สวัสดีครับ กลับมาพบกับผมตี๋น้อยอะโลฮ่าเช่นเคย
คำเตือน : กระทู้นี้อาจจะทำให้คุณหัวร้อนเพราะคุณอยากยำเกิบผม 5555555
เนื่องจากเป็นเวลาปลายปีแล้วและผมได้สัญญากับลูกเพจทั้งหลายไว้ว่าผมจะรีวิวและโชว์ Data พร้อมพงษ์และทองหล่อ แต่ก่อนที่ผมจะโชว์ให้ทุกคนดู Data ผมอยากจะอุ่นเครื่องและทำความเข้าใจสักนิดเกี่ยวกับเรื่องทำเล ว่าสองทำเลนี้มันมีความแตกต่างกันอย่างไร และอะไร เป็นปัจจัยที่ทำให้ทำเลแต่ละทำเลนั้นมีคุณค่า Value
คุณไม่สามารถเหมาทำเลนี้เป็นทำเลเดียวกันอย่างพวกเซล หรือ พีอาร์นิวส์บางประเภทได้ ที่แทบจะเหมาทั้งพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัยเป็นย่านเดียวกันที่ควรจะแพงๆเหมือนๆกัน
เพราะไม่เช่นนั้นแล้ว เพลินจิตกับนานาที่อยู่สถานีติดกัน แต่ราคา + Vibes + lifestyles มันต่างกันคนละโลกฮับ
สำหรับทำเลในย่านพร้อมพงษ์อันเป็นที่ลือชามานานหลายทศวรรษ ว่าเป็นแหล่งที่อยู่ไฮโซ
สิ่งที่สร้างมูลค่าให้กับทำเลพร้อมพงษ์นอกจาก BTS สวนเบญฯ แล้ว ก็คือ ห้าง Em ทั้งหลายไม่ว่าจะ Emporium Emquatier หรือ Emsphere ในอนาคต
ซึ่งสิ่งที่ทำให้พร้อมพงษ์ยังคงมูลค่ามากมายมหาศาล เหมือนทำเล High End Venues แห่งอื่นๆ เช่น สยาม ราชดำริ หรือ ชิดลม-เพลินจิต ก็คือคำตอบเดียวคือห้างล้วนๆ มหาเศรษฐีต่างชาติมากทมสิ่งแรกที่ถามคือ ซื้อของแบรนด์เนมที่ไหน เศรษฐีไทยเวลาไปตปท ก็เช่นกัน
และนั่นแหละฮะ
เพราะแบรนด์ชั้นนำที่มาอยู่ในห้างนั่นแหละ ที่ทำให้ห้างมีความพรีเมียมมากขึ้น
ป๋มจะยกตัวอย่าง ป๋มเคยไปเรียนคอร์สปัญญาแห่งความร่ำรวยแห่งหนึ่ง และพูดคุยกับผู้บริหารบมจ.ท่านหนึ่ง ทั้งสองที่ได้กล่าวตรงกันว่า
เชนโรงแรม / แบรนด์ High End ถ้าหากไปที่นึงแล้ว เขาจะไม่ไปอีกที่นึง
จนถึงตรงนี้งงมั้ยล่ะครับ
ยกตัวอย่างคือ ถ้าสมมติว่า ในกรุงเทพมี 1 St.Regis แล้ว เป็นเรื่องที่แทบเป็นไปไม่ได้เลยที่จะเปิดอีก St.Regis ในกรุงเทพมหานคร
ในขณะที่ Novotel มีข้อกำหนดว่าสามารถเปิดในทุกๆ 5 km เช่นเดียวกันกับพวก ibis ที่ 3 km
นี่คือสิ่งที่ทำให้ Ultimate Class มันทรงคุณค่า เพราะมัน Rare เพราะ Exposure มันต่ำ
เห็นมั้ยครับ ไม่ว่าเมืองจะ Developed ขนาดไหน คนมีรายได้ขนาดไหน มันก็มีได้แค่ 1 St.Regis
เช่นเดียวกัน หากคุณเป็นมหาเศรษฐีที่ดินที่ดอยอมก๋อย และคุณต้องการให้ St.Regis ไปเปิดที่ดอยอมก๋อย St.Regis อาจจะบอกว่า ไอไม่ไป
แม้คุณจะรวยเป็นอภิมหาเศรษฐีเป็นหมื่นล้าน แต่คุณก็เปิดไม่ได้
เพราะมาริออทจะบอกว่ากำลังซื้อมันไม่พอ
และเช่นเดียวกันครับ ทุกทำเลที่ Luxury Brands ได้เลือกสรรมาแล้วว่าทำเลไหนมัน Validate และเมื่อเขามี Contract กับห้างไหนในทำเลนั้นแล้ว มันยากที่เขาจะไปห้างอื่น ในทำเลใกล้เคียงนะครับ (คำพูดนี้มาจากผู้บริหารบมจ.อีกทีนะครับ
)
เช่นเดียวกันกลับมาที่ Luxury Brands ทั้งหลายยยย บางแบรนด์มีให้บริการเฉพาะห้าง เช่น Carl E. Bucherer และ Georg Jensen มีแค่เฉพาะที่ Gaysorn
Vacheron Constantin มีแค่ King Power รางน้ำ และ The Pendulum ที่พารากอน
Mikimoto มีแค่เฉพาะที่ Paragon
ส่วน Patek Phillippe Thailand ก็มีแค่เฉพาะที่ Emquartier / Gaysorn / Paragon /Icon Siam
Van Cleef and Arpels มีแค่เฉพาะที่ Emporium
Tiffany and Co. มีเฉพาะ Emporium และเอมควาเทีย
สิ่งเหล่านี้มันจึงทำให้ห้างเหล่านี้มีความแตกต่างจากห้างทั่วไป ว่าทำไม Emporium และ Emquartier จึงได้เป็นห้างหรูหราที่ห้างในทำเลอื่นที่อยู่ติดกันมันจึงทัดเทียมไม่ได้ เพราะแบรนด์เหล่านั้นเองก็บอกว่า ห้างเองก็เป็นหน้าเป็นตาของแบรนด์เหมือนกัน
ซึ่งทำให้ห้างเหล่านี้มีคุณค่ามากมายกว่าทำเลในย่านอื่นๆแห่งกรุงเทพมหานคร
แล้วมันจึงส่งผลไปยังราคาอสังหาที่อยู่ติดห้างเหล่านี้ด้วย ไม่ว่าจะเป็น คอนโดในย่านราชดำริ - ชิดลม - หลังสวน แมกโนเลียส์วอเตอร์ฟร้อนที่อยู่ติดกับไอคอน หรือ ราคาเซ้งและเช่าตึกแถวในสยามสแควร์ที่นับว่าแพงที่สุดในประเทศไทย รวมไปถึงราคาเซ้งมาบุญครองที่เป็นแหล่งแบรนด์เนมมือสอง
Purchasing power มัน Validated เรียบร้อยแล้ว
ซึ่งนั่นแหละครับ กลับมาที่พร้อมพงษ์ ในเป็นทำเลโอบล้อมห้าง 3 ห้างที่รวบรวมไว้แต่ของดีราคาแพงในนั้น ในเอ็มโพเรี่ยม เอ็มควาเทียร์ มันมี พวก Rolex Patek Gucci D&G บลาบลาบลา
ซึ่งถ้าคุณไปทองหล่อ ทองหล่อก็ไม่มี Boutique ของโรเล็กซ์ (หรือแบรนด์เนม)
ถ้าคุณไปเอกมัย เอกมัยก็ไม่มี
มันจะไปโผล่อีกที ที่บางนาเลย
แต่ทองหล่อก็มีจุดขายอย่างอื่นแหละซึ่งเดี๋ยวผมค่อยมาต่อที่ทองหล่อ
อันดับ 2. ที่ทำให้ทำเลพร้อมพงษ์เป็นทำเลอันทรงคุณค่า
เพราะว่ามันมี Office ระดับ 5 ดาวอย่าง Bhiraj และ Metropolis ไงฮะ รวมไปถึง สำนักงานใหญ่ UOB ที่พึ่งทำเสร็จอีกด้วย แล้วออฟฟิศมันสำคัญยังไง
Office = Expats , Expats = Office ฮะ
ซึ่งค่าเช่า Office Space ของ Bhiraj เริ่มต้นที่ 1300 บาท และ Metropolis อยู่ที่ 950 บาทต่อตารางเมตร (ข้อมูลจาก JLL)
Bhiraj
Metropolis นี่ก็สวยเว่อร์วัง
และซึ่งถ้าหากจากข้อมูลตรงนี้เซลคอนโดคนไหนบอกว่าคอนโดระดับกลางๆอยู่กลางซอยหรือปลายซอย แล้วจะได้ตารางเมตร 1000 ผมขออนุญาติตีปากเค้านะฮะ ผมม่ายเจื้อออออออออออออ
เทียบกับทองหล่อ ทองหล่อไม่มีออฟฟิศ (แต่มีโรงแรม 4-5ดาว) ทองหล่อมีออฟฟิศดังๆอยู่ 1 อันอยู่กลางซอยชื่อว่า Homeplace เปิดประมานปี 1992 อายุประมาน 30 ขวบแล้วอยู่ข้างๆเตลา
พื้นที่ Office ของ Homeplace อยู่ที่ 600 บาท และ Commercial Space อยู่ที่ 700-800 บาท (ป๋มไปถามมาช่วงต้นปี) ซึ่งออฟฟิศที่เช่าในตึกของ Homeplace ก็มี Expats เช่นเดียวกันแหละ แต่บริษัทที่เช่าอยู่ในโฮมเพลส ก็อาจจะไม่ได้มีศักยภาพสูงเท่ากับบริษัทที่อยู่ในย่านอโศกหรือพร้อมพงษ์
3.เรื่องซอยทะลุ และหมู่บ้านคนญี่ปุ่นผู้ร่ำรวย (์Nihonmura)
สำหรับ Nihonmura อันเป็นจุดขายของทุก Dev ในย่านพร้อมพงษ์และทองหล่อแทบจะทุกตึก ที่เอาไว้ล่อนักลงพุงผู้ร่ำรวยที่สนใจซื้อแล้วปล่อยให้ชาวญี่ปุ่นเช่า ผมบอกอยากบอกว่า คนญี่ปุ่นส่วนใหญ่อยากอยู่ใกล้ Community ของตัวเอง หากเทียบกันระหว่างคอนโดท่านกับ Services Apartment ชาวญี่ปุ่น เขาจะเลือก Service Apartment ชาวญี่ปุ่นก่อน แล้วจึงค่อยเลือกคอนโดของท่าน ซึ่ง Services Apartment ชาวญี่ปุ่นก็เป็นอันได้แก่
ตระกูล Citi Resort ทั้งหลายทั้งแหล่ ที่อยู่ในซอยสุขุมวิท 39 และ 49 นี่แหละ
ซึ่งที่คนญี่ปุ่นเช่า Citi Resort เพราะมันรวม Community ทุกอย่างไว้ในนั้น คือทุกที่จะมี ซุปเปอร์ อย่างที่ท้ายซอย 39 ก็จะมีร้านคนญี่ปุ่นแท้ๆ ร้านอาหารร้านการ์ตูน ร้านคาราโอเกะที่มี สาวๆใส่ชุดกระต่ายมาเอนเทอร์เทน มีจากซอย 31-39 ส่วนฝั่งซอย 24-26 จะเป็นพวกร้านอาหาร ร้านราเม็ง และ Community Mall
สำหรับคนที่อยู่พร้อมพงษ์และทองหล่อ ซอยทะลุเป็นสิ่งที่สำคัญมากๆนะครับ เพราะ มันคือที่ๆทำให้ท่านสัญจรไปมาสะดวกขึ้นและหลีกเลี่ยงรถติด (หรือติดกว่าเดิม) ถ้าหากท่านอยู่ซอยตันแล้วล่ะก็ Traffic ในการมองเห็นตึกของท่านมันจะลดลงไปมหาศาลเลยทีเดียว เพราะคนซื้อ/คนเช่าไม่ได้จะมาเจอท่านเพราะความบังเอิญนะครับ เขาต้องจงใจมาเลยทีเดียว และลองคิดดูหากหมดกระแสการ Hype หรือยิงแอดของ Dev แล้วท่านต้องทำงานหนักกับ Agent มากๆที่จะปล่อยเช่าห้องหรือขายไป
มันแตกต่างมากนะครับกับตึกที่อยู่ถนนใหญ่ที่วันๆคนสัญจรผ่านไปมาเปนพันเปนหมื่นเปนแสน หรือตึกที่อยู่ในซอยที่มีการสัญจรไปมาตลอดเวลา นี่คือสาเหตุที่ว่าทำไมผมจึงแนะนำให้ท่านเลือกตึกที่อยู่ริมถนนใหญ่เสมอมาเป็นอันดับ 1 หรือซอยดังอย่าง 33- 39 หรือ 24 - 26 -28
คนญี่ปุ่นส่วนใหญ่ไม่มีรถ การเดินทางของเขาอันดับ 1 คือเดิน 2 คือนั่งรถกระป๊อ และนั่งมอเตอร์ไซค์
จบกันไปสำหรับพร้อมพงษ์ทีนี้มาดูทำเลทองหล่อว่าทำไมทองหล่อถึงพุ่งขึ้นมาแพงได้?
เนื่องจากว่า Developer ชาวไทยหลายๆจ้าว เล่นข่าว Monorail อย่างเดียวเพียวๆล้วนๆ
เอะอะอะไรก็ขาย Monorail จะวิ่งผ่าน Sukhumvit 55 Monorails จะวิ่งผ่านนะโว้ยยยยยย ป๋มจะบอกอะไรห้ายยยยย ข่าวนี้เล่นมาจะ 10 ปีแล้วตั้งแต่สมัยปี 55-56 นู้นนนนน จนตอนนี้ปี 65 แล้ว Drive ราคาคอนโดให้พุ่งขึ้นมาได้ 3 เท่าแน่ะ
ซึ่งถ้าหากเกิดขึ้นจริงก็เป็นผลดีแน่นอนครับ
ทองหล่อในปัจจุบัน กับถนน 6 เลน(ที่ใช้ได้แค่ 4) มีพื้นที่ตรงเกาะตรงกลางที่เล็กมากๆ ที่จะทำให้เป็นราง Monorail
ซึ่งถ้ามันเกิดขึ้นจริงมันเป็นเรื่องที่ดีมากๆ เพราะผมก็มีการลงพุงทั้งในพร้อมพงษ์และทองหล่อ มันย่อมส่งผลดีกับการลงพุงของผมอยุ่แล้ว
2. เล่นข่าวห้าง Donki
สำหรับคอนโดแถว ทองหล่อซอย 8 ซอย 10 ก็มักจะเล่นข่าวนี้วนไปวนมาครับ ห้าง Donki ซึ่งปัจจุบันห้าง Donki ก็มีราวๆ 4 สาขาในกทม แล้ว ไม่ว่าจะเป็น ทองหล่อ มาบุญครอง เดอะมาร์เก็ต และซีคอน แถมยังสั่งผ่านแกร้ปได้ด้วย เย้ ผมอยู่แถวเพลินจิตแต่สั่งมากินปราจำ
แต่ฟูจิเป็นห้างที่สั่งออนไลน์ไม่ได้ และต้องเดินทางไปอย่างเดียว
ซึ่งๆๆๆจนถึงบัดนี้ป๋มไม่ได้กำลังจะบอกท่านว่าทองหล่อเป็นทำเลไม่ดี ทองหล่อเป็นทำเลที่ดีที่ สุขุมวิท 55 เป็นถนนที่มีความกว้างและสะดวกในการสัญจร แต่ป๋มจะถามท่านกลับว่าในกรณีที่เกิด Monorail ขึ้นจริง ราคาปัจจุบันที่ Developer พยายามสร้างให้เราเห็นนั้นเป็นราคาที่แท้จริงหรือไม่?
หากคุณลองเทียบราคาเฉลี่ยในอโศกที่เต็มไปด้วย Office ระดับ 5 ดาว มีห้างสรรพสินค้า และ สถานศึกษา ถนนที่เชื่อมต่อกันหลายเส้นทางไม่ว่าจะเป็น พระราม 4 และ รัชดา รวมไปถึง Interchange ที่ราคาระดับ 270000-320000
ลองดู สถานที่ๆที่เป็น Interchange และคาดว่า จะเป็น Interchange อื่นๆ
อารีย์ Interchange MRT สายสีส้ม (Future） + BTS สายสีเขียว ราคาอยู่ที่ 150000 - 220000 / SQM
ลาดพร้าว - หมอชิต MRT น้ำเงิน+ BTS ราคาอยู่ที่ 130000 - 190000 / sqm
ศูนย์วัฒนธรรม MRT น้ำเงิน + MRT สายสีส้ม (Future) ราคายังไม่เกิน 1.5 แสนเลยจ้ะนายจ๋าาาาาาาาาา
สี่แยกราชเทวี - พญาไท Airport Link - BTS - MRT สายสีส้ม (Future) - รถไฟฟ้าสายสีแดงตรงยมราช(Future） ราคายังไม่แตะ 3 แสนเลยยย
สำหรับทองหล่อ Developer ได้ดันราคาไปที่ราวๆ 320000-350000 และ Ultimate Luxury ที่ 450000 เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งราคาดังกล่าวมันเป็น Forward Price ของในกรณีที่เกิด Monorail อีกใน 5 ปี 10 ปีแล้วรึเปล่า?
เป็นสิ่งที่ท่านต้องตัดสินกันเองนะฮับ ;) เดี๋ยวต่อกันไปกับการดูผลตอบแทนที่แท้ทรูของย่านพร้อมพงษ์ + ทองหล่อ
ผมมี Data ในมือเป็นร้อยๆ บรรทัด และ Data ของ พร้อมพงษ์และทองหล่อที่นำมาให้ดูวันนี้ยยยย ผมได้เอาพวกเทพ(ปราชด) ที่ราคาต่ำกว่าตรม.ละ 7 หมื่นบาท และค่าเช่าต่ำกว่า 300 ออกไปหมดแล้วก่อนที่จะเทส (ป้องกันการโดนด่า555) ก่อนที่จะทำ Regression ผมคัดเลือกตัวแปรออกด้วยวิธี Backward Elimination ซึ่งความจริงในตอนแรกผมมีตัวแปรเยอะกว่านี้มาก ไม่ว่าจะเป็นการอยู่ใกล้โรงแรม คะแนนของ Infraอย่างละเอียด หรือคะแนน Interior ซึ่งวิธีการ Grading มันยากมาก รวมไปถึงบ่อยครั้งมันไม่มีความเกี่ยวข้องกัน หลายๆห้องที่แต่งไป 7 หลักมีขายขาดทุนก็มี
ช่วยเม้นท์ + โหวตเป็นกำลังใจให้ป๋มด้วยเด้อออ
[No Sentiments]รีวิวผลตอบแทนย่านพร้อมพงษ์ทองหล่อที่แท้ทรู + ความแตกต่างระหว่างพร้อมพงษ์และทองหล่อ อ่านก่อนซื้อ
คำเตือน : กระทู้นี้อาจจะทำให้คุณหัวร้อนเพราะคุณอยากยำเกิบผม 5555555
เนื่องจากเป็นเวลาปลายปีแล้วและผมได้สัญญากับลูกเพจทั้งหลายไว้ว่าผมจะรีวิวและโชว์ Data พร้อมพงษ์และทองหล่อ แต่ก่อนที่ผมจะโชว์ให้ทุกคนดู Data ผมอยากจะอุ่นเครื่องและทำความเข้าใจสักนิดเกี่ยวกับเรื่องทำเล ว่าสองทำเลนี้มันมีความแตกต่างกันอย่างไร และอะไร เป็นปัจจัยที่ทำให้ทำเลแต่ละทำเลนั้นมีคุณค่า Value
คุณไม่สามารถเหมาทำเลนี้เป็นทำเลเดียวกันอย่างพวกเซล หรือ พีอาร์นิวส์บางประเภทได้ ที่แทบจะเหมาทั้งพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัยเป็นย่านเดียวกันที่ควรจะแพงๆเหมือนๆกัน
เพราะไม่เช่นนั้นแล้ว เพลินจิตกับนานาที่อยู่สถานีติดกัน แต่ราคา + Vibes + lifestyles มันต่างกันคนละโลกฮับ
สำหรับทำเลในย่านพร้อมพงษ์อันเป็นที่ลือชามานานหลายทศวรรษ ว่าเป็นแหล่งที่อยู่ไฮโซ
สิ่งที่สร้างมูลค่าให้กับทำเลพร้อมพงษ์นอกจาก BTS สวนเบญฯ แล้ว ก็คือ ห้าง Em ทั้งหลายไม่ว่าจะ Emporium Emquatier หรือ Emsphere ในอนาคต
ซึ่งสิ่งที่ทำให้พร้อมพงษ์ยังคงมูลค่ามากมายมหาศาล เหมือนทำเล High End Venues แห่งอื่นๆ เช่น สยาม ราชดำริ หรือ ชิดลม-เพลินจิต ก็คือคำตอบเดียวคือห้างล้วนๆ มหาเศรษฐีต่างชาติมากทมสิ่งแรกที่ถามคือ ซื้อของแบรนด์เนมที่ไหน เศรษฐีไทยเวลาไปตปท ก็เช่นกัน
และนั่นแหละฮะ
เพราะแบรนด์ชั้นนำที่มาอยู่ในห้างนั่นแหละ ที่ทำให้ห้างมีความพรีเมียมมากขึ้น
ป๋มจะยกตัวอย่าง ป๋มเคยไปเรียนคอร์สปัญญาแห่งความร่ำรวยแห่งหนึ่ง และพูดคุยกับผู้บริหารบมจ.ท่านหนึ่ง ทั้งสองที่ได้กล่าวตรงกันว่า
เชนโรงแรม / แบรนด์ High End ถ้าหากไปที่นึงแล้ว เขาจะไม่ไปอีกที่นึง
จนถึงตรงนี้งงมั้ยล่ะครับ
ยกตัวอย่างคือ ถ้าสมมติว่า ในกรุงเทพมี 1 St.Regis แล้ว เป็นเรื่องที่แทบเป็นไปไม่ได้เลยที่จะเปิดอีก St.Regis ในกรุงเทพมหานคร
ในขณะที่ Novotel มีข้อกำหนดว่าสามารถเปิดในทุกๆ 5 km เช่นเดียวกันกับพวก ibis ที่ 3 km
นี่คือสิ่งที่ทำให้ Ultimate Class มันทรงคุณค่า เพราะมัน Rare เพราะ Exposure มันต่ำ
เห็นมั้ยครับ ไม่ว่าเมืองจะ Developed ขนาดไหน คนมีรายได้ขนาดไหน มันก็มีได้แค่ 1 St.Regis
เช่นเดียวกัน หากคุณเป็นมหาเศรษฐีที่ดินที่ดอยอมก๋อย และคุณต้องการให้ St.Regis ไปเปิดที่ดอยอมก๋อย St.Regis อาจจะบอกว่า ไอไม่ไป
แม้คุณจะรวยเป็นอภิมหาเศรษฐีเป็นหมื่นล้าน แต่คุณก็เปิดไม่ได้
เพราะมาริออทจะบอกว่ากำลังซื้อมันไม่พอ
และเช่นเดียวกันครับ ทุกทำเลที่ Luxury Brands ได้เลือกสรรมาแล้วว่าทำเลไหนมัน Validate และเมื่อเขามี Contract กับห้างไหนในทำเลนั้นแล้ว มันยากที่เขาจะไปห้างอื่น ในทำเลใกล้เคียงนะครับ (คำพูดนี้มาจากผู้บริหารบมจ.อีกทีนะครับ
เช่นเดียวกันกลับมาที่ Luxury Brands ทั้งหลายยยย บางแบรนด์มีให้บริการเฉพาะห้าง เช่น Carl E. Bucherer และ Georg Jensen มีแค่เฉพาะที่ Gaysorn
Vacheron Constantin มีแค่ King Power รางน้ำ และ The Pendulum ที่พารากอน
Mikimoto มีแค่เฉพาะที่ Paragon
ส่วน Patek Phillippe Thailand ก็มีแค่เฉพาะที่ Emquartier / Gaysorn / Paragon /Icon Siam
Van Cleef and Arpels มีแค่เฉพาะที่ Emporium
Tiffany and Co. มีเฉพาะ Emporium และเอมควาเทีย
สิ่งเหล่านี้มันจึงทำให้ห้างเหล่านี้มีความแตกต่างจากห้างทั่วไป ว่าทำไม Emporium และ Emquartier จึงได้เป็นห้างหรูหราที่ห้างในทำเลอื่นที่อยู่ติดกันมันจึงทัดเทียมไม่ได้ เพราะแบรนด์เหล่านั้นเองก็บอกว่า ห้างเองก็เป็นหน้าเป็นตาของแบรนด์เหมือนกัน
ซึ่งทำให้ห้างเหล่านี้มีคุณค่ามากมายกว่าทำเลในย่านอื่นๆแห่งกรุงเทพมหานคร
แล้วมันจึงส่งผลไปยังราคาอสังหาที่อยู่ติดห้างเหล่านี้ด้วย ไม่ว่าจะเป็น คอนโดในย่านราชดำริ - ชิดลม - หลังสวน แมกโนเลียส์วอเตอร์ฟร้อนที่อยู่ติดกับไอคอน หรือ ราคาเซ้งและเช่าตึกแถวในสยามสแควร์ที่นับว่าแพงที่สุดในประเทศไทย รวมไปถึงราคาเซ้งมาบุญครองที่เป็นแหล่งแบรนด์เนมมือสอง
Purchasing power มัน Validated เรียบร้อยแล้ว
ซึ่งนั่นแหละครับ กลับมาที่พร้อมพงษ์ ในเป็นทำเลโอบล้อมห้าง 3 ห้างที่รวบรวมไว้แต่ของดีราคาแพงในนั้น ในเอ็มโพเรี่ยม เอ็มควาเทียร์ มันมี พวก Rolex Patek Gucci D&G บลาบลาบลา
ซึ่งถ้าคุณไปทองหล่อ ทองหล่อก็ไม่มี Boutique ของโรเล็กซ์ (หรือแบรนด์เนม)
ถ้าคุณไปเอกมัย เอกมัยก็ไม่มี
มันจะไปโผล่อีกที ที่บางนาเลย
แต่ทองหล่อก็มีจุดขายอย่างอื่นแหละซึ่งเดี๋ยวผมค่อยมาต่อที่ทองหล่อ
อันดับ 2. ที่ทำให้ทำเลพร้อมพงษ์เป็นทำเลอันทรงคุณค่า
เพราะว่ามันมี Office ระดับ 5 ดาวอย่าง Bhiraj และ Metropolis ไงฮะ รวมไปถึง สำนักงานใหญ่ UOB ที่พึ่งทำเสร็จอีกด้วย แล้วออฟฟิศมันสำคัญยังไง
Office = Expats , Expats = Office ฮะ
ซึ่งค่าเช่า Office Space ของ Bhiraj เริ่มต้นที่ 1300 บาท และ Metropolis อยู่ที่ 950 บาทต่อตารางเมตร (ข้อมูลจาก JLL)
Bhiraj
Metropolis นี่ก็สวยเว่อร์วัง
และซึ่งถ้าหากจากข้อมูลตรงนี้เซลคอนโดคนไหนบอกว่าคอนโดระดับกลางๆอยู่กลางซอยหรือปลายซอย แล้วจะได้ตารางเมตร 1000 ผมขออนุญาติตีปากเค้านะฮะ ผมม่ายเจื้อออออออออออออ
เทียบกับทองหล่อ ทองหล่อไม่มีออฟฟิศ (แต่มีโรงแรม 4-5ดาว) ทองหล่อมีออฟฟิศดังๆอยู่ 1 อันอยู่กลางซอยชื่อว่า Homeplace เปิดประมานปี 1992 อายุประมาน 30 ขวบแล้วอยู่ข้างๆเตลา
พื้นที่ Office ของ Homeplace อยู่ที่ 600 บาท และ Commercial Space อยู่ที่ 700-800 บาท (ป๋มไปถามมาช่วงต้นปี) ซึ่งออฟฟิศที่เช่าในตึกของ Homeplace ก็มี Expats เช่นเดียวกันแหละ แต่บริษัทที่เช่าอยู่ในโฮมเพลส ก็อาจจะไม่ได้มีศักยภาพสูงเท่ากับบริษัทที่อยู่ในย่านอโศกหรือพร้อมพงษ์
3.เรื่องซอยทะลุ และหมู่บ้านคนญี่ปุ่นผู้ร่ำรวย (์Nihonmura)
สำหรับ Nihonmura อันเป็นจุดขายของทุก Dev ในย่านพร้อมพงษ์และทองหล่อแทบจะทุกตึก ที่เอาไว้ล่อนักลงพุงผู้ร่ำรวยที่สนใจซื้อแล้วปล่อยให้ชาวญี่ปุ่นเช่า ผมบอกอยากบอกว่า คนญี่ปุ่นส่วนใหญ่อยากอยู่ใกล้ Community ของตัวเอง หากเทียบกันระหว่างคอนโดท่านกับ Services Apartment ชาวญี่ปุ่น เขาจะเลือก Service Apartment ชาวญี่ปุ่นก่อน แล้วจึงค่อยเลือกคอนโดของท่าน ซึ่ง Services Apartment ชาวญี่ปุ่นก็เป็นอันได้แก่
ตระกูล Citi Resort ทั้งหลายทั้งแหล่ ที่อยู่ในซอยสุขุมวิท 39 และ 49 นี่แหละ
ซึ่งที่คนญี่ปุ่นเช่า Citi Resort เพราะมันรวม Community ทุกอย่างไว้ในนั้น คือทุกที่จะมี ซุปเปอร์ อย่างที่ท้ายซอย 39 ก็จะมีร้านคนญี่ปุ่นแท้ๆ ร้านอาหารร้านการ์ตูน ร้านคาราโอเกะที่มี สาวๆใส่ชุดกระต่ายมาเอนเทอร์เทน มีจากซอย 31-39 ส่วนฝั่งซอย 24-26 จะเป็นพวกร้านอาหาร ร้านราเม็ง และ Community Mall
สำหรับคนที่อยู่พร้อมพงษ์และทองหล่อ ซอยทะลุเป็นสิ่งที่สำคัญมากๆนะครับ เพราะ มันคือที่ๆทำให้ท่านสัญจรไปมาสะดวกขึ้นและหลีกเลี่ยงรถติด (หรือติดกว่าเดิม) ถ้าหากท่านอยู่ซอยตันแล้วล่ะก็ Traffic ในการมองเห็นตึกของท่านมันจะลดลงไปมหาศาลเลยทีเดียว เพราะคนซื้อ/คนเช่าไม่ได้จะมาเจอท่านเพราะความบังเอิญนะครับ เขาต้องจงใจมาเลยทีเดียว และลองคิดดูหากหมดกระแสการ Hype หรือยิงแอดของ Dev แล้วท่านต้องทำงานหนักกับ Agent มากๆที่จะปล่อยเช่าห้องหรือขายไป
มันแตกต่างมากนะครับกับตึกที่อยู่ถนนใหญ่ที่วันๆคนสัญจรผ่านไปมาเปนพันเปนหมื่นเปนแสน หรือตึกที่อยู่ในซอยที่มีการสัญจรไปมาตลอดเวลา นี่คือสาเหตุที่ว่าทำไมผมจึงแนะนำให้ท่านเลือกตึกที่อยู่ริมถนนใหญ่เสมอมาเป็นอันดับ 1 หรือซอยดังอย่าง 33- 39 หรือ 24 - 26 -28
คนญี่ปุ่นส่วนใหญ่ไม่มีรถ การเดินทางของเขาอันดับ 1 คือเดิน 2 คือนั่งรถกระป๊อ และนั่งมอเตอร์ไซค์
จบกันไปสำหรับพร้อมพงษ์ทีนี้มาดูทำเลทองหล่อว่าทำไมทองหล่อถึงพุ่งขึ้นมาแพงได้?
เนื่องจากว่า Developer ชาวไทยหลายๆจ้าว เล่นข่าว Monorail อย่างเดียวเพียวๆล้วนๆ
เอะอะอะไรก็ขาย Monorail จะวิ่งผ่าน Sukhumvit 55 Monorails จะวิ่งผ่านนะโว้ยยยยยย ป๋มจะบอกอะไรห้ายยยยย ข่าวนี้เล่นมาจะ 10 ปีแล้วตั้งแต่สมัยปี 55-56 นู้นนนนน จนตอนนี้ปี 65 แล้ว Drive ราคาคอนโดให้พุ่งขึ้นมาได้ 3 เท่าแน่ะ
ซึ่งถ้าหากเกิดขึ้นจริงก็เป็นผลดีแน่นอนครับ
ทองหล่อในปัจจุบัน กับถนน 6 เลน(ที่ใช้ได้แค่ 4) มีพื้นที่ตรงเกาะตรงกลางที่เล็กมากๆ ที่จะทำให้เป็นราง Monorail
ซึ่งถ้ามันเกิดขึ้นจริงมันเป็นเรื่องที่ดีมากๆ เพราะผมก็มีการลงพุงทั้งในพร้อมพงษ์และทองหล่อ มันย่อมส่งผลดีกับการลงพุงของผมอยุ่แล้ว
2. เล่นข่าวห้าง Donki
สำหรับคอนโดแถว ทองหล่อซอย 8 ซอย 10 ก็มักจะเล่นข่าวนี้วนไปวนมาครับ ห้าง Donki ซึ่งปัจจุบันห้าง Donki ก็มีราวๆ 4 สาขาในกทม แล้ว ไม่ว่าจะเป็น ทองหล่อ มาบุญครอง เดอะมาร์เก็ต และซีคอน แถมยังสั่งผ่านแกร้ปได้ด้วย เย้ ผมอยู่แถวเพลินจิตแต่สั่งมากินปราจำ
แต่ฟูจิเป็นห้างที่สั่งออนไลน์ไม่ได้ และต้องเดินทางไปอย่างเดียว
ซึ่งๆๆๆจนถึงบัดนี้ป๋มไม่ได้กำลังจะบอกท่านว่าทองหล่อเป็นทำเลไม่ดี ทองหล่อเป็นทำเลที่ดีที่ สุขุมวิท 55 เป็นถนนที่มีความกว้างและสะดวกในการสัญจร แต่ป๋มจะถามท่านกลับว่าในกรณีที่เกิด Monorail ขึ้นจริง ราคาปัจจุบันที่ Developer พยายามสร้างให้เราเห็นนั้นเป็นราคาที่แท้จริงหรือไม่?
หากคุณลองเทียบราคาเฉลี่ยในอโศกที่เต็มไปด้วย Office ระดับ 5 ดาว มีห้างสรรพสินค้า และ สถานศึกษา ถนนที่เชื่อมต่อกันหลายเส้นทางไม่ว่าจะเป็น พระราม 4 และ รัชดา รวมไปถึง Interchange ที่ราคาระดับ 270000-320000
ลองดู สถานที่ๆที่เป็น Interchange และคาดว่า จะเป็น Interchange อื่นๆ
อารีย์ Interchange MRT สายสีส้ม (Future） + BTS สายสีเขียว ราคาอยู่ที่ 150000 - 220000 / SQM
ลาดพร้าว - หมอชิต MRT น้ำเงิน+ BTS ราคาอยู่ที่ 130000 - 190000 / sqm
ศูนย์วัฒนธรรม MRT น้ำเงิน + MRT สายสีส้ม (Future) ราคายังไม่เกิน 1.5 แสนเลยจ้ะนายจ๋าาาาาาาาาา
สี่แยกราชเทวี - พญาไท Airport Link - BTS - MRT สายสีส้ม (Future) - รถไฟฟ้าสายสีแดงตรงยมราช(Future） ราคายังไม่แตะ 3 แสนเลยยย
สำหรับทองหล่อ Developer ได้ดันราคาไปที่ราวๆ 320000-350000 และ Ultimate Luxury ที่ 450000 เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งราคาดังกล่าวมันเป็น Forward Price ของในกรณีที่เกิด Monorail อีกใน 5 ปี 10 ปีแล้วรึเปล่า?
เป็นสิ่งที่ท่านต้องตัดสินกันเองนะฮับ ;) เดี๋ยวต่อกันไปกับการดูผลตอบแทนที่แท้ทรูของย่านพร้อมพงษ์ + ทองหล่อ
ผมมี Data ในมือเป็นร้อยๆ บรรทัด และ Data ของ พร้อมพงษ์และทองหล่อที่นำมาให้ดูวันนี้ยยยย ผมได้เอาพวกเทพ(ปราชด) ที่ราคาต่ำกว่าตรม.ละ 7 หมื่นบาท และค่าเช่าต่ำกว่า 300 ออกไปหมดแล้วก่อนที่จะเทส (ป้องกันการโดนด่า555) ก่อนที่จะทำ Regression ผมคัดเลือกตัวแปรออกด้วยวิธี Backward Elimination ซึ่งความจริงในตอนแรกผมมีตัวแปรเยอะกว่านี้มาก ไม่ว่าจะเป็นการอยู่ใกล้โรงแรม คะแนนของ Infraอย่างละเอียด หรือคะแนน Interior ซึ่งวิธีการ Grading มันยากมาก รวมไปถึงบ่อยครั้งมันไม่มีความเกี่ยวข้องกัน หลายๆห้องที่แต่งไป 7 หลักมีขายขาดทุนก็มี
ช่วยเม้นท์ + โหวตเป็นกำลังใจให้ป๋มด้วยเด้อออ