจพัฒนา ร่วมทุนที่ปรึกษา เเละบริการอสังหาริมทรัพย์
Email : bgathaigroup@gmail.com
bgathaigroup.com