ต้องบอกก่อนว่าผมไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญทางการเงินมาจากไหน แค่ศึกษาและเขียน App ผ่อนบ้านเลยพอมีความรู้เรื่องผ่อนบ้าน และคิดว่าความรู้ที่มีอาจจะเป็นประโยชน์กับใครหลาย ๆ คน
คำถามข้อนึงที่คนกำลังจะกู้ซื้อบ้านมีคือ รูปแบบอัตราดอกเบี้ยมากมายจากหลายธนาคารจะเลือกกู้แบบไหนดี (อันนี้สำหรับคนเลือกได้ ถ้าคนเลือกไม่ค่อยได้ก็อาจจะไม่ต้องคิดมาก) จะตอบคำถามนี้เราก็ต้องเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยแต่ละแบบ แต่จะเปรียบเทียบยังไงดี เพราะแต่ละธนาคารอาจจะกำหนดให้ผ่อนจ่ายไม่เท่ากัน เนื่องจากดอกเบี้ยบ้านเป็นแบบลดต้นลดดอก การที่เงินผ่อนจ่ายไม่เท่ากันจะทำให้การเปรียบเทียบดูวุ่นวาย ดังนั้นเราจะกำหนดให้เงินผ่อนชำระต่องวดเท่ากันซะก่อน ตรงนี้ผมคิดว่าก่อนกู้เราก็ควรจะมีตัวเลขในใจแล้วว่าผ่อนได้เดือนละเท่าไหร่ และผมก็ไม่แนะนำให้ลดตามที่ธนาคารกำหนด เช่น คิดว่าจะผ่อนซัก 20,000 บาท พอธนาคารกำหนดขั้นต่ำ 18,000 ต่อเดือน เราก็ควรจะจ่าย 20,000 บาทอยู่ดี เพราะดอกเบี้ยเป็นแบบลดต้นลดดอก ส่วนต่างแค่ 2,000 บาทต่อเดือน จะส่งผลให้เราจ่ายดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาต่างกันมากอยู่
อีกประเด็นนึงคือ เราจะดูข้อมูลแค่ไหน ผมแนะนำว่าดูข้อมูล 3 ปีแรก เพราะส่วนใหญ่พอหมด 3 ปีแรก เราก็สามารถ refinance หรือขอคงอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมได้แล้ว เพราะงั้นเราควรดูข้อมูล 3 ปีแรกเป็นหลักในการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย
เมื่อกำหนด 2 ตัวแปรได้แล้ว คือ เงินผ่อนชำระ และ ระยะเวลาของข้อมูล เราก็มาดูว่าเราจะเปรียบเทียบกันยังไง เนื่องจากเราไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญทางการเงิน ที่จะมานั่งดู EIR หรืออะไรที่ซับซ้อนวุ่นวาย เราจะดูแค่ว่า
“กู้เท่ากัน ผ่อนเท่ากัน เมื่อจบ 3 ปี เงินต้นอันไหนเหลือน้อยสุด”
ผมคิดว่าพูดแบบนี้เข้าใจง่าย เพราะเงินที่จ่ายออกจากกระเป๋าเราเท่ากัน ผ่อนกับธนาคารไหนแล้วเงินต้นเหลือน้อยสุด ก็แปลว่าเราจ่ายดอกเบี้ยน้อยสุดนั่นเอง เพราะเงินที่เราจ่ายออกไปก็มีแค่ “เงินต้น + ดอกเบี้ย” อันนี้เรายังไม่คิดค่าประกัน ค่าธรรมเนียมเปิดวงเงินหรืออะไรก็แล้วแต่ที่อาจจะเกิดขึ้นนอกเหนือจากนี้ เพราะเรากำลังสนใจ “ดอกเบี้ย” อยู่
พูดถึงอัตราดอกเบี้ย ผมแนะนำว่าอย่าเพิ่งเปรียบเทียบแบบเอาอัตราดอกเบี้ย 3 ปีมาบวกกันหาร 3 นะครับ เพราะดอกเบี้ยเป็นแบบลดต้นลดดอก ดอกเดือนแรกส่งผลถึงเดือนต่อ ๆ ไป ลำดับอัตราดอกเบี้ย 3,4,5% กับ 5,4,3% ค่าเฉลี่ยเท่ากัน แต่ผลลัพธ์ต่างกัน ถึงจะไม่มากแต่ผมว่ามันผิดหลักการหน่อย ๆ
เอาล่ะมาเริ่มกันเลย ถ้าไม่ใช้ App อะไรช่วย เราก็สร้าง excel file ขึ้นมาหน้าตาประมาณนี้
ในตัวอย่างผมใส่มา 12 เดือน ของจริงเราจะทำ 36 เดือน (3ปี) โดยสมมติฐานที่ใช้คือ
“กู้ 3,000,000 ผ่อนเดือนละ 20,000” และเราจะดูข้อมูล “เงินต้นคงเหลือ เดือนที่ 36” ซึ่งอันไหนน้อยสุด เรากู้อันนั้น
ทีนี้เราลองมาใส่ข้อมูลดอกเบี้ยดู ในที่นี้ผมเลือกมา 3 แบบ
เมื่อข้อมูลพร้อมเราก็กรอกข้อมูลใส่ excel file ที่เราเตรียมไว้
ตรงนี้ผมขอแทรกนิดนึงเพราะข้อมูลของธนาคารแดง และ ฟ้า ค่อนข้างน่าสนใจ
จะเห็นว่าถ้าดูข้อมูลตลอดอายุสัญญา “เงินที่จ่ายทั้งหมดธนาคารฟ้าจะน้อยกว่าธนาคารแดง” ในขณะที่ “ยอดคงเหลือเมื่อครบ 3 ปีธนาคารแดงน้อยกว่าธนาคารฟ้า” นี่เป็นเหตุผลว่าเราดูแต่ข้อมูลตลอดอายุสัญญาไม่ได้ ซึ่งเครื่องคิดเลขตามเวป หรือ App ส่วนใหญ่จะคิดเฉพาะข้อมูลตลอดอายุสัญญา ซึ่งอาจจะทำให้เราตัดสินใจผิดพลาดเพราะความเป็นจริง อย่างที่ผมบอกไปว่าเราควรจะ refinance เมื่อครบ 3 ปี ข้อมูล 3 ปีแรกจึงมีความสำคัญ
กลับมาดูข้อมูล 3 ปีแรกจะเห็นว่าธนาคารแดงเงินต้นคงเหลือน้อยที่สุด ซึ่งน้อยกว่าธนาคารฟ้าถึง 64,846.51 บาท หมายความว่าถ้าค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าประเมิน ค่าธรรมเนียม อะไรเท่ากัน การกู้กับธนาคารแดงจะทำให้เราสามารถประหยัดไปได้ประมาณ iPhoneX ประมาณ 2 เครื่อง
ถ้าไม่คิดมากเราก็สรุปได้ว่าจะเลือกกู้กับธนาคารแดง แต่ไม่นะ เรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ เราคิดเยอะ เพราะงั้นเราไม่จบแค่นี้ ย้อนกลับไปดูอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแดงจะเห็นว่า 3 ปีแรกของธนาคารแดง มีอัตราดอกเบี้ยที่อ้างอิง MRR ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่ถึง 30 เดือน ในขณะที่ธนาคารฟ้าเป็นดอกเบี้ยคงที่ตลอด 3 ปี ซึ่งการที่เป็นดอกเบี้ยลอยตัวทำให้เรามีความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยที่อาจเพิ่มขึ้น (หรือถ้าลดลงเราก็โชคดีไป) ไหน ๆ แล้วเราก็ลองมาคิดดูว่าถ้าเรากู้แล้วดอกเบี้ย MRR ของธนาคารแดงขึ้นไป 1.00% จะเป็นยังไง
เมื่อเราบวก MRR ปัจจุบันของธนาคารแดงไป 1% แล้วคำนวณใหม่เราจะได้ข้อมูลดังนี้
จะเห็นว่าข้อมูลกลายเป็นธนาคารแดงเหลือเงินต้นเมื่อครบ 3 ปี มากกว่าธนาคารฟ้า ซึ่งข้อมูลนี้เราอาจจะใช้ประกอบการตัดสินใจ เพราะต้องไม่ลืมว่าเรากำลังคำนวณโดยใช้อัตราดอกเบี้ย MRR ปัจจุบันอยู่ แต่ในอนาคต MRR อาจจะเปลี่ยนไป แต่ถ้าถามผมโดยรวมผมคงเลือกธนาคารแดงถ้าค่าใช้จ่ายในการขอสินเชื่อไม่ต่างจากธนาคารฟ้ามาก
จบแล้วครับกับการเปรียบเทียบดอกเบี้ยผ่อนบ้านแบบของผม ถ้ามีอะไรแนะนำหรือข้อมูลผมผิดพลาดตรงไหนรบกวนบอกด้วยนะครับ แม้ผมจะใช้ข้อมูลสินเชื่อ 3 ปีแรกเป็นหลัก แต่ข้อมูลตลอดอายุสัญญาก็มีประโยชน์เพื่อวางแผนการเงิน เปลี่ยนการผ่อนจ่าย เปลี่ยนเงินดาวน์ ปัจจัยพวกนี้การดูข้อมูลตลอดอายุสัญญาจะทำให้เราเห็นว่าส่วนต่างไม่เยอะในปัจจุบัน อาจจะกลายเป็นเงินก้อนใหญ่ในอนาคตได้
สุดท้ายขายของครับ ถ้าใครใช้ iPhone หรือ iPad แล้วสนใจ App คำนวณดอกเบี้ยบ้าน ฝาก App ของผมไว้พิจารณาด้วยครับ ขอบคุณครับ
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้
Mortgage Calculator TH
https://itunes.apple.com/app/id1367344965
กู้ซื้อบ้าน เลือกอัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี?
คำถามข้อนึงที่คนกำลังจะกู้ซื้อบ้านมีคือ รูปแบบอัตราดอกเบี้ยมากมายจากหลายธนาคารจะเลือกกู้แบบไหนดี (อันนี้สำหรับคนเลือกได้ ถ้าคนเลือกไม่ค่อยได้ก็อาจจะไม่ต้องคิดมาก) จะตอบคำถามนี้เราก็ต้องเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยแต่ละแบบ แต่จะเปรียบเทียบยังไงดี เพราะแต่ละธนาคารอาจจะกำหนดให้ผ่อนจ่ายไม่เท่ากัน เนื่องจากดอกเบี้ยบ้านเป็นแบบลดต้นลดดอก การที่เงินผ่อนจ่ายไม่เท่ากันจะทำให้การเปรียบเทียบดูวุ่นวาย ดังนั้นเราจะกำหนดให้เงินผ่อนชำระต่องวดเท่ากันซะก่อน ตรงนี้ผมคิดว่าก่อนกู้เราก็ควรจะมีตัวเลขในใจแล้วว่าผ่อนได้เดือนละเท่าไหร่ และผมก็ไม่แนะนำให้ลดตามที่ธนาคารกำหนด เช่น คิดว่าจะผ่อนซัก 20,000 บาท พอธนาคารกำหนดขั้นต่ำ 18,000 ต่อเดือน เราก็ควรจะจ่าย 20,000 บาทอยู่ดี เพราะดอกเบี้ยเป็นแบบลดต้นลดดอก ส่วนต่างแค่ 2,000 บาทต่อเดือน จะส่งผลให้เราจ่ายดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาต่างกันมากอยู่
อีกประเด็นนึงคือ เราจะดูข้อมูลแค่ไหน ผมแนะนำว่าดูข้อมูล 3 ปีแรก เพราะส่วนใหญ่พอหมด 3 ปีแรก เราก็สามารถ refinance หรือขอคงอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมได้แล้ว เพราะงั้นเราควรดูข้อมูล 3 ปีแรกเป็นหลักในการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย
เมื่อกำหนด 2 ตัวแปรได้แล้ว คือ เงินผ่อนชำระ และ ระยะเวลาของข้อมูล เราก็มาดูว่าเราจะเปรียบเทียบกันยังไง เนื่องจากเราไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญทางการเงิน ที่จะมานั่งดู EIR หรืออะไรที่ซับซ้อนวุ่นวาย เราจะดูแค่ว่า
ผมคิดว่าพูดแบบนี้เข้าใจง่าย เพราะเงินที่จ่ายออกจากกระเป๋าเราเท่ากัน ผ่อนกับธนาคารไหนแล้วเงินต้นเหลือน้อยสุด ก็แปลว่าเราจ่ายดอกเบี้ยน้อยสุดนั่นเอง เพราะเงินที่เราจ่ายออกไปก็มีแค่ “เงินต้น + ดอกเบี้ย” อันนี้เรายังไม่คิดค่าประกัน ค่าธรรมเนียมเปิดวงเงินหรืออะไรก็แล้วแต่ที่อาจจะเกิดขึ้นนอกเหนือจากนี้ เพราะเรากำลังสนใจ “ดอกเบี้ย” อยู่
พูดถึงอัตราดอกเบี้ย ผมแนะนำว่าอย่าเพิ่งเปรียบเทียบแบบเอาอัตราดอกเบี้ย 3 ปีมาบวกกันหาร 3 นะครับ เพราะดอกเบี้ยเป็นแบบลดต้นลดดอก ดอกเดือนแรกส่งผลถึงเดือนต่อ ๆ ไป ลำดับอัตราดอกเบี้ย 3,4,5% กับ 5,4,3% ค่าเฉลี่ยเท่ากัน แต่ผลลัพธ์ต่างกัน ถึงจะไม่มากแต่ผมว่ามันผิดหลักการหน่อย ๆ
เอาล่ะมาเริ่มกันเลย ถ้าไม่ใช้ App อะไรช่วย เราก็สร้าง excel file ขึ้นมาหน้าตาประมาณนี้
ในตัวอย่างผมใส่มา 12 เดือน ของจริงเราจะทำ 36 เดือน (3ปี) โดยสมมติฐานที่ใช้คือ
ทีนี้เราลองมาใส่ข้อมูลดอกเบี้ยดู ในที่นี้ผมเลือกมา 3 แบบ
เมื่อข้อมูลพร้อมเราก็กรอกข้อมูลใส่ excel file ที่เราเตรียมไว้
ตรงนี้ผมขอแทรกนิดนึงเพราะข้อมูลของธนาคารแดง และ ฟ้า ค่อนข้างน่าสนใจ
จะเห็นว่าถ้าดูข้อมูลตลอดอายุสัญญา “เงินที่จ่ายทั้งหมดธนาคารฟ้าจะน้อยกว่าธนาคารแดง” ในขณะที่ “ยอดคงเหลือเมื่อครบ 3 ปีธนาคารแดงน้อยกว่าธนาคารฟ้า” นี่เป็นเหตุผลว่าเราดูแต่ข้อมูลตลอดอายุสัญญาไม่ได้ ซึ่งเครื่องคิดเลขตามเวป หรือ App ส่วนใหญ่จะคิดเฉพาะข้อมูลตลอดอายุสัญญา ซึ่งอาจจะทำให้เราตัดสินใจผิดพลาดเพราะความเป็นจริง อย่างที่ผมบอกไปว่าเราควรจะ refinance เมื่อครบ 3 ปี ข้อมูล 3 ปีแรกจึงมีความสำคัญ
กลับมาดูข้อมูล 3 ปีแรกจะเห็นว่าธนาคารแดงเงินต้นคงเหลือน้อยที่สุด ซึ่งน้อยกว่าธนาคารฟ้าถึง 64,846.51 บาท หมายความว่าถ้าค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าประเมิน ค่าธรรมเนียม อะไรเท่ากัน การกู้กับธนาคารแดงจะทำให้เราสามารถประหยัดไปได้ประมาณ iPhoneX ประมาณ 2 เครื่อง
ถ้าไม่คิดมากเราก็สรุปได้ว่าจะเลือกกู้กับธนาคารแดง แต่ไม่นะ เรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ เราคิดเยอะ เพราะงั้นเราไม่จบแค่นี้ ย้อนกลับไปดูอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแดงจะเห็นว่า 3 ปีแรกของธนาคารแดง มีอัตราดอกเบี้ยที่อ้างอิง MRR ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่ถึง 30 เดือน ในขณะที่ธนาคารฟ้าเป็นดอกเบี้ยคงที่ตลอด 3 ปี ซึ่งการที่เป็นดอกเบี้ยลอยตัวทำให้เรามีความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยที่อาจเพิ่มขึ้น (หรือถ้าลดลงเราก็โชคดีไป) ไหน ๆ แล้วเราก็ลองมาคิดดูว่าถ้าเรากู้แล้วดอกเบี้ย MRR ของธนาคารแดงขึ้นไป 1.00% จะเป็นยังไง
เมื่อเราบวก MRR ปัจจุบันของธนาคารแดงไป 1% แล้วคำนวณใหม่เราจะได้ข้อมูลดังนี้
จะเห็นว่าข้อมูลกลายเป็นธนาคารแดงเหลือเงินต้นเมื่อครบ 3 ปี มากกว่าธนาคารฟ้า ซึ่งข้อมูลนี้เราอาจจะใช้ประกอบการตัดสินใจ เพราะต้องไม่ลืมว่าเรากำลังคำนวณโดยใช้อัตราดอกเบี้ย MRR ปัจจุบันอยู่ แต่ในอนาคต MRR อาจจะเปลี่ยนไป แต่ถ้าถามผมโดยรวมผมคงเลือกธนาคารแดงถ้าค่าใช้จ่ายในการขอสินเชื่อไม่ต่างจากธนาคารฟ้ามาก
จบแล้วครับกับการเปรียบเทียบดอกเบี้ยผ่อนบ้านแบบของผม ถ้ามีอะไรแนะนำหรือข้อมูลผมผิดพลาดตรงไหนรบกวนบอกด้วยนะครับ แม้ผมจะใช้ข้อมูลสินเชื่อ 3 ปีแรกเป็นหลัก แต่ข้อมูลตลอดอายุสัญญาก็มีประโยชน์เพื่อวางแผนการเงิน เปลี่ยนการผ่อนจ่าย เปลี่ยนเงินดาวน์ ปัจจัยพวกนี้การดูข้อมูลตลอดอายุสัญญาจะทำให้เราเห็นว่าส่วนต่างไม่เยอะในปัจจุบัน อาจจะกลายเป็นเงินก้อนใหญ่ในอนาคตได้
สุดท้ายขายของครับ ถ้าใครใช้ iPhone หรือ iPad แล้วสนใจ App คำนวณดอกเบี้ยบ้าน ฝาก App ของผมไว้พิจารณาด้วยครับ ขอบคุณครับ
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้