การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือ “ของหอมหวาน” สำหรับ “คนรวย” (มนุษย์ที่มีเงินเหลือเก็บชอบกระจายความเสี่ยงด้วยการลงทุนหลากหลายรูปแบบ) เพราะอะไรคนรวยถึงชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์?

          ท่านเศรษฐี เพราะ “การกู้เงินมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าผลตอบแทนที่ได้รับ เราจึงตัดสินใจไม่ยากที่จะลงทุน”

          TerraBKK Research ขอยกตัวอย่าง กรณีศึกษาจริงของ “ท่านเศรษฐี” ตัดสินใจซื้อคอนโดในโรงเรียนนานาชาติแห่งหนึ่งย่านแจ้งวัฒนะ ผู้ขาย (ชาวต่างชาติ) เสนอขาย 5,850,000 บาท ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนขายพร้อมสัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่าเดือนละ 38,500 บาท และในสัญญาผู้เช่าสามารถต่อสัญญาได้อีก 1 ปีที่ค่าเช่าเท่าเดิม โดยผู้เช่าไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่า ท่านเศรษฐีคิดเบื่องต้นรายได้ค่าเช่า 462,000 ได้ Yield เท่ากับ 7.89% เป็นทรัพย์ที่น่าสนใจมาก เลยส่งต่อให้ TerraBKK สำรวจ Base Case ให้ดังนี้
          รายละเอียดข้อมูลซื้อขาย ดังนี้

                    เงินลงทุน เท่ากับ 6,000,000 บาท
                              ราคาขายห้องชุด 5,850,000 บาท ขนาดห้อง 203.1 ตร.ม.
                              สัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่า 38,500 บาทต่อตารางเมตร เริ่มต้นเดือนมกราคม สิ้นสุดเดือนธันวาคม
                              ประมาณการใน Cash Flow คิดอัตราว่างปีละ 2 เดือน
                              ขอกู้ธนาคารได้ 4,970,000 ล้านบาท (ประมาณ 85% ของราคาขาย)
                              จ่ายชำระเงินกู้ เดือนละ 37,934.80 บาท(รวมเงินต้นและดอกเบี้ย)
                              ได้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาใหญ่แห่งหนึ่ง
                                        1.งวดที่ 1-6 ดอกเบี้ย 0%
                                        2.งวดที่ 7-36 ดอกเบี้ย  MLR-1.75%
                                        3. งวดที่ 37 เป็นต้นไป ตลอดอายุสัญญา MLR-1%
                                        4.MLR = 7.125% (ณ วันที่ 21 มีนาคม 2557 ล่าสุด)
                              ผู้ขายคอนโดมิเนียม ออกค่าธรรมเนียมให้ทั้งหมด
                              ราคาประเมินห้องชุดจากกรมที่ดิน 4,349,100 บาท
                              ค่าส่วนกลาง 30 บาทต่อตารางเมตร (ผู้เช่าเป็นผู้จ่าย)
                              โอนกรรมสิทธิ์ วันที่ 1 พ.ย. 2556
                              ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
                                        1.ค่าจดจำนอง 1%              49,700 บาท
                                        2.ค่าประกันอัคคีภัย             11,557.07 บาท
                                        3.ค่าแคชเชียร์เช็ค              20 บาท
                                        4.ค่าอากรแสตมป์               2,485 บาท
                                        5.ค่าธรรมเนียมการโอน       86,982 บาท (ผู้ขายเป็นผู้ออก)
                              ประมาณการราคาขายทิ้งเท่ากับ 6,200,000 บาท เท่ากันทุกปี (ราคาตลาด ณ ปี 2556)
                    ต่อไปจะทำการเปรียบเทียบรูปแบบการลงทุน โดยจะแบ่งออก Base Case กับ Worst Case โดยรวมกันมีทั้งหมด 5 กรณี ดังนี้
Base Case :

                    กรณี่ที่ 1 : ไม่ลงทุนเก็บเงินไว้กินดอกเบี้ยทบต้นทบดอก 5% ต่อปี

                    กรณีที่ 2 : นำเงินสดทั้งหมดไปซื้อคอนโดมิเนียมในย่านแจ้งวัฒนะ แล้วขายทิ้งเมื่อครอบครองครบ 3 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 4

                    กรณีที่ 3 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย ได้วงเงินกู้เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท ดังนั้นส่วนต่างที่ต้องออกเอง 880,000 บาท แล้วขายทิ้งเมื่อครอบครองครบ 3 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 4

                    จะเห็นว่า ในกรณี Base case ที่วางแผนไว้ว่าจะลงทุนเพียง 3 ปี ผลตอบแทนสูงสุดคือ กรณีที่ ที่ 3  ซึ่งกู้ 85% แล้วขายในปีที่ 4 ให้ผลตอบแทน 42.23% ต่อปี เป็นกรณีที่ใช้เงินกู้ในการซื้อคอนโดมิเนียมภายใต้โปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำและขายเมื่อสิ้นสุดโปรโมชั่น ส่วนกรณีที่ให้ผลตอบแทนต่ำสุดจะเป็น กรณีที่ไม่ลงทุนเก็บเงินไว้กินดอกเบี้ยทบต้นทบดอก 5% ต่อปี ให้ผลตอบแทนเพียง 5.25% ต่อปี ถ้าหากมองในตัวของกระแสเงินสดรวมสุทธิ (Net Income) จะเห็นว่าในกรณีที่ 3 ยังคงให้กระแสเงินสดรวมสุทธิสูงที่สุด จากการลงทุนในระยะเวลา 3 ปี จากข้อดีของการนำเงินสดที่เหลือไปลงทุนให้ได้ผลตอบแทนแบบทบต้นทบดอก ทำให้กระแสเงินสดรวมสุทธิโตขึ้นอย่างรวดเร็ว
                    เพราะการลงทุนมีความเสี่ยงทาง TerraBKK Research จึงนำเสนอ Worst Case หากขายไม่ได้ในปีที่ 4 แล้วต้องถือต่อเพื่อขาย ในปี 6 และ ปีที่ 11 แล้วต้องขายในราคา 6.2 ล้าน เท่าเดิม ซึ่งท่านเศรษฐยังได้รับผลตอบแทนที่สูงอยู่ดี แสดงให้เห็นในตาราง ดังต่อไปนี้

Worst Case :

                    กรณีที่ 4 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท ดังนั้นส่วนต่างที่ต้องออกเอง 880,000 บาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 5 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 6

                    กรณีที่ 5 : กู้ธนาคารสูงสุดคือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท ดังนั้นส่วนต่างที่ต้องออกเอง 880,000 บาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 10 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 11

                    จากตารางจะเห็นว่า ในกรณี  Worst Case หากต้องถือต่อไปอีก แล้วขายในปีในที่ 6 และปีที่ 11 จะผลตอบแทนก็ยังดีอยู่เมื่อเทียบกับการซื้อด้วยเงินสดทั้งหมด โดยกรณีที่ 4 ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่ากรณีที่ 5 โดยมีค่า IRR เท่ากับ 37.90% และ 29.41% ตามลำดับ ส่วนกระแสเงินสดรวมสุทธิ ของกรณีที่ 4 และกรณีที่ 5 ก็ยังสูงขึ้นต่อเนื่องต่อเนื่องเช่นกัน ทำให้ในกรณี Worst Case ที่ขายไม่ได้ตามที่วางแผนเอาไว้ว่าจะต้องขายใน 3 ปี ก็ยังให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการนำเงินสดไปกินดอกเบี้ยหรือลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมด้วยเงินสดทั้งหมด
                    ดังนั้นทาง TerraBKK Research ขอสรุปให้ท่านเศรษฐี ทราบว่า “ท่านควรใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำ เมื่อค้นพบอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงและการลงทุนครั้งนี้ได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ามากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้”
ตารางกระแสเงินสดในแต่ละกรณี

กรณี่ที่ 1 : ไม่ลงทุนเก็บเงินไว้กินดอกเบี้ยทบต้นทบดอก 5% ต่อปี

กรณีที่ 2 : นำเงินสดทั้งหมดไปซื้อคอนโดมิเนียมในย่านแจ้งวัฒนะ แล้วขายทิ้งเมื่อครบ 3 ปี

กรณีที่ 3 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท แล้วขายทิ้งเมื่อครบ 3 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 4

กรณีที่ 4 : กู้ธนาคารสูงสุด คือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 5 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 6

กรณีที่ 5 : กู้ธนาคารสูงสุดคือ ธนาคารอนุมัติ 85% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 4,970,000 ล้านบาท แล้วขายทิ้งเมื่อถือครองครบ 10 ปี หรือขายทิ้งในปีที่ 11

ร่วมอธิบายความคิดเห็นเพิ่มเติมได้ที่: www.terrabkk.com

สามารถอ่านบทความ Case Study เพิ่มเติม ได้ที่
>Case Study 6 : Cut Loss !! ตัดใจขายทิ้ง เมื่อเก็บอสังหาฯไว้ มีแต่รายจ่าย http://ppantip.com/topic/32331772
>Case Study 5 : รายได้เท่าเดิม อยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แพงกว่า ควรทำอย่างไร? ppantip.com/topic/32314543
>Case Study 4 : ดับฝัน! First Jobber เป็นเจ้าของคอนโดฯแทนเช่าหอพัก ppantip.com/topic/32302702
>Case Study 3 : “เช่าซื้อบ้าน” ทางออกของผู้มีรายได้น้อย ppantip.com/topic/32301459
>Case Study 2 : ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ควรขอสินเชื่ออย่างไร ? ppantip.com/topic/32293032
>Case Study 1 : ลงทุนอสังหา ต้องกู้สินเชื่ออย่างไร ? ppantip.com/topic/32272057