ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
๘.๖) ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด
ก. ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้บริโภคผิดนัดชำระหนี้ แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอย่างอื่น
ข. หากผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้บริโภคปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่งของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบของราคาห้องชุด แต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาห้องชุดแล้วผู้บริโภคเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
และตามแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดตาม พรบ อาคารชุด ก็ใช้ข้อความนี้เช่นกัน
(โครงการไหน ใช้ข้อความในสัญญาขัดไปจากที่กฏหมายกำหนด เช่น เขียนให้เจ้าของโครงการขยายเวลาออกไปได้โดยหลีกเลี่ยงความรับผิด เอาสัญญาไปแจ้งความเอาผิดบริษัทเจ้าของโครงการได้เลย ขอบอกว่าบริษัทยักษ์ใหญ่ทำผิดเรื่องนี้กันเยอะมาก อยากเชียร์ให้ช่วยๆ กันเอาผิด เค้าจะได้รู้สึกไม่คุ้มที่จะทำผิดต่อไป คดีใน สคบ และศาล เรื่องคอนโด เยอะมาก ทั้งเบี้ยวคืนเงิน เลี่ยงเวลารับประกัน สร้างแล้วให้ไม่ครบตามสัญญา เอาห้องร้านค้าไปขอขึ้นโฉนดเป็นของบริษัทเอง ไม่ใช่ของนิติส่วนกลาง เก็บค่าเปลี่ยนชื่อในสัญญาตอนลูกค้าขายดาวน์ ฯลฯ เหตุก็ตั้งต้นมาจากสัญญาผิดไปจากแบบที่กฏหมายกำหนดนั่นแหละ)
ถ้าเราเลือกที่จะรอให้สร้างเสร็จแล้วเก็บค่าปรับวันละ 0.01 ของราคาห้อง ตามข้อ ข. อันนี้คิดง่าย คือเอาจำนวนวันตั้งแต่กำหนดสร้างเสร็จถึงปัจจุบัน x 0.01 x ราคาห้อง = เงินค่าปรับที่เราจะได้ (ลองคำนวณดูไม่ใช่น้อยๆ นะ ถ้าใครยังไม่เคยทวง อย่าลืมไปทวงนะครับ ประหยัดค่าแต่งห้องได้เยอะเลย)
แต่ที่ผมสงสัย คือวิธีคำนวณดอกเบี้ยของข้อ ก. อะคับ
- อยากทราบว่าคิดแบบธนาคารได้ไหม เช่น เงินก้อนแรกจ่ายไป วันถัดมาก็คิดดอกเบี้ย วัดถัดมาก็เอาดอกรวมเงินต้นของวันก่อน แล้วคิดดอกเบี้ย ไปเรื่อยๆ มีเงินดาวน์ก้อนถัดมาก็เอามารวมแล้วก็คิดดอกเบี้ยทุกวันไป ดอกของวันก่อน ก็มีดอกเพิ่มขึ้นมาด้วย
หรือ
คิดแบบไม่ให้เอาดอกของวันก่อนมาคิดดอกเพิ่ม อะครับ เช่น สมมุติ ในสัญญากำหนดอัตรา 7% ต่อปี ก็เอา
เงินก้อนแรก x จำนวนวันที่จ่ายถึงวันปัจจุบัน x 0.07 / 365
+
เงินก้อนถัดมา x จำนวนวันที่จ่ายถึงวันปัจจุบัน x 0.07 / 365
+
เงินก้อนถัดมา x จำนวนวันที่จ่ายถึงวันปัจจุบัน x 0.07 / 365
+
...
อยากทราบว่ามีกฏหมายมาตราไหนเอามาตัดสินว่าจะใช้วิธีคำนวณแบบไหนอะครับ
คอนโดที่สร้างเสร็จช้ากว่าวันที่กำหนดในสัญญา เรามีสิทธิได้ เงินต้น + ดอกเบี้ย คืน อยากถามวิธีคิด ดอกเบี้ย ครับ
๘.๖) ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด
ก. ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้บริโภคผิดนัดชำระหนี้ แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอย่างอื่น
ข. หากผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้บริโภคปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่งของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบของราคาห้องชุด แต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาห้องชุดแล้วผู้บริโภคเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
และตามแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดตาม พรบ อาคารชุด ก็ใช้ข้อความนี้เช่นกัน
(โครงการไหน ใช้ข้อความในสัญญาขัดไปจากที่กฏหมายกำหนด เช่น เขียนให้เจ้าของโครงการขยายเวลาออกไปได้โดยหลีกเลี่ยงความรับผิด เอาสัญญาไปแจ้งความเอาผิดบริษัทเจ้าของโครงการได้เลย ขอบอกว่าบริษัทยักษ์ใหญ่ทำผิดเรื่องนี้กันเยอะมาก อยากเชียร์ให้ช่วยๆ กันเอาผิด เค้าจะได้รู้สึกไม่คุ้มที่จะทำผิดต่อไป คดีใน สคบ และศาล เรื่องคอนโด เยอะมาก ทั้งเบี้ยวคืนเงิน เลี่ยงเวลารับประกัน สร้างแล้วให้ไม่ครบตามสัญญา เอาห้องร้านค้าไปขอขึ้นโฉนดเป็นของบริษัทเอง ไม่ใช่ของนิติส่วนกลาง เก็บค่าเปลี่ยนชื่อในสัญญาตอนลูกค้าขายดาวน์ ฯลฯ เหตุก็ตั้งต้นมาจากสัญญาผิดไปจากแบบที่กฏหมายกำหนดนั่นแหละ)
ถ้าเราเลือกที่จะรอให้สร้างเสร็จแล้วเก็บค่าปรับวันละ 0.01 ของราคาห้อง ตามข้อ ข. อันนี้คิดง่าย คือเอาจำนวนวันตั้งแต่กำหนดสร้างเสร็จถึงปัจจุบัน x 0.01 x ราคาห้อง = เงินค่าปรับที่เราจะได้ (ลองคำนวณดูไม่ใช่น้อยๆ นะ ถ้าใครยังไม่เคยทวง อย่าลืมไปทวงนะครับ ประหยัดค่าแต่งห้องได้เยอะเลย)
แต่ที่ผมสงสัย คือวิธีคำนวณดอกเบี้ยของข้อ ก. อะคับ
- อยากทราบว่าคิดแบบธนาคารได้ไหม เช่น เงินก้อนแรกจ่ายไป วันถัดมาก็คิดดอกเบี้ย วัดถัดมาก็เอาดอกรวมเงินต้นของวันก่อน แล้วคิดดอกเบี้ย ไปเรื่อยๆ มีเงินดาวน์ก้อนถัดมาก็เอามารวมแล้วก็คิดดอกเบี้ยทุกวันไป ดอกของวันก่อน ก็มีดอกเพิ่มขึ้นมาด้วย
หรือ
คิดแบบไม่ให้เอาดอกของวันก่อนมาคิดดอกเพิ่ม อะครับ เช่น สมมุติ ในสัญญากำหนดอัตรา 7% ต่อปี ก็เอา
เงินก้อนแรก x จำนวนวันที่จ่ายถึงวันปัจจุบัน x 0.07 / 365
+
เงินก้อนถัดมา x จำนวนวันที่จ่ายถึงวันปัจจุบัน x 0.07 / 365
+
เงินก้อนถัดมา x จำนวนวันที่จ่ายถึงวันปัจจุบัน x 0.07 / 365
+
...
อยากทราบว่ามีกฏหมายมาตราไหนเอามาตัดสินว่าจะใช้วิธีคำนวณแบบไหนอะครับ