ก่อนอื่น ตัวคุณให้นิยาม คำว่าฟองสบู่แตก ว่าอย่างไร ???  

-ธนาคารกำลังจะล้ม ปล่อยกู้จนเกินตัว  สถานะไม่แข็งแรง เตรียมยุบควบรวมกิจการ
-มีโครงการเปิดขายเยอะ ขายราคาแพง ขายไม่ได้ ขายไม่ดี ลดราคากระหน่ำ
-บริษัทอสังหาฯ มีหนี้เยอะ ไม่มีความสามารถส่งมอบบ้านได้
-ชาวบ้านไม่มีกำลังซื้อ  ขาดความมั่นใจ  บรรยากาศเศรษฐกิจคนรอบตัวไม่ดี  
หรือความจริงแล้วตัวคุณเองยังไม่มีนิยาม “แต่ใช้ความรู้สึกแบบไม่มีข้อมูล” ว่าฟองสบู่จะแตกที่ ได้ยินบ่อยที่สุด คือ                          
“ข้างบ้านบอกมา”  “เค้าว่ากันว่า”  “ปีที่แล้วเผาหลอกปีนี้เผาจริง”  ไม่เป็นไรที่ผ่านมาแล้วไปผมขอให้ข้อมูลแบบนี้ละกัน


1.ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เป็นหนึ่งใน ธุรกิจที่เรียกว่า Real Sector และมีอิทธิพลมากกับระบบเศรษฐกิจตั้งแต่ต้นน้ำยันปลายน้ำโดยเงินถูกอัดฉีดเข้าสู่ระบบและรัฐสามารถเก็บภาษีประเภทต่างๆ ตั้งแต่ ซื้อขายที่ดิน /จ้างผู้รับเหมา/ทำสวน/วัสดุที่เกี่ยวกับบ้าน/โอนบ้านให้ลูกค้า-ธนาคารให้สินเชื่อ / ลูกค้าซื้อ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า/อินเทอร์เนต เคเบิ้ล/ สัญญาณกันขโมย/ ของใช้ในชีวิตประจำวัน ฯลฯ  ดังนั้นกล้าพูดได้เลยว่าหากวันนี้ธุรกิจอสังหาฯฟองสบู่จะแตกจริง ทุกรัฐบาลจะหาทางประคองภาคธุรกิจนี้ไม่ล้มง่ายๆ  เช่น ช่วง hamburger crisis มีการช่วยทั้งฝั่งคนซื้อคนขายบ้าน ด้วยการลดค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ  ** แต่สถานการณ์ปัจจุบันรัฐบาลยังไม่จำเป็นต้องออกมาตรการนี้มาใช้  


2.พื้นฐานของธุรกิจอสังหาฯมี 3 ส่วนหลักที่ขับเคลื่อนธุรกิจ  คือ

-ธนาคารหรือแหล่งเงินทุนในตลาดหลักทรัพย์  ต้นทางของการเริ่มพัฒนาโครงการ (มีส่วนน้อยมากที่ใช้เงินสดพัฒนาเอง) ธนาคารมีหน้าที่พิจารณาว่าโครงการมีความเป็นได้ทั้งเชิงตัวเลขและการตลาด ในฐานะเจ้าหนี้ บริษัทที่มาขอสินเชื่อพร้อมที่จะ คืนเงินต้นและดอกเบี้ยตามกำหนดหรือไม่ ถ้าดูแล้วเสี่ยงก็ปฏิเสธไป ง่ายๆแค่นี้ ถ้าเป็นไปได้ธนาคารก็ปล่อย ** แต่ปล่อยบนเงื่อนไขที่มีความรัดกุมมากกว่าก่อนยุค วิกฤติต้มยำกุ้งหลายเท่าตัว โดยที่ธนาคารหลักที่ปล่อยสินเชื่อธุรกิจและรายย่อยสูงสุด 3 อันดับแรกและมีตัวเลขสัดส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวม (D/E ratio) มีดังนี้   BBL ธนาคารกรุงเทพ 0.8   SCB ธนาคารไทยพาณิชย์  0.8   Kbank ธนาคารกสิกรไทย  0.8

-บริษัทผู้พัฒนาโครงการ มีหน้าที่ศึกษาความต้องการของตลาด แล้วก็ขายสร้างโอนตามลำดับ บางบริษัทสร้างแล้วขายไม่ได้หรือทำการตลาดแล้วคนจองน้อยก็ยกเลิกโครงการ ซึ่งผมมองว่าก็ทำถูกแล้วที่ยกเลิกไป เพราะ บางทำเลยังไม่พร้อมกับสินค้าบางประเภท เช่นคอนโดยูนิตเยอะตามแนวรถไฟฟ้าชานเมือง หรือคอนโดในหัวเมืองต่างจังหวัด  **แต่ในบางพื้นที่จะพบว่าสร้างไม่เสร็จขายไม่ออก เป็นเพราะขาดการศึกษาการตลาดที่ถูกต้อง(จึงขายไม่ออก)และเกิดจากวางแผนการบริหารเงินในบริษัทไม่ดี(จึงสร้างไม่เสร็จ-โอนไม่ได้)      
ไม่เกี่ยวว่าเป็นเพราะคำว่าฟองสบู่แตก  ซึ่งมูลค่าตลาดรวมทั้งประเทศปี 2557 คือ 5 แสนล้านบาท 2แสนล้านบาทอยู่ในมือของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ที่เหลือเป็นบริษัทนอกตลาดฯ  จัดอับดับกำไรสูงสุดเมื่อสิ้นปี 2557และมีตัวเลขสัดส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวม (D/E ratio)ดังนี้  LH แลนด์แอนด์เฮ้าส์  0.4   PS พฤกษาเรียลเอสเตท  0.5   SPALI  ศุภาลัย    0.5  SIRI  แสนสิริ   0.6

-ลูกค้า ก็หมายถึงผู้บริโภคทั่วไปเป็นต้นทางและปลายทางของธุรกิจอสังหาฯในเวลาเดียวกัน คือเป็นทั้งคนจ่ายเงิน และกำหนดทิศทางของการพัฒนาโครงการต่อไป  ซึ่งผมขอสรุปบทความนี้ชี้ประเด็นมาที่ ต้นตอของความกังวลฟองสบู่ฯอสังหาฯ คือ ผู้บริโภคนี่แหละ เฮโลบ้าเห่อขาดการไตร่ตรองและความรู้ว่าที่โครงการเปิดขายเหมาะกับเราจริงไหม ลงทุนได้จริงหรือเปล่า เงินเก็บออมพอหรือไม่ หรืออยู่เองคุ้มค่าเงินที่จ่ายไปไหม ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่าสัดส่วนหนี้ครัวเรือนสะสมมีแนวโน้มลดลง แต่ยังอยู่ในระดับที่สูงคิดเป็น 80%ของ GDP ตามข้อมูลระบุว่าหนี้ครัวเรือนคิดจากยอดสินเชื่อธุรกิจกับสินเชื่อเพื่อการบริโภครวมกัน  ยังไม่รวมหนี้นอกระบบที่เก็บข้อมูลไม่ได้!!! แค่บัตรเครดิตให้วงเงินสามเท่าแล้วใช้หนี้ไม่ได้ก็อ้วกแล้ว

ขอให้กลับมองย้อนดูที่ตัวเราเองก่อนที่ไปโทษคนนั้นโทษคนนี้  ว่าธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ  ด่าบริษัทพัฒนาฯปั่นราคาบ้าน โทษรัฐบาลชุดที่แล้วโทษชุดปัจจุบัน  ด่าไปหมดแต่ลืมโทษตัวเองว่าภาวะปกติที่ก่อหนี้ได้ ไม่ได้มีใครเอาปืนมาจ่อหัวคุณให้ทำบัตรเครดิต กดสินเชื่อ ซื้อบ้าน ลงทุนคอนโดทำเลประหลาด เปลี่ยนรถเป็นว่าเล่น มือถือต้องล้ำ กินหรูอยู่สบาย ลูกข้างบ้านมีอะไรลูกเราต้องมีมั่ง เที่ยวกระหน่ำ ยอมเป็นหนี้เสียล่วงหน้าไปหลายปี
พอหมดเวลาปาร์ตี้  เศรษฐกิจโลกชะลอตัวการจ้างงานลดลง รายได้หายากมากขึ้น   คนสุดท้ายก็จ่ายรอบวง  ง่ายๆแค่นี้เอง......

สรุปสุดท้าย ไม่มีฟองสบู่แตกจากธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้แน่นอนครับ เพราะทั้งบริษัทพัฒนาฯและธนาคารมีแผนสำรองและฐานการเงินที่แข็งแรงครับ


PS. ขอสวนลิขสิทธิ์ของบทความไม่อนุญาตให้นำไปเผยแพร่เพื่อการค้าทางตรงหรือทางอ้อม ต้องได้รับความยินยอมก่อนเท่านั้น  
เนื่องจากบทความที่แล้วมีคนเอาไปหากินกับความไม่รู้ของคน  http://ppantip.com/topic/33949668  
Cr. ข้อมูล set.or.th , manager.co.th , bot.or.th