‘สุขุมวิทตอนกลาง’ ถือว่าอีกหนึ่งโซนที่ได้รับความนิยมอยู่เรื่อย ๆ หากดูจากผลสำรวจต่าง ๆ อย่างเช่น พลัส พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทการจัดการอสังหาฯ ชั้นนำ ยังคงให้สุขุมวิทตอนกลางมีดีมานด์ต่อเนื่อง อย่างช่วงหลังปี 61 มีโครงการใหม่ มากถึง 19 โครงการ ทั้งหมด 5,796 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ใน Super Luxury Segment ราคาเฉลี่ย 200,000 - 250,000 บาท / ตร.ม. มากถึง 47% High Class Segment ราคาเฉลี่ยน 120,000 - 160,000 บาท / ตร.ม. มากถึง 55% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ในซอย ไม่ได้ติดถนนใหญ่ แต่มีดีมานด์ต่อเนื่องมาอยู่เรื่อย ๆ เลย จะเป็นอย่างไร CondoNewb จะไปดูกัน

ภาพรวมของของ สุขุมวิทตอนกลาง

สำหรับขอบเขตของสุขุมวิทตอนกลาง จะเริ่มตั้งแต่แยกอโศกไปจนถึงคลองพระโขนง จะมีรถไฟฟ้าอยู่ในโซนนี้ ได้แก่ สถานีพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย และพระโขนง มีสถานีสำคัญ ๆ มีชื่อเสียงเรื่องแหล่งไลฟ์สไตล์มากมายเลย ทั้งห้างสรรพสินค้า หรือคอมมูนิตี้เก๋ ๆ หรือ Hang out มีระดับยามค่ำคืน ล้วนอยู่ในโซนบริเวณนี้ จะขอไล่ไปทีละย่านไปโดยยึดการเชื่อมต่อของแต่ละสถานีเป็นหลักนะ เพราะรถไฟฟ้าใคร ๆ ก็สามารถใช้ในการเดินทาง เคลื่อนที่ Move on ได้ง่าย และอาจจะกล่าวไม่ผิดว่าตัวสถานีเองนั้น เป็นปัจจัยสำคัญทำให้เกิดการพัฒนาที่ดินและอาคารต่าง ๆ อย่างก้าวกระโดด
 
สุขุมวิทตอนกลาง กับสถานีพร้อมพงษ์

สถานีพร้อมพงษ์ อาจกล่าวได้ว่าเป็นจุดเริ่มต้นของหลาย ๆ สิ่ง ที่มีความอุดมสมบูรณ์ มีทั้งโรงแรมชั้นนำ ตึกสำนักงานออฟฟิศตึกสูง ห้างสรรพสินค้าใหญ่ ร้านค้า ร้านอาหารขนาบข้าง ซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นแม่เหล็กดึงดูด ให้คนเข้ามาย่านนี้ไม่ขาดสาย ซึ่งเดิมทีย่านนี้จะมีแค่ Emporium เท่านั้น และการมาของ Emquatier ก็เป็นอีกแรงหนึ่งที่ช่วยทำให้ Traffic เพิ่มมากขึ้น และอนาคตจะมี EmSphere มาเสริมทัพ เป็นเมืองย่อม ๆ แห่งการช้อปปิ้ง และมีชื่อเรียกว่า The EmDistrict และจะทำให้อนาคตกลายเป็น Shopping Destination ได้ ซึ่งแต่ละห้างก็ได้วาง Positioning ที่แตกต่างกัน จึงตอบรับกับทุกกลุ่มได้เป็นอย่างดี เช่น Emporium จะเป็นห้างสรรพสินค้าหรู Luxury ส่วน Emquatier แม้จะเป็นห้างที่หรูเช่นกัน แต่ก็ได้วางกลุ่มเป้าหมายที่มีความแมสและเหมาะกับวัยทำงานออฟฟิศที่เหมาะกับย่านออฟฟิศโดยรอบมากยิ่งขึ้น ทำให้โซนนี้ได้ความคึกคักอย่างเห็นได้ชัด และในอนาคต แพลนของ EmSphere จะเป็นห้างที่มีความเป็นวัยรุ่นขึ้น ถ้าจะเปรียบเทียบก็จะเหมือนกับ Siam Center นั้นเอง จากการเข้ามาปักหมุด และพัฒนาพื้นที่โดยรอบของกลุ่มเดอะมอลล์นี้ ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงหลาย ๆ อย่าง แม้สถานีพร้อมพงษ์จะไม่จุด Interchange ใหญ่ ๆ อย่างสถานีสยาม ก็ทำให้ย่านใหญ่เกือบเทียบเท่าได้ และเป็น New CBD ซึ่งผังเมืองใหม่ปี 2563 นี้ เปลี่ยนจากสีน้ำตาล เป็นสีแดง หมายถึง แหล่งพาณิชยกรรม ค้าขาย กิจการโรงแรม นอกจากที่อยู่อาศัย และทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นมาก จากข้อมูลฐานเศรษฐกิจ ราคาที่ดินตารางวาละ 1 ล้าน เกือบแตะ 2 ล้านบาท โครงการอสังหาฯ หลายเจ้าก็ได้พัฒนาโครงการที่มีความ Luxury มาก ๆ ราคาเฉลี่ย 120,000 บาท / ตร.ม. ขึ้นไปทั้งนั้น 

โครงการปักหมุด

ห้างสรรพสินค้า EmSphere ของกลุ่มเดอะมอลล์ที่เคลียร์พื้นที่เรียบร้อยอยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากห้างแล้วยังมีโรงแรม และไฮไลท์จะเป็น EmLive หอจัดแสดงคอนเสิร์ตระดับโลก จุที่นั่ง 6,000 ที่ หากสร้างเสร็จครบสมบูรณ์จะได้ชื่อว่า The EmDistrict อย่างเต็มตัว และจะทำให้ย่านพร้อมพงษ์เป็นแหล่งช้อปปิ้งที่สำคัญระดับโลกเลยก็ว่าได้

สุขุมวิทตอนกลาง กับสถานีทองหล่อ

ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่รอบ ๆ สถานี BTS ทองหล่อ หรือในซอยทองหล่อ (สุขุมวิท 55) ก็ตาม เป็นย่านที่คึกคักอีกเช่นกัน ไม่ว่าจะร้านค้า ร้านค้า ที่ขนาบข้างไปด้วยอาคารพาณิชย์สลับกับตึกออฟฟิศ และที่อยู่อาศัยแนวสูง ย่านทองหล่อนั้นได้ขึ้นว่าเป็นแหล่งรวมร้านอาหารกินดื่ม จอแจกลางวัน คึกคักยามค่ำคืน แหล่งแฮงเอ้าท์สำหรับวัยรุ่นที่หมุนเวียนกันเปิดร้าน รวมถึงก็มีปิดกิจการกันบ้าง แต่ภาพก็ทำให้พื้นที่นี้มีเสน่ห์ไม่น้อย มีความเป็นไดนามิกสูงมาก หากพูดทำเลนี้ก็อดไม่ได้ที่จะพูดถึงย่านชาวญี่ปุ่น มักมาพักมาอาศัยในย่านนี้ มีร้านอาหารญี่ปุ่นมากมายหลายรูปแบบ ด้วยความที่คนไทยมองว่า ความเป็นญี่ปุ่นเป็นอะไรที่ดูทันสมัย เทคโนโลยีก้าวหน้า ไม่ว่าจะหน้าตาหรือรสชาติอาหารที่ถูกปากคนไทย จึงทำให้ร้านอาหารหรือร้านขนมสัญชาติญี่ปุ่นมักจะมาตั้งสาขาในย่านนี้เป็นแห่งแรก ทำให้ย่าน ๆ มีไลฟ์สไตล์ แหล่งรวมวัยรุ่น ทั้งกลุ่มเป้าหมายปานกลางจนไปถึงร้านที่มีระดับ อย่างร้าน ​After You ร้านขนมหวานวัยรุ่นสไตล์ญี่ปุ่น แต่สัญชาติไทย ก็ได้ถนนเส้นทองหล่อนี้เป็นจุดเริ่มต้นของธุรกิจ และได้รับความนิยมจนมาถึงทุกวันนี้ ส่วนห้างสรรพสินค้าจะเน้นคอมมูนิตี้เข้าถึงง่ายตอบโจทย์คนเมืองแบบ Urban Shopping ไม่ว่าจะเป็น J Avenue ทองหล่อ Lifestyle Shopping Center แหล่งรวมรวมร้านอาหารแบบเปิดโล่ง สถานที่พักผ่อนของคนในละแวกนี้ รวมถึงห้างญี่ปุ่น Donki แหล่งรวมสินค้านำเข้าจากญี่ปุ่นเปิด 24 ชม. ก็เลือกโลเคชั่นเปิดตัวสาขาแรกที่ซอยทองหล่อแห่งนี้ ยังมี Ginza ทองหล่อ บนโรงแรม Nikko กรุงเทพฯ ประกอบไปด้วยร้านอาหาร เสื้อผ้าแบรนด์เนม และอื่น ๆ ก็ล้วนมาจากญี่ปุ่นโดยตรง ‘ทองหล่อ’ ถนนที่มากด้วยไลฟ์สไตล์ และยังอยู่กึ่งกลางระหว่างพร้อมพงษ์ และเอกมัย พื้นที่ศักยภาพ ก็ทำให้ราคาที่ดินถนนเส้นนี้สูงมากที่เดียว มาดูตัวเลขกันบ้าง ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในย่านนี้ ภาพรวมอยู่ที่ 200,000 - 250,000 บาท หากมองเรื่องการลงทุน สำหรับย่านนี้ก็ยังมีดีมานด์อยู่เรื่อย ๆ ทั้งจากสัดส่วนชาวไทย และชาวต่างชาติที่มีมากกว่า หากมองเรื่องการเช่าจะมี Rental Yield ยู่ที่ 5-6% ต่อปี หากเป็นราคา Capital Gain จะปรับขึ้นเรื่อย ๆ ราว 4-8% ต่อปี ซึ่งอยู่ในระดับมีเสถียรภาพพอควร

โครงการปักหมุด

รถไฟฟ้า LRT สายสีเทา Phase 1 ที่วิ่งจากวัชรพล เชื่อมต่อกับสายสีชมพู ผ่านถนนทองหล่อมาสิ้นสุด และเชื่อมกับ BTS ทองหล่อ สายสีเขียว โดยรูปแบบของโครงการนี้จะเป็นรถไฟฟ้ารางเบา ด้วยถนนที่มีความแคบ และเพียงกำหนดสายนี้เป็นการเชื่อมต่อถ่ายเทคนเท่านั้น แต่ก็มีความยากลำบากที่จะเกิดขึ้นเหมือนกัน เนื่องจากจะต้องมีพื้นที่สำหรับเวนคืนที่ดิน และที่ดินในย่านนี้มีราคาค่อนข้างสูง จึงยังไม่มีความแน่ชัดมากนักจะมีเส้นทาง หรือสถานีในรูปแบบใด

แชงกรี-ลา โฮเต็ล ที่มีการซื้อขายที่ดินกันโหดมาก ที่ดินขนาด 657.5 ตารางวา ไม่ไกลจาก BTS ทองหล่อมากนัก มูลค่า 1,880 ล้านบาท หรือประมาณ 2.86 ล้านบาท / ตารางวา เตรียมพัฒนาเป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว ในชื่อ Hotel Jen
 
สุขุมวิทตอนกลาง กับสถานีเอกมัย

ซอยเอกมัย (สุขุมวิท 63) อีกหนึ่งทำเลที่ถูกจัดไว้ลำดับต้น ๆ เรื่องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง เป็นซอยที่เชื่อมไปหากันได้สะดวกกับทองหล่อ ในซอยนี้จะมีแหล่งกิน ดื่ม และแฮงเอาท์ยามค่ำคืนไม่ต่างทองหล่อ รวมถึงห้างสรรพสินค้า จะมี Gateway Ekkamai ศูนย์การค้าขนาดกลางออกแนวสไตล์ญี่ปุ่น และบริเวณเอกมัย ซอย 6 จะมี Bic G Supermarket หากพูดถึงโครงการที่อยู่อาศัย ในปีที่ผ่านมามียูนิตใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น 2,000 ยูนิต ซึ่งจะเป็นเซกเมนต์ระดับ High ค่อนไปทาง Luxury มีราคาเฉลี่ยประมาณ 200,000 บาท / ตร.ม. และมีดีมานด์อยู่ต่อเนื่อง ด้วยคนที่มาอยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นชาวไทยหรือต่างชาติจะเป็นลักษณะกลุ่มคนระดับบนที่ชอบเรื่องทำเลที่ตั้ง แม้เอกมัยจะเป็นถนนที่เต็บไปด้วยคอมมูนิตี้ไลฟ์สไตล์ ร้านอาหารเก๋ แต่ไม่เท่ากับทองหล่อ ถนนเอกมัยมีซอยที่เชื่อมลัดเลาะไปหาถนนทองหล่อได้ แต่ก็อาจจะมีคำถามว่าทำไมเลือกที่จะไม่อยู่ทองหล่อเลย หากมองทางกายภาพสำหรับทองหล่อมีที่ดินเหลือน้อยเต็มที ทำให้ราคาขึ้นสูง เป็นผลทำให้โครงการที่ถูกพัฒนาในทองหล่อปัจจุบัน ราคายูนิตสูงขึ้นไปด้วย ต่างจากฝั่งเอกมัยที่ยังมีพื้นที่ว่างแปลงขนาดกลาง และขนาดใหญ่ให้รอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่ง และเรื่องราคาในย่านเอกมัยอาจจะมีราคาต่ำกว่าโซนทองหล่อเล็กน้อย ซึ่งแล้วแต่ประเภทโครงการ แต่ถึงอย่างไรทั้งสองซอยนี้เดินทางไปมาได้สะดวกไม่ต่างกันเลย

สุขุมวิทตอนกลาง กับสถานีพระโขนง

สถานีพระโขนง สถานีสุดท้ายในส่วนสุขุมวิทตอนกลาง และจุดเริ่มต้นเข้าสู่สุขุมวิทตอนปลาย สำหรับโซนนี้ อาจจะใช้คำว่า ‘ทำเลที่พักอาศัยที่ไม่ควรมองข้าม’ ด้วยสาเหตุหนึ่งก็คือ พื้นที่ในซอยพระโขนงนี้ยังไม่หนาแน่นมากนัก สำหรับที่อยู่อาศัยในแนวดิ่ง ต่างจากพร้อมพงษ์ ทองหล่อ หรือเอกมัย ตั้งแต่ในอดีตย่านพระโขนงเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ อาคารพาณิชย์ที่มีร้านค้า การค้าการขาย ร้านอาหาร  ซึ่งอาจยังไม่บูมมากเท่ากับซอยรอบ ๆ ข้าง การเกิดสถานีรถไฟฟ้า BTS สถานีพระโขนงทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในซอยนี้อยู่เรื่อย ๆ แม้ว่าใน 2 - 3 ปี ที่ผ่านมา การเจริญเติบโตด้านที่อยู่อาศัย หรือห้างต่าง ๆ ยังคงเกาะหนาแน่นรอบ ๆ ตัวสถานี แต่ในปัจจุบันเริ่มมีการขยับขยายที่อยู่อาศัยเข้ามาภายในซอยมากขึ้น (สุขุมวิท 71) โดยเฉพาะชาวต่างชาติ ตัวเลขค่าเช่าในปีที่ผ่านมาขยับพุ่งไปถึง 10% และแนวโน้มเป็นย่านที่นิยมของต่างชาติประมาณ 70% เนื่องด้วยเดินทางด้วยรถไฟฟ้า สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีเพียบพร้อม อย่างห้าง Summer Hill คอมมูนิตี้เล็ก ๆ ที่อยู่ใกล้กับสถานีเลย อุดมสมบูรณ์ด้วยร้านอาหาร ร้านค้า หากจะไปห้างที่ใหญ่ขึ้นมาหน่อยก็สามารถไป Gateway Ekkamai ที่ห่างกันเพียง 1 สถานี หรือ Lotus Supermarket ที่สถานีอ่อนนุช ซึ่งอยู่ถัดจากพระโขนง 1 สถานีเช่นเดียวกัน และเป็นที่สังเกตว่า คอนโดมิเนียมที่พักอาศัยในย่านนี้ยังมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าย่านอื่น ๆ สำหรับสุขุมวิทตอนกลาง ประมาณ 160,000 เกือบถึง 200,000 บาท / ตร.ม. ต่างจากทองหล่อที่ราคาจะประมาณ 200,000 ขึ้นไป

โครงการปักหมุด

รถไฟฟ้า LRT สายสีเทา Phase 2 ที่มีจุดเริ่มต้นบริเวณสถานี BTS พระโขนง วิ่งไปทางถนนพระราม 4 ผ่านท่าเรือคลองเตย และในอนาคตมีการวางแผนจะมีโครงการขนาดใหญ่เป็นมิกซ์ยูส บริเวณนี้ รวมถึงผ่านโครงการ One Bangkok ที่กำลังก่อสร้าง วิ่งผ่านถนนพระราม 3 โดยมีจุดสิ้นสุดเชื่อมกับสถานีสายสีน้ำเงินสถานีท่าพระ ท่าโครงการสำเร็จจะทำให้บริเวณรอบ ๆ สถานีพระโขนง หรือภายในซอยสุขุมวิท 71 (ซอยปรีดี พนมยงค์) มีความคึกคัก และราคาเพิ่มขึ้นสูงมาก แต่ขณะนี้พื้นที่โซนพระโขนงก็มีดีมานด์อยู่แล้วมากพอควร ก็เป็นพื้นที่ที่น่าจับตามอง และหากสนใจลงทุน ก็น่าจะได้ผลตอบแทนที่น่าสนใจทีเดียวครับ

ต้องบอกว่า สุขุมวิทตอนกลางนั้น ยังมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง ย่านพร้อมพงษ์ ที่กำลังจะเป็นทำเล Shopping Destination ในอนาคต หากเกิด The EmDistrict อาณาจักรช้อปปิ้งเต็มรูปแบบ ทองหล่อ ที่ดินถูกเปลี่ยนผ่านเปลี่ยนมือกันตลอดเวลา และพัฒนากันอยู่เรื่อย ๆ แม้ที่ดินจะเหลือน้อย แต่ก็มีคนในพื้นที่พร้อมจะขายต่อให้กับกลุ่มทุนใหญ่อยู่เนือง ๆ จึงมองว่าย่านทองหล่อก็น่าสนใจที่จะลงทุนอยู่ไม่น้อย ส่วนเอกมัยที่ไม่ห่างจากทองหล่อมากนัก ยังพอมีที่ว่างแปลงขนาดกลางถึงใหญ่รอการพัฒนา ในโซนนี้ยังพัฒนาต่อไปได้เรื่อย ๆ แต่สำหรับพระโขนงแล้วจะเป็นพื้นที่น่าจับตามอง ไม่ว่าจะเรื่องของการอยู่อาศัยเอง หรือการลงทุนปล่อยเช่า ด้วยบริเวณนี้ยังไม่มีความหนาแน่นของโครงการใหญ่ เดินทางสะดวกไม่ไกลจากย่านช้อปปิ้ง ราคาจะเห็นว่าต่ำกว่าย่านอื่นอยู่มาก ในอนาคตจะมีการเดินทางที่สะดวกมากขึ้น ด้วย Interchange สายสีเทา Phase 2 ที่เชื่อมกับถนนพระราม 4 มีแหล่งงานทั้งไทย ทั้งเทศ เชื่อมต่อไปยังสีลม สาทร แหล่งธุรกิจชั้นนำจำนวนมาก และยังผ่าน One Bangkok โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ รวบรวมสิ่งอำนวยความสะดวกทุก ๆ อย่าง ไว้ในจุดเดียว หากการเดินทางเชื่อมต่อกันได้หมด ก็จะทำให้ย่านพระโขนงไม่เป็นสองรองใครแน่นอน

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : เจาะลึกทำเล สุขุมวิทตอนกลาง