ถนนใจกลางเมืองกรุงเทพฯ อย่าง ‘สุขุมวิท’ เส้นที่เป็นทั้งแหล่งงานสร้างเศรษฐกิจ การค้าขาย การลงทุนจากไทยและต่างประเทศ ถนนสุขุมวิทนี้เป็นเส้นที่ต่อจากย่านปทุมวัน มีสยาม เป็นสัญลักษณ์ของ Shopping District ยังมีชิดลม เพลินจิต ซึ่งเรียกรวม ๆ ว่า Central Prime จุดไข่แดงหรือ Real CBD ของกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นจุดศูนย์กลางที่เพียบพร้อมไปด้วยแหล่งงาน ที่มีตึกสำนักงานสูงให้เช่า ธุรกิจร้านค้าขนาดย่อม ๆ จนไปถึงขนาดใหญ่ โดยเฉพาะสยาม ที่ปัจจุบันได้กลายเป็นจุดหมายปลายทางของการช้อปปิ้งระดับโลกไปแล้ว จากข้อมูลเบื้องต้นสยามมีขนาดพื้นที่ช้อปปิ้งมากกว่า 900,000 ตร.ม. โดยขาช้อปทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติต่างหมุนเวียนมาจับจ่ายใช้สอยในโซนนี้ไม่ต่ำกว่า 70,000 คนต่อวัน มาย่านชิดลม เพลินจิต กันบ้าง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นแหล่งงานมีออฟฟิศขนาดใหญ่ ตึกสูง และมีห้างสรรพสินค้า ร้านค้า รองรับผู้คนในบริเวณนี้ รวมถึงที่อยู่อาศัยซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดอยู่ใน Segment ระดับ Luxury โดยเฉพาะถนนวิทยุ พื้นที่เก่าแก่เป็นที่ตั้งของสถานทูตสำคัญ ๆ หลายประเทศ คอนโดมิเนียมที่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงที่สุดอันดับต้น ๆ ของไทย ก็ตั้งอยู่บริเวณนี้ แถมในย่าน ๆ นี้ ก็ยังมีพัฒนาโครงการใหม่อยู่เรื่อย ๆ อย่างสุดปลายถนนของถนนวิทยุ ตรงข้ามสวนลุมพินี มี One Bangkok มิกซ์ยูสที่มีพื้นที่ใช้สอยเป็นล้านตารางเมตร ซึ่งจะทำให้ย่าน ๆ นี้คึกคัก และคับคั่งมากกว่าเดิม เป็นผลให้เส้นสุขุมวิทได้รับอานิสงส์ไปด้วยเช่นกันจากการขยายตัวของย่านปทุมวัน CBD กรุงเทพฯ ในส่วนสุขุมวิทตอนต้น จะได้ชื่อว่า Outer CBD ส่วนสุขุมวิทตอนกลาง สุขุมวิทตอนปลาย จะได้ชื่อว่า Extened CBD โดยมีรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยต้น ๆ ในการเดินทาง และมีส่วนสำคัญให้เกิดการขยายตัวได้อย่างรวดเร็ว ซึ่ง CondoNewb จะมาเจาะลึกภาพรวมทำเลในแต่ละย่านกัน ไม่ว่าเป็นสุขุมวิทตอนต้น ตอนกลาง และตอนปลายกัน รวมไปถึงวิเคราะห์ทิศทางของการขยายตัวของถนนเส้นนี้กัน

สุขุมวิทตอนต้น : ภาพรวมและจุดเด่น
คำจำกัดความ 3 คำ ‘Ultimate Luxury’ ‘Density’ และ ‘Richness’ ขอมอบให้กับย่านสุขุมวิทตอนต้น โดยจุดเริ่มต้นของสุขุมวิทตอนต้น คือ ตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1 ไปจนถึงแยกอโศก ด้วยพื้นที่ในบริเวณนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมระดับ High-end อยู่หลายโครงการ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรประมาณ 150,000 บาทขึ้นไป ปัจจัยที่ทำให้ราคาดีดขึ้นไปสูงทุกขณะคือ สิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองชีวิตและไลฟ์สไตล์ที่มากกว่าพื้นฐาน และยังครอบคลุมทุกพื้นที่ ทำให้พื้นที่ทุกตารางเมตรนั้นล้วนมีมูลค่าทั้งสิ้น ไม่แปลกใจที่จะเกิดความหนาแน่นในย่านนี้ด้วยเช่นกัน สุขุมวิทตอนต้น หรือ Outer CBD มีจิ๊กซอว์สำคัญที่เป็นแหล่งความอุดมสมบูรณ์ทั้งห้างฯ และร้านค้าต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น

- Terminal 21 ห้างสรรพสินค้า แหล่งช้อปปิ้ง ไลฟ์สไตล์ครบครันแหล่งเดียวบนทำเลสุขุมวิทตอนต้น มีแบรนด์ร้านค้าชั้นนำ และ Gourmet Market ไว้เลือกซื้อของกินของใช้
- Interchange BTS และ MRT จุดถ่ายเทการเดินทางของผู้คนที่สามารถเดินทางไปย่านอื่น ๆ ได้ ไม่ว่าจะไปทำงาน เรียน หรือไปทำธุระแหล่งไหน ก็เดินทางได้สะดวก ยกตัวอย่าง MRT สำคัญ ๆ เช่น สถานีพระราม 9, สถานีลุมพินี, สถานีสีลม และสถานีสามยอด แหล่งท่องเที่ยวเมืองเก่ายอดนิยม
- Central Chidlom และ Central Embassy แม้จะไม่ได้อยู่ในโซนสุขุมวิทตอนต้น แต่ก็ส่งผลให้ย่าน ๆ นี้เจริญเติบโตไปด้วย ด้วยการเดินทางที่เชื่อมต่อกัน ไม่ไกลมากนัก และตอบโจทย์ชีวิตไลฟ์สไตล์คนเมืองได้เป็นอย่างดี

         สิ่งสำคัญ คือ การมีรถไฟฟ้าพาดผ่านทำให้การเดินทางเป็นเรื่องง่าย มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ อย่าง Central World หรือ Central ชิดลม ทำเลย่านเพลินจิตที่มี Central Embassy และอย่างที่ทราบข่าวกันว่า พื้นที่สถานทูตประเทศอังกฤษอีกส่วนหนึ่งที่ตั้งอยู่หลังห้าง Central Embassy นั้น ได้เป็นส่วนหนึ่งของ Central Group ไปแล้ว และจะกลายเป็นโครงการมิกซ์ยูสอีกหนึ่งโครงการในอนาคต ก็คงต้องจับตาดูกันต่อไปว่าอาคารจะมีหน้าตายังไง แต่ที่แน่ ๆ ก็คงต้องมีในส่วน Shopping Area และจะทำให้เกิด Traffic กันขวักไขว่อีกเยอะทีเดียว

          หากพูดถึงโครงการอสังหาฯ ด้วยโครงการใหม่ที่เกิดทุกขณะ ต่างมีราคาที่ค่อนข้างสูง ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเกือบจะ 2 แสนบาท หากมองราคาที่ต่ำกว่านี้ อาจจะต้องเป็นคอนโด Low-Rise โดยที่ตั้งโครงการอยุ่ในซอย มีข้อเสียที่ไกลจากแหล่งอำนวยความสะดวกหน่อย ก็ต้องแลกกับราคาที่ถูกกว่า หรือไม่ก็อาจจะเป็นคอนโดมือสองที่สร้างมานานเกิน 10 ปี

ทิศทางการขยายตัว
          สำหรับการขยายตัวนั้น หากจะพูดถึงคอนโดมิเนียมระดับบน ยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องเลยครับ ด้วยศักยภาพการลงทุนของประเทศไทย และต่างประเทศ การขยายตัวของบริษัทที่มาลงทุนก่อนหน้า หรือแม้กระทั่งการท่องเที่ยวในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาที่ได้รับความนิยมอย่างมาก ทำให้เกิดการหลั่งไหลของผู้คนที่เข้ามาอยู่อาศัยเพื่อเข้ามาทำงาน และได้เล็งเห็นถึงความสะดวกสบาย และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์

สุขุมวิทตอนกลาง : ภาพรวมและจุดเด่น
          ‘Future Interchange’ ‘New Shopping Destination’ และ ‘Fancy Lifestyle’ คำ 3 คำ สำหรับย่านนี้ จุดเริ่มต้นของสุขุมวิทตอนกลาง เริ่มตั้งแต่แยกอโศก ไปจนถึงรถไฟฟ้าสถานีพระโขนง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาถนนเส้นนี้เกิดความเปลี่ยนแปลงอย่างมาก โดยเฉพาะย่านที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต อย่าง The Em District จาก The Mall Group ซึ่งเป็นแหล่งรวบรวมไลฟ์สไตล์การจับจ่ายที่ตอนนี้มี The Emporium, The EmQuatier และในอนาคต The Emsphere ที่กำลังดำเนินการก่อสร้างอยู่ หากทั้ง 3 ห้างครบสมบูรณ์ เชื่อได้ว่าย่านนี้จะกลายเป็นจุดหมายแห่งการชอปปิ้งแห่งใหม่ รวมถึงมีการเดินทางรถไฟฟ้าที่จะมีสายใหม่ ๆ เกิดขึ้น จะเป็น Interchange ในอนาคต ก็คือรถไฟฟ้าสายสีเทาจุดเชื่อมต่อที่บริเวณ BTS สถานีทองหล่อ (วัชรพล - ทองหล่อ) และอีกจุดที่ BTS สถานีพระโขนง (พระโขนง - ท่าพระ) จะทำให้มีผู้คนเดินทางเข้ามาในทั่วทุกสารทิศเข้ามาใช้บริการในโซนนี้ หรือจะเป็นจุดเปลี่ยนผ่านก็ตาม ซึ่งจะทำให้ที่ดินในโซนนี้เกิดมูลค่ามากขึ้น อย่างไรก็ตามโปรเจกต์นี้ยังคงหาข้อสรุปไม่ได้ เนื่องจากพื้นที่บางส่วนภายในซอยทองหล่อต้องเวนคืนด้วยจึงต้องใช้เวลาอีกพักใหญ่เลย เขยิบมาที่ซอยทองหล่อ เอกมัย เหมาะกับ Chill out หลังเลิกงาน หรือช่วงวันหยุด ย่านที่อัดแน่นไปด้วยร้านอาหารธรรมดา ๆ คาเฟ่เท่ ๆ ไปจนถึง Fancy Restaurant และแหล่ง Hang out วัยรุ่นยามค่ำคืน และยังเป็นย่านยอดฮิตของคนญี่ปุ่นซึ่งส่วนใหญ่จะมาทำงาน และนิยมมาอาศัยในโซนนี้ จึงเกิดเป็นสังคมญี่ปุ่น เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้โดยเฉพาะซอยทองหล่อคราคร่ำไปด้วยร้านอาหารญี่ปุ่นมากมาย

หากพูดถึงโครงการอสังหาฯ ในย่านนี้ถือว่ายังมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในระดับที่ยังสูง เพราะมีแหล่งชอปปิ้งที่เกือบเทียบเท่า CBD เช่นเดียวกับสยาม อย่าง The Emporium และ The EmQuatier ไม่จำเป็นต้องเดินทางไปไกลก็มีครบทุกอย่าง ศักยภาพทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มีระดับ ทำให้คอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างอยู่ในช่วงนี้ เป็นคอนโดมิเนียมระดับ Luxury เกือบทั้งหมด อย่าง The Strand ทองหล่อ โครงการมิกซ์ยูส จาก One.Six Development ที่ราคาต่อตารางเมตรสูงมาก โดยเฉลี่ยทั้งโครงการอยู่ที่ 360,000 บาท ซึ่งมีดีมานด์สูงทีเดียว เพราะได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี โดยเฉพาะ Duplex พื้นที่ประมาณ 110 ตร.ม. ก็ได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก จนมีท่าทีว่าจะ Sold out ด้วยซ้ำ

ทิศทางการขยายตัว
ไม่แตกต่างจากโซนสุขุมวิทตอนต้นมากนัก ยังมีคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนท์มีดีมานด์อยู่มาก และพื้นที่แห่งนี้ยังดำเนินการพัฒนาต่อไปเรื่อย ๆ แม้พื้นที่จะแน่นเอี้ยด หากมีโครงการใหญ่ ๆ มักจะเกิดจากการเปลี่ยนมือที่ดินจากเจ้าของเดิมมากกว่า เช่น เครือโรงแรม Shangri-La ได้ซื้อที่ดินโดยเดิมทีเป็นอาคารพาณิชย์เก่า ซึ่งราคาสูงมากเทียบกับขนาดพื้นที่ และเตรียมพัฒนาโรงแรมที่ชื่อว่า Hotel Jen

สุขุมวิทตอนปลาย : ภาพรวมและจุดเด่น
‘Investment’ ‘New Age’ และ ‘Work Anywhere’ นิยาม 3 คำ ที่เห็นว่าน่าจะเหมาะกับโซนนี้ที่สุด จุดเริ่มต้นจากสถานีพระโขนงไปจนถึงสถานีรถไฟฟ้าแบริ่ง ทำเลสุขุมวิทตอนปลายเป็นพื้นที่ที่ตอบรับความต้องการของกลุ่มคนวัยทำงาน หรือ First Jobber รวมไปถึงคนรุ่นใหม่ที่มีความ Active ความคิดเป็นอิสระ มีความเป็นตัวของตัวเองสูง มีแหล่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญและเกิดขึ้นได้ไม่นาน อย่าง True Digital Park มิกซ์ยูสของกลุ่ม MQDC ที่สร้างสรรค์พื้นที่ให้เหมาะกับ New Gen มี WiFi รองรับ เป็นฮับใหญ่ของศูนย์กลางด้านดิจิทัล ซึ่งเหมาะกับคนที่ทำงาน Freelance หรือ Start up มีคอมพิวเตอร์เครื่องเดียวก็สามารถทำงานได้ ไม่เพียงเท่านี้ในโครงการยังมีพื้นที่สร้างแรงบันดาลใจ และแหล่ง กิน ดื่ม เที่ยว ซื้อข้าวของเครื่องใช้ อุปโภค บริโภค ทำให้คอนโดมิเนียมโดยรอบได้รับความสะดวกสบายไปด้วย แถมยังเป็นแม่เหล็กที่ทำเกิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ เพราะยังไงแหล่งช้อปปิ้งไลฟ์สไตล์ที่อยู่ใกล้ ๆ ก็ถือเป็นจุดเด่นของโครงการนั้น ๆ และยังมีโครงการ Bangkok Mall อภิมหาโปรเจคในอนาคต จาก The Mall Group ซึ่งจะกลายเป็นโปรเจกต์ที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียน ด้วยพื้นที่รวมประมาณ 870,000 ตร.ม. มีทั้งห้างสรรพสินค้า สำนักงาน อาคารชุด โรงแรม สวนน้ำ ฮอลล์แสดงคอนเสิร์ต แถมยังมีสถานีขนส่งผู้โดยสารสายตะวันออกอีกด้วย จึงเป็น One Stop Service Area และจะสร้าง Traffic ผู้คนในย่านนี้มากขึ้นแน่นอน และจะเป็นทำเลที่เหมาะการลงทุนคอนโดชั้นดี เพราะเมื่อมีแหล่งงานใหม่ ๆ เกิดขึ้น ผู้คนย่อมมองหาที่พักตามมา ภาพรวมของเส้นสุขุมวิทตอนปลายที่มี Mega Project มากมาย มีความเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูล Baania บริษัทวิเคราะห์ราคาอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมิน Rental Yield ของย่านนี้โดยเฉลี่ย อยู่ที่ 5 - 6% (ข้อมูลปี 2561) และสามารถแตะขึ้นไปถึง 8% ในอนาคตที่ Mega Project ทยอยเปิด ซึ่งขึ้นอยู่กับทำเล และรูปแบบโครงการ พื้นที่นี้จึงเหมาะกับคนที่ต้องการลงทุนคอนโด โดยราคาเฉลี่ยในย่านนี้อยู่ที่ ±90,000 บาท / ตร.ม. สำหรับโซนใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

หากพูดถึงโครงการอสังหาฯ อย่างที่บอกไปแล้วครับว่า โซนนี้เหมาะกับการลงทุนปล่อยเช่า หรือขายต่อคอนโดมิเนียม ซึ่งมีหลายโครงการทั้ง High-Rise และ Low-Rise โดยจะมีราคาที่ไม่สูงมากเท่ากับสุขุมวิทตอนต้น และปลาย แต่เป็นพื้นที่ที่ศักยภาพด้วยแหล่งช้อปปิ้งที่คอยรองรับไว้ด้วย

ทิศทางการขยายตัว
ด้วยโครงการใหญ่ ๆ ในอนาคต ทำให้พื้นที่แหล่งนี้มีศักยภาพที่จะเติบโตสูง พื้นที่ว่างยังมีอยู่มากพอควร การเดินทางด้วยระบบรางที่สะดวก นอกจากนี้โครงการนอกเขตสุขุมวิทตอนปลายเป็นต้นไปจะเป็นที่ตั้งของโรงงานอุตสาหกรรมเบาอยู่มากมายทีเดียว ทำให้ทำเลนี้สามารถเป็นที่พักอาศัยของคนนอกพื้นที่ หรือคนทำงานในย่านสมุทรปราการ โดยมีไลฟ์สไตล์สุขุมวิทตอนปลายนั้นตอบโจทย์

‘สุขุมวิท’ ทำเลยอดนิยมของกรุงเทพฯ ซึ่งบทความมองในภาพรวมว่าปัจจุบันเป็นอย่างไร หรือมีจุดเด่นแต่ละทำเลยังไงบ้าง หากสนใจอ่านบทความที่เจาะลึกทำเลทั้ง 3 ทำเล ให้ละเอียดลงลึกกว่านี้ ก็มีบทความของทำเลนั้น ๆ นะ โดยบอกเล่าตั้งแต่ความเป็นมา ราคาเฉลี่ยในปัจจุบัน ไปจนถึงคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจ ซึ่งสามารถติดตามได้ที่ลิงก์นี้เลย 

สุขุมวิทตอนต้น : เจาะลึกทำเล สุขุมวิทตอนต้น ตอนนี้เติบโตขนาดไหน และอนาคตจะเป็นยังไง
สุขุมวิทตอนกลาง : เจาะลึกทำเล สุขุมวิทตอนกลาง ควรเน้นอยู่อาศัย หรือลงทุนดี
สุขุมวิทตอนปลาย : เจาะลึกทำเล สุขุมวิทตอนปลาย คอนโดไหนน่าอยู่ โครงการไหนน่าลงทุน

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : เจาะลึกทำเล สุขุมวิทตอนต้น ตอนกลาง ตอนปลาย ทำเลทองนักลงทุน