สวัสดีค่ะ วันนี้มีเรื่องจะมาเตือนผู้ที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ทุนทรัพย์ไม่พอ และต้องมีการทำนิติกรรมกับทางธนาคารนะคะ
สิ่งที่ต้องระวังมีอะไรบ้าง เพื่อไม่ให้เป็นเหยื่อค่ะ สิ่งที่ดิชั้นโพส เพราะดิชั้นรู้สึกว่า ตลอดเวลาถูกเอารัดเอาเปรียบจากความผิดพลาดของเจ้าหน้าที่ โดยไม่สามารถทำอะไรได้เลย ดังประโยคที่ว่าปล้นกลางแจ้งอย่างถูกกฏหมาย
เรื่องมีอยู่ว่า
ช่วงต้นปีดิฉัน ได้ทำธุรกรรม สินเชื่อ ซื้อที่ดินพร้อมปลูกบ้าน และเจอหลายขั้นตอนที่ตุกติกโดยเจ้าหน้าที่ธนาคาร และเจอความผิดพลาดในการทำงานหลายขั้นตอน ราวกับการร่วมกระทำผิดเป็นกระบวนการ
1.ขั้นตอนการยื่นเอกสาร และการรวบรวมเอกสารต่างๆตามที่ทางธนาคารขอ การเดินเข้าไปครั้งแรก คุณจะได้รับการต้อนรับชั้นเยี่ยมราวกับ Wisdom ที่มีการให้นั่งปรึกษาในห้องรับรองและสนทนา อย่างมีไมตรี พร้อมน้ำเย็นให้นั่งดื่ม
2.การดิวเรื่องเอกสารจะเป็นการมอบสิทธิประโยชน์ต่างๆ มากมาย ราวกับว่าชั้นเลือกคุณมาเป็นผู้ดูแล
3.เมื่อคุณรวบรวมเอกสารทั้งหมดได้แล้ว นั่นแปลว่าคุณพร้อมยื่นเอกสาร
4.หลังจากขั้นตอนนี้ มิตรภาพจะเริ่มลดลง และเข้าสู่กระบวนการเรียกร้องผลประโยชน์
5.เสนอขายประกัน ที่คำนวณทุนทรัพย์สูงอย่างบ้าคลั่ง ด้วยทุนทรัพย์ประมาณ 4-5 แสน
6.มีการเสนอข้อแลกเปลี่ยน หากอยากให้เรื่องออกเร็ว จะ service เต็มที่ แต่ขอร้องให้ช่วยทำประกัน
7.เอกสารของคุณจะถูกดองซักระยะหนึ่ง และจะถูกดึงมุกว่า จะเร่งดำเนินการให้ และเริ่มใช้การตลาดเชิงเห็นใจเข้ามาทำให้เรารู้สึกว่าได้รับการช่วยเหลือ
8.เจ้าหน้าที่ไม่ยอมแจ้งยอดการทำประกันพิทักษ์สิน ซึ่งสเต็ปนี้ จะได้ผลงานและค่าคอมไปแล้ว
9.เมื่อลูกค้าอยู่ในช่วงรอการประเมิน จะมีการรายงานการติดตามผล อย่างใกล้ชิด แต่ความจริงลูกค้สามารถโทรถามขั้นตอนได้ ซึ่งจะทำให้รู้ว่าเอกสารเราโดนดองอยู่ที่ใคร
10.ช่วงก่อนอนุมัติเงินกู้ เจ้าหน้าที่ทุกฝ่ายจะคุยกับเราดีมาก จนกระทั่งเอกสารออก เอกสารใบแรกที่ให้เซนต์กลับไม่ใช่สินเชื่อ แต่จะวางทับด้วยประกัน ซึ่งกรุณาอ่านดีๆ ถ้าไม่มีคำอะไรเกี่ยวกับบ้านหรือรู้สึกแปลกๆ อย่าเพิ่งเซ็นต์!!!
11.จำเอาไว้ก่อนเซ็นต์เอกสาร คุณยังได้เปรียบ ให้ทำการรีบอ่าน ยอดที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือน อัตราดอกเบี้ยที่ถูกคิด และที่สำคัญ มียอดที่คุณต้องชำระทั้งหมดกี่ยอด
12.ธนาคารจะบอกว่า คุณกู้ได้ 100% อย่าเพิ่งเชื่อ เพราะนั่นคือมูลค่าสูงสุดจะแบ่งเป็น 3 ก้อนเพื่อให้ได้ 100% คือ
ราคาที่ดิน ซึ่งจะให้ 80% ของราคาประเมินจากหน่วยงานที่ ธนาคารจ้าง
ราคาปลูกสร้าง ได้ 100% ตามที่กู้
ซึ่ง 2 ส่วนนี้จะอนุมานว่า ได้รับ90% แล้วทางเจ้าหน้าที่จะทำการกู้ตกแต่งเพิ่มเติมให้ทันที 10% ก็แปลว่าคุณจะได้ยอดกู้รวม 100%
ซึ่งระวัง ยอดส่วนนี้จะไปถูกรวมในยอดจดจำนองที่คุณต้องจ่าย 1%ให้กรมที่ดินด้วย แนะนำให้กูส่วนนี้หลังบ้านเสร็จ หากมั่นใจว่า 2 ก้อนแรกเพียงพอ
ซึ่งแปลว่า การผ่อนชำระของคุณจะมี 3 ก้อนด้วยกันคือ
-ผ่อนบ้าน สังเกต ดอกเบี้ยที่ได้รับให้ดีในสัญญา
-ผ่อนประกัน จะเป็นยอดฟิก
-ผ่อนกู้เพื่อตกแต่ง ดอกเบี้ยฟิกปีแรก กู้สูงสุด 15ปี โปะได้ทันทีถ้ายอดเงินกู้ 2 ก้อนแรกเพียงพอ ไม่เสียดอกเบี้ย
13.ดิฉันอ่านสัญญาอย่างละเอียดทุกบรรทัด สอบถามเจ้าหน้าที่ก่อนเซ็นต์ทั้งหมด แต่ อย่าเชื่อข้อมูลทั้งหมด เพราะถ้าคุณเซ็นต์ไปแล้ว ข้อมูลผิดพลาด เจ้าหน้าที่จะไม่รับผิดชอบใดๆเลย นอกจากคำว่า ขอโทษ เท่านั้น เจอมากับตัวค่ะ
14.จุดที่ดิฉันเจอผิดพลาด คือ
- วิธีการผ่อน แจ้งประเภท บอลลูนแบบที่ 1 สิ่งที่ได้รับคือ ผ่อนเท่ากันทุกเดือน
- อัตราดอกเบี้ยจึงกลายเป็นฟิกโดยปริยาย ทำให้ปีแรกผ่อนหนักแต่เจอดอกเบี้ยสูง
- ยอดผ่อนที่ธนาคารแจ้ง บอกแค่ยอดแรกยอดเดียว ไม่บอกเราว่า ต้องรวมยอดที่ 1+2 และส่วนที่ 3 จะเริ่มคิดดอกเมื่อกู้หลังทำบ้านเสร็จแล้ว 80%
- กรอกเลขที่บัตรประชาชนผิดบนเอกสารจดจำนอง
- มีการหักค่าดำเนินการประมาณ 2000 บาท โดยเอกสารจะซ่อนอยู่ใบที่ 2 ซึ่งเจ้าหน้าที่จะบอกเราว่าเซ็นต์ทุกใบ ย้ำเราต้องอ่านทุกใบและถาม เพราะเงินนี้จะถูกหักทันทีในตอนเช้าหลังเราเซ็นต์สัญญาจดจำนองไป
15.ค่างวดบ้านจะจ่ายหลังจากครั้งที่ 1 หรือตอกเสาเข็ม ดังนั้นคุณต้องมีเงินสำรองราวๆ 30% ก่อนสร้างบ้าน เพราะงวดที่ธนาคารปล่อยจะเอาตัวเลขกลมๆ หาร 10 ซึ่งเฉลี่ยเป็นงวดละ 10% แต่การลงเสาเข็มจะต้อง+ถมที่และค่าดำเนินงาน ทำให้ยอดรวมอยู่ที่ราวๆ 30% และหลังจากเบิกต้องรออีก 7 วันทำการจึงจะโอนเงินให้ในแต่ละรอบ ขั้นตอนเหล่านี้ ระวังการเล่นแง่หรือตุกติกจากเจ้าหน้าที่ให้ดี อ้างขายประกันตลอดเวลา
16.เมื่อปิดงวดสุดท้าย จงหาทางปฏิเสธเรื่องประกันให้ได้ เพราะคุณจะเป็นอิสระแล้ว
เจ้าหน้าที่ธนาคารดีๆ มีอยู่มากมาย และควรระวังการทำ พยายามเลี่ยงการได้รับคนดูแลเป็นผู้จัดการ เพราะคุณจะไม่สามารถเปลี่ยนผู้ดูแลได้ ทำให้คุณต้องทนกับการเบิกเงินค่างวดจนครบ 10 งวด ไปโดยปริยาย และสำหรับผู้ที่กำลังจะยื่น ขออวยพรให้คุณโชคดี
กระทู้ถัดไปจะเป็นเรื่องขั้นตอนตั้งแต่เริ่มนับ 1 สำหรับคนที่อยากปลูกบ้านเอง ต้องทำอะไรบ้าง เตรียมเอกสารอะไรบ้าง และค่าธรรมเนียมต่างๆที่ใช้มีอะไรบ้างอย่างละเอียดค่ะ ขอบคุณค่ะ
ไม่อยากโดนปล้นอย่างถูกกฏหมายโดยธนาคาร ทำอย่างไรได้บ้าง
สิ่งที่ต้องระวังมีอะไรบ้าง เพื่อไม่ให้เป็นเหยื่อค่ะ สิ่งที่ดิชั้นโพส เพราะดิชั้นรู้สึกว่า ตลอดเวลาถูกเอารัดเอาเปรียบจากความผิดพลาดของเจ้าหน้าที่ โดยไม่สามารถทำอะไรได้เลย ดังประโยคที่ว่าปล้นกลางแจ้งอย่างถูกกฏหมาย
เรื่องมีอยู่ว่า
ช่วงต้นปีดิฉัน ได้ทำธุรกรรม สินเชื่อ ซื้อที่ดินพร้อมปลูกบ้าน และเจอหลายขั้นตอนที่ตุกติกโดยเจ้าหน้าที่ธนาคาร และเจอความผิดพลาดในการทำงานหลายขั้นตอน ราวกับการร่วมกระทำผิดเป็นกระบวนการ
1.ขั้นตอนการยื่นเอกสาร และการรวบรวมเอกสารต่างๆตามที่ทางธนาคารขอ การเดินเข้าไปครั้งแรก คุณจะได้รับการต้อนรับชั้นเยี่ยมราวกับ Wisdom ที่มีการให้นั่งปรึกษาในห้องรับรองและสนทนา อย่างมีไมตรี พร้อมน้ำเย็นให้นั่งดื่ม
2.การดิวเรื่องเอกสารจะเป็นการมอบสิทธิประโยชน์ต่างๆ มากมาย ราวกับว่าชั้นเลือกคุณมาเป็นผู้ดูแล
3.เมื่อคุณรวบรวมเอกสารทั้งหมดได้แล้ว นั่นแปลว่าคุณพร้อมยื่นเอกสาร
4.หลังจากขั้นตอนนี้ มิตรภาพจะเริ่มลดลง และเข้าสู่กระบวนการเรียกร้องผลประโยชน์
5.เสนอขายประกัน ที่คำนวณทุนทรัพย์สูงอย่างบ้าคลั่ง ด้วยทุนทรัพย์ประมาณ 4-5 แสน
6.มีการเสนอข้อแลกเปลี่ยน หากอยากให้เรื่องออกเร็ว จะ service เต็มที่ แต่ขอร้องให้ช่วยทำประกัน
7.เอกสารของคุณจะถูกดองซักระยะหนึ่ง และจะถูกดึงมุกว่า จะเร่งดำเนินการให้ และเริ่มใช้การตลาดเชิงเห็นใจเข้ามาทำให้เรารู้สึกว่าได้รับการช่วยเหลือ
8.เจ้าหน้าที่ไม่ยอมแจ้งยอดการทำประกันพิทักษ์สิน ซึ่งสเต็ปนี้ จะได้ผลงานและค่าคอมไปแล้ว
9.เมื่อลูกค้าอยู่ในช่วงรอการประเมิน จะมีการรายงานการติดตามผล อย่างใกล้ชิด แต่ความจริงลูกค้สามารถโทรถามขั้นตอนได้ ซึ่งจะทำให้รู้ว่าเอกสารเราโดนดองอยู่ที่ใคร
10.ช่วงก่อนอนุมัติเงินกู้ เจ้าหน้าที่ทุกฝ่ายจะคุยกับเราดีมาก จนกระทั่งเอกสารออก เอกสารใบแรกที่ให้เซนต์กลับไม่ใช่สินเชื่อ แต่จะวางทับด้วยประกัน ซึ่งกรุณาอ่านดีๆ ถ้าไม่มีคำอะไรเกี่ยวกับบ้านหรือรู้สึกแปลกๆ อย่าเพิ่งเซ็นต์!!!
11.จำเอาไว้ก่อนเซ็นต์เอกสาร คุณยังได้เปรียบ ให้ทำการรีบอ่าน ยอดที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือน อัตราดอกเบี้ยที่ถูกคิด และที่สำคัญ มียอดที่คุณต้องชำระทั้งหมดกี่ยอด
12.ธนาคารจะบอกว่า คุณกู้ได้ 100% อย่าเพิ่งเชื่อ เพราะนั่นคือมูลค่าสูงสุดจะแบ่งเป็น 3 ก้อนเพื่อให้ได้ 100% คือ
ราคาที่ดิน ซึ่งจะให้ 80% ของราคาประเมินจากหน่วยงานที่ ธนาคารจ้าง
ราคาปลูกสร้าง ได้ 100% ตามที่กู้
ซึ่ง 2 ส่วนนี้จะอนุมานว่า ได้รับ90% แล้วทางเจ้าหน้าที่จะทำการกู้ตกแต่งเพิ่มเติมให้ทันที 10% ก็แปลว่าคุณจะได้ยอดกู้รวม 100%
ซึ่งระวัง ยอดส่วนนี้จะไปถูกรวมในยอดจดจำนองที่คุณต้องจ่าย 1%ให้กรมที่ดินด้วย แนะนำให้กูส่วนนี้หลังบ้านเสร็จ หากมั่นใจว่า 2 ก้อนแรกเพียงพอ
ซึ่งแปลว่า การผ่อนชำระของคุณจะมี 3 ก้อนด้วยกันคือ
-ผ่อนบ้าน สังเกต ดอกเบี้ยที่ได้รับให้ดีในสัญญา
-ผ่อนประกัน จะเป็นยอดฟิก
-ผ่อนกู้เพื่อตกแต่ง ดอกเบี้ยฟิกปีแรก กู้สูงสุด 15ปี โปะได้ทันทีถ้ายอดเงินกู้ 2 ก้อนแรกเพียงพอ ไม่เสียดอกเบี้ย
13.ดิฉันอ่านสัญญาอย่างละเอียดทุกบรรทัด สอบถามเจ้าหน้าที่ก่อนเซ็นต์ทั้งหมด แต่ อย่าเชื่อข้อมูลทั้งหมด เพราะถ้าคุณเซ็นต์ไปแล้ว ข้อมูลผิดพลาด เจ้าหน้าที่จะไม่รับผิดชอบใดๆเลย นอกจากคำว่า ขอโทษ เท่านั้น เจอมากับตัวค่ะ
14.จุดที่ดิฉันเจอผิดพลาด คือ
- วิธีการผ่อน แจ้งประเภท บอลลูนแบบที่ 1 สิ่งที่ได้รับคือ ผ่อนเท่ากันทุกเดือน
- อัตราดอกเบี้ยจึงกลายเป็นฟิกโดยปริยาย ทำให้ปีแรกผ่อนหนักแต่เจอดอกเบี้ยสูง
- ยอดผ่อนที่ธนาคารแจ้ง บอกแค่ยอดแรกยอดเดียว ไม่บอกเราว่า ต้องรวมยอดที่ 1+2 และส่วนที่ 3 จะเริ่มคิดดอกเมื่อกู้หลังทำบ้านเสร็จแล้ว 80%
- กรอกเลขที่บัตรประชาชนผิดบนเอกสารจดจำนอง
- มีการหักค่าดำเนินการประมาณ 2000 บาท โดยเอกสารจะซ่อนอยู่ใบที่ 2 ซึ่งเจ้าหน้าที่จะบอกเราว่าเซ็นต์ทุกใบ ย้ำเราต้องอ่านทุกใบและถาม เพราะเงินนี้จะถูกหักทันทีในตอนเช้าหลังเราเซ็นต์สัญญาจดจำนองไป
15.ค่างวดบ้านจะจ่ายหลังจากครั้งที่ 1 หรือตอกเสาเข็ม ดังนั้นคุณต้องมีเงินสำรองราวๆ 30% ก่อนสร้างบ้าน เพราะงวดที่ธนาคารปล่อยจะเอาตัวเลขกลมๆ หาร 10 ซึ่งเฉลี่ยเป็นงวดละ 10% แต่การลงเสาเข็มจะต้อง+ถมที่และค่าดำเนินงาน ทำให้ยอดรวมอยู่ที่ราวๆ 30% และหลังจากเบิกต้องรออีก 7 วันทำการจึงจะโอนเงินให้ในแต่ละรอบ ขั้นตอนเหล่านี้ ระวังการเล่นแง่หรือตุกติกจากเจ้าหน้าที่ให้ดี อ้างขายประกันตลอดเวลา
16.เมื่อปิดงวดสุดท้าย จงหาทางปฏิเสธเรื่องประกันให้ได้ เพราะคุณจะเป็นอิสระแล้ว
เจ้าหน้าที่ธนาคารดีๆ มีอยู่มากมาย และควรระวังการทำ พยายามเลี่ยงการได้รับคนดูแลเป็นผู้จัดการ เพราะคุณจะไม่สามารถเปลี่ยนผู้ดูแลได้ ทำให้คุณต้องทนกับการเบิกเงินค่างวดจนครบ 10 งวด ไปโดยปริยาย และสำหรับผู้ที่กำลังจะยื่น ขออวยพรให้คุณโชคดี
กระทู้ถัดไปจะเป็นเรื่องขั้นตอนตั้งแต่เริ่มนับ 1 สำหรับคนที่อยากปลูกบ้านเอง ต้องทำอะไรบ้าง เตรียมเอกสารอะไรบ้าง และค่าธรรมเนียมต่างๆที่ใช้มีอะไรบ้างอย่างละเอียดค่ะ ขอบคุณค่ะ