แชร์ประสบการณ์ เผื่อจะเป็นข้อคิด และ ความรู้ เป็นประโยชน์ สำหรับ #เจ้าของคอนโด มือใหม่ #คอนโดห้องแรก #ไม่มีประสบการณ์อยู่คอนโด #คอนโดเพื่ออยู่อาศัย
ต้องออกตัวก่อนว่า อันนี้เป็นประสบการณ์ส่วนตัว ที่ได้เข้าอยู่ในคอนโดระดับ 3 ล้าน +  และได้มีโอกาศ เข้าร่วมรับรู้ปัญหาผู้อาศัย และกรรมการบริหาร
จึงทำให้เห็นปัญหาที่เกิดขึ้น "ปัญหาในการอยู่อาศัยจริง" "ไม่ใช่แค่ปัญหาโครงสร้างอาคาร"

ก่อนอื่นเลย #เลือกซื้อ
โครงการขายฝัน ส่วนมากเราจะซื้อกันจาก แพลน โบชัวร์ แผ่นภาพ โฆษณา ...
#ทำเลดี #ราคาเหมาะสมกับเรา #โปรโมชั่นของแถมส่วนลด #ห้องสวย  #สินเชื่อ  > สิ่งเหล่านี้ เป็นปัจจัยประกอบการตัดสินใจซื้อ

แต่ที่ "ผู้ซื้อ" ส่วนมากไม่ทราบ และไม่มีโอกาศทราบ คือ "การดำเนินการระหว่างที่ถือครองกรรมสิทธิแล้ว"  = การบริหาร จัดการต่าง ๆ ภายในโครงการ
1. บริษัท ที่เข้ามาบริหาร เป็น นิติบุคคลอาคารชุด
   >> บริษัทแรก ที่เข้ามาบริหาร คือ บริษัท ที่ผู้พัฒนาโครงการ/เจ้าของโครงการ ได้จัดหาแต่งตั้งเข้ามารับหน้าที่ บริหาร ในปีแรก
   >> ดี หรือ ไม่ ... ตอบไม่ได้ เพราะ บริษัทแรก เขาเลือกมาให้แล้ว คงต้องดูการทำงานตลอดทั้งปี (ปีแรก) และ ต่อ ๆ ไป
   >> บริษัทบริหารดี  ก็อยู่ต่อไปยาว ๆ
   >> บริษัท บริหารไม่ดี ก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงกันไป แล้วแต่มติของการประชุมสามัญ เจ้าของร่วม
   >>  
3. กรรมการบริหาร
   >> เลือกมาจาก เจ้าของร่วม. , เป็นงานการกุศล โดยแท้จริง เพราะไม่มีผลประโยชน์ใด ๆ ทั้งสิ้น ไม่ได้รับเงินเดือน หรือเบี้ยเลี้ยงใด ๆ ทั้งสิ้น
   >> โครงการโชคดี ก็จะได้ เจ้าของร่วม ที่มีใจทำงานเพื่อส่วนร่วม เสียสละเวลาเข้ามาควบคุมดูแล การทำงานของนิติบุคคล
         "อย่าคิดว่าเป็นงานง่าย ๆ " เพราะการรักษาผลประโยชน์ให้ส่วนรวมอย่างแท้จริง มันจะไปขัดกับ กลุ่มที่จ้องจะหาผลประโยชน์
   >> โชคไม่ได้ ได้กรรมการ จากเจ้าของร่วม ที่ไม่ค่อยใส่ใจ ก็จะปล่อยให้บริษัทนิติบุคคล ทำอะไรไปตามที่เขาอยากทำ ไม่ได้ตรวจสอบ ก็จะกลายเป็นปัญหาในภายภาคหน้า อย่างแน่นอน
   >> แย่กว่านั้น ทั้งโครงการ หาเจ้าของร่วม ที่เสียสละ ยอมมาเป็นกรรมการไม่ได้  

4. อัตราค่าส่วนกลาง
    >> บริษัท พัฒนาอสังหา หรือ เจ้าของโครงการ บางโครงการ ใช่จุดนี้เป็นจุดขาย โดย แจ้งในรายละเอียดการขายว่า "ค่าส่วนกลาง xx ต่อ ตรม. = ถูกกว่าโครงการอื่น.. บลา ๆ "  ผู้ซื้อหลาย ๆ ท่านถามตำถามนี้ กับเซลล์ "ค่าส่วนกลางเท่าไร ?"
          อยากจะชี้แจ้งให้เป็นข้อคิดเพิ่ม สำหรับ ท่านที่พิจาณาซื้อคอนโด เพราะค่าส่วนกลางถูก
          1. ค่าส่วนกลางที่ เจ้าของโครงการกำหนด ใช้สำหรับปีแรก  ไม่ใช่ตลอดกาล
          2. ค่าส่วนกลางถูก หรือ ถูกมาก อาจจะมีผลต่อการบริหาร และการบำรุงรักษาตัวอาคาร ในอนาคต  เพราะเงินส่วนกลาง และกองทุนอาจจะไม่พอในอนาคต ที่ทรัพย์สินส่วนกลางเริ่มเสื่อมโทรม
          3. ค่าส่วนกลาง อาจจะมีการ ลงมติ เจ้าของร่วม ให้ปรับขึ้นได้
              3.1  ส่วนมากปรับไม่ได้ เพราะเสียงมติ โหวตไม่ผ่าน  มีผลทำให้โครงการขาดสภาพคร่อง  ไม่มีเงินซ่อมบำรุง ทำให้โครงการเกิดความทรุดโทรม เป็นต้น
              3.2  ได้รับมติ โหวตผ่าน ขึ้นค่าส่วนกลางได้  > ย้อนกลับไปให้เห็นว่า ค่าส่วนกลางที่ถูกมาก ทีเ่ห็นตอนเซลล์บอก ไม่ได้มีผลตลอดชีพของโครงการ
          4. การชำระค่าส่วนกลาง ต้องชำระรายปี รายครึ่งปี หรือ รายเดือนได้  ตรงนี้ เชลล์ก็ไม่มีทางรู้ ถามไป ก็เท่านั้น  
              เป็นการตัดสินใจของการบริหารจัดการ โดยนิติบุคคล และ คณะกรรมการ  "บอกเพือไว้" เพราะ ถ้าปีถัด ๆ ไป คุณต้องจ่ายค่าส่วนกลางรายปี เงินไม่ใช่น้อยนะ  #เตรียมใจทำใจก่อน

5. กฏระเบียบ ข้ออนุญาติ และข้อห้าม ในคอนโด
   >>  ข้อนี้เป็นปัญหาใหญ่สุด ที่ เชลล์ ไม่สามารถให้ข้อมูลได้  เช่น คอนโดห้ามอะไรบ้าง "เลี้ยงสัตว์" "ห้ามสูบบุรี่ที่ระเบียง" "ห้ามตากผ้าสูงเกินระเบียง" "ห้ามวางของหน้าห้อง" "ห้ามใช้ห้องชุดเพื่อการพาณิชย์"  ฟังดูเหมือน กฎระเบียบปกติทั่ว ๆ ไป   "แต่" ถ้า ท่านผู้ซื้อ ท่านนั้น ไม่เคยอยู่คอนโด... บอกได้เลยคะ ว่าเขาไม่ทราบ  ไม่มีกฎระเบียบให้อ่านก่อนซื้อคอนโด  >> อันนี้ไม่รู้จะแก้ยังไง <<  
   >>  เตรียมใจคะ คุณกำลังจะย้ายไปอยู่กับคนหมู่มาก ภายใต้กฏระเบียบเล่มเดียวกัน  อาจจะถูกใจ หรือไม่ถูกใจคุณ

#อยากให้คนไทยเป็นคนเคารพกฏระเบียบ