ค่าส่วนกลาง (ไม่พอ) .... กองทุน (ผู้ซื้อ) หมด ?
เมื่อเครื่องปรุงอาหาร "ต้มยำ" ขาด หรือมีไม่เพียงพอ เชฟ (Chef) หรือพ่อครัว อาจประยุกต์ นำเครื่องปรุงอื่นที่รสชาดใกล้เคียงกัน ใช้ทดเเทน หรือเมื่อองค์กร บริษัทจำกัดห้างร้าน ขาดรายได้ ขาดทุนจากการบริหารงาน ก็อาจจำเป็นต้องลดจำนวนพนักงาน ลูกจ้าง เพื่อให้องค์กร อยู่รอด เป็นต้น ประเด็น เรื่องข้างต้น ผู้คนส่วนใหญ่ มักคุ้นเคย เข้าใจ เเต่หากพ่อครัว เชฟ ไม่สามารถหาเครื่องปรุงอาหารอื่น ทดเเทนได้ สำรับกับข้าว "ต้มยำ" ก็ไม่สามารถปรุงให้ทานได้ หรือหากผู้บริหาร เจ้าของธุรกิจ นายจ้าง ไม่ลดจำนวนบุคลากร ลูกจ้าง ก็อาจส่งผลให้องค์กร เดินต่อไม่ได้ หรืออาจล้มละลายได้ในที่สุด
โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด "ก" มีห้องชุดพักอาศัย รวมกว่า ๕๐๐ ยูนิต เรียกเก็บค่าส่วนกลางตามข้อบังคับกับเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ รายย่อย เเละผู้ขาย รายใหญ่ เดือนละ ๑ ล้านบาท หรือ ๑๒ ล้านบาทต่อปี มีรายจ่ายเดือนละล้านบาท หรือ ๑๒ ล้านบาทต่อปี ปัจจุบัน มีห้องชุดเหลือโอน รอขายเเก่ผู้สนใจภายนอกจำนวนกว่า ๓๐๐ ห้องเศษ คิดเป็น ๖๐% ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดให้ผู้ซื้อ รายย่อย ชำระค่าส่วนกลาง "รายปี" ผู้ขาย ชำระ "รายเดือน" เเละจ่ายค่ากองทุนตามข้อบังคับให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุดเมื่อจดทะเบียนซื้อ - ขายห้องชุดได้เเล้วเท่านั้น
ปีเเรกของการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดผู้ประกอบการ ผู้ขาย เเบกรับภาระค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับเเทนนิติบุคคลอาคารชุดทั้งหมด เว้นค่าใช้จ่ายการซื้อทรัพย์สิน ปีที่สอง นิติบุคคลอาคารชุด ก เริ่มใช้เงิน หรือค่าส่วนกลางของผู้ซื้อ รายย่อย บวกกับค่าส่วนกลางของผู้ขาย รายใหญ่ ซึ่งชำระทีละเดือน หรือเดือนละครั้ง กับยูนิต ห้องชุดเหลือขาย อนึ่ง รายรับ เเละรายจ่ายของรอบบัญชีปีเเรก "ไม่เกิดปัญหา" นิติบุคคลอาคารชุดไม่ขาดทุน เหตุเพราะรายรับ เเละรายจ่าย สอดคล้อง สมดุลย์กับงบประมาณค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม "รับทราบ" พลันเมื่อขึ้นปีที่สาม นิติบุคคลอาคารชุด ก เเจ้งเรียกเก็บค่าส่วนกลาง" รอบใหม่" เรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า ทั้งปีกับผู้ซื้อ ทุกราย เเต่ผู้ขาย ผู้ประกอบการ เจ้าของร่วม รายใหญ่ ยังคงชำระค่าส่วนกลาง รายเดือนๆ ละครั้ง เเละไม่จ่ายค่ากองทุนตามข้อบังคับ อ้างข้อบังคับ กำหนดให้ชำระค่าส่วนกลาง เเละกองทุนตามที่ข้อบังคับกำหนด
ดังนั้น รายรับค่าส่วนกลาง จำนวน ๑๐๐% ต่อเดือนจึงเท่ากับเดือนละ ๑ ล้านบาท กรณีผู้ซื้อรายย่อย เเละผู้ขาย รายใหญ่ ชำระครบถ้วน เเต่ข้อเท็จจริง ไม่ใช่ พบว่าผู้ซื้อ รายย่อย จำนวนกว่า ๑ ใน ๓ ของผู้ซื้อทั้งหมด ชำระค่าส่วนกลาง รายปี ตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเเจ้งยอดเรียกเก็บ ผู้ซื้อไม่อยู่อาศัย ไม่ให้เช่า ไม่จ่าย ส่วนที่จ่าย ได้เเก่ ผู้ซื้ออยู่อาศัยห้องชุด หรือให้เช่า ดังนั้น รายรับค่าส่วนกลาง รายเดือน จะได้รับจริงไม่ครบ ๑๐๐% ระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางในรอบ ๖ เดือนเเรก อาจไม่กระทบต่อเจ้าของร่วม เหตุเพราะมีเงินส่วนกลางในอนาคต รองรับ เเต่เมื่อพ้น ๖ เดือน ถัดมา รายรับค่าส่วนกลาง เริ่มร่อยหรอ มีน้อย มีไม่เพียงพอกับรายจ่าย ๑๐๐% เหตุเพราะผู้ซื้อ ซึ่งเป็นลูกหนี้ จำนวน ๒ ใน ๓ ของผู้ซื้อรายย่อยทั้งหมด ค้างจ่ายค่าส่วนกลางดังกล่าว
สำหรับ "ค่ากองทุน" ของนิติบุคคลอาคารชุด"ก" จำนวน ๑๐๐% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด เป็นเงิน ๑๐ ล้านบาท เเต่ปัจจุบัน มีเงินกองทุนของฝ่ายผู้ซื้ออย่างเดียว จำนวน ๔๐% ของห้องชุดทั้งหมด กล่าวคือประมาณ ๔ ล้านบาทเศษ ผู้ซื้อ สอบถามนิติบุคคลอาคารชุด เหตุใด ผู้ขาย เจ้าของร่วม รายใหญ่ จึงไม่จ่ายค่ากองทุนให้เหมือนผู้ซื้อตามจำนวนตารางเมตรห้องชุด "คงเหลือ" คำตอบ ได้เเก่ ยังขายห้องชุดจำนวนดังกล่าว ไม่ได้ หรือขายเมื่อใด จะชำระเงิน ค่ากองทุนตามตารางเมตร ให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุด
ค่ากองทุน จำนวนกว่า ๔ ล้านบาทเศษนิติบุคคลอาคารชุด ไม่เเยกเงินจำนวนดังกล่าว จากค่าส่วนกลางเป็นการต่างหาก เงินกองทุนอยู่ในบัญชีค่าส่วนกลาง ค่าน้ำประปา รายได้อื่นๆ ผู้ซื้อจึงสอบถามนิติบุคคลอาคารชุด เหตุใด ผู้จัดการ จึงไม่เเยกเงินกองทุนดังกล่าวออกจากบัญชีค่าส่วนกลาง หรือหารายได้ทางอื่นจากเงินกองทุน หรือจัดซื้อสลากออมสิน ฝากประจำธนาคาร เป็นต้น นิติบุคคลอาคารชุด ก ชี้เเจงเงินกองทุน ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ ผู้จัดการสามารถนำมาใช้จ่ายโดยไม่จำเป็นต้องเเจ้ง หรือขออนุมัติจากที่ประชุมคณะกรรมการ หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามที่ข้อบังคับกำหนดเเต่อย่างใด ในขณะที่ข้อบังคับ ถูกเขียน กำหนดขึ้นโดยผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ เมื่อคราวจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" อีกทั้งคะเเนนเสียงเกินกว่ากึ่งหนึ่งของคะเเนนเสียงทั้งหมดในอาคารชุด คะเเนนเสียงของผู้ขาย เจ้าของร่วม รายใหญ่ ดังกล่าว ย่อมชนะคะเเนนเสียงของฝ่ายผู้ซื้อรายย่อยโดยตลอด
ผู้ซื้อ "รายย่อย" ตั้งข้อสังเกตุ ดังนี้
๑. ค่าส่วนกลาง ผู้ขาย "รายใหญ่" ชำระรายเดือน ตามที่ข้อบังคับกำหนดนั้น ถูกต้องหรือไม่ถูกต้องตามกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด
๒. ผู้ขาย เจ้าของร่วม "รายใหญ่" ค้างจ่ายค่ากองทุนตามข้อบังคับ ถูกต้องหรือไม่ถูกต้องตามกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด
๓. ผู้ขาย "รายใหญ่" ค้างจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้า เเละค้างจ่ายค่ากองทุน สามารถใช้สิทธิออกเสียงลงคะเเนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้หรือไม่
๔. ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม "ครั้งเเรก" เเละครั้งที่สองที่ผ่านมา ผู้ขาย "รายใหญ่" ใช้สิทธิออกเสียงลงคะเเนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มติที่ประชุมครั้งดังกล่าว (ในอดีต) ชอบด้วยกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด เเละข้อบังคับหรือไม่
๕. ทางเเก้ไขข้อบังคับที่ไม่เอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อ รายย่อย สามารถกระทำได้หรือไม่อย่างไร ?
นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้จัดการเป็น "นอมินี" ฝ่ายผู้ประกอบการ ผู้ขาย เจ้าของร่วม รายใหญ่ ไม่ตอบ ไม่เเสดงความคิดเห็นต่อเรื่องดังกล่าวให้ผู้ซื้อ รายย่อย ได้ทราบเเต่อย่างใด
อย่างไรก็ตาม เมื่อรายรับค่าส่วนกลาง ล่วงหน้า ถูกนำมาใช้จ่ายในงานบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ส่งผลให้ตั้งเเต่เดือนที่หกเจ็ด แปด เก้า มีรายรับค่าส่วนกลาง ไม่เพียงพอ นิติบุคคลอาคารชุดจึงนำเงินกองทุนของผู้ซื้อ รายย่อย จำนวนกว่า ๔ ล้านบาทเศษดังกล่าวมาใช้จ่าย "ทดเเทน" ค่าส่วนกลางของผู้ซื้อรายย่อย จำนวน ๒ ใน ๓ ที่ค้างจ่าย จัดเก็บไม่ได้ ในที่สุด เงินกองทุนจำนวนดังกล่าว ก็ถูกใช้จนเกือบหมดบัญชี
ผู้ซื้อ "รายย่อย" สอบถามนิติบุคคลอาคารชุดในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ดังนี้
๑. การใช้เงินกองทุนของฝ่ายผู้ซื้อ ในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ ถูกต้องตามเจตนารมณ์ของกฏหมายว่าด้วยอาคารชุดหรือไม่
๒. เมื่อเงินกองทุนจำนวนดังกล่าว ถูกนำไปใช้ในกิจการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับจนหมด ผู้ใดรับผิดชอบ ผู้ซื้อ หรือผู้ขาย จำเป็นต้องเติมเงินกองทุนให้ครบตามจำนวนดังเช่นเดิมหรือไม่
๓. กรณีเกิดความเสียหายใหญ่ต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือจำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากเพื่อการซ่อมเเซมดังกล่าว เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดไม่มีเงินออม กองทุน จะเเก้ไขความเสียหายทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับดังกล่าวอย่างไร
๔. กรณีที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เสียงข้างมากของผู้ขาย "รายใหญ่" เเจ้งที่ประชุมฯ ให้เรียกเก็บเงินกับเจ้าของร่วมทุกราย๑๐๐% เพื่อการดังกล่าวตามมาตรา ๔๐ (๓) หรือข้อบังคับ ถูกต้องเหมาะสม เป็นธรรมเเก่ผู้ซื้อ "รายย่อย" หรือไม่
๕. กรณีที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เสียงข้างมากของผู้ขาย "รายใหญ่" ไม่อนุมัติปรับเพิ่มค่าส่วนกลางให้เพียงพอกับค่าใช้จ่าย เหตุใด ผู้ขาย จึงไม่ชำระค่าส่วนกลาง "ล่วงหน้า" ให้เหมือนผู้ซื้อ "รายย่อย"
เรียนท่านผู้อ่าน *เพิ่มเติม* โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด "ก" ดังกล่าวข้างต้น เป็นของบริษัทพัฒนาที่ดิน จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เเห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นที่รู้จักของผู้คนในเเวดวงอสังหาริมทรัพย์ หลายท่าน อาจคิดเช่นเดียวกับผู้เขียน หรือท่านผู้อ่าน อาจคิด เหตุที่ขายห้องชุดได้น้อย หรือขายไม่ได้ อาจเกิดจากสาเหตุเเห่งปัญหาดังกล่าวตามที่ผู้เขียนนำเรียนให้ทราบข้างต้น ผู้ประกอบการ ผู้ขาย "ขาดวิสัยทัศน์" "เอารัดเอาเปรียบ" เเละ "ผู้จัดการขาดประสิทธิภาพ" (หรือไม่ ?) หลายท่าน อาจมองภาพในอนาคต ระยะยาวได้ระดับหนึ่ง โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด "ก" ดังกล่าว จะเป็นอย่างไร ?
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย เเละ" ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
ที่ปรึกษา "คณะกรรมการ - ผู้จัดการ" โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด *ขนาดใหญ่* ทั้งในกรุงเทพมหานคร เเละต่างจังหวัด
Email address: bgathaigroup@gmail.com
ค่าส่วนกลาง - ค่ากองทุน ?
เมื่อเครื่องปรุงอาหาร "ต้มยำ" ขาด หรือมีไม่เพียงพอ เชฟ (Chef) หรือพ่อครัว อาจประยุกต์ นำเครื่องปรุงอื่นที่รสชาดใกล้เคียงกัน ใช้ทดเเทน หรือเมื่อองค์กร บริษัทจำกัดห้างร้าน ขาดรายได้ ขาดทุนจากการบริหารงาน ก็อาจจำเป็นต้องลดจำนวนพนักงาน ลูกจ้าง เพื่อให้องค์กร อยู่รอด เป็นต้น ประเด็น เรื่องข้างต้น ผู้คนส่วนใหญ่ มักคุ้นเคย เข้าใจ เเต่หากพ่อครัว เชฟ ไม่สามารถหาเครื่องปรุงอาหารอื่น ทดเเทนได้ สำรับกับข้าว "ต้มยำ" ก็ไม่สามารถปรุงให้ทานได้ หรือหากผู้บริหาร เจ้าของธุรกิจ นายจ้าง ไม่ลดจำนวนบุคลากร ลูกจ้าง ก็อาจส่งผลให้องค์กร เดินต่อไม่ได้ หรืออาจล้มละลายได้ในที่สุด
โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด "ก" มีห้องชุดพักอาศัย รวมกว่า ๕๐๐ ยูนิต เรียกเก็บค่าส่วนกลางตามข้อบังคับกับเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ รายย่อย เเละผู้ขาย รายใหญ่ เดือนละ ๑ ล้านบาท หรือ ๑๒ ล้านบาทต่อปี มีรายจ่ายเดือนละล้านบาท หรือ ๑๒ ล้านบาทต่อปี ปัจจุบัน มีห้องชุดเหลือโอน รอขายเเก่ผู้สนใจภายนอกจำนวนกว่า ๓๐๐ ห้องเศษ คิดเป็น ๖๐% ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดให้ผู้ซื้อ รายย่อย ชำระค่าส่วนกลาง "รายปี" ผู้ขาย ชำระ "รายเดือน" เเละจ่ายค่ากองทุนตามข้อบังคับให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุดเมื่อจดทะเบียนซื้อ - ขายห้องชุดได้เเล้วเท่านั้น
ปีเเรกของการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดผู้ประกอบการ ผู้ขาย เเบกรับภาระค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับเเทนนิติบุคคลอาคารชุดทั้งหมด เว้นค่าใช้จ่ายการซื้อทรัพย์สิน ปีที่สอง นิติบุคคลอาคารชุด ก เริ่มใช้เงิน หรือค่าส่วนกลางของผู้ซื้อ รายย่อย บวกกับค่าส่วนกลางของผู้ขาย รายใหญ่ ซึ่งชำระทีละเดือน หรือเดือนละครั้ง กับยูนิต ห้องชุดเหลือขาย อนึ่ง รายรับ เเละรายจ่ายของรอบบัญชีปีเเรก "ไม่เกิดปัญหา" นิติบุคคลอาคารชุดไม่ขาดทุน เหตุเพราะรายรับ เเละรายจ่าย สอดคล้อง สมดุลย์กับงบประมาณค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม "รับทราบ" พลันเมื่อขึ้นปีที่สาม นิติบุคคลอาคารชุด ก เเจ้งเรียกเก็บค่าส่วนกลาง" รอบใหม่" เรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า ทั้งปีกับผู้ซื้อ ทุกราย เเต่ผู้ขาย ผู้ประกอบการ เจ้าของร่วม รายใหญ่ ยังคงชำระค่าส่วนกลาง รายเดือนๆ ละครั้ง เเละไม่จ่ายค่ากองทุนตามข้อบังคับ อ้างข้อบังคับ กำหนดให้ชำระค่าส่วนกลาง เเละกองทุนตามที่ข้อบังคับกำหนด
ดังนั้น รายรับค่าส่วนกลาง จำนวน ๑๐๐% ต่อเดือนจึงเท่ากับเดือนละ ๑ ล้านบาท กรณีผู้ซื้อรายย่อย เเละผู้ขาย รายใหญ่ ชำระครบถ้วน เเต่ข้อเท็จจริง ไม่ใช่ พบว่าผู้ซื้อ รายย่อย จำนวนกว่า ๑ ใน ๓ ของผู้ซื้อทั้งหมด ชำระค่าส่วนกลาง รายปี ตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเเจ้งยอดเรียกเก็บ ผู้ซื้อไม่อยู่อาศัย ไม่ให้เช่า ไม่จ่าย ส่วนที่จ่าย ได้เเก่ ผู้ซื้ออยู่อาศัยห้องชุด หรือให้เช่า ดังนั้น รายรับค่าส่วนกลาง รายเดือน จะได้รับจริงไม่ครบ ๑๐๐% ระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางในรอบ ๖ เดือนเเรก อาจไม่กระทบต่อเจ้าของร่วม เหตุเพราะมีเงินส่วนกลางในอนาคต รองรับ เเต่เมื่อพ้น ๖ เดือน ถัดมา รายรับค่าส่วนกลาง เริ่มร่อยหรอ มีน้อย มีไม่เพียงพอกับรายจ่าย ๑๐๐% เหตุเพราะผู้ซื้อ ซึ่งเป็นลูกหนี้ จำนวน ๒ ใน ๓ ของผู้ซื้อรายย่อยทั้งหมด ค้างจ่ายค่าส่วนกลางดังกล่าว
สำหรับ "ค่ากองทุน" ของนิติบุคคลอาคารชุด"ก" จำนวน ๑๐๐% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด เป็นเงิน ๑๐ ล้านบาท เเต่ปัจจุบัน มีเงินกองทุนของฝ่ายผู้ซื้ออย่างเดียว จำนวน ๔๐% ของห้องชุดทั้งหมด กล่าวคือประมาณ ๔ ล้านบาทเศษ ผู้ซื้อ สอบถามนิติบุคคลอาคารชุด เหตุใด ผู้ขาย เจ้าของร่วม รายใหญ่ จึงไม่จ่ายค่ากองทุนให้เหมือนผู้ซื้อตามจำนวนตารางเมตรห้องชุด "คงเหลือ" คำตอบ ได้เเก่ ยังขายห้องชุดจำนวนดังกล่าว ไม่ได้ หรือขายเมื่อใด จะชำระเงิน ค่ากองทุนตามตารางเมตร ให้เเก่นิติบุคคลอาคารชุด
ค่ากองทุน จำนวนกว่า ๔ ล้านบาทเศษนิติบุคคลอาคารชุด ไม่เเยกเงินจำนวนดังกล่าว จากค่าส่วนกลางเป็นการต่างหาก เงินกองทุนอยู่ในบัญชีค่าส่วนกลาง ค่าน้ำประปา รายได้อื่นๆ ผู้ซื้อจึงสอบถามนิติบุคคลอาคารชุด เหตุใด ผู้จัดการ จึงไม่เเยกเงินกองทุนดังกล่าวออกจากบัญชีค่าส่วนกลาง หรือหารายได้ทางอื่นจากเงินกองทุน หรือจัดซื้อสลากออมสิน ฝากประจำธนาคาร เป็นต้น นิติบุคคลอาคารชุด ก ชี้เเจงเงินกองทุน ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ ผู้จัดการสามารถนำมาใช้จ่ายโดยไม่จำเป็นต้องเเจ้ง หรือขออนุมัติจากที่ประชุมคณะกรรมการ หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามที่ข้อบังคับกำหนดเเต่อย่างใด ในขณะที่ข้อบังคับ ถูกเขียน กำหนดขึ้นโดยผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ เมื่อคราวจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" อีกทั้งคะเเนนเสียงเกินกว่ากึ่งหนึ่งของคะเเนนเสียงทั้งหมดในอาคารชุด คะเเนนเสียงของผู้ขาย เจ้าของร่วม รายใหญ่ ดังกล่าว ย่อมชนะคะเเนนเสียงของฝ่ายผู้ซื้อรายย่อยโดยตลอด
ผู้ซื้อ "รายย่อย" ตั้งข้อสังเกตุ ดังนี้
๑. ค่าส่วนกลาง ผู้ขาย "รายใหญ่" ชำระรายเดือน ตามที่ข้อบังคับกำหนดนั้น ถูกต้องหรือไม่ถูกต้องตามกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด
๒. ผู้ขาย เจ้าของร่วม "รายใหญ่" ค้างจ่ายค่ากองทุนตามข้อบังคับ ถูกต้องหรือไม่ถูกต้องตามกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด
๓. ผู้ขาย "รายใหญ่" ค้างจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้า เเละค้างจ่ายค่ากองทุน สามารถใช้สิทธิออกเสียงลงคะเเนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้หรือไม่
๔. ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม "ครั้งเเรก" เเละครั้งที่สองที่ผ่านมา ผู้ขาย "รายใหญ่" ใช้สิทธิออกเสียงลงคะเเนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มติที่ประชุมครั้งดังกล่าว (ในอดีต) ชอบด้วยกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด เเละข้อบังคับหรือไม่
๕. ทางเเก้ไขข้อบังคับที่ไม่เอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อ รายย่อย สามารถกระทำได้หรือไม่อย่างไร ?
นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้จัดการเป็น "นอมินี" ฝ่ายผู้ประกอบการ ผู้ขาย เจ้าของร่วม รายใหญ่ ไม่ตอบ ไม่เเสดงความคิดเห็นต่อเรื่องดังกล่าวให้ผู้ซื้อ รายย่อย ได้ทราบเเต่อย่างใด
อย่างไรก็ตาม เมื่อรายรับค่าส่วนกลาง ล่วงหน้า ถูกนำมาใช้จ่ายในงานบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ส่งผลให้ตั้งเเต่เดือนที่หกเจ็ด แปด เก้า มีรายรับค่าส่วนกลาง ไม่เพียงพอ นิติบุคคลอาคารชุดจึงนำเงินกองทุนของผู้ซื้อ รายย่อย จำนวนกว่า ๔ ล้านบาทเศษดังกล่าวมาใช้จ่าย "ทดเเทน" ค่าส่วนกลางของผู้ซื้อรายย่อย จำนวน ๒ ใน ๓ ที่ค้างจ่าย จัดเก็บไม่ได้ ในที่สุด เงินกองทุนจำนวนดังกล่าว ก็ถูกใช้จนเกือบหมดบัญชี
ผู้ซื้อ "รายย่อย" สอบถามนิติบุคคลอาคารชุดในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ดังนี้
๑. การใช้เงินกองทุนของฝ่ายผู้ซื้อ ในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ ถูกต้องตามเจตนารมณ์ของกฏหมายว่าด้วยอาคารชุดหรือไม่
๒. เมื่อเงินกองทุนจำนวนดังกล่าว ถูกนำไปใช้ในกิจการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับจนหมด ผู้ใดรับผิดชอบ ผู้ซื้อ หรือผู้ขาย จำเป็นต้องเติมเงินกองทุนให้ครบตามจำนวนดังเช่นเดิมหรือไม่
๓. กรณีเกิดความเสียหายใหญ่ต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือจำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากเพื่อการซ่อมเเซมดังกล่าว เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดไม่มีเงินออม กองทุน จะเเก้ไขความเสียหายทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับดังกล่าวอย่างไร
๔. กรณีที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เสียงข้างมากของผู้ขาย "รายใหญ่" เเจ้งที่ประชุมฯ ให้เรียกเก็บเงินกับเจ้าของร่วมทุกราย๑๐๐% เพื่อการดังกล่าวตามมาตรา ๔๐ (๓) หรือข้อบังคับ ถูกต้องเหมาะสม เป็นธรรมเเก่ผู้ซื้อ "รายย่อย" หรือไม่
๕. กรณีที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เสียงข้างมากของผู้ขาย "รายใหญ่" ไม่อนุมัติปรับเพิ่มค่าส่วนกลางให้เพียงพอกับค่าใช้จ่าย เหตุใด ผู้ขาย จึงไม่ชำระค่าส่วนกลาง "ล่วงหน้า" ให้เหมือนผู้ซื้อ "รายย่อย"
เรียนท่านผู้อ่าน *เพิ่มเติม* โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด "ก" ดังกล่าวข้างต้น เป็นของบริษัทพัฒนาที่ดิน จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เเห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นที่รู้จักของผู้คนในเเวดวงอสังหาริมทรัพย์ หลายท่าน อาจคิดเช่นเดียวกับผู้เขียน หรือท่านผู้อ่าน อาจคิด เหตุที่ขายห้องชุดได้น้อย หรือขายไม่ได้ อาจเกิดจากสาเหตุเเห่งปัญหาดังกล่าวตามที่ผู้เขียนนำเรียนให้ทราบข้างต้น ผู้ประกอบการ ผู้ขาย "ขาดวิสัยทัศน์" "เอารัดเอาเปรียบ" เเละ "ผู้จัดการขาดประสิทธิภาพ" (หรือไม่ ?) หลายท่าน อาจมองภาพในอนาคต ระยะยาวได้ระดับหนึ่ง โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด "ก" ดังกล่าว จะเป็นอย่างไร ?
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย เเละ" ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
ที่ปรึกษา "คณะกรรมการ - ผู้จัดการ" โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด *ขนาดใหญ่* ทั้งในกรุงเทพมหานคร เเละต่างจังหวัด