นิวบ์เชื่อว่าหลายๆ คนคงจะเคยได้ยินวลีที่ว่า ทำเลย่านธุรกิจใจกลางเมือง หรือ Central Business District (CBD) คือพื้นที่ที่เหมาะกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สุดไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า การเช่าหรือซื้ออาคาร รวมทั้งการลงทุนคอนโดด้วยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจขาขึ้นหรือช่วงฝืดเคืองก็ตาม แต่เอ๊ะ! โซนใจกลางเมืองที่ราคาที่ดินแสนแพง ลงทุนไปแล้วจะได้ผลกำไรดียังไง แล้วมั่นใจได้แค่ไหนว่าจะไม่ล้มพับเจ็บตัวไปตามภาวะเศรษฐกิจฝืดๆ อย่างเช่นตอนนี้

อันที่จริงแล้วมันมีปัจจัยสำคัญๆ ที่เข้ามาส่งเสริมให้อสังหาฯในย่าน CBD ยังคงไปต่อได้มากมาย วันนี้นิวบ์จะขอมาเล่าว่าทำไมพื้นที่ย่าน CBD ถึงเป็นทำเลที่เหมาะแก่การลงทุน ซึ่งในที่นี่นิวบ์จะขอเจาะจงเฉพาะด้านการลงทุนคอนโดนะครับ 

1. จุดได้เปรียบในการลงทุนทำเล CBD คืออะไร? 

    1.1 ต้นทุนราคาที่ดินที่สูง
เนื่องจากทำเล CBD เป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินตั้งต้นที่สูงมากๆ ทั้งในส่วนของราคาประเมินราชการที่ในปี 2562 ที่ผ่านมาทางกรมธนารักษ์ประเมินให้ที่ดินทำเลถนนเพลินจิตและถนนวิทยุมีมูลค่าสูงถึงตารางวาละ 1 ลบ. หรือเฉลี่ย 2.5 แสนบาท ต่อ ตร.ม. ในขณะที่ราคาตลาดที่ซื้อขายกันจริงก็สูงถึงตารางวาละ 2 – 3.5 ลบ. หรือเฉลี่ย 5 – 8.75 แสนบาท ต่อ ตร.ม. บรรดาโครงการต่างๆ ในทำเลนี้จึงต้องเน้นคุณภาพ Premium เป็นพิเศษเข้าไปไม่ให้มูลค่าโครงการลดลงตามความเสื่อมสภาพได้ครับ ทำให้คอนโดใหม่ๆ ใน CBD ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นที่ 5 ลบ. ขึ้นไปกันแล้ว

    1.2 สาธารณูปโภคและสาธารณูปการที่พร้อมกว่า
เมื่อพิจารณาแล้ว ย่าน CBD นับว่าเป็นทำเลที่มีความเพียบพร้อมในหลายๆ ด้าน เนื่องจากเป็นพื้นที่กระจุกตัวของแหล่งงาน แหล่งจับจ่ายใช้สอยต่างๆ ทำให้การอยู่อาศัยหรือใช้ชีวิตในทำเลนี้มีความสะดวก สามารถตอบสนองไลฟ์ไตล์ต่างๆ อยู่ในระยะเข้าถึงได้ไม่ห่างกันมาก อีกทั้งโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ของรัฐ ทั้งถนน รถไฟฟ้า แลศูนย์รวมบริการอำนวยความสะดวกต่างๆ ณ ปัจจุบันที่พร้อมอยู่แล้ว เมื่อเทียบกับทำเลรอบนอกซึ่งต้องรอให้กิจการต่างๆ เหล่านี้และบริการของรัฐที่เป็นส่วนต่อขยายเข้าสู่พื้นที่เพื่อตอบสนอง Demand ที่ยังไม่เพิ่มขึ้นเต็มที่ครับ

    1.3 โครงการ Mixed-Used ระดับ Premium
จากเหตุผลในข้อแรกด้วยต้นทุนค่าราคาที่ดินที่สูงอยู่แล้ว หรือเป็นรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบเช่าระยะยาว Leasehold  ผู้ประกอบการ Developer โครงการใหม่ๆ จึงเลือกที่จะพัฒนาโครงการในรูปแบบผสม Mixed-Use โดยให้มีมากกว่าการใช้ประโยชน์แบบเดียว เพื่อให้เกิดรายได้คืนทุนจากหลายทาง ยังเป็นการลดความเสี่ยงจาการเพิ่งพารายได้จากโครงการประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินอาคารในรูปแบบเดียวอีกด้วย

    1.4 โครงการมือสองสภาพดีก็ยังมีมูลค่า
สำหรับคอนโดมิเนียมที่สร้างมานานแล้วในทำเล CBD หากสภาพต่างๆ ของอาคารยังอยู่ในสภาพที่ดี มีการดูแลรักษาและบำรุงอย่างสม่ำเสมอ มูลค่าของคอนโดเก่าเหล่านี้ก็ยากที่จะร่วงได้และยังสามารถที่จะแข่งขันในราคาตลาดได้อยู่ แม้ว่าพื้นที่ส่วนกลางของบรรดาตึกเก่าจะเทียบกับโครงการใหม่ๆ ที่ครบครันกว่าไม่ได้ แต่จุดเด่นหลักๆ ของคอนโดเก่าที่ได้เปรียบกว่าตึกใหม่ๆ ก็คือรูปแบบผังและขนาดห้องที่กว้างกว่า ด้วยขนาดตารางเมตรที่กว้างขวางไม่อึดอัด ช่วยส่งให้มูลค่าต่อห้องนั่นค่อนข้างสูงแถมค่าส่วนกลางไม่แพงมากด้วย

2. ชานเมืองหรือทำเลรอบนอกมีโอกาสแข่งขันแค่ไหน?

ในแง่ของการลงทุนแล้วยังมีโอกาสน้อยมาก ยิ่งในสภาวะตลาดอสังหาฯซบเซา การลงทุนด้านอื่นๆ ที่จะเป็นปัจจัยเสริมมูลค่าโครงการทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายรอบนอกต่างๆ แบบที่พบในย่าน CBD นั้นอาจจะยังชะลอให้ล่าช้าหรืออาจทำกำไรได้ไม่มากพอนั่นเอง คอนโดรอบนอกจึงควรมีกลุ่มเป้าหมายที่เจาะจงชัดเจนเพื่อให้มี Demand ผู้ซื้อต่อหรือผู้เช่าที่สามารถคาดหวังจากการลงทุนได้อยู่ อย่าง

- คอนโดใกล้สถานศึกษาหรือมหาวิทยาลัย
- คอนโดใกล้โรงพยาบาลหรือศูนย์การแพทย์สำคัญ
- คอนโดใกล้ศูนย์ราชการหรือหน่วยงานเฉพาะทาง
- คอนโดใกล้นิคมอุตสาหกรรม หรือชุมชนเศรษฐกิจสำคัญ เช่น ท่าเรือ, EEC เป็นต้น

ซึ่งหากไม่มี Magnet สำคัญๆ เหล่านี้ใกล้คอนโดทำเลรอบนอก ลำพังเพียงปัจจัยเรื่องการเดินทางใกล้ถนนหลักหรือรถไฟฟ้าจะทำให้การลงทุนไว้ให้เช่าแข่งกับ Supply อื่นๆ อย่างตลาดอพาร์ทเม้นที่อัตราราคาค่าเช่าถูกกว่า หรือขายต่อบวกราคาแข่งกับโครงการแนวราบที่ราคาเท่ากันแต่ได้ทรัพย์ทั้งอาคารพร้อมที่ดินที่มีพื้นที่ใช้สอยเยอะกว่ายูนิตคอนโดถึง 2-3 เท่า โอกาสที่จะปล่อยคอนโดออกนั่นก็ยากมากขึ้นเพราะผู้ซื้อหรือผู้เช่าในทำเลนั้นๆ มีตัวเลือกเยอะกว่านั่นเอง

อีกทั้งผู้อยู่อาศัยที่ชีวิตประจำวันไม่ได้ใช้รถยนต์ส่วนตัวจะนิยมความสะดวกสบายใกล้รถไฟฟ้าหรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกด้วยระยะเดินถึงทั้งชาวไทยและ Expats ชาวต่างชาติ เมื่อประหยัดค่าใช้จ่ายเรื่องการเดินทางออกไป คอนโดในย่าน CBD จึงยังคงมี Demand อยู่นั่นเองครับ 
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นหากจะลงทุนในคอนโดทำเล CBD ที่มีราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท ก็ควรพิจารณาความพร้อมทั้งทางการเงินและการแบกรับความเสี่ยงของแต่ละคนด้วยครับ แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ