พักชมสิ่งที่น่าสนใจชั่วครู่ครับ
#APกับต้นทุนค่าใช้จ่ายสำหรับเซลสุดอ่วมแต่มีผลงานที่แพ้เบอร์2
#เพราะอะไรกันนน้าาาาาติ๊กต่อกๆๆๆ
#กับเหตุการณ์ที่VVIPโดนเหล่าเซลของDevโดนกระทืบจนตายด้วยราคาเพียงเพราะอยากLeadลูกค้า
#วิเคราะห์หุ้นแต่นักลงทุนอสังหาอ่านดีเพราะจะได้รู้ทิศทางของบริษัทและศักยภาพในการขายของฝ่ายขาย
#แฉAgentกับมหกรรมการFrontRunลูกค้าาาาาา
ตอนแรกผมคิดอยู่ว่าผมควรที่จะแยกมันเป็น 2 พาร์ทดีมั้ย แต่พอพิจารณาแล้ว เหตุการณ์ทั้งสองเป็นสิ่งที่เชื่อมต่อกัน
ที่ผมทำคอนเท้นท์นี้ออกมา



1. ประการแรกเพราะผมถือหุ้นอสังหาอยู่หลายตัว ผมจึงอยากจะถือโอกาสนี้ ในการแสดงความเห็น เพื่อวิจารณ์อย่างชอบธรรม ไม่มีวลีใด หรือมีเจตนาที่จะทำให้ภาพพจน์ของบริษัท เสื่อมเสียชื่อเสียง แม้แต่น้อย
2.เหตุการณ์ที่เกิดขึ้น กับความ
เรามาดูกันเถอะ ผมคิดว่า คนเล่นหุ้นส่วนใหญ่ ไม่ได้มีความเข้าใจนักลงทุนอสังหา อย่างที่นักลงทุนอสังหาเข้าใจตลาดอสังหา และการขายหรือการปิดการขาย ส่วนนักลงทุนอสังหา ก็ไม่เข้าถึงตัวเลขที่แท้จริงของบริษัท ผมจึงได้เขียนบทความนี้ขึ้นมา เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายมีความเข้าใจกันมากขึ้น
SPALI ศุภาลัย VS AP เอพี
สิ่งที่ Dev พูดกับสื่อ VS สิ่งที่ปรากฎในงบ
สรุปสิ่งที่ได้จาก Factsheet (แบบย่อ)
- รายได้ของ Supalai อยู่ที่ 34,485.87 ล้านบาท
- รายได้ของ AP อยู่ที่ 38,702.38 ล้านบาท(No.1)
- ต้นทุนค่าใช้จ่ายในนั้นต่างกันไม่มาก อยู่ที่ราวๆ 20 %
- โดย SPALI อยู่ที่ 21,069.56 ล้านบาท AP อยู่ที่ 25,474.77
- ซึ่งหากพิจารณาจากรายได้ ถ้าเอพีซื้อที่เยอะกว่ามีโครงการมากกว่า ก็จะไม่แปลกเท่าไหร่
- สิ่งที่น่าประหลาดใจอยู่ที่ EBITDA แม้ว่า AP จะมียอดขายสูงที่สุดในกลุ่ม -แต่ SPALI มี EBITDA อยู่ 10,919.63 ล้านบาท แต่ AP อยู่ที่ 7,500.71 ล้านบาท
-ตัวเลขไม่ได้สลับกันครับ
-ของศุภาลัย EBITDA อยู่ที่ 31.67%
-EBITDA ของ SPALI สูงกว่า AP ถึง 45.6 %？？？？？ ทั้งๆที่ยอดขายของ AP มากกว่า SPALI ถึง 3.2 พันล้าน！！！



-หมายความว่าอย่างไรในจุดนี้ จะตอบแบบกำปั้นทุบดินว่า ศุภาลัยขายของแพงหรอ? ไม่ใช่ ผมคิดว่าสิ่งนี้นักลงพุงอสังหาย่อมรู้ดี ศุภาลัยขายของถูกครับ ถูกเหมือนอุนจิ
-นักลงพุงอสังหาทุกคนรู้ดี แล้วบอกว่าที่ป้าศุขายถูกเพราะป้าศุเชย
- ตี๋จึงย้อนกลับไปดู
-พบกว่า ค่าใช้จ่ายในการขายของ AP นั้นสูงถึง 19% ของยอดขาย！
-ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารAPอยู่ที่ 7200 ล้าน แต่ศุภาลัยอยู่ที่ 4000 ล้าน
-ค่าใช้จ่ายในการขายของ AP สูงเกือบ 2 เท่าของศุภาลัย แต่ทำกำไรได้น้อยกว่า！！！？？？

ในวงการหุ้นมันมีสิ่งที่เรียกว่าการ Front Run ลูกค้า ก็คือการตัดหน้าลูกค้าที่ส่งคำสั่งมาทำธุรกรรม ด้วยการทำธุรกรรมของตัวเองก่อน แล้วจึงค่อยธรรมธุรกรรมของลูกค้า
ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้าสั่งตี๋น้อย คีย์ PTT 1,000,000 หุ้นที่ราคา 55-57 บาท
ถ้าตี๋น้อยเป็นคนเลว ชอบ Front run หุ้นลูกค้า ตี๋น้อยก็จะคีย์หุ้นเข้าพอร์ตตัวเองก่อนที่ราคา 55 บาท แล้วจะค่อยๆคีย์ให้ลูกค้าจนครบ
ระหว่างนั้นถ้าตี๋น้อยเลว ตี๋น้อยจะยัดของตัวเองในราคา 55 บาทใส่มือลูกค้าตัวเองเลย
แต่ถ้าตี๋น้อยเลวแบบพอประมาณ ตี๋น้อยก็อาจจะแค่ดันราคาขึ้นไปแล้วก็ไปโยนใส่ bid ใน SET
พอมาเปรียบกับวงการอสังหา การโทรไปขอตัดราคานาย เพื่อที่จะขายก่อนลูกค้านักลงทุนนั้นเป็นการ Frontrun ลูกค้าหรือไม่?
ซึ่งสิ่งเหล่านี้ผมคิดว่าคนอ่านคงต้องช่วยผมหาคำตอบครับ

เนื่องจากบริษัทอสังหาส่วนใหญ่มี Incentive ให้กับ Sales และทำงานกันเป็นทีม
ซึ่งยิ่งถ้าบริษัทมีคนมาก พนักงานจะยิ่งแข่งกันเพื่อแย่ง Incentive การที่จะทำให้เกิด incentive ง่ายที่สุดคือ การขายของออกไปในราคาถูกลง
เพราะอะไร? มันง่าย มันไม่ต้องเสียเวลาอธิบาย





ยกตัวอย่างกรณี Ideo Chula - Samyan มีลูกค้า VVIP ได้มาบ่นกับผมว่า เซลล์โครงการนั้นได้ขายราคาตัดหน้า VVIP

ระบบ Incentive ของบริษัทอสังหามีอยู่ 2 ประเภท

คือประเภท Fixed Rate กับประเภท %Percentage
สมมติว่า Fixed Rate ก็จะเป็นในลักษณะ 1 ห้องนอน 15000 2 ห้องนอน 30000 อะไรแบบนี้ แต่ถ้าเป็น %Percentage ก็จะอยู่ในรูปแบบ ขาย 6,000,000 *0.03 *0.15 จะได้ค่าคอมเท่ากับ 27000 บาท
สมมติ 1 ห้องนอนเหมือนกัน 6 ล้านเหมือนกัน
ถ้าจ่ายแบบ 2 อาจจะแพงกว่า แบบ 1 เพราะมันไม่มีเรทตายตัว
ซึ่งแบบหลังแม้จะดูเหมือนกับต้นทุนค่าใช้จ่ายสูงกว่า
แต่จริงๆแล้วมันอาจจะต่ำกว่าก็ได้ครับ
เซลหัวใสแต่ละโครงทั้งหลายก็เลยคิดวิธีที่ว่า
นักลงทุนกูไม่สน ผู้ถือหุ้นกูไม่สน ช่างแม่มมัน เท่าไหร่ก็ได้ขอให้กูขายออก ยิ่งขายเร็วๆจะยิ่งดี จะได้ Incentive เยอะเยอะ
สมมติห้องละ 6,000,000 บาท ต้นทุนอยู่ที่ 4.5 ล้านบาท
ขาย 5,800,000 ก็ยังได้ 15,000 ขาย 5,000,000 ก็ได้ยังได้ 15000 ถูกมั้ย?
ถ้าทำแบบนี้ สมมติจากเดิมที่ยอดขาย 600 ล้านจาก 1 bed ห้องละ 6 ล้านจะ จ่าย Incentive 1,500,000 บาท
ถ้าขายเหลือห้องละ 5,000,000 บาท 120 ห้องก็จะได้เงิน 600 ล้านบาท Incentive ได้พุ่งไปถึง 20% จาก 1,500,000 บาท กลายเป็น 1,800,000 บาท
ค่า Incentive มันไปปรากฎอยู่ในงบการเงินในหมวดของ "ค่าใช้จ่ายในการขายนะครับ"
ซึ่งพอมาถึงตรงนี้ ถ้าคนจะแย้งผมว่า อ้าวโครงการอยากจะขายราคาไหนก็มีสิทธิ์ที่จะขาย ถ้าขายไม่ออก

-อยากจัดโปร ขายได้ครับ ไม่ใช่ว่าถล่มทั้งตึกทุกห้องตั้งแต่ชั้นล่างสุดยันสูงสุด "วิวสวย" "วิวไม่สวย"ก็ถล่มราคา
-รู้มั้ยครับ ถ้าขายของถูกตัดราคากัน มันไม่ต้องใช้สมองครับ
-ถ้าบอกว่า ลูกค้า VVIP ไม่สำคัญ Dev รายเล็กหรือ Dev ที่ขาดทุน เมิงเอายอดจอง VVIP ไปยืนยันกับธนาคารตอนกู้เงินมั้ยครับ ถ้าทำอย่าหักหลังลูกค้า VVIP นะครับ หรือถ้าอยากจะหักหลังลูกค้า VVIP เมิงอย่าเอายอดจองลูกค้าไปยันกับธนาคารครับ
-สำหรับ Dev รายใหญ่ที่บอกว่า ไม่จำเป็นต้องเอายอดจอง VVIP ไปยันกับธนาคารเพื่อขอกู้ คุณได้เอายอดขายของ VVIP ไปปรากฎในงบการเงินผู้ถือหุ้นมั้ยครับ? ถ้าทำอย่าหักหลัง VVIP ครับ หรือถ้าอยากทำไปเรื่อยๆ ขอให้รายงายยอดจองของแต่ละตึกเป็น 0 นะครับ เพราะ VVIP ไม่สำคัญครับ
แล้วทำไมต้องทำร้าย VVIP ด้วยครับ นักลงทุน VVIP จ่ายเงินให้คุณก่อนตั้งเป็นเวลาไม่ต่ำกว่า 3 ปี เอาห้องมาโพสต์ในอินเตอร์เน็ต ช่วยคุณทำการตลาดฟรีๆ แถมเอาตังมาให้ด้วย
บลอกเกอร์ยังต้องจ้างเลย ค่าแอดก็ต้องให้ ค่ารีเฟอร์ก็ต้องให้ บางคนความรู้ก็ไม่มี เพจมียอดฟอลแต่มีคนอ่านป่าวไม่รู้
มันถูกแล้วหรอครับที่แต่ละโครงการมาเหยียบ VVIP เหล่าบรรดานักลงทุนที่ซื้อคนแรกของคุณ เอาตังมาแช่กับคุณตั้งกี่ล้านเป็นเวลาตั้งกี่ปี ดอกเบี้ยก็ไม่ได้ แถมชีวิตอยู่บนความเสี่ยง วันดีคืนดี Agent ของ Dev จะหักหลังกรูมั้ยไม่รู้ววววว 5555555555555555



หุ้นกู้ยังได้ดอกเบี้ยเลย ทำไม Developer กู้เงินมาสร้างโครงการ แล้วต้องให้นักลงทุนที่จองตอนแรกจ่ายแพงๆ แล้วตอนหลังมาบอกว่าอยากขายราคาไหนก็ขายได้

ต่อให้ซื้ออยู่ แล้วคนที่จ่ายเงินให้คุณก่อน ต้องมาเสียดอกเบี้ยให้ธนาคารในอัตราที่สูงกว่าคนที่จ่ายเงินทีหลัง เป็นร้อยๆห้องเลยหรอ

ถ้าห้อง TYPE เดียวกัน มุมเดียวกัน ลดแล้วราคาต่อตารางเมตรห่างกัน 2-3 หมื่น VVIP ได้ราคา 210,000 ชั้นเตี้ยกว่า ดาวน์ไปแล้ว 2 ล้าน กับ คนที่จอง 50,000 ดาวน์ 50,000 ได้ราคา 190,000 ว้าววว



แล้วเงื่อนไขการผ่อนดาวน์ก็ต่างกันมากมายด้วย อย่างนี้นักลงทุนที่จอง VVIP ผ่อนดาวน์ไปเป็นล้านยกดาวน์ให้คนอื่นฟรี ราคาต่อตารางเมตรก็ยังไม่ถูกไปกว่า คนที่มาทีหลังจ่ายแค่ 50,000 แล้วโอนหลัง

ถ้ารวยนักก็สร้างตึกให้มันเสร็จไปเลย แล้วค่อยขาย อยากขายราคาไหนก็ขายไปเลย

สำหรับ AP ผมเห็นว่ามีทีม Sales ที่ค่อนข้างใหญ่ มีทั้ง เซลของโครงการที่เป็นเซลของ AP ด้วย และมี Bangkok CITIsmart ด้วย （ซึ่งเป็นบริษัทที่ AP มีโครงสร้างถือหุ้นอยู่ 100%

ด้วยโครงสร้างจำนวน Sales ที่มันมากเกินปกติเกินบริษัทชาวบ้านเขามันเลยทำให้ผมอดคิดไม่ได้ว่า Sales แต่ละทีมคงต้องแข่งกันเพื่อทำ Incentive ด้วยราคา
แต่ผมก็ไม่แน่ใจนักหรอกว่า AP มีวิธีการจ่าย Incentive อย่างไร จะเป็นแบบ Fixed Rate หรือเป็นแบบ %Percentage

แต่ผมก็แน่ใจว่า ไม่ว่าโครงการจะกำไรมากหรือกำไรน้อย "Sales" โครงการก็กำไรอยู่ดี อาฮิ

อ่านมาจนถึงตรงนี้ ผมคิดว่าแต่ละคนคงพอเข้าใจสิ่งที่ผมกำลังพยายามจะตีความ สาระสำคัญในงบการเงิน และต้นทุนทางการเงินของ DEV มากขึ้นทั้งคนที่เป็นนักลงทุน VVIP และ นักลงทุนหุ้นอสังหานะครับ





#ใครที่มีประสบการณ์เป็นVVIPลงทุนถูกเซลโครงการขายตัดหน้าเรียนเชิญแบ่งปันประสบการณ์ด้านล่างนี่เลยครับ
 
https://www.facebook.com/Alohainvest/

สามารถเข้ามาติดตามและพูดคุยกันได้ ผมจะวิเคราะห์อสังหาและหุ้นแบบ Real Real