" บ้านควรเป็นสถานที่แห่งความสุข สงบ ปลอดภัย ไร้กังวล ในการเลือกซื้อบ้านควรเลือกอย่างรอบคอบที่สุด จะได้ไม่ต้องนั่งน้ำตาตกกันนะ  "

สรุปแบบสั้นๆในส่วนของการวิเคราะห์ P1 (Product) คือ

1. ตรวจสอบชื่อเสียง คุณภาพของโครงการเก่า ในแบรนด์ที่ต้องการ ทั้งจาก Internet และการลงพื้นที่จริง

2. วิธีได้ข้อมูลเชิงลึกคือ Opportunity Day, 56-1, Broker Report หรือโทรถามกับบริษัทโดยตรง (รู้ไหมว่า แค่การที่เราฟังนักลงทุน หรือนักวิเคราะห์ ถามผู้บริหารว่า "ขอให้ช่วยตอบเหตุผลว่าทำไมกำไรสูงมากขนาดนี้" พอคุณได้รู้คำตอบบางอย่างแล้วจะอึ้ง ชนิดที่ว่า  คุณจะไม่ซื้อบ้านที่ บ.นี้ สร้างขายอย่างเด็ดขาด หรือ ทำไมค่าใช้จ่ายในด้านการขาย/การตลาด ถึงได้ต่ำกว่าบริษัทอื่นมาก ลองฟังเหตุผลดู คุณอาจจะอยากซื้อบ้านจากบ.นี้ เลยล่ะ)

3. การตรวจรับบ้าน ถ้าไม่มีความรู้ด้านงานโครงสร้าง งานตกแต่ง ระบบน้ำ-ไฟฟ้า สามารถจ้างผู้รับเหมารายย่อยหรือบริษัทตรวจรับบ้านได้

4. ตรวจสอบการบริการหลังการขาย ทั้งนิติและรปภ. จาก Internet, webboard  ข่าวต่างๆ และเพื่อนๆ ญาติๆ หรือพูดคุยกับลูกบ้านในโครงการนั้นๆ

5. หลังน้ำท่วมใหญ่ที่ผ่านมา ทำให้รู้ถึงระดับความสูงของพื้นที่และการดูแล/ช่วยเหลือของบริษัทต่างๆได้ดี

6. ควรอัพเดทโครงการใหม่ๆ ดูฝีมือของผู้บริหารใหม่ เพราะอาจแตกต่างจากโครงการแรกๆที่เราเคยไปดูมา

7. ไม่ซื้อบ้านจากบริษัทที่ไม่มีประสบการณ์ ถ้ายังไม่มั่นใจหรือยังมีเงินดาวน์หรือเครดิตเงินกู้ไม่เพียงพอ ควรเช่า หรือซื้อบ้านมือสอง หรือซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย

หัวข้อถัดไป
วิเคราะห์ Place http://www.dd-healthy.com/archives/585
วิเคราะห์ Price, Promtion http://www.dd-healthy.com/archives/600

ข้อมูลประกอบการตัดสินใจ

โพลสำรวจแบรนด์ ดี / แย่ อันดับ 1 ในใจคุณของบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด/ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม(ขอเฉพาะประสบการณ์ตรงเท่านั้น)

http://ppantip.com/topic/33865813

ปิดโหวตแล้วนะคะ
ผลโหวต ณ วันที่ 1 ส.ค.58 (ระยะเวลาในการโหวต 30 วัน) และการจัดอันดับตาม %ความชอบในแบรนด์นั้น
แบรนด์ที่มีลูกบ้านชอบมากที่สุด คือ (เรียงตามลำดับ เฉพาะแบรนด์ที่มีลูกบ้านชอบมากกว่า 80%)
1. LH
2. SC
3. QH
4. SUPALI

หมายเหตุ : โพลนี้มีจุดอ่อนที่สำคัญนะคะ คือ ไม่สามารถพิสูจน์ได้เลยว่าผู้มาโหวตนั้น มาจากประสบการณ์ตรง
หรือ โหวตโดยตัดสินมาจากข่าว กระทู้แนะนำ หรือมีวัตถุประสงค์อื่น แต่ด้วยจำนวนโหวตที่มากพอ หวังว่าจะลด Error ตรงนี้ลงได้บ้าง


มาถึงเนื้อหาแบบละเอียดสุดๆกันนะคะ  ถ้าคุณหรือคนใกล้ชิด มีแผนจะซื้อบ้าน ควรอ่านเป็นอย่างยิ่ง

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

เราจะขอเแชร์เทคนิคส่วนตัว ในการเลือกซื้อบ้าน/คอนโด จากประสบการณ์ที่เคยซื้อทั้งบ้านเดี่ยว และคอนโด ทั้งของตัวเองและของเพื่อนๆ ญาติๆ ซึ่งก็ผ่านมาหลายหลังให้นะคะ ว่าเคยทำอย่างไร แล้วจะมีปัญหาน้อยที่สุด หรือถึงแม้จะมีปัญหาบ้าง ก็ยังอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถแก้ไขได้โดยใช้งบประมาณไม่มากและยังอยู่อาศัยได้ ซึ่งเกณฑ์การคัดเลือกบ้านหลังแรกยังคงใช้หลัก 4P เหมือนเดิม เช่นเดียวกันกับ บทความแชร์ประสบการณ์ของเราในการซื้อคอนโดเพื่อลงทุน ที่เป็นบทความยอดนิยมของ http://www.dd-healthy.com นะ มีอยู่ 3 ตอน
ชื่อเรื่องคือ จากพ่อรวยสอนลูก สู่ภาคปฏิบัติ ตอนที่ 1-3 http://www.dd-healthy.com/archives/132

P1. Product : แบรนด์ ประวัติคุณภาพงานก่อสร้าง และงานบริการหลังการขาย สำคัญมากๆๆ ควรให้น้ำหนักกับข้อนี้มากที่สุด ถ้าข้อนี้ไม่ผ่าน ก็ไม่เอา ห้ามหยวน ไม่มีข้อยกเว้นใดๆทั้งนั้น

1. ตรวจสอบชื่อเสียง คุณภาพของโครงการเก่า ในแบรนด์ที่ต้องการ ทั้งจาก Internet และการลงพื้นที่จริง

Google search แบรนด์บริษัทที่เราต้องการ โดยจะพ่วงคำว่า pantip หรือ prakard ลงไปด้วย จะได้ผลการค้นหาที่ดีขึ้น แต่อ่านแค่หัวข้อแล้วอย่าเพิ่งรีบร้อนเชื่อไปซะทั้งหมด อ่านเนื้อหาด้านใน และต้องชั่งน้ำหนักดูด้วย และควรอ่านหลายๆกระทู้ บางเคสลูกบ้านที่เป็นฝ่ายผิดก็มีนะ และไปร้องเรียนออกสื่อออนไลน์ จนโดนฟ้องกลับเลยก็มีนะคะ ต้องตามอ่านให้ครบซีรี่ย์ แต่ถ้าเป็นเคสที่บ้านทรุด บ้านร้าว บ้านพังก่อนเวลารับประกันที่ระบุไว้ในสัญญา แสดงว่าฝ่ายเจ้าของโครงการผิดแน่นอน ก็ต้องฟ้องร้องกันไปตามกฏหมาย แต่เราสามารถหาข้อมูล คัดกรองด้วยตัวเองก่อนจะดีที่สุด ดีกว่าการเสี่ยงดวงซื้อไปโดยไม่มีข้อมูลมาก่อน จึงต้องตกไปเป็นผู้เสียหายซะเอง

เมื่อเลือกแบรนด์ที่ดี ในทำเลที่เราต้องการได้แล้ว ต้องลงพื้นที่จริง ไปดูโครงการเก่า

โครงการที่เป็นเกรดเดียวกัน กับระดับราคาที่อยู่ในงบประมาณที่เราสามารถซื้อได้ ตัวอย่างเช่น จะหาบ้านราคาประมาณ 4-5 ล้านบาท ซึ่งขอยกตัวอย่างจาก บริษัทคิวเฮ้าส์ เพราะจาก Opportunity Day ล่าสุดในเว็บตลาดหลักทรัพย์ มีบริษัท QH ที่ทำข้อมูลสรุปรวมระดับราคาและแบรนด์ไว้ให้ ดูแล้วเข้าใจง่าย สำหรับบริษัทอื่นๆจะต้องเข้าไปหารายละเอียดตาม website ของบริษัทนั้นๆเองนะคะ

ขอยกตัวอย่างบ้านของ QH ว่าถ้างบประมาณ 4-5 ล้านบาท เราจะไปดูตัวอย่างโครงการเก่าได้อย่างไร ดูรูปด้านล่างนี้นะคะ



ที่มา : เอกสารในงาน opportunity day (set.or.th) QH ไตรมาส 3 ปี 2557

ดูจากรูปสรุปรวมอสังหาแต่ละประเภท + แบรนด์ย่อย +ระดับราคา บ้านเดี่ยวที่มีระดับราคา ประมาณ 4-5 ล้านบาท คือ แบรนด์ Casa  ก็ให้ไปดูโครงการเก่าที่เป็นแบรนด์ Casa และควรหาข้อมูลเพิ่มเติมใน Internet ด้วยว่าแบรนด์ Casa คุณภาพงานก่อสร้างเป็นอย่างไร นิติ รปภ. มีปัญหาไหม รวมถึงการจะได้ข้อมูลจริง เชิงลึก ต้องลงพื้นที่จริง ไปคุยกับลูกบ้านที่อาศัยอยู่ที่ Casa ดูซิ มองหาคนที่ดูใจดี Friendly หน่อย ที่เขาจะยอมคุยกับเรา ซึ่งคนไทยส่วนใหญ่ใจดีนะคะ ถามไปเถอะ ขอแค่อย่ารบกวนเวลาเขานานเกินไปก็แล้วกัน, หรือสอบถามจากรปภ. แม่บ้าน, คนทำสวน, ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ที่สโมสร ก็จะได้ข้อมูลเด็ดๆเช่นกัน

ทำไมต้องแยกดูแบรนด์ย่อยของแต่ละบริษัท ในการเข้าไปดูโครงการ เพราะบริษัทส่วนใหญ่ จะใช้ผู้รับเหมาและวัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพงานแตกต่างกันตามระดับราคาขาย ดูแบรนด์ พฤกษ์ภิรมย์ นะคะ ราคา 30-85 ล้านบาท หลังใหญ่โต งานเนี้ยบ วัสดุหรู ฟังก์ชั่นเยอะ ทำเลเยี่ยม ระบบ Security เข้มข้นมาก ก็จะต่างจากแบรนด์ Casa ที่ราคาประมาณ 5 ล้านบาท ที่ควรจะมีคุณภาพ ขนาดบ้าน และวัสดุ รวมถึงทำเลที่ด้อยกว่าพฤกษ์ภิรมย์ ถ้างบประมาณของเราสามารถซื้อได้ในเกรด Casa แต่ไปดูตัวอย่างจากบ้าน พฤกษ์ภิรมย์ ก็จะผิดวัตถุประสงค์นะคะ (พยายามยกตัวอย่างแบบสุดโต่ง เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น ไม่ได้มีเจตนาอย่างอื่นนะ )



2. วิธีได้ข้อมูลเชิงลึกคือ Opportunity Day, 56-1, Broker Report หรือโทรสอบถามกับบริษัทโดยตรง
http://www.set.or.th/set/oppdaybyperiod.do?language=th&country=TH

สำหรับบริษัทอื่นๆ เช่น LH AP PS SC PF Supalai Lalin LPN Ananda Siri MK Sena NCH  ก็มีหลักการคล้ายๆกัน เข้าเว็บของแต่ละบริษัทดูระดับราคาที่เราต้องการ แล้วดูว่ามีแบรนด์อะไรบ้าง และลองขับรถไปดูโครงการเก่าของแบรนด์นั้นๆ และจะขอเสริมว่า ถ้าเราดูข้อมูลจากงาน Opportunity day เราจะได้ข้อมูลเชิงลึก ที่สำคัญมากในอีกรูปแบบหนึ่ง เช่น การเลือกบริษัทรับเหมาก่อสร้าง วิธีก่อสร้าง คุณภาพวัสดุก่อสร้าง อัตรากำไร และความเสี่ยงต่างๆ ซึ่ง highlight ที่สำคัญมักจะอยู่ในช่วงถาม-ตอบ โดยตรงกับผู้บริหาร (เวลาดูลองสังเกตุดีๆนะ เราสามารถที่จะมองออกได้เลยว่าบริษัทนี้สร้างบ้านเพื่อขายเอากำไรแล้วจบไป หรือสร้างบ้านเพื่อให้ลูกบ้านอยู่อาศัยอย่างมีความสุข หากมีปัญหาก็ยินดีช่วยเหลือกัน) รวมทั้งการอ่านบทวิเคราะห์จาก Broker Report, งบการเงิน หรือการโทรสอบถามกับ IR ก็สามารถทำได้เช่นกัน

รู้มั๊ยว่า ถ้า บ.A มี Gross margin 45% สูงขนาดนี้ทำได้อย่างไร (โดยเฉลี่ย Gross margin = 35%) แล้วการตอบคำถามนี้ ของผู้บริหารในรูปแบบต่างๆ ตีความว่าอย่างไร ---  ถ้า Gross margin 45% แล้วผู้บริหารบอกว่าลดคุณภาพวัสดุ หรือ ... (คุณต้องไปฟัง Opportunity day หรือถามจากนักลงทุน/นักวิเคราะห์ที่เขารู้จักบริษัทนั้นๆดี เอาเองนะ)
พอรู้เหตุผลที่แท้จริงแล้ว คุณจะซื้อบ้านของบ.A กันไหม คนที่ไม่เคยฟัง ไม่เคยถาม ไม่มีทางรู้เหตุผลเหล่านี้ได้หรอกนะคะ

แล้วรู้เหตุผลไหม ว่าทำไม บ.A มี SG&A/Sales (ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร/รายได้) คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 20% แต่ บ.B มี SG&A/Sales แค่ 11% เขาทำได้อย่างไร    บ.A โหมทุ่มงบโฆษณาหนักมากทุกครั้งที่เปิดขายโครงการใหม่ แต่ บ.B แค่โฆษณานิดหน่อย ก็ขายได้ เพราะลูกบ้านบอกต่อ จองเอง ชวนเพื่อนมาจอง ก็เพราะคุณภาพบ้านและบริการหลังการขายของบ.B ดีมาก ถึงแม้มีปัญหา บ.B ยินดีรับผิดชอบและช่วยเหลือมากกว่า ที่ลูกบ้านคิดไว้เสียอีก

ใครที่คิด ใครที่บ่นว่าเสียเวลา จะมาดูอะไรกันเยอะแยะ  คือ บ้านราคาหลายล้านบาทนะคะ ซื้อครั้งเดียว อยู่อาศัยพักผ่อน หลับนอนกันจนชั่วชีวิต บ้านที่พ่อแม่ เราพักอาศัยทั้งวันทั้งคืน บ้านที่ลูกเราจะเติบโตขึ้นมา หาข้อมูลนานซักปีนึงยังคุ้มเลยค่ะ  ซึ่งกว่าที่เราจะได้บ้านหลังแรกที่แสนสุข อยู่สบาย ปลอดภัย และคุ้มค่า หลังนี้มา ก็หาอยู่นานเลยนะ แต่ความสุขหลังจากที่ได้ย้ายมาอยู่ มันเป็นอะไรที่ Happy  & Feel Goooooood มากๆ


3. การตรวจรับบ้าน ถ้าไม่มีความรู้ด้านงานโครงสร้าง งานตกแต่ง ระบบน้ำ-ไฟฟ้า สามารถจ้างผู้รับเหมารายย่อยหรือบริษัทตรวจรับบ้านได้

บ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮ้าส์ สมัยนี้ นิยมสร้างเสร็จก่อนขาย มีให้เลือกดูได้เลย ถ้าเราตรวจบ้านเองเป็น ก็โอเค แต่ถ้าตรวจบ้านเองไม่เป็น ไม่รู้จะตรวจตรงไหน ก็มีบริษัทที่เขารับจ้างตรวจบ้านอยู่มากมาย หรือผู้รับเหมารายย่อยที่เขารับจ้างต่อเติมบ้านซ่อมบ้าน เขาสามารถตรวจบ้านได้ ซึ่งมักจะคิดราคาย่อมเยาว์  ยอมจ่ายตังไปหน่อย แต่ได้บ้านมูลค่าหลายล้านบาท ที่เป็นบ้านคุณภาพดี ไม่มีปัญหา สบายใจและดีกว่ากันเยอะเลย ซึ่งหลักในการตรวจคือ งานโครงสร้าง งานตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า

อ่านต่อใน คห.ถัดไปค่ะ