๑๐ สิทธิพื้นฐาน ผู้ซื้อ "คอนโดมิเนี่ยม" ควรรู้
______________________________________________
ถ้าผู้ซื้อ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ หรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่ ไม่รู้สิทธิ หน้าที่ ของตน นอกจากการอาจตกเป็นเหยื่อของคน ผู้ซึ่งรอบรู้ข้อกฎหมายเป็นอย่างดี หรืออาจรู้ไม่ทันผู้อื่น อาจกลายเป็นผลเสีย หรือเสียเปรียบแก่ผู้ไม่รู้ หรือรู้น้อยได้
ระบบอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แม้ได้เกิดขึ้นมานานมากกว่า ๓๐ ปี ต่างพบว่า ผู้ซื้อ หรือเจ้าของร่วม หรือผู้มีอำนาจหน้าที่ คณะกรรมการ หรือกรรมการ หรือผู้จัดการ บางท่าน บางคนยังไม่รู้ ไม่ทราบสิทธิ หน้าที่ขั้นพื้นฐาน ตามที่ข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดเรื่องดังกล่าวไว้ สาเหตุ การไม่รู้ ไม่ทราบสิทธิ หน้าที่ขั้นพื้นฐานของระบบอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วย อาคารชุดดังกล่าว ล้วนเกิดจากการไม่ได้ศึกษา ขวนขวาย หรือเรียนรู้ ศึกษา ทั้งข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ตลอดข้อกฎหมาย ข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้องทั้งสิ้น เมื่อเกิดปัญหา หรือสงสัย บุคคล นิติบุคคลดังกล่าว น้อยรายที่จะเปิดตำราศึกษา ค้นคว้า แต่กลับนิยมใช้การสอบถามผู้รู้ ผู้ชำนาญ เรื่องดังกล่าวแทน อาจเป็นนิสัยของปุถุชน คนไทยโดยแท้จริง
"บทความ" สิทธิพื้นฐาน ผู้ซื้อ คอนโดมิเนียม "ควรรู้" ที่ผู้เขียนจะนำเรียนให้ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ หรือผู้สนใจ ต่อจากนี้ไป มิได้มีเจตนา อวดรู้ อวดเก่ง เอามะพร้าวห้าวมาขายสวน หรือสอนจระเข้ว่ายน้ำแต่อย่างใด อีกทั้งไม่ประสงค์ให้ผู้ซื้อห้องชุด คณะกรรมการ หรือผู้จัดการ "มือใหม่" ที่เพิ่งก้าวเข้าสู่ระบบอาคารชุด หรือสวมหมวกใบดังกล่าว ตกเป็นเหยื่อแก่ผู้ใด และประสงค์ จะเผยแพร่ "บทความ" นี้แก่ผู้สนใจทั่วไป ซึ่งอาจมิใช่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ กรรมการ หรือผู้จัดการ ได้มีข้อมูล เพื่อประดับความรู้เรื่องดังกล่าวให้แก่ตน
ระบบอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ถูกกำหนดให้มีบุคคล นิติบุคคล ผู้ที่เกี่ยวข้อง จำนวน ๓ - ๔ ฝ่าย ได้แก่ ผู้ขาย ผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ ซึ่งมีหน้าที่ก่อสร้าง และขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด พร้อมรายการทรัพย์ส่วนกลาง ผู้ซื้อ หรือเจ้าของร่วม มีหน้าที่ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุด และ ทรัพย์ส่วนกลางจากผู้ขาย หรือผู้ประกอบธุรกิจตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างกัน คณะกรรมการ หรือกรรมการ เป็นบุคคล ซึ่งต้องมีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด เป็นตัวแทนผู้ซื้อ หรือผู้ขายห้องชุดในอาคารชุด มีหน้าที่ควบคุม กำกับ ตรวจสอบ มอบนโยบายการบริหารแก่ผู้จัดการ หรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจากผู้จัดการ มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ ๒ ปี ส่วนผู้จัดการนิติบุคคลฯ อาจเป็นได้ทั้งบุคคล หรือนิติบุคคล แต่จำเป็นต้องมีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดอีกด้วย ผู้จัดการ นอกจากเป็นผู้แทน นิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ยังมีอำนาจหน้าที่ อีกหลายข้อ หลายประการ ถ้าจะให้เกิดความเข้าใจง่ายต่ออำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อ ผู้ขาย เจ้าของร่วม คณะกรรมการ หรือกรรมการ หรือผู้จัดการ หรือฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ในระบบอาคารชุด กำหนดรายละเอียดของบุคคล นิติบุคคล ดังกล่าวอย่างไร มีคำตอบ ดังต่อไปนี้
๑. ผู้ซื้อ หรือผู้ขายกับห้องชุดเหลือขาย เป็นเจ้าของร่วม หรือเรียกว่า Co - owners
เจ้าของร่วมสามารถกำหนดมติที่ประชุมใหญ่ ที่ไม่ขัด หรือแย้งข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ให้คณะกรรมการ หรือกรรมการ ตลอดจนผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด นำไปปฏิบัติ สร้างคุณประโยชน์แก่ผู้ซื้อ ผู้ขาย และสังคมส่วนรวมได้
หมายความว่าทั้งข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ให้อำนาจแก่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามารถ แต่งตั้ง หรือถอดถอนคณะกรรมการทั้งคณะ หรือกรรมการ บางคน หรือแต่งตั้ง ถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลได้ เมื่อพบว่าบริหารงานเกิดข้อผิดพลาด บกพร่อง เป็นความเสียหายแก่เจ้าของร่วม และนิติบุคคลอาคารชุด
เจ้าของร่วมเปรียบเสมือนเป็นผู้ชมรายการแข่งขันกีฬาฟุตบอล สามารถบอกได้ว่ากรรมการ หรือผู้เล่นกีฬาฟุตบอลในสนามแข่งขันนั้น ปฏิบัติตามกฎ กติกา ถูกต้องหรือไม่
๒. กรรมการ หรือคณะกรรมการ มีจำนวนไม่น้อยกว่า ๓ คน แต่ไม่เกิน ๙ คน มีจำนวนมากกว่า ๙ คน ไม่ได้
ทั้งข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กำหนดจำนวนคณะกรรมการดังกล่าวให้ทุก นิติบุคคลอาคารชุดปฏิบัติ ทั่วประเทศ จำเป็นต้องมี ไม่มี ไม่ได้ กรรมการเป็นตัวแทนฝ่ายผู้ซื้อ และผู้ขาย มีอำนาจหน้าที่ควบคุม ตรวจสอบ กำกับ ดูแล มอบนโยบายการบริหารงานแก่ผู้จัดการ เพื่อนำไปปฏิบัติให้สอดคล้องกับมติที่ประชุม หรือระเบียบข้อบังคับ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
คณะกรรมการไม่มีสิทธิ หรือมีอำนาจปลด หรือถอดถอนผู้จัดการ แต่สามารถรายงาน ความบกพร่อง อันเป็นความเสียหายการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการ เสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลรายดังกล่าวออกจากตำแหน่งได้
คณะกรรมการ อาจเปรียบได้กับกรรมการตัดสินกีฬา เช่น ชกมวย ฟุตบอล เป็นต้น กรรมการ (อาคารชุด) มิใช่ผู้เล่น แต่เป็นบุคคลที่สามารถตัดสินกีฬา แพ้ หรือชนะได้เท่านั้น
๓. ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
ผู้จัดการ อาจเป็นได้ทั้งบุคคล หรือนิติบุคคล อีกทั้งต้องมีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
กรณีเจ้าของร่วมมีหนี้ค้างจ่าย "ค่าส่วนกลาง" ตามข้อบังคับ ไม่อาจสวมหมวกผู้จัดการได้ ผู้จัดการมีอำนาจ หน้าที่ "มากมาย" เป็นผู้รับผิดชอบงานด้านการจัดการ บริหารอาคารชุดทั้งหมด ทั้งปวงในอาคารชุด ตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ทั้งนี้ ภายใต้มติที่ประชุมคณะกรรมการ และ / หรือ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนด ผู้จัดการ อาจมีวาระการดำรงตำแหน่งนานเท่าใดก็ได้ ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนด
ผู้จัดการ คือ "ผู้เล่น" กรรมการ คือ "ผู้ตัดสิน"
๔. พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน"
เป็นผู้มีอำนาจหน้าที่จดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมห้องชุด จดทะเบียนรายชื่อคณะกรรมการ และผู้จัดการ จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เมื่อเกิดความชำรุด เสียหาย หรือสูญหาย เพิกถอนการจดทะเบียน (ที่ไม่ถูกต้อง) ฯลฯ เป็นต้น
นอกจากนี้ พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ยังเป็นผู้มีอำนาจเปรียบเทียบปรับ กรณีนิติบุคคลอาคารชุดไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด รวมทั้งยังมีอำนาจหน้าที่รับเรื่องร้องเรียนของเจ้าของร่วม ตรวจสอบกิจกรรมส่วนกลางที่เกิดข้อบกพร่อง หรือได้รับความเสียหายแก่เจ้าของร่วม นิติบุคคลอาคารชุด
การที่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือกรรมการ คณะกรรมการ หรือผู้จัดการ มีส่วนเกี่ยวข้องกันดังที่กล่าวข้างต้น เห็นว่าทุกส่วนที่เกี่ยวข้อง ต่างมีอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบที่แตกต่างกัน อาจเป็นการถ่วงดุล คานอำนาจ (Check & Balance) ระหว่างกัน
ยกตัวอย่างเช่น การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เจ้าของร่วม สามารถท้วงติง แจ้งให้แก้ไขให้ถูกต้องได้ หากไม่ดำเนินการ ก็สามารถใช้สิทธิ ทางศาล ร้องเพิกถอนมติที่ประชุมฯ ที่ไม่ถูกต้องต่อศาลได้ หรือพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ก็อาจไม่รับ จดทะเบียนมติที่ประชุมฯ ที่ขัด หรือแย้งกับข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดได้เช่นเดียวกัน เป็นต้น
อย่างไรก็ดี สิทธิ หน้าที่ ขั้นพื้นฐาน ซึ่งผู้ซื้อ เจ้าของร่วมในอาคารชุด "ควรรู้" อาจมิใช่มีเพียง หรือตามที่ผู้เขียนได้นำเรียนให้ทราบข้างต้นเท่านั้น แต่อาจยังมีประเด็นสำคัญอื่น "เพิ่มเติม" ดังต่อไปนี้
๑. สามารถเข้าชื่อเจ้าของร่วมด้วยกันไม่น้อยกว่าร้อยละ ๒๐ ของเจ้าของร่วมทั้งหมด ร้องขอให้คณะกรรมการ จัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมได้ ทั้งนี้ เป็นไปตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
๒. "ใบปลอดหนี้" ได้รับเมื่อเจ้าของร่วม ชำระหนี้ค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม (ถ้ามี) ถูกต้อง ครบถ้วน
ผู้จัดการไม่อาจปฏิเสธคำขอการดำเนินการเรื่องดังกล่าว หากผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ชำระหนี้ ค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ถูกต้อง ครบถ้วน
๓. ตกแต่ง - ต่อเติมห้องชุด ต้องได้รับอนุญาต ตรวจสอบแบบก่อสร้างจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนทุกครั้ง
๔. เปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกอาคารชุด ให้แตกต่างจากเดิม "ไม่ได้"
ถือเป็นความผิดที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด เปรียบเทียบปรับเป็นเงิน ไม่น้อยกว่าหนึ่งแสนบาท
๕. คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด เปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลาง หรือค่าใช้จ่ายร่วมกัน ตามข้อบังคับได้
การกระทำเรื่องดังกล่าว ไม่สามารถอาศัยมติที่ประชุมคณะกรรมการดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้ แต่จำเป็นต้องอาศัยคะแนนเสียงของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กำหนดตามข้อบังคับ และกฎหมาย ว่าด้วยอาคารชุดเท่านั้น
๖. ร้องขอผู้จัดการ แสดงงบบัญชีรายรับ และรายจ่ายของเดือนที่ผ่านมา ตรวจสอบ แสดงให้เห็นได้ทุกเมื่อ และตั้งแต่วันที่ ๑๕ ของเดือนถัดไป
งบบัญชีดังกล่าว ถูกกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดการ ต้องปฏิบัติ และดำเนินการตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
ผู้จัดการไม่ดำเนินการไม่ได้ อาจระวางโทษปรับเป็นเงินไม่น้อยกว่า ๕ หมื่นบาท และปรับอีกวันละ ๕๐๐ บาท ตลอดเวลาที่ยังปฏิบัติไม่ถูกต้อง
๗. เสนอแนะข้อคิดเห็น หรือแนะนำแนวปฏิบัติการบริหารงานที่เหมาะสมต่อที่ประชุมคณะกรรมการ หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ทุกเมื่อ
๘. สมัครกรรมการ หรือผู้จัดการได้ ภายใต้คุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
๙. ร่วมกำหนดกฎ ระเบียบ ข้อควรปฏิบัติการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางที่เหมาะสม เป็นประโยชน์ได้ทุกเมื่อ และ
๑๐. ร่วมลงมติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จดทะเบียน "ยกเลิก" นิติบุคคลอาคารชุด ด้วยคะแนนเสียง และเหตุแห่งการยกเลิกนิติบุคคลอาคารชุดตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
___________________________________________________________
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป
Email address : Bgathaigroup@gmail.com
โทรศัพท์ : ๐๘๙ ๘๑๔ ๒๒๙๗, ๐๘๙ ๔๘๗ ๓๖๘๖
๑๐ สิทธิพื้นฐานผู้ซื้อ "คอนโดมิเนียม" ควรรู้
______________________________________________
ถ้าผู้ซื้อ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ หรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่ ไม่รู้สิทธิ หน้าที่ ของตน นอกจากการอาจตกเป็นเหยื่อของคน ผู้ซึ่งรอบรู้ข้อกฎหมายเป็นอย่างดี หรืออาจรู้ไม่ทันผู้อื่น อาจกลายเป็นผลเสีย หรือเสียเปรียบแก่ผู้ไม่รู้ หรือรู้น้อยได้
ระบบอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แม้ได้เกิดขึ้นมานานมากกว่า ๓๐ ปี ต่างพบว่า ผู้ซื้อ หรือเจ้าของร่วม หรือผู้มีอำนาจหน้าที่ คณะกรรมการ หรือกรรมการ หรือผู้จัดการ บางท่าน บางคนยังไม่รู้ ไม่ทราบสิทธิ หน้าที่ขั้นพื้นฐาน ตามที่ข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดเรื่องดังกล่าวไว้ สาเหตุ การไม่รู้ ไม่ทราบสิทธิ หน้าที่ขั้นพื้นฐานของระบบอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วย อาคารชุดดังกล่าว ล้วนเกิดจากการไม่ได้ศึกษา ขวนขวาย หรือเรียนรู้ ศึกษา ทั้งข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ตลอดข้อกฎหมาย ข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้องทั้งสิ้น เมื่อเกิดปัญหา หรือสงสัย บุคคล นิติบุคคลดังกล่าว น้อยรายที่จะเปิดตำราศึกษา ค้นคว้า แต่กลับนิยมใช้การสอบถามผู้รู้ ผู้ชำนาญ เรื่องดังกล่าวแทน อาจเป็นนิสัยของปุถุชน คนไทยโดยแท้จริง
"บทความ" สิทธิพื้นฐาน ผู้ซื้อ คอนโดมิเนียม "ควรรู้" ที่ผู้เขียนจะนำเรียนให้ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ หรือผู้สนใจ ต่อจากนี้ไป มิได้มีเจตนา อวดรู้ อวดเก่ง เอามะพร้าวห้าวมาขายสวน หรือสอนจระเข้ว่ายน้ำแต่อย่างใด อีกทั้งไม่ประสงค์ให้ผู้ซื้อห้องชุด คณะกรรมการ หรือผู้จัดการ "มือใหม่" ที่เพิ่งก้าวเข้าสู่ระบบอาคารชุด หรือสวมหมวกใบดังกล่าว ตกเป็นเหยื่อแก่ผู้ใด และประสงค์ จะเผยแพร่ "บทความ" นี้แก่ผู้สนใจทั่วไป ซึ่งอาจมิใช่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ กรรมการ หรือผู้จัดการ ได้มีข้อมูล เพื่อประดับความรู้เรื่องดังกล่าวให้แก่ตน
ระบบอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ถูกกำหนดให้มีบุคคล นิติบุคคล ผู้ที่เกี่ยวข้อง จำนวน ๓ - ๔ ฝ่าย ได้แก่ ผู้ขาย ผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ ซึ่งมีหน้าที่ก่อสร้าง และขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด พร้อมรายการทรัพย์ส่วนกลาง ผู้ซื้อ หรือเจ้าของร่วม มีหน้าที่ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุด และ ทรัพย์ส่วนกลางจากผู้ขาย หรือผู้ประกอบธุรกิจตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างกัน คณะกรรมการ หรือกรรมการ เป็นบุคคล ซึ่งต้องมีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด เป็นตัวแทนผู้ซื้อ หรือผู้ขายห้องชุดในอาคารชุด มีหน้าที่ควบคุม กำกับ ตรวจสอบ มอบนโยบายการบริหารแก่ผู้จัดการ หรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจากผู้จัดการ มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ ๒ ปี ส่วนผู้จัดการนิติบุคคลฯ อาจเป็นได้ทั้งบุคคล หรือนิติบุคคล แต่จำเป็นต้องมีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดอีกด้วย ผู้จัดการ นอกจากเป็นผู้แทน นิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ยังมีอำนาจหน้าที่ อีกหลายข้อ หลายประการ ถ้าจะให้เกิดความเข้าใจง่ายต่ออำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อ ผู้ขาย เจ้าของร่วม คณะกรรมการ หรือกรรมการ หรือผู้จัดการ หรือฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ในระบบอาคารชุด กำหนดรายละเอียดของบุคคล นิติบุคคล ดังกล่าวอย่างไร มีคำตอบ ดังต่อไปนี้
๑. ผู้ซื้อ หรือผู้ขายกับห้องชุดเหลือขาย เป็นเจ้าของร่วม หรือเรียกว่า Co - owners
เจ้าของร่วมสามารถกำหนดมติที่ประชุมใหญ่ ที่ไม่ขัด หรือแย้งข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ให้คณะกรรมการ หรือกรรมการ ตลอดจนผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด นำไปปฏิบัติ สร้างคุณประโยชน์แก่ผู้ซื้อ ผู้ขาย และสังคมส่วนรวมได้
หมายความว่าทั้งข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ให้อำนาจแก่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามารถ แต่งตั้ง หรือถอดถอนคณะกรรมการทั้งคณะ หรือกรรมการ บางคน หรือแต่งตั้ง ถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลได้ เมื่อพบว่าบริหารงานเกิดข้อผิดพลาด บกพร่อง เป็นความเสียหายแก่เจ้าของร่วม และนิติบุคคลอาคารชุด
เจ้าของร่วมเปรียบเสมือนเป็นผู้ชมรายการแข่งขันกีฬาฟุตบอล สามารถบอกได้ว่ากรรมการ หรือผู้เล่นกีฬาฟุตบอลในสนามแข่งขันนั้น ปฏิบัติตามกฎ กติกา ถูกต้องหรือไม่
๒. กรรมการ หรือคณะกรรมการ มีจำนวนไม่น้อยกว่า ๓ คน แต่ไม่เกิน ๙ คน มีจำนวนมากกว่า ๙ คน ไม่ได้
ทั้งข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กำหนดจำนวนคณะกรรมการดังกล่าวให้ทุก นิติบุคคลอาคารชุดปฏิบัติ ทั่วประเทศ จำเป็นต้องมี ไม่มี ไม่ได้ กรรมการเป็นตัวแทนฝ่ายผู้ซื้อ และผู้ขาย มีอำนาจหน้าที่ควบคุม ตรวจสอบ กำกับ ดูแล มอบนโยบายการบริหารงานแก่ผู้จัดการ เพื่อนำไปปฏิบัติให้สอดคล้องกับมติที่ประชุม หรือระเบียบข้อบังคับ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
คณะกรรมการไม่มีสิทธิ หรือมีอำนาจปลด หรือถอดถอนผู้จัดการ แต่สามารถรายงาน ความบกพร่อง อันเป็นความเสียหายการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการ เสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลรายดังกล่าวออกจากตำแหน่งได้
คณะกรรมการ อาจเปรียบได้กับกรรมการตัดสินกีฬา เช่น ชกมวย ฟุตบอล เป็นต้น กรรมการ (อาคารชุด) มิใช่ผู้เล่น แต่เป็นบุคคลที่สามารถตัดสินกีฬา แพ้ หรือชนะได้เท่านั้น
๓. ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
ผู้จัดการ อาจเป็นได้ทั้งบุคคล หรือนิติบุคคล อีกทั้งต้องมีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
กรณีเจ้าของร่วมมีหนี้ค้างจ่าย "ค่าส่วนกลาง" ตามข้อบังคับ ไม่อาจสวมหมวกผู้จัดการได้ ผู้จัดการมีอำนาจ หน้าที่ "มากมาย" เป็นผู้รับผิดชอบงานด้านการจัดการ บริหารอาคารชุดทั้งหมด ทั้งปวงในอาคารชุด ตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ทั้งนี้ ภายใต้มติที่ประชุมคณะกรรมการ และ / หรือ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนด ผู้จัดการ อาจมีวาระการดำรงตำแหน่งนานเท่าใดก็ได้ ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนด
ผู้จัดการ คือ "ผู้เล่น" กรรมการ คือ "ผู้ตัดสิน"
๔. พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน"
เป็นผู้มีอำนาจหน้าที่จดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมห้องชุด จดทะเบียนรายชื่อคณะกรรมการ และผู้จัดการ จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เมื่อเกิดความชำรุด เสียหาย หรือสูญหาย เพิกถอนการจดทะเบียน (ที่ไม่ถูกต้อง) ฯลฯ เป็นต้น
นอกจากนี้ พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ยังเป็นผู้มีอำนาจเปรียบเทียบปรับ กรณีนิติบุคคลอาคารชุดไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด รวมทั้งยังมีอำนาจหน้าที่รับเรื่องร้องเรียนของเจ้าของร่วม ตรวจสอบกิจกรรมส่วนกลางที่เกิดข้อบกพร่อง หรือได้รับความเสียหายแก่เจ้าของร่วม นิติบุคคลอาคารชุด
การที่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือกรรมการ คณะกรรมการ หรือผู้จัดการ มีส่วนเกี่ยวข้องกันดังที่กล่าวข้างต้น เห็นว่าทุกส่วนที่เกี่ยวข้อง ต่างมีอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบที่แตกต่างกัน อาจเป็นการถ่วงดุล คานอำนาจ (Check & Balance) ระหว่างกัน
ยกตัวอย่างเช่น การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เจ้าของร่วม สามารถท้วงติง แจ้งให้แก้ไขให้ถูกต้องได้ หากไม่ดำเนินการ ก็สามารถใช้สิทธิ ทางศาล ร้องเพิกถอนมติที่ประชุมฯ ที่ไม่ถูกต้องต่อศาลได้ หรือพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ก็อาจไม่รับ จดทะเบียนมติที่ประชุมฯ ที่ขัด หรือแย้งกับข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดได้เช่นเดียวกัน เป็นต้น
อย่างไรก็ดี สิทธิ หน้าที่ ขั้นพื้นฐาน ซึ่งผู้ซื้อ เจ้าของร่วมในอาคารชุด "ควรรู้" อาจมิใช่มีเพียง หรือตามที่ผู้เขียนได้นำเรียนให้ทราบข้างต้นเท่านั้น แต่อาจยังมีประเด็นสำคัญอื่น "เพิ่มเติม" ดังต่อไปนี้
๑. สามารถเข้าชื่อเจ้าของร่วมด้วยกันไม่น้อยกว่าร้อยละ ๒๐ ของเจ้าของร่วมทั้งหมด ร้องขอให้คณะกรรมการ จัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมได้ ทั้งนี้ เป็นไปตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
๒. "ใบปลอดหนี้" ได้รับเมื่อเจ้าของร่วม ชำระหนี้ค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม (ถ้ามี) ถูกต้อง ครบถ้วน
ผู้จัดการไม่อาจปฏิเสธคำขอการดำเนินการเรื่องดังกล่าว หากผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ชำระหนี้ ค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ถูกต้อง ครบถ้วน
๓. ตกแต่ง - ต่อเติมห้องชุด ต้องได้รับอนุญาต ตรวจสอบแบบก่อสร้างจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนทุกครั้ง
๔. เปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกอาคารชุด ให้แตกต่างจากเดิม "ไม่ได้"
ถือเป็นความผิดที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด เปรียบเทียบปรับเป็นเงิน ไม่น้อยกว่าหนึ่งแสนบาท
๕. คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด เปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลาง หรือค่าใช้จ่ายร่วมกัน ตามข้อบังคับได้
การกระทำเรื่องดังกล่าว ไม่สามารถอาศัยมติที่ประชุมคณะกรรมการดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้ แต่จำเป็นต้องอาศัยคะแนนเสียงของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กำหนดตามข้อบังคับ และกฎหมาย ว่าด้วยอาคารชุดเท่านั้น
๖. ร้องขอผู้จัดการ แสดงงบบัญชีรายรับ และรายจ่ายของเดือนที่ผ่านมา ตรวจสอบ แสดงให้เห็นได้ทุกเมื่อ และตั้งแต่วันที่ ๑๕ ของเดือนถัดไป
งบบัญชีดังกล่าว ถูกกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดการ ต้องปฏิบัติ และดำเนินการตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
ผู้จัดการไม่ดำเนินการไม่ได้ อาจระวางโทษปรับเป็นเงินไม่น้อยกว่า ๕ หมื่นบาท และปรับอีกวันละ ๕๐๐ บาท ตลอดเวลาที่ยังปฏิบัติไม่ถูกต้อง
๗. เสนอแนะข้อคิดเห็น หรือแนะนำแนวปฏิบัติการบริหารงานที่เหมาะสมต่อที่ประชุมคณะกรรมการ หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ทุกเมื่อ
๘. สมัครกรรมการ หรือผู้จัดการได้ ภายใต้คุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
๙. ร่วมกำหนดกฎ ระเบียบ ข้อควรปฏิบัติการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางที่เหมาะสม เป็นประโยชน์ได้ทุกเมื่อ และ
๑๐. ร่วมลงมติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จดทะเบียน "ยกเลิก" นิติบุคคลอาคารชุด ด้วยคะแนนเสียง และเหตุแห่งการยกเลิกนิติบุคคลอาคารชุดตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
___________________________________________________________
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป
Email address : Bgathaigroup@gmail.com
โทรศัพท์ : ๐๘๙ ๘๑๔ ๒๒๙๗, ๐๘๙ ๔๘๗ ๓๖๘๖