ในสองบทก่อน ผมได้เล่าเรื่องเราของบ้านเช่าหลังแรกของครอบครัว และ เล่าเรื่องของคุณตาที่เกษียณด้วยบ้านเช่า … มาต่อกันเลยครับ บทนี้ผมขอเล่าถึงภาพที่ใหญ่ขึ้นของ “ธุรกิจบ้านเช่า” ที่ผมทำ
 
สองบทที่แล้ว
“สี่แสน” เป็น “ห้าล้านห้า” กับการตัดสินใจสองครั้งใน 34 ปี !!! https://ppantip.com/topic/40559370
วัยเกษียณ กับ รายรับเดือนล่ะ 50,000 บาท!!  https://ppantip.com/topic/40560952
(บท วัยเกษียณฯ เป็นเรื่องราวของคุณตา ซึ่งอสังหาฯชุดดังกล่าวผมไม่ได้บริหารและไม่ได้ถูกนับรวมในบทนี้แต่อย่างใดครับ)
.
.
.
ปัจจุบันผมมีอสังหาให้เช้าที่เป็นของผม(และครอบครัว) ประมาณ 15 ยูนิต และบริหารอสังหาฯเช่าให้ญาติๆและเพื่อนๆ อีกราวๆ 25 ยูนิต รวมมากกว่าสี่สิบยูนิต  ถ้าจำแนกตามชนิดจะได้ดังนี้ .. เป็นบ้านทาวเฮ้าส์ประมาณ 28 ยูนิต ...เป็นบ้านเดี่ยว 4 ยูนิต ... เป็นอาคารพาณิชย์ 2 ยูนิต (4 คูหา) และเป็นที่ดินเปล่าอีก 6 แปลง ... ถ้าตีเป็นมูลค่าปัจจุบัน ผมประมมาณว่ามากกว่าร้อยล้านบาทสำหรับบ้านเช่าที่ผมบริหารอยู่ ด้วยขนาดและมูลค่าของมัน ผมอนุมานว่ากลุ่มบ้านเช่าของผมกลุ่มนี้ เป็นผู้ประกอบการขนาดกลางในท้องถิ่นก็น่าจะได้ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาพอสมควร ... บทนี้ผมขอเล่าเรื่องราว แนวคิดที่เป็น “ภาพรวม” ของผมให้ฟัง (ในส่วนที่ลงลึกหรือเฉพาะเจาะจงนั้นผมของในการแปะลิงค์บทความเก่าๆที่ผมเคยเขียนแทนครับ)
.
อย่างที่เล่าในกระทู้ก่อนๆว่า ตัวผม(และครอบครัว) ผมมีและสัมผัสกับคำว่าบ้านเช่ามาตั้งแต่ผมยังเด็ก ... ต่อมาเมื่อผมจบออกมาเริ่มทำงานมีเงินเดือน ราวปี 2551-2552 ก็ได้ซื้อบ้านเพื่อให้เช่าเป็นหลังแรกของชีวต เป็นบ้านทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียวหน้ากว้าง 4 เมตร หลังเล็กๆด้วยราคา 2-3 แสนบาท จากคำแนะนำของแม่ผม(จำไม่ได้ว่าแม่ผมไปรู้จักบ้านหลังนี้ได้อย่างไร) นี่คือบ้านเช่าหลังแรกของผม
.
.
ในยุคแรก ราวๆปี พ.ศ. 2551-2555 ... ยุคบุกเบิก
โดยมากในยุคนี้ ผมจะได้บ้านเช่าจาก NPA ของธนาคาร และ จากการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี … ในยุคนั้นผมหาทรัพย์ในราคาต่ำกว่าตลาดได้มากจากสองแหล่งนี้ 
.
[แชร์หมดเปลือก] การลงทุนในอสังหาฯ ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี http://goo.gl/WZbHrw
ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ... ราคาถูกจริงหรือ??? https://ppantip.com/topic/33099481
.
จากหนึ่งเป็นสอง จากสองเป็นสาม ... ด้วยราคาที่คิดว่าต่ำกว่าตลาดและมีกำไรตั้งแต่ซื้อเลยเริ่มชักชวนในคนรู้จัก ญาติพี่น้อง รวมถึงเพื่อน ให้ซื้อลงทุนและเข้าสู่วงการบ้านเช่ามากขึ้น ... หลังจากทำมาได้ 3-4 ปี บ้านเช่าทั้งของตัวเองและกลุ่มมีราวสิบยูนิต และ ในราวๆปี 2555 ผมได้เขียนบทความสรุปขึ้นมา 
[แชร์เทคนิค] ทำธุรกิจบ้านเช่า ง่ายกว่าที่คิด . . . http://goo.gl/Ag0bA
.
.
ในยุคที่สอง ราวๆปี 2556-2562 … ยุคทอง
แนวคิดการทำธุรกิจบ้านเช่าเริ่มตกผลึกมากขึ้น เลยตั้งสมมติฐานของ นักลงทุนอสังหาฯสายเช่า มี 3 แนวคิดในการทำกำไรของตัวเองขึ้นมา เกิดจากผมมีประสบการณ์ที่มากขึ้น ก้าวไปสู่จุดที่สร้างบ้านขายเองได้ สร้างบ้านให้เช่าเองได้ 
.
1. ทำต้นทุนให้ต่ำกว่าตลาด แต่ได้ราคาค่าเช่าเท่าตลาด ... กลยุทธ์นี้จะทำให้ต้นทุนต่ำและผลตอบแทนดีขึ้น ซึ่งแนวทางนี้เป็นกลยุทธ์หลักของผมที่ผ่านมา แหล่งหาทรัพย์ราคาถูกกว่าตลาดหาได้จาก 4 แหล่ง เช่น ตลาดทั่วไป(แต่เจ้าของรีบขาย) NPA ประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี และ ข้อสุดท้ายที่ผมใช้คือ สร้างเองเพื่อให้ต้นทุนถูกลง!!!
2. ทำต้นทุนให้เท่าตลาด แต่ทำราคาค่าเช่าให้มากกว่าตลาด ... ต้นทุนค่าก่อสร้างที่เท่ากันแต่สามารถทำผลตอบแทนได้ดีกว่า นั่นหมายความว่า เราต้องใส่อะไรบางอย่างเข้าไปเพื่อเพิ่มมูลค่าให้มัน ... การใส่แนวคิด การใส่ศิลปะและงานออกแบบ การใส่ฟังก์ชั่นอะไรบางอย่าง รวมถึงการใส่อารมณ์และความรู้สึกเข้าไปในอสังหาฯ หรือ ใส่สิ่งที่กลั่นมาจากความต้องการที่แท้จริงเพื่อตอบโจทย์แล้วเข้าถึงลูกค้า!!!
3. ทำต้นทุนให้ต่ำกว่าตลาด แต่ราคาค่าเช่ามากกว่าตลาด ... นี่คือสุดยอดการลงทุน ซึ่งผมยังไปไม่ถึงจุดนี้ แต่ผมพอจะเห็นภาพและเห็นเส้นทางอยู่ไม่ไกลว่าผมต้องเดินไปทางไหน ต้องมีอะไร หรือ ต้องทำอย่างไร เพื่อให้ตนเองก้าวไปถึงจุดนั้น!!!
.
ธุรกิจบ้านเช่าสำหรับผมผมมองว่ามันไม่ใช่ธุรกิจเสือนอนกิน ... เพราะมันเป็นธุรกิจที่ต้องดูแล ซ่อมน้ำ แก้ไฟ บริหารผู้เช่า เก็บค่าเช่า หาลูกค้า และ อีกสารพัดสารพัน ดังนั้นมันต้องอยู่ในจุดที่เราดูแลได้ ผมเลยไม่ลงทุนบ้านเช่าในทำเลอื่น หรือ ไม่กระโดดไปที่นู่นที่นี่ แต่จะเน้นลงทุนในทำเลเป็นแหล่ง เป็นจุด รวมเป็นกระจุกๆ เพื่อให้ง่ายต่อการจัดการ 
.
แต่ การดำเนินกลยุทธ์เช่นนี้มีก็ข้อเสียเช่นกัน เช่น ถ้าหากทำเลนั้นล่มลง นั้นหมายความว่าผมเองก็ยากที่จะเติบโตได้ด้วย ดังนั้น เรื่องของทำเลที่มองต้องมองให้ขาด ดูภาพกว้างติดตามข่าวสารโดยฌฉพาะประเด็นโครงสร้างพื้นฐาน หรือ การก่อสร้างใหญ่ๆที่จะเข้ามาในพื้นที่ที่สนใจนั้นๆ ... ผมจับทำเลมหาวิทยาลัย ห้างสรรพสินค้า และ แหล่งงานขนาดใหญ่อย่างนิคมอุตสาหกรรม และในยุคที่สองนี้ถือว่าเป็นยุคทองของผมและกลุ่มเลยก็ว่าได้ บ้านเช่าของเพิ่มเป็นราวๆ จาก 10 เป็น 20 เป็น 30 หลัง
.
ธุรกิจบ้านเช่าเป็นธุรกิจที่จุจิกกวนใจ แปรผันตามจำนวนยูนิตและตัวผู้เช่า ... จากประสบการณ์ผมมีโอกาสได้ซื้อบ้านเช่าต่อจากคนอื่นหลายหลัง ... หลายๆคนพูดไปในทำนองเดียวกันว่า ยาก จุกจิง กวนใจ ไม่คุ้มกับการลงทุน ... คำกล่าวนี้จะเกิดขึ้นมากขึ้นสำหรับ ผู้ที่กำลังเริ่ม บ้านเช่าไม่มาก รวมถึง มีถิ่นที่พักอยู่ไกล ... แต่สำหรับผมมันกลายเป็นอาชีพไปเสียแล้ว มันเยอะจนมีระบบการบริหารแบบหลวมๆขึ้นมาดูแล
.
ตลอดสิบกว่าปีถามว่าเจออะไรมาบ้าง คงตอบไม่หมดครับ รู้แต่ว่าเกือบทุกรูปแบบ ... แต่เคสที่หนักที่สุดที่ผมเจอน่าจะเป็นเคสนี้ ...  ที่ข้างเคียงถมที่ดิน และฝนตกหนัก น้ำท่วมข้ามกำแพงมาเข้ามา ... ผมยังจำภาพน้องๆนักศึกษาผู้หญิงที่กำลังยืนร้องไห้ มองดูข้าวของของตัวเองที่หน้าบ้านหลังนี้ๆได้อยู่เลย ถึงแม้ว่าจะผ่านไปหลายปีแล้วก็ตาม!!!

.
การสิ้นสุดยุคทอง เริ่มจากการเข้ามาของผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นรายใหญ่ที่เปิดตัวมาพร้อมกับที่พัก 400 ยูนิต และ มีตามมาอีกเป็นขบวน จนเรียกว่า Supply ล้นตลาดแบบสุดๆ อัตราการเข้าพัก อัตราการเช่าของผมผมและกลุ่มจาก 90% ลดลงมาเหลือ 50-60% … เรากำลังจะตาย?!
.
.
 
ในยุคที่สาม ราวๆปี 2562+ ... ยุค ถ้าไม่ “ปรับ” ก็ “ดับ”  
.
กลุ่มเรายืนนิ่งมาได้หลายปี ... แต่เกมธุรกิจไม่มีอะไรจีรังยั่งยืน ยุคทองได้ผ่านไปแล้ว เพราะ ณ ตอนนี้สถานการณ์การแข่งขันในธุรกิจบ้านเช่าในพื้นที่ ทวีความรุนแรงมากขึ้นตามลำดับจากการขยายตัวของเมือง และมีกลุ่มผู้เล่นรายใหม่ กลุ่มผู้เล่นรายใหญ่ เข้ามาทำตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่ามากขึ้น รวมถึงคู่แข่งอย่างโครงการอพาร์ทเม้นท์โดยรอบในพื้นที่ และยังมีกลุ่มผู้ประกอบการห้องแถวที่ปรับตัวขยับขึ้นมากเพื่อรับลูกค้าในกลุ่มลูกค้าที่ใกล้เคียงกัน ... เอาง่ายๆเลย เรียกว่าถ้าไม่ “ปรับตัว” ก็รอวัน “ดับ” ได้เลย
.
ผมต้องแก้เกม ... ผมจึงส่งสาวรชี้แจงสถานการณ์ไปถึงเจ้าของบ้านเช่าในกลุ่มทั้งหมดว่าเรากำลังเผชิญแรงกดดันอะไรบ้าง และ ผมจะยกเครื่อง ปรับการบริหารงานใหม่ทั้งหมด ผมจะจัดตั้งออฟฟิตสำนักงานของเราโดยตรง ทำในรูปแบบนิติบุคคล และยกระดับบ้านเช่าราคาและคุณภาพของเราให้ได้มาตรฐานที่เราต้องการ และพัฒนาและขยายงานด้านการเช่าอสังหาฯในรูปแบบต่างๆต่อ
.
ผมนำตู้คอนเทนเนอร์ที่มีมาทำสำนักงาน เปิดเพจบ้านเช่าของตัวเอง หาลูกค้าออนไลน์ รวมถึงมอบหมายให้มีคนดูแลเรื่องนี้โดยเฉพาะ

.
ผมวางให้ "ภรรยาผมเป็นแม่ทัพ" สายธุรกิจสายนี้แบบเต็มตัว ... หลังจากการยกเครื่องการบริหารผ่านไป 4 เดือนเศษ เหล่าบ้านถูกกระตุ้นการขายผ่านช่องทางต่างๆ บ้างถูกปรุงแต่งขึ้นมาจนทยอยออกเรื่อยๆ ... จากที่ว่า 40-50% กลายเป็นบ้านเช่า "ไม่ว่างเลย" และ ยิ่งกว่านั้นคือมีคิวจองอีก 1-2 หลัง ส่วนที่ดินเปล่าก็ทำสัญญาเช่าเช่าไปแล้ว 2 แปลง เหลือแปลงว่างแค่แปลงเดียวเท่านั้น!!! เซึ่งเธอทำผลงานได้ดีมากๆ 
.
จนถึงปีที่แล้วในช่วงโควิดรอบแรก แน่นอนว่าเราได้รับผลกระมบเช่นกันผู้เช้าน้อยลง แต่ในปีนี้สถาณการณ์เริ่มดีขึ้น ทำให้อัตราการเช่ามากกว่า 85% และมีแนวโน้มที่ดีขึ้นตามลำดับ
.
.
.
เดือนก่อนมีคนมาเสนอขายบ้านทาวน์เฮ้าให้ผมหนึ่งหลัง เขารู้ว่าผมและกลุ่มลงทุนในหมู่บ้านนี้ เขาเปิดราคาให้เลย ซึ่งราคาที่เขาเปิดมาผมรับได้คิดว่าเหมาะสมและลงทุนได้ แต่ผมไม่มีกำลังเอาไว้เองในช่วงนี้ ผมสอบถามไปถึงคนในกลุ่มว่า เอามั้ยหลังนี้ราคาได้ สภาพดี พร้อมทำบ้านเช่า ... สุดท้ายน้องสาวผมตัดสินใจรับหลังนี้ไป หลังนี้เป็นน้องใหม่ล่าสุดของกลุ่มผม
.
ผมวนเข้าไปดูมาเมื่อเช้า ช่างกำลังปรับปรุงทาสีกันอยู่ (น้องกลั่นหลังนี้ของน้องนะจ๊ะ) 

.
ในทุกธุรกิจนั้น มันจะมีความยากของมันเองทั้งนั้น ธุรกิจบ้านเช่าเองก็เช่นกัน มันมีความยากของมัน ... แต่ ถ้าถามผมว่าตอนนี้บ้านเช่ายังน่าลงทุนอยู่หรือไม่ ผมตอบว่าใช่ครับ ยังน่าลงทุนอยู่ ยังลงทุนได้อยู่ ยังไปได้ แต่ ... แต่ ... แต่ คุณต้องเข้าใจลักษระของมัน ต้องลงทุนเป็น บริหารงานเป็น และ จะกำไรเป็นชิ้นเป็นอันถ้า ทำได้ถูกที่และถูกเวลา  ... ผมประเมินจากศักยภาพทำเลที่ผมลงทุนนั้นยังไปได้ต่อ ประเมินจากคุณภาพของคนในกลุ่มผม จากความรู้และประสบการ์ที่ผมมี สำหรับผมในสายธุรกิจบ้านเช่านั้น ผมและกลุ่มยังไปต่อได้ 
.
ลงชื่อ มาม่ากับปลากระป๋อง
...[^_^]...
.
ปล. จากรุ่นสู่รุ่น สมัยเด็กๆ ผมไปช่วยพ่อกับแม่ทำความสะอาดบ้านเช่า ตอนนี้คงต้องรุ่นลูกผมแล้วละ ... ภาพลูกสาวคนโตที่กำลังช่วยแม่เก็บกวาดบ้านเช่า

.
ปล 2.เพจผมครับ คุยเรื่อยเปื่อย https://www.facebook.com/creativeshooter
ติดตามอ่านบทความเก่าๆ ได้ในคลิ๊กในอมยิ้มชื่อ มาม่ากับปลากระป๋อง หรือ บล็อกนี้ได้ www.creativeshooter.com