ในฐานะที่เป็นทั้งคนออกแบบ เขียนแบบ ประมาณราคา อยู่ในวงการนี้มาเป็นสิบๆปีทำให้คนอื่นมานักต่อนัก
วันหนึ่งที่แปลงว่างๆ แถวบ้าน ก็มีโครงการหมู่บ้านจัดสรรมาลง เราก็ได้เห็นการพัฒนาพื้นที่ตั้งแต่ เริ่มเอาเครื่องจักรเข้าไป เอาวัสดุเข้าไป
จนกระทั่งออกมาเป็นโบรชัวร์หน้าตา และราคาออกมา เห็นราคาขายแรกๆก็ได้แต่ส่ายหัว คือพวกตั้งราคาแพงเวอร์
แต่เราไม่เคยวิเคราะห์จริงๆจังๆเลยว่ามันแพงอะไร ต้นทุนมันประมาณไหน และเค้าจะเอากำไรอะไรส่วนไหนกันบ้าง
ด้วยความที่อยากรู้ ก็เลยลองสวมบทบาทเป็นนักพัฒนาอสังหา คิดสูตรวิเคราะห์ออกมาดังนี้
ขนาดที่ดิน :ในโครงการเค้าจะระบุไว้อยู่แล้วก็กรอกลงไป ถ้าไม่รู้ก็ไปวัดเอาจากในกูเกิ้ล
ราคาที่ดิน : ที่แถวบ้านอยู่แล้ว จะรู้ราคาก็กรอกลงไปก่อน
หักที่ว่างและสาธารณูปโภค : ตรงนี้เป็นสูตร แต่ละโครงการจะคิดไม่เหมือนกัน
ขนาดแปลงต่อหน่วย : ตรงนี้เค้าจะระบุไว้ก็กรอกลงไป แต่บางโครงการก็ระบุแค่ขั้นต่ำไว้
พื้นที่อาคาร : ตรงนี้เป็นสูตร แต่ละโครงการจะคิดไม่เหมือนกัน หรือบางโครงการก็ระบุเอาไว้แล้วก็ใช้วิธีปรับสูตรเอา
จำนวนบ้านในโครงการ : คำนวนอัตโนมัติ แต่บางโครงการก็มีระบุไว้ ก็ใช้วิธีปรับตัวเลขตรงขนาดแปลงต่อหน่วยเอา
ค่าก่อสร้าง : ตรงนี้มีราคากลางไว้อ้างอิง แต่ก็ดูจากวัสดุ และความยากง่ายของเนื้องานประกอบการพิจารณา
ค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค และพท.ส่วนกลาง : ตรงนี้เป็นสูตร แต่ละโครงการจะคิดไม่เหมือนกัน
รวมค่าก่อสร้างทั้งโครงการ : คำนวนอัตโนมัติ
รามเงินลงทุนทั้งโครงการ(ค่าก่อสร้าง+ที่ดิน) :คำนวนอัตโนมัติ
เฉลี่ยต้นทุนราคา/หลัง :คำนวนอัตโนมัติ
ราคาขาย+กำไร(30%) :คำนวนอัตโนมัติ
สุดท้ายก็มาดูว่าผลที่ออกมาคือราคาขาย มันจะออกมาใกล้เคียงกับที่คำนวนหรือไม่
พอลองเอาสูตรวิธีคิดนี้ไปลองใช้กับหลายๆโครงการ มันก็ค่อนข้างได้ผล มันก็ทำให้รู้ว่าอะไร ราคาเท่าไหร่ ถึงราคาที่ออกมาอาจจะไม่แม่น100% แต่มันก็ช่วยให้เราสามารถคำนวนต้นทุนได้ในเวลาไม่กี่นาที
อย่างโครงการที่ยกมานี่ ตอนแรกกรอกราคาที่ลงไปสองหมื่น เพราะที่แถวบ้านทำเลห่วยกว่านี้พวกยังขายไป2.5หมื่นเลย
พอคิดออกมาแล้ว จากที่เคยส่ายหัวว่ามันแพงอะไร แพงเวอร์ กลับกลายเป็นว่า ราคาถูกกว่าที่คาดไว้มาก
อีกโครงการนึง ละแวกบ้านเหมือนกัน ห่างจากรถไฟฟ้าราวๆ 700 ม. (ระยะทางขนาดนี้ผมว่าคนกทม.ก็ไม่เดินกันแล้วนะ)
คำนวนออกมา ราคาที่ซัดไป 5.2หมื่น/วา เลยทีเดียว (ราคาบ้าน14ล้านกว่า)
ความจริงราคาขนาดนี้น่าจะพัฒนาเป็นคอนโดได้นะ
แต่พอไปส่องกูเกิ้ลแมพก็จะเห็นและเข้าใจว่าทำไมเค้าไม่พัฒนาเป็นคอนโด เพราะที่มันยาวเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยวเลย
เค้าเลยพัฒนาเป็นแนวราบ แต่อัพพื้นที่ทั้งตัวบ้านและที่ดินเข้าไป เล่นกับวัสดุชั้นดี ราคามันก็เลยออกมาประมาณนี้
พวกคอนโดก็ทำไว้เหมือนกันแต่หน้าตาและวิธีคิดต่างกันนิดหน่อย แต่ก็ได้ผลเหมือนกัน
ถามว่าทั้งหมดนี้ทำไปแล้วได้อะไร..??
อย่างน้อยก็ได้ฝึกคิด ฝึกวิเคราะห์ให้มันเป็นเหตุเป็นผล มันสามารถเอาไปประยุกต์ได้กับหลายๆธุรกิจ
เพราะถ้าเราตั้งสูตรไว้ ตัวไหนผิดมันจะโดดขึ้นมาแบบแปลกประหลาดหรือไม่สมเหตุสมผลทันที....
และผล มันก็สะท้อนเหตุ มีที่มาที่ไป ตัวไหนผิดก็ค่อยไปแก้ตัวนั้น...จะละเอียดแม่นยำขนาดไหน ก็ขึ้นอยู่กับประสบการณ์ของแต่ละคน
ถ้าคิดว่ามีประโยชน์ ก็ลองเอาไปปรับประยุกต์ใช้ดูฮะ....
ลองคำนวนต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ละโครงการที่ขายๆกัน
วันหนึ่งที่แปลงว่างๆ แถวบ้าน ก็มีโครงการหมู่บ้านจัดสรรมาลง เราก็ได้เห็นการพัฒนาพื้นที่ตั้งแต่ เริ่มเอาเครื่องจักรเข้าไป เอาวัสดุเข้าไป
จนกระทั่งออกมาเป็นโบรชัวร์หน้าตา และราคาออกมา เห็นราคาขายแรกๆก็ได้แต่ส่ายหัว คือพวกตั้งราคาแพงเวอร์
แต่เราไม่เคยวิเคราะห์จริงๆจังๆเลยว่ามันแพงอะไร ต้นทุนมันประมาณไหน และเค้าจะเอากำไรอะไรส่วนไหนกันบ้าง
ด้วยความที่อยากรู้ ก็เลยลองสวมบทบาทเป็นนักพัฒนาอสังหา คิดสูตรวิเคราะห์ออกมาดังนี้
ขนาดที่ดิน :ในโครงการเค้าจะระบุไว้อยู่แล้วก็กรอกลงไป ถ้าไม่รู้ก็ไปวัดเอาจากในกูเกิ้ล
ราคาที่ดิน : ที่แถวบ้านอยู่แล้ว จะรู้ราคาก็กรอกลงไปก่อน
หักที่ว่างและสาธารณูปโภค : ตรงนี้เป็นสูตร แต่ละโครงการจะคิดไม่เหมือนกัน
ขนาดแปลงต่อหน่วย : ตรงนี้เค้าจะระบุไว้ก็กรอกลงไป แต่บางโครงการก็ระบุแค่ขั้นต่ำไว้
พื้นที่อาคาร : ตรงนี้เป็นสูตร แต่ละโครงการจะคิดไม่เหมือนกัน หรือบางโครงการก็ระบุเอาไว้แล้วก็ใช้วิธีปรับสูตรเอา
จำนวนบ้านในโครงการ : คำนวนอัตโนมัติ แต่บางโครงการก็มีระบุไว้ ก็ใช้วิธีปรับตัวเลขตรงขนาดแปลงต่อหน่วยเอา
ค่าก่อสร้าง : ตรงนี้มีราคากลางไว้อ้างอิง แต่ก็ดูจากวัสดุ และความยากง่ายของเนื้องานประกอบการพิจารณา
ค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค และพท.ส่วนกลาง : ตรงนี้เป็นสูตร แต่ละโครงการจะคิดไม่เหมือนกัน
รวมค่าก่อสร้างทั้งโครงการ : คำนวนอัตโนมัติ
รามเงินลงทุนทั้งโครงการ(ค่าก่อสร้าง+ที่ดิน) :คำนวนอัตโนมัติ
เฉลี่ยต้นทุนราคา/หลัง :คำนวนอัตโนมัติ
ราคาขาย+กำไร(30%) :คำนวนอัตโนมัติ
สุดท้ายก็มาดูว่าผลที่ออกมาคือราคาขาย มันจะออกมาใกล้เคียงกับที่คำนวนหรือไม่
พอลองเอาสูตรวิธีคิดนี้ไปลองใช้กับหลายๆโครงการ มันก็ค่อนข้างได้ผล มันก็ทำให้รู้ว่าอะไร ราคาเท่าไหร่ ถึงราคาที่ออกมาอาจจะไม่แม่น100% แต่มันก็ช่วยให้เราสามารถคำนวนต้นทุนได้ในเวลาไม่กี่นาที
อย่างโครงการที่ยกมานี่ ตอนแรกกรอกราคาที่ลงไปสองหมื่น เพราะที่แถวบ้านทำเลห่วยกว่านี้พวกยังขายไป2.5หมื่นเลย
พอคิดออกมาแล้ว จากที่เคยส่ายหัวว่ามันแพงอะไร แพงเวอร์ กลับกลายเป็นว่า ราคาถูกกว่าที่คาดไว้มาก
อีกโครงการนึง ละแวกบ้านเหมือนกัน ห่างจากรถไฟฟ้าราวๆ 700 ม. (ระยะทางขนาดนี้ผมว่าคนกทม.ก็ไม่เดินกันแล้วนะ)
คำนวนออกมา ราคาที่ซัดไป 5.2หมื่น/วา เลยทีเดียว (ราคาบ้าน14ล้านกว่า)
ความจริงราคาขนาดนี้น่าจะพัฒนาเป็นคอนโดได้นะ
แต่พอไปส่องกูเกิ้ลแมพก็จะเห็นและเข้าใจว่าทำไมเค้าไม่พัฒนาเป็นคอนโด เพราะที่มันยาวเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยวเลย
เค้าเลยพัฒนาเป็นแนวราบ แต่อัพพื้นที่ทั้งตัวบ้านและที่ดินเข้าไป เล่นกับวัสดุชั้นดี ราคามันก็เลยออกมาประมาณนี้
พวกคอนโดก็ทำไว้เหมือนกันแต่หน้าตาและวิธีคิดต่างกันนิดหน่อย แต่ก็ได้ผลเหมือนกัน
ถามว่าทั้งหมดนี้ทำไปแล้วได้อะไร..??
อย่างน้อยก็ได้ฝึกคิด ฝึกวิเคราะห์ให้มันเป็นเหตุเป็นผล มันสามารถเอาไปประยุกต์ได้กับหลายๆธุรกิจ
เพราะถ้าเราตั้งสูตรไว้ ตัวไหนผิดมันจะโดดขึ้นมาแบบแปลกประหลาดหรือไม่สมเหตุสมผลทันที....
และผล มันก็สะท้อนเหตุ มีที่มาที่ไป ตัวไหนผิดก็ค่อยไปแก้ตัวนั้น...จะละเอียดแม่นยำขนาดไหน ก็ขึ้นอยู่กับประสบการณ์ของแต่ละคน
ถ้าคิดว่ามีประโยชน์ ก็ลองเอาไปปรับประยุกต์ใช้ดูฮะ....