นายชูวิทย์กับ "ทุกข์ระทมของคนซื้อคอนโด"
.
ตามที่นายชูวิทย์ ชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ ได้ลงข้อความในเฟสบุ๊ก (
http://goo.gl/MQHLTw) เรื่อง "ทุกข์ระทมของคนซื้อคอนโด" และยังมีการเผยแพร่ในสื่อต่าง ๆ (เช่น
http://goo.gl/UJi21o) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงขออนุญาตแสดงความเห็น ดังนี้:
.
1. ปัญหาที่ผ่อนเงินซื้อห้องชุดแล้ว ตัวโครงการอาคารชุดไม่ได้ก่อสร้างตามกำหนดนั้นเป็นปัญหาด้านสัญญา แม้ทางราชการจะมีสัญญามาตรฐาน แต่ก็เป็นเหมือนเสือกระดาษที่ไม่ได้มีโทษภัยสำหรับผู้ฝ่าฝืนโดยเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน จึงมีการละเมิดโดยผู้ประกอบการบ่อยครั้ง แต่สำหรับชาวบ้านผู้ซื้อบ้าน หากผิดสัญญา ก็อาจถูกผู้ประกอบการอ้างสัญญาขึ้นมาเล่นงาน เช่น ยึดเงินดาวน์ได้ ข้อนี้จึงไม่เป็นธรรมสำหรับประชาชนผู้ซื้อบ้าน
.
2. ส่วนราชการเกี่ยวกับการให้ใบอนุญาต การคุ้มครองผู้บริโภค ควรทำตัวรับใช้ประชาชน และไม่ใช่เสือกระดาษ เพราะบางครั้งในยามโฆษณา ก็เป็นชื่อของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ แต่ในตอนทำสัญญา กลับเป็นของบริษัทในเครือ เหตุการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นเป็นระยะ ๆ
.
3. การขายก่อนได้รับใบอนุญาตต่าง ๆ เช่น เรื่องการก่อสร้าง สิ่งแวดล้อม ล้วนเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย แต่ก็ได้รับการอลุ้มอล่วยกันไป แม้แต่สื่อสิ่งพิมพ์ต่าง ๆ ต่างก็หวังจะได้รับค่าโฆษณา จึงไม่เคยทักท้วงเรื่องอย่างนี้ การที่จะให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตามกฎหมายโดยเคร่งครัด คือห้ามโฆษณาซื้อขายก่อนได้รับใบอนุญาตทั้งหลาย ก็จะเป็นการจำกัดอุปทานลง ป้องกันปัญหาการล้นตลาด และทำให้อุปทานบ้านมือสองได้รับความสนใจมากยิ่งขึ้น ถือเป็นการปฏิรูปตลาดที่สมควรดำเนินการ
.
4. สถาบันการเงินก็ควรที่จะควบคุมบริษัทพัฒนาที่ดินที่ยังไม่ได้ใบอนุญาตต่าง ๆ ให้ถูกต้อง โดยไม่พึงอำนวยสินเชื่อหากไม่ขออนุญาตให้เรียบร้อย การนี้แสดงว่าสถาบันการเงินชั้นนำก็ไม่ได้มีแบรนด์ ยังขาดความน่าเชื่อถือจริงจากสังคมส่วนรวม
.
5. การที่หน่วยราชการไม่ควบคุมการอำนวยสินเชื่อ ปล่อยให้มีการอำนวยสินเชื่อถึง 90% 95% หรือกระทั่ง 100% หรือ 110% นั้น เป็นการมุ่งแต่ส่งเสริมธุรกิจของสถาบันการเงินและของบริษัทพัฒนาที่ดินเอกชนโดยไม่สนใจต่อความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศชาติเท่าที่ควร ผิดกับหลักของการรับใช้ประชาชนหรือที่ควรเอาประชาชน เอาผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง
.
6. การที่สำนักงาน กลต. ตลาดหลักทรัพย์ปล่อยให้บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนเติบโต มีเครื่องมือทางการเงินมากมาย เอาเปรียบผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก (SMEs) ในแง่หนึ่งเป็นการทำลายระบบเศรษฐกิจของชาติ ทำลาย SMEs ดังนั้นสำนักงาน กลต. และตลาดหลักทรัพย์ซึ่งถือเป็นองค์กรที่เน้นธรรมาภิบาล ก็ควรตรวจสอบเรื่องนี้ หาไม่ก็เป็นแค่ธรรมาภิบาลแบบลูบหน้าปะจมูกหรือผักชีโรยหน้าที่สักแต่ทำส่งเดชอยู่ทุกวัน ซึ่งแสดงว่าสำนักงาน กลต. และตลาดหลักทรัพย์เองก็ยังขาดความรับผิดชอบต่อสังคมเท่าที่ควร
.
รากเหง้าของปัญหาเกิดขึ้นเพราะไม่มีการใช้มาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ตามหลักการของพระราชบัญญัติฉบับนี้ เงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านจะได้รับการคุ้มครอง จะก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้ซื้อบ้านไม่ได้ และหากมีปัญหาผู้ซื้อบ้านจะได้รับการชดใช้คืนก่อน
.
อย่างไรก็ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาแบบ “กำมะลอ” คือให้อาสาสมัครใช้ คือจะใช้ก็ต่อเมื่อทั้งฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อเห็นชอบร่วมกัน จึงทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ใช้ เพื่อลดต้นทุน ส่วนผู้ประกอบการรายย่อยก็เลยไม่ใช้ด้วย เพื่อจะได้ไม่เสียเปรียบผู้ประกอบการรายใหญ่
.
ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจึงไม่ได้รับการคุ้มครอง หากมีการใช้พระราชบัญญัตินี้ ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กต่างก็จะมี “แบรนด์” ที่เท่าเทียมกันเพราะคุ้มครองผู้บริโภคเหมือนกัน แต่ในขณะนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบที่ความเป็นบริษัทใหญ่ ดูน่าเชื่อถือกว่า แต่ก็ไม่ได้มีหลักประกันใด ๆ ให้กับผู้ซื้อบ้านแต่อย่างใด
.
ทางราชการควรแก้ไขพระราชบัญญัติฉบับนี้ให้เป็นภาคบังคับแก่ทุกฝ่าย เช่น พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ที่ไม่ใช่ปล่อยให้ดำเนินการตามอำเภอใจ และในขณะที่เราอาจตั้งความหวังใด ๆ กับทางราชการไม่ได้ ในฝ่ายของสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเอง โดยเฉพาะรายใหญ่ ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ที่ได้กำไรปีหนึ่งมหาศาล ควรเป็นฝ่ายแสดงสปิริตนำการคุ้มครองเงินดาวน์คู่สัญญามาใช้ โดยอาจออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้กับผู้บริโภคไปเลย เพราะปีหนึ่งๆ ก็ได้กำไรมหาศาลอยู่แล้ว
.
โปรดสังเกตว่ากฎหมายที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชน ต่อผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็น พรบ.ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (2551) หรือ พรบ.จัดรูปที่ดิน (2547) มักจะปล่อยให้ง่อยเปลี้ยเสียขา ไม่มีกฎหมายลูกออกมาแม้เวลาจะผ่านไปนานแสนนาน
.
โปรดอ่านเพิ่มเติม
- AREA แถลง ฉบับที่ 19/2556: 6 มีนาคม 2556 ทำไมไม่ระวังภัยฟองสบู่ ไม่คุ้มครองผู้บริโภค www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement460.htm
- AREA แถลง ฉบับที่ 103/2555: 4 กันยายน 2555
การคุ้มครองผู้บริโภคและสร้างความเท่าเทียมระหว่างผู้ประกอบการ www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement392.htm
นายชูวิทย์กับ "ทุกข์ระทมของคนซื้อคอนโด" >> อธิบายเพิ่มโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย
นายชูวิทย์กับ "ทุกข์ระทมของคนซื้อคอนโด"
.
ตามที่นายชูวิทย์ ชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ ได้ลงข้อความในเฟสบุ๊ก (http://goo.gl/MQHLTw) เรื่อง "ทุกข์ระทมของคนซื้อคอนโด" และยังมีการเผยแพร่ในสื่อต่าง ๆ (เช่น http://goo.gl/UJi21o) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงขออนุญาตแสดงความเห็น ดังนี้:
.
1. ปัญหาที่ผ่อนเงินซื้อห้องชุดแล้ว ตัวโครงการอาคารชุดไม่ได้ก่อสร้างตามกำหนดนั้นเป็นปัญหาด้านสัญญา แม้ทางราชการจะมีสัญญามาตรฐาน แต่ก็เป็นเหมือนเสือกระดาษที่ไม่ได้มีโทษภัยสำหรับผู้ฝ่าฝืนโดยเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน จึงมีการละเมิดโดยผู้ประกอบการบ่อยครั้ง แต่สำหรับชาวบ้านผู้ซื้อบ้าน หากผิดสัญญา ก็อาจถูกผู้ประกอบการอ้างสัญญาขึ้นมาเล่นงาน เช่น ยึดเงินดาวน์ได้ ข้อนี้จึงไม่เป็นธรรมสำหรับประชาชนผู้ซื้อบ้าน
.
2. ส่วนราชการเกี่ยวกับการให้ใบอนุญาต การคุ้มครองผู้บริโภค ควรทำตัวรับใช้ประชาชน และไม่ใช่เสือกระดาษ เพราะบางครั้งในยามโฆษณา ก็เป็นชื่อของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ แต่ในตอนทำสัญญา กลับเป็นของบริษัทในเครือ เหตุการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นเป็นระยะ ๆ
.
3. การขายก่อนได้รับใบอนุญาตต่าง ๆ เช่น เรื่องการก่อสร้าง สิ่งแวดล้อม ล้วนเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย แต่ก็ได้รับการอลุ้มอล่วยกันไป แม้แต่สื่อสิ่งพิมพ์ต่าง ๆ ต่างก็หวังจะได้รับค่าโฆษณา จึงไม่เคยทักท้วงเรื่องอย่างนี้ การที่จะให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตามกฎหมายโดยเคร่งครัด คือห้ามโฆษณาซื้อขายก่อนได้รับใบอนุญาตทั้งหลาย ก็จะเป็นการจำกัดอุปทานลง ป้องกันปัญหาการล้นตลาด และทำให้อุปทานบ้านมือสองได้รับความสนใจมากยิ่งขึ้น ถือเป็นการปฏิรูปตลาดที่สมควรดำเนินการ
.
4. สถาบันการเงินก็ควรที่จะควบคุมบริษัทพัฒนาที่ดินที่ยังไม่ได้ใบอนุญาตต่าง ๆ ให้ถูกต้อง โดยไม่พึงอำนวยสินเชื่อหากไม่ขออนุญาตให้เรียบร้อย การนี้แสดงว่าสถาบันการเงินชั้นนำก็ไม่ได้มีแบรนด์ ยังขาดความน่าเชื่อถือจริงจากสังคมส่วนรวม
.
5. การที่หน่วยราชการไม่ควบคุมการอำนวยสินเชื่อ ปล่อยให้มีการอำนวยสินเชื่อถึง 90% 95% หรือกระทั่ง 100% หรือ 110% นั้น เป็นการมุ่งแต่ส่งเสริมธุรกิจของสถาบันการเงินและของบริษัทพัฒนาที่ดินเอกชนโดยไม่สนใจต่อความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศชาติเท่าที่ควร ผิดกับหลักของการรับใช้ประชาชนหรือที่ควรเอาประชาชน เอาผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง
.
6. การที่สำนักงาน กลต. ตลาดหลักทรัพย์ปล่อยให้บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนเติบโต มีเครื่องมือทางการเงินมากมาย เอาเปรียบผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก (SMEs) ในแง่หนึ่งเป็นการทำลายระบบเศรษฐกิจของชาติ ทำลาย SMEs ดังนั้นสำนักงาน กลต. และตลาดหลักทรัพย์ซึ่งถือเป็นองค์กรที่เน้นธรรมาภิบาล ก็ควรตรวจสอบเรื่องนี้ หาไม่ก็เป็นแค่ธรรมาภิบาลแบบลูบหน้าปะจมูกหรือผักชีโรยหน้าที่สักแต่ทำส่งเดชอยู่ทุกวัน ซึ่งแสดงว่าสำนักงาน กลต. และตลาดหลักทรัพย์เองก็ยังขาดความรับผิดชอบต่อสังคมเท่าที่ควร
.
รากเหง้าของปัญหาเกิดขึ้นเพราะไม่มีการใช้มาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ตามหลักการของพระราชบัญญัติฉบับนี้ เงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านจะได้รับการคุ้มครอง จะก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้ซื้อบ้านไม่ได้ และหากมีปัญหาผู้ซื้อบ้านจะได้รับการชดใช้คืนก่อน
.
อย่างไรก็ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาแบบ “กำมะลอ” คือให้อาสาสมัครใช้ คือจะใช้ก็ต่อเมื่อทั้งฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อเห็นชอบร่วมกัน จึงทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ใช้ เพื่อลดต้นทุน ส่วนผู้ประกอบการรายย่อยก็เลยไม่ใช้ด้วย เพื่อจะได้ไม่เสียเปรียบผู้ประกอบการรายใหญ่
.
ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจึงไม่ได้รับการคุ้มครอง หากมีการใช้พระราชบัญญัตินี้ ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กต่างก็จะมี “แบรนด์” ที่เท่าเทียมกันเพราะคุ้มครองผู้บริโภคเหมือนกัน แต่ในขณะนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบที่ความเป็นบริษัทใหญ่ ดูน่าเชื่อถือกว่า แต่ก็ไม่ได้มีหลักประกันใด ๆ ให้กับผู้ซื้อบ้านแต่อย่างใด
.
ทางราชการควรแก้ไขพระราชบัญญัติฉบับนี้ให้เป็นภาคบังคับแก่ทุกฝ่าย เช่น พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ที่ไม่ใช่ปล่อยให้ดำเนินการตามอำเภอใจ และในขณะที่เราอาจตั้งความหวังใด ๆ กับทางราชการไม่ได้ ในฝ่ายของสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเอง โดยเฉพาะรายใหญ่ ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ที่ได้กำไรปีหนึ่งมหาศาล ควรเป็นฝ่ายแสดงสปิริตนำการคุ้มครองเงินดาวน์คู่สัญญามาใช้ โดยอาจออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้กับผู้บริโภคไปเลย เพราะปีหนึ่งๆ ก็ได้กำไรมหาศาลอยู่แล้ว
.
โปรดสังเกตว่ากฎหมายที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชน ต่อผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็น พรบ.ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (2551) หรือ พรบ.จัดรูปที่ดิน (2547) มักจะปล่อยให้ง่อยเปลี้ยเสียขา ไม่มีกฎหมายลูกออกมาแม้เวลาจะผ่านไปนานแสนนาน
.
โปรดอ่านเพิ่มเติม
- AREA แถลง ฉบับที่ 19/2556: 6 มีนาคม 2556 ทำไมไม่ระวังภัยฟองสบู่ ไม่คุ้มครองผู้บริโภค www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement460.htm
- AREA แถลง ฉบับที่ 103/2555: 4 กันยายน 2555
การคุ้มครองผู้บริโภคและสร้างความเท่าเทียมระหว่างผู้ประกอบการ www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement392.htm