สรุปสาระสำคัญของข่าวนะคะ
กรมบังคับคดี มีทรัพย์สินรอการขายหรือ NPA อยู่ในพอร์ตเยอะมาก 2-3 แสนล้าน ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียมที่เป็นทรัพย์ยึดรอขายทอดตลาดรวมกันประมาณ 6.2 หมื่นล้านบาท
ประเด็นคือ ทางกรมบังคับคดีชี้แจงว่า คอนโดฯ ขายไม่ออกเพราะคนไม่นิยมซื้อ เนื่องจากมี "หนี้ค้างชำระ" ที่เป็นหนี้ค่าส่วนกลางติดมาด้วย เห็นบอกว่าบางรายการหนี้สินค่าส่วนกลางเกือบจะเท่าๆ กับราคาห้องชุด ก็เลยเสนอขอแก้ไขกฎหมาย เปิดทางให้ผู้ซื้อรายใหม่ ถ้าประมูลซื้อห้องชุดสำเร็จแล้ว ไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ค่าส่วนกลาง เพราะถือว่าไม่ใช่ผู้ก่อหนี้ แต่เป็นบุคคลที่ 3 ที่เข้ามาซื้อคอนโดฯ จากกรมบังคับคดี
ขณะเดียวกัน หนี้ค่าส่วนกลาง ไม่ได้หายไปไหน แต่เสนอแนะให้ "นิติบุคคลอาคารชุด" เป็นผู้ไปดำเนินการฟ้องร้องคดีแพ่งกับเจ้าของเก่า หรือผู้ก่อหนี้ตัวจริงแทน
เรื่องนี้มีเทกนิกนิดหน่อย เพราะวิธีการตามปกติคือ เวลาจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต้องไปทำธุรกรรมกับกรมที่ดิน โดยการโอนห้องชุด กฎหมายอาคารชุดบังคับให้ทุกครั้งจะต้องมีการใช้เอกสารคือ "ใบปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลาง" ซึ่งจะขอเอกสารนี้ได้จากนิติบุคคลฯ เพื่อประกอบเป็นเอกสารหลักในการโอนกรรมสิทธิ์
ดังนั้น วิธีการคือ กรมบังคับคดีเสนอขอแก้ไขกฎหมายว่า ถ้าประมูลซื้อคอนโดฯ จากกรม ไม่ต้องใช้ใบปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลาง ให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เลย
ผู้ที่รับผลกระทบโดยตรงคือผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด โดยเฉพาะสมาคมผู้บริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (สมาคมนิติบุคคลฯ) ประเด็นที่มองคือ ถ้าทำแบบนี้เท่ากับแก้ปัญหาให้กับกรมบังคับคดี เพราะทรัพย์รอการขายประเภทคอนโดฯ น่าจะมีคนสนใจเข้ามาประมูลมากขึ้น แต่จะไปสร้างปัญหาใหม่ให้กับนิติบุคคลอาคารชุดแทน เพราะปัจจุบัน ก็มีการเบี้ยวหนี้บ้าง ค้างชำระค่าส่วนกลางบ้าง
ประเด็นสำคัญกว่านั้น นิติบุคคลฯ เป็นองค์กรไม่แสวงกำไร รายได้ที่เก็บค่าส่วนกลางจากสมาชิกในคอนโดฯ มีเพียงพอที่จะให้คุ้มกับรายจ่าย กรณีที่มีผู้ค้างค่าส่วนกลาง เท่ากับกำลังไปเอาเปรียบสมาชิกที่เป็นเด็กดีหรือคนที่ไม่เคยค้างค่าส่วนกลาง ยิ่งถ้าให้นิติบุคคลไปฟ้องคดีเอาเอง โอกาสจะเกิดหนี้สูญมีเกิน 100%
สรุปว่า เอกชนในกลุ่มผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด มีความเห็นคัดค้านค่ะ เพราะถ้ามีการค้างหนี้นิติบุคคลฯ เวลาซื้อขายแล้วต้องโอนกรรมสิทธิ์ กฎหมายของกรมที่ดินบังคับให้ชำระหนี้ค่าส่วนกลางเป็นอันดับแรก ก่อนจะโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ รวมทั้งปัญหาที่กลัวมากที่สุดคือจะเป็นการสร้างวัฒนธรรมเบี้ยวหนี้ให้กับผู้พักอาศัยในคอนโดฯ ด้วยค่ะ
กรมบังคับคดี+กรมที่ดินกำลังจะแก้กฎหมายให้คนที่ประมูลซือคอนโดฯ มือสอง ไม่ต้องจ่ายหนี้ค่าส่วนกลาง ?
กรมบังคับคดี มีทรัพย์สินรอการขายหรือ NPA อยู่ในพอร์ตเยอะมาก 2-3 แสนล้าน ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียมที่เป็นทรัพย์ยึดรอขายทอดตลาดรวมกันประมาณ 6.2 หมื่นล้านบาท
ประเด็นคือ ทางกรมบังคับคดีชี้แจงว่า คอนโดฯ ขายไม่ออกเพราะคนไม่นิยมซื้อ เนื่องจากมี "หนี้ค้างชำระ" ที่เป็นหนี้ค่าส่วนกลางติดมาด้วย เห็นบอกว่าบางรายการหนี้สินค่าส่วนกลางเกือบจะเท่าๆ กับราคาห้องชุด ก็เลยเสนอขอแก้ไขกฎหมาย เปิดทางให้ผู้ซื้อรายใหม่ ถ้าประมูลซื้อห้องชุดสำเร็จแล้ว ไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ค่าส่วนกลาง เพราะถือว่าไม่ใช่ผู้ก่อหนี้ แต่เป็นบุคคลที่ 3 ที่เข้ามาซื้อคอนโดฯ จากกรมบังคับคดี
ขณะเดียวกัน หนี้ค่าส่วนกลาง ไม่ได้หายไปไหน แต่เสนอแนะให้ "นิติบุคคลอาคารชุด" เป็นผู้ไปดำเนินการฟ้องร้องคดีแพ่งกับเจ้าของเก่า หรือผู้ก่อหนี้ตัวจริงแทน
เรื่องนี้มีเทกนิกนิดหน่อย เพราะวิธีการตามปกติคือ เวลาจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต้องไปทำธุรกรรมกับกรมที่ดิน โดยการโอนห้องชุด กฎหมายอาคารชุดบังคับให้ทุกครั้งจะต้องมีการใช้เอกสารคือ "ใบปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลาง" ซึ่งจะขอเอกสารนี้ได้จากนิติบุคคลฯ เพื่อประกอบเป็นเอกสารหลักในการโอนกรรมสิทธิ์
ดังนั้น วิธีการคือ กรมบังคับคดีเสนอขอแก้ไขกฎหมายว่า ถ้าประมูลซื้อคอนโดฯ จากกรม ไม่ต้องใช้ใบปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลาง ให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เลย
ผู้ที่รับผลกระทบโดยตรงคือผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด โดยเฉพาะสมาคมผู้บริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (สมาคมนิติบุคคลฯ) ประเด็นที่มองคือ ถ้าทำแบบนี้เท่ากับแก้ปัญหาให้กับกรมบังคับคดี เพราะทรัพย์รอการขายประเภทคอนโดฯ น่าจะมีคนสนใจเข้ามาประมูลมากขึ้น แต่จะไปสร้างปัญหาใหม่ให้กับนิติบุคคลอาคารชุดแทน เพราะปัจจุบัน ก็มีการเบี้ยวหนี้บ้าง ค้างชำระค่าส่วนกลางบ้าง
ประเด็นสำคัญกว่านั้น นิติบุคคลฯ เป็นองค์กรไม่แสวงกำไร รายได้ที่เก็บค่าส่วนกลางจากสมาชิกในคอนโดฯ มีเพียงพอที่จะให้คุ้มกับรายจ่าย กรณีที่มีผู้ค้างค่าส่วนกลาง เท่ากับกำลังไปเอาเปรียบสมาชิกที่เป็นเด็กดีหรือคนที่ไม่เคยค้างค่าส่วนกลาง ยิ่งถ้าให้นิติบุคคลไปฟ้องคดีเอาเอง โอกาสจะเกิดหนี้สูญมีเกิน 100%
สรุปว่า เอกชนในกลุ่มผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด มีความเห็นคัดค้านค่ะ เพราะถ้ามีการค้างหนี้นิติบุคคลฯ เวลาซื้อขายแล้วต้องโอนกรรมสิทธิ์ กฎหมายของกรมที่ดินบังคับให้ชำระหนี้ค่าส่วนกลางเป็นอันดับแรก ก่อนจะโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ รวมทั้งปัญหาที่กลัวมากที่สุดคือจะเป็นการสร้างวัฒนธรรมเบี้ยวหนี้ให้กับผู้พักอาศัยในคอนโดฯ ด้วยค่ะ