หลาย ๆ คนอาจจะเคยพอได้ยินกันมาว่า จะซื้อคอนโดทั้งทีควรเลือกซื้อคอนโดแบบขายขาดกรรมสิทธิ์ถือครองหรือคอนโด Freehold ไปเลย เพราะจะได้ถือครองไปนานๆ อยากปล่อยเช่าหรือปล่อยขายก็ได้ราคา ดีกว่าซื้อสัญญาเช่าระยะยาวกับคอนโด Leasehold ที่แม้จะราคาถูกกว่าแต่นับวันมูลค่าก็ยิ่งลดลง พอครบกำหนดสัญญาก็ต้องคืนให้เจ้าของที่ดินไป ซึ่งวลีเหล่านี้ก็มีบางส่วนที่เป็นความจริงอยู่บ้างนะครับ แต่จะถือว่าเป็นหลักความจริงสมบูรณ์หรือไม่แค่ไหนในยุคสมัยนี้
ด้วยนับวันโครงการใหม่ ๆ แบบ Freehold ยิ่งมีต้นทุนโครงการด้วยที่ดินราคาแพงขึ้น และมักจะอยู่ไกลออกไปทางย่านชานเมืองเรื่อย ๆ คอนโด Leasehold ที่มักจะอยู่ในทำเลดี ๆ ใจกลางเมืองที่ราคาเบากว่า ไม่ต้องติดตัวเป็นภาระ ก็อาจจะเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจครับ โดยในบทความลงทุนคอนโด condonewb/insight ในฉบับนี้ นิวบ์จะพาผู้อ่านไปร่วมหาคำตอบกันครับว่าจริงแท้แค่ไหน? ที่คอนโดประเภท Leasehold จะสูญมูลค่าเมื่อหมดสัญญาเช่ากันครับ

คอนโด Leasehold คืออะไร? แตกต่างจากคอนโด Freehold ยังไงบ้าง?
กรรมสิทธิในการถือครอง
จุดแตกต่างสำคัญระหว่างคอนโด Freehold และคอนโด Leasehold ก็คือสิทธิในการถือครองคอนโดหรือห้องชุดนั่นเอง โดยในคอนโด Freehold จะเป็นการให้สิทธิถือครองแบบขายขาดที่ผู้ซื้อจะได้เป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดห้องที่ตนซื้อ โดยถือครองสิทธิในการใช้อาคารชุดคอนโดร่วมกันกับเจ้าของห้องรายอื่น ๆ และมีกรรมการและนิติบุคคลคอยดูแลอาคารร่วมกัน แต่คอนโด Freehold ก็มีเงื่อนไขสำหรับการถือครองโดยชาวต่างชาติตามกำหนดโควต้า (Foreigner Quota) ที่สัดส่วน 49% ของเนื้อที่ที่เป็นห้องชุดทั้งหมดในอาคารเท่านั้น
ในขณะที่คอนโดแบบ Leasehold ผู้ซื้อจะได้เพียงสิทธิในการอยู่อาศัยเป็นสัญญาเช่าระยะยาวที่ตกลงกับผู้พัฒนาโครงการที่เช่าที่ดินมาจากเจ้าของที่ดิน (Landlord) อีกต่อหนึ่งในการใช้ประโยชน์และอยู่อาศัยตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดในสัญญานั่นเอง โดยระยะการเช่านานสุดต่อรอบสัญญาของไทยจะให้ได้เต็มที่ที่ 30 ปีครับ ซึ่งคอนโดแบบ Leasehold ไม่ได้กำหนดสัดส่วนโควต้าสำหรับชาวต่างชาติ เพราะไม่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริงอยู่แล้วนั่นเอง

มูลค่าและราคาของห้องชุด
โดยปกติแล้วโครงการแบบ Freehold จะได้รับการปรับมูลค่าของทรัพย์สินให้สูงขึ้นตามมูลค่าของที่ดินที่มีการปรับขึ้นอยู่เรื่อย ๆ นั่นเอง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเล และการดูแลรักษาสภาพของโครงการโดยนิติบุคคลอาคารด้วยครับ
ส่วนโครงการคอนโด Leasehold นั้นโดยทั่วไปจะเป็นการซื้อขายสิทธิการเช่าในระยะยาว โดยมูลค่าของสัญญาเช่าจะอิงตามช่วงเวลาการเช่าที่ระบุไว้ เมื่อเทียบกับราคาคอนโด Freehold ในทำเลเดี่ยวกันหรือใกล้เคียงแล้วจะถูกกว่าถึง 30% – 40% เลยล่ะ ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วตัวมูลค่าของสัญญาการเช่า Leasehold นั่นล่ะ ที่จะลดลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาของการเช่าที่เหลืออยู่ในสัญญาที่ลดลงเรื่อยๆ เช่นกันนั่นเอง

ทำไมโครงการคอนโด Leasehold จึงมักอยู่ในย่านใจกลางเมือง?
เมื่อสังเกตดูแล้วอาจจะน่าไม่แปลกใจนักว่าทำไมโครงการแบบ Leasehold ต่างๆ ทั้งโครงการ Mixed-Use อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม รวมไปถึงอาคารพักอาศัยอย่างอพาร์ทเม้นและคอนโด Leasehold เอง มักจะอยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่เป็นย่าน CBD ของเมือง เมื่อเทียบกับโครงการคอนโดแบบ Freehold ที่มักจะอยู่กระจายถัดออกไปเรื่อย ๆ เนื่องจากปัจจัยอย่างเช่น

ต้นทุนราคาที่ดินที่มีราคาแพงขึ้น
โดยแปรผันตามศักยภาพของทำเล ซึ่งย่านใจกลางเมืองที่เพียบพร้อมไปด้วยโครงสร้างพื้นฐานและกิจการบริการต่าง ๆ ก็มักจะมีราคาแพงกว่าทำเลอื่น ๆ อยู่แล้ว เช่น ทำเลถนนวิทยุที่มรมูลค่าสูงถึง 1 ลบ. / ตร.วา หรือ 250,000 บ. / ตร.ม. (เมื่อเทียบกับทำเลรอบนอกอย่างถนนกรุงเทพ-นนทบุรี มีมูลค่าที่ 170,000 บ. / ตร.วา หรือ 42,500 บ. / ตร.ม.) ทำให้หากจะพัฒนาโครงการแบบ Freehold ขึ้นมาขายต่อโดยไม่ให้ขาดทุน ก็ต้องบวกราคาขายขึ้นไป เป็นข้อจำกัดให้เหล่าผู้พัฒนาโครงการเลือกที่จะสร้างโครงการที่อยู่ใน Segment ระดับบนอย่างโครงการระดับ Luxury

กรรมสิทธิ์ถือครองที่ดิน
ยิ่งทำเลใจกลางเมืองส่วนใหญ่ยังถูกถือครองโดยชนชั้นสูงและหน่วยงานของรัฐครับ ซึ่งโครงการต่าง ๆ ที่เห็นพัฒนาขึ้นมาในทำเลเหล่านี้จึงมักเป็นโครงการ Leasehold ที่ทำสัญญาเช่าที่ดินมานั่นเอง และเพราะทำเลที่มีศักยภาพในการสร้างกำไรสูง เจ้าของที่ดินเหล่านี้จึงปล่อยเช่าที่ดินให้กับผู้พัฒนาโครงการต่าง ๆ หรือไม่ก็พัฒนาโครงการขึ้นเอง โดยโครงการเด่น ๆ ในย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ที่เราพอจะสังเกตได้ก็อย่างเช่น

Chula Smart City
Chula Smart City เป็นโครงการ Leasehold ที่พัฒนาโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยบนที่ดินของตนเอง โดยแบ่งเป็นโครงการย่อยต่าง ๆ ทั้งพื้นที่พาณิชกรรมและที่พักอาศัย โดยมีโครงการ Block 33 เป็นต้นแบบหนึ่งในโครงการอาคารพักอาศัยรวมทางจุฬาฯ จะพัฒนาขึ้นภายใต้โครงการใหญ่นี้นั้นเอง 

Samyan Mitrtown
โครงการ Samyan Mitrtown หรือ สามย่านมิตรทาวน์ เป็นโครงการ Mixed-Use ที่รวมทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และที่พักอาศัย พัฒนาโดยการร่วมทุนระหว่าง Golden Land กับ TCC Asset บนที่ดินของจุฬาฯ ด้วยมูลค่าการลงทุนถึง 9,000 ลบ. โดยมีในส่วนของ Triple Y Residence เป็นโครงการโรงแรมและคอนโดพักอาศัยรวมแบบ Leasehold สัญญาเช่าระยะยาวสิทธิการเช่า 30 ปี ซึ่งมีกำหนดสิ้นสุดสัญญาในวันที่ 9 มิถุนายน 2592/2049 นั่นเอง

ราคาเริ่มต้นของโครงการห้อง 1 Bedroom ขนาด 34 ตร.ม. จะอยู่ที่ 4.89 ลบ. หรือประมาณ 144,000 บ. / ตร.ม. นับว่าถูกกว่าโครงการ Freehold ในละแวกเดียวกันในระดับ Segment ใกล้เคียงกันที่ 1 Bedroom ขนาด 34.5 ตร.ม. เริ่มต้น 5.7 ลบ. หรือประมาณตารางเมตรละ 165,000 บ. / ตร.ม. นั่นเองครับ
Sindhorn Village
โครงการ Sindhorn Village บนทำเลถนนหลังสวนและซอยต้นสน อีกโครงการ Mixed-Use ย่าน CBD ที่พัฒนาเองโดยสำนักงานทรัพย์สินฯ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย โรงแรม และศูนย์การค้าแบบ Community Mall

One Bangkok
โครงการ One Bangkok หนึ่งในโครงการ Mixed-Use ที่เป็น Mega Project ขนาดใหญ่ พัฒนาโดยการร่วมทุนระหว่าง TCC Asset และ Fraser Property บนที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินฯ 104 ไร่ โดยทำสัญญาเช่าที่ดิน 60 ปี (30+30) และมีมูลค่าการลงทุนที่สูงถึง 1.2 แสน ลบ. โดยเป็นโครงการแบบ Mixed-Use ครบวงจรขนาดใหญ่ประกอบด้วยสำนักงานเกรด A, โรงแรม, ศูนย์การค้า, พื้นที่กิจกรรมทางวัฒนธรรม, พื้นที่สีเขียว และอาคารพักอาศัยแบบคอนโด Leasehold ที่มีถึง 3 อาคาร โดยเฟสที่ 1 คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2566/2023

Dusit Central Park
โครงการ Dusit Central Park เป็นอีกหนึ่งโครงการ Mixed-Use ใจกลางเมืองที่จะมีทั้งโรงแรม สำนักงาน พื้นที่พาณิชกรรมค้าปลีก และคอนโดที่พักอาศัยแบบ Leasehold บนที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานีเดิมบริเวณแยกศาลาแดง มุมถนนสีลมและถนนพระรามที่ 4 โดยเครือโรงแรมผู้เช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินฯ ได้ต่อสัญญาการเช่าไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าการลงทุนสูงถึง 3.67 หมื่น ลบ. และมีกำหนดเปิดใช้ทั้งโครงการได้ครบสมบูรณ์ในปี 2567/2024 โดยเล็งเห็นว่าที่ตั้งของโครงการสามารถพัฒนาเพิ่มศักยภาพต่อไปได้เกินกว่าพื้นที่อาคารเดิมของโครงการนั่นเอง

คอนโด Leasehold จะอยู่ต่อหรือรื้อหายไป เมื่อครบสัญญาเช่าที่ดิน
สำหรับในประเด็นนี้แล้ว ล้วนขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของที่ดินเลยละครับ โดยหากพิจารณาเพียงในเรื่องของสิทธิการเช่าคอนโด Leasehold ที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ มูลค่าของตัวสัญญาการเช่าก็ถือว่าลดลงตามระยะเวลาการเช่าที่เหลือน้อยลงตามกันไปนั่นเอง แต่ในส่วนของตัวอาคารและมูลค่าของทรัพย์สินที่พัฒนาขึ้นมาแล้ว หากมีการต่อสัญญาการเช่าขยายระยะเวลาออกไปอีกอย่างน้อย 30 ปี ก็นับว่าอาคารคอนโด Leasehold บนที่ดินนั้นสามารถขายสิทธิการเช่าหรือต่อสัญญาให้ผู้อยู่อาศัยต่อไปได้อีกรอบหนึ่งนั่นเอง

ในกรณีนี้อาจจะทำให้ราคาของสัญญารอบใหม่มีการปรับขึ้นจากสัญญาฉบับเดิมหากราคาที่ดินในทำเลมีมูลค่าสูงขึ้น และสภาพของโครงการยังอยู่ในสภาพที่สมบูรณ์ครับ โดยสังเกตได้จากมูลค่าการลงทุนในโครงการใหม่ ๆ ต่าง ๆ ทีมีต้นทุนที่สูงมหาศาล หากผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของที่ดินต้องการผลตอบแทนไปนาน ๆ โครงสร้างอาคารที่ยังอยู่ในสภาพดีก็นับว่ายังสามารถสร้างกำไรต่อไปได้อีก อย่างเช่นโครงการ Sindhorn Village และ One Bangkok เป็นต้น

ในทางกลับกันหากเจ้าของที่ดินหรือผู้พัฒนาโครงการเลือกที่จะไม่ต่อสัญญา หรือเห็นว่าโครงการปัจจุบันบนที่ดินสร้างกำไรได้ไม่พอต่อศักยภาพของทำเลที่เปลี่ยนไป อย่างเช่นโครงการ Dusit Central Park ทั้งเจ้าของโครงการและเจ้าของที่ดินก็อาจที่จะเลือกรื้อกระดานเริ่มต้นใหม่และพัฒนาโครงการใหม่ให้ได้สัดส่วนที่จะเพิ่มรายได้ตามที่คาดหวังนั่นเอง

ทีนี้ก็พอจะทราบกันแล้วใช่ไหมครับว่า จริงแท้แค่ไหน? ที่คอนโด Leasehold จะสูญมูลค่าเมื่อหมดสัญญาเช่า ก็ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเลที่ตั้งโครงการ และความคาดหวังผลตอบแทนของเจ้าของสัญญาเช่าผู้ถือครองที่ดินอีกด้วย แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับการซื้อและการลงทุนด้านอสังหาฯ คอนโดดีดีได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : จริงแท้แค่ไหนที่คอนโด Leasehold จะสูญมูลค่าเมื่อหมดสัญญาเช่า