ข่าวจาก ศูนย์ข้อมูล&ข่าวสืบสวนเพื่อสิทธิพลเมือง(TCIJ)
ร่วมเป็นแฟนเพจเฟสบุ๊คกับ TCIJ ออนไลน์ www.facebook.com/tcijthai
ทีมข่าวศูนย์ข่าว TCIJ 01 เมษายน 2557
ศูนย์ข่าว TCIJ สืบค้นข้อมูลทรัพย์สินในครอบครองของ “จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” ทั้งที่ดินและโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งพัฒนาเองหรือร่วมทุนเอกชน สร้างตึกสูง คอนโดหรู รวมมูลค่าหลายแสนล้าน เฉพาะสยามสแควร์แห่งเดียว รั้งอันดับราคาที่ดินแพงสุดในกรุงเทพฯ ยังไม่นับรวมงบประมาณสนับสนุนจากสำนักงบประมาณทุกปี
ที่ดินกลางใจเมืองพื้นที่ 1,153 ไร่ ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นอกจากจะเป็นที่ตั้งของจุฬาฯ ในฐานะสถาบันการศึกษาแล้ว บริเวณนี้ยังเป็นพื้นที่ทางเศรษฐกิจที่สำคัญแห่งหนึ่งกลางกรุงเทพมหานครอีกด้วย แม้ว่าในระยะหลัง ข่าวความขัดแย้งระหว่างจุฬาฯ และผู้เช่าที่ดิน จะปรากฎเป็นข่าวในสื่ออยู่บ่อยครั้ง แต่ผลประโยชน์มหาศาลจากที่ดินทำเลทองผืนนี้ กลับไม่ถูกเปิดเผยอย่างโปร่งใส ศูนย์ข่าว TCIJ จึงเจาะลึกติดตามข้อเท็จจริงมานำเสนอ
“ผลประโยชน์ที่ดินจุฬาฯ” มีคำถามแต่ไม่มีคำตอบ
ศูนย์ข่าว TCIJ พบว่า การติดตามข้อมูลผลประโยชน์ในที่ดินจุฬาฯ ไม่ได้เป็นเรื่องใหม่ แต่เคยเกิดขึ้นมาตั้งแต่ครั้งอดีต และบางเหตุการณ์ก็ถูกบันทึกไว้ในประวัติศาสตร์ด้วย เช่น กรณีการเปิดโปงการคอร์รัปชั่นที่ดินจุฬาฯ ของวารสาร “จุฬาสาร” โดยตีพิมพ์เนื้อหาการขุดคุ้ยเรื่องผลประโยชน์ต่าง ๆ ของผู้บริหารมหาวิทยาลัย เผยแพร่ในฉบับเดือนสิงหาคม 2513 จนนำไปสู่การเดินขบวนของนิสิตจุฬาฯ เพื่อเรียกร้องให้ผู้บริหารมหาวิทยาลัยลาออก เพราะบริหารงานบกพร่อง ก่อนที่ประเด็นนี้จะถูกนำไปเป็นเหตุหนึ่งในการลุกฮือของนักศึกษาในเหตุการณ์ 14 ตุลา 2514 ด้วย (ข้อมูลจากงานเขียนของ ประจักษ์ ก้องกีรติ “และแล้วความเคลื่อนไหวก็ปรากฏ” สำนักพิมพ์ฟ้าเดียวกัน หน้า 410)
อย่างไรก็ตาม หลังจากนั้นการตั้งข้อสงสัยเกี่ยวกับการบริหารจัดการที่ดินของจุฬาฯ ยังมีมาอย่างต่อเนื่อง หากแต่ไม่ได้กลายเป็นประเด็นที่สื่อนำมาพูดถึงมากนัก จนถึงปี 2556 ปรากฎข่าวอย่างน้อย 2 ประเด็น ที่ถูกนำเสนอในสื่อหลักอย่างกว้างขวาง ได้แก่ ประเด็น จุฬาฯ จะขอขึ้นค่าเช่าที่ดินสนามกีฬาแห่งชาติ (สนามศุภชลาศัย) จากกรมพลศึกษา โดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กำหนดเรียกเก็บค่าเช่าในปีงบประมาณ พ.ศ.2556 อยู่ที่ 153 ล้านบาท ขณะที่ปีก่อนหน้าเก็บเพียง 3.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเกือบ 50 เท่าตัว และกรณีไล่ที่สถาบันเทคโนโลยีราชมงคล วิทยาเขตอุเทนถวาย จำนวน 21 ไร่ เพื่อทำโครงการศูนย์นวัตกรรมสร้างสรรค์เพื่อชุมชนยั่งยืน (Creative Community Based Innovation Center for Sustainability) ซึ่งก่อนหน้านี้ในปี 2548 ก็เคยมีการประท้วงของนักศึกษาและศิษย์เก่าเพื่อไล่รักษาการผู้อำนวยการมาแล้ว กระทั่งจนปัจจุบันก็ยังไม่ได้ข้อยุติที่เป็นที่พอใจของทั้ง 2 ฝ่าย
นอกจากนี้ ยังมีข่าวการลงทุนโครงการต่าง ๆ ทั้งของจุฬาฯ เอง หรือร่วมทุนกับเอกชน เปิดเผยออกมาเป็นระยะ ๆ เช่น โครงการพัฒนาที่ดิน 3 โครงการ ได้แก่บริเวณหัวมุมแยกสามย่าน ขนาด 13 ไร่ โครงการที่ 2-อุทยานจุฬาฯ 100 ปี ซึ่งจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างภายในปีนี้ และโครงการที่ 3-สยามสแควร์ทู หรือกรณีดีลระดับหมื่นล้านบาท ในการต่อสัญญาเช่าของห้างสรรพสินค้าเอ็มบีเค (มาบุญครอง) เป็นเวลา 20 ปี จำนวนเงินทั้งหมด 2.7 หมื่นล้านบาท
ณ เวลานี้ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นอกจากจะได้ชื่อว่าเป็นมหาวิทยาลัยอันดับหนึ่งของรัฐแล้ว จึงน่าเชื่อว่าเป็นมหาวิทยาลัยที่ร่ำรวยที่สุดในประเทศไทยด้วย ในขณะที่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเองยังคงได้รับงบประมาณจากสำนักงบประมาณสูงในอันดับต้นๆ ในบรรดามหาวิทยาลัยของรัฐด้วยกัน
ที่ดินจุฬาฯไม่มีราคาประเมิน เพราะตกสำรวจ?
จากการศึกษารวบรวมข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับพื้นที่ทำเลทอง ซึ่งอยู่ในการครอบครองของจุฬาฯ โดยศูนย์ข่าว TCIJ พบว่า โครงการพัฒนาต่าง ๆ ของจุฬาฯ บนที่ดินทั้ง 1,153 ไร่ นี้ สามารถจำแนกการใช้ประโยชน์เป็น 3 ส่วน ได้แก่
- พื้นที่เขตการศึกษา ซึ่งเป็นบริเวณที่จุฬาฯ ใช้ในการเรียนการสอนและเป็นสถาบันด้านการศึกษาทั้งหมด มีจำนวน 637 ไร่
- พื้นที่เขตพาณิชย์ บริเวณสยามแสควร์ และบริเวณก่อสร้างห้างสรรพสินค้าใหญ่ รวมพื้นที่ 385 ไร่
- พื้นที่ให้ราชการยืมและเช่าใช้ ส่วนนี้มีการใช้พื้นที่ไปทั้งสิ้น 131 ไร่
หากจะประเมินราคาที่ดินของทั้ง 3 ส่วน โดยใช้ข้อมูลการประเมินของกรมธนารักษ์ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร กลับพบว่า ราคาที่ดินของโฉนดเลขที่ 2057 และ 2059 ซึ่งเป็นที่ตั้งของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ไม่ได้มีการประเมินราคาแบบรายแปลงไว้ เมื่อสอบถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้รับคำตอบว่า ที่ดินดังกล่าว เป็นที่ดินที่ตกสำรวจ จึงไม่ได้มีการประเมินราคารายแปลงไว้
คำถามจึงตามมาว่า เหตุใดกรมธนารักษ์จึงไม่มีการประเมินราคาที่ดินรายแปลงในบริเวณดังกล่าว ทั้งที่ที่ดินผืนนี้หากดูตาม พ.ร.บ.โอนกรรมสิทธิ์อันเป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ตำบลปทุมวัน อำเภอปทุมวันจังหวัดพระนคร ให้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ.2482 และพ.ร.บ.จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ.2551 จะเห็นได้ว่าที่ดิน 1,153 ไร่นี้ ตามกฎหมายแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของจุฬาฯ ซึ่งมีส่วนที่เป็นพื้นที่พาณิชย์ มีการเช่าใช้ทำธุรกิจห้างร้านต่าง ๆ จึงควรจะมีการประเมินราคาที่ดินตามกฎหมายเช่นเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทั่วไปหรือไม่
อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข่าว TCIJ ใช้วิธีตรวจสอบกับราคาประเมินที่ดินตามแนวถนนของกรมธนารักษ์ อ้างอิงจากเอกสารสรุปราคาประเมินที่ดิน รอบบัญชี ปี พ.ศ.2555-2558 ซึ่งเป็นข้อมูลประเมินราคาที่ดินรายถนนไม่ใช่ราคารายแปลง (
http://www.treasury.go.th/download/PDF_Price_assessment/donmuang_New_02.pdf) ซึ่งเป็นถนนผ่านรอบบริเวณที่ดินของจุฬาฯ ทำให้พอจะทราบราคาประมาณการได้ คือ
- บริเวณถนนพระรามที่ 1 มีราคาประเมินอยู่ที่ 400,000-800,000 บาท/ตารางวา
- บริเวณถนนพระรามที่ 4 อยู่ที่ 400,000-500,000 บาท/ตารางวา
- ถนนบรรทัดทอง อยู่ที่ 260,000-300,000 บาท/ตารางวา
- บริเวณถนนพญาไท อยู่ที่ 500,000 บาท/ตารางวา
- บริเวณถนนอังรีดูนังต์ อยู่ที่ 400,000 บาท/ตารางวา
ซึ่งช่วงของราคาต่ำสุด-สูงสุดของที่ดินบริเวณนี้จะอยู่ที่ 260,000-800,000 บาท/ตารางวา โดยพบว่าที่ดินบริเวณสยามสแควร์ เป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดใน กทม. โดยมีมูลค่าสูงถึง 1.5 ล้านบาท/ตารางวา ดังนั้น ที่ดินรวมทั้งหมดของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยจึงน่าจะมีมูลค่าอยู่ที่ 119,912,000,000 – 368,960,000,000 บาทหรือหลายแสนล้านบาทเลยทีเดียว
เชื่อปี 58 ที่ดินสยามสแควร์พุ่ง 2 ล้านบาท/ตารางวา
สำหรับพื้นที่ในส่วนที่ถูกจับตามากที่สุดของที่ดินจุฬาฯ นั้น เป็นพื้นที่บริเวณที่ใช้เป็นพื้นที่พาณิชย์ เปิดให้เอกชนเช่าที่เพื่อทำการค้า ได้แก่ พื้นที่ส่วนใหญ่ที่อยู่ในบริเวณสยามสแควร์และแนวของถนนพระรามที่ 1 ฝั่งมาบุญครอง ถึงสนามกีฬาแห่งชาติ โดยพบว่า ที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดใน กรุงเทพฯ มีมูลค่าสูงถึง 1.5 ล้านบาท/ตารางวา ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 63 ไร่ ติดถนนพระราม 1 เป็นโครงการพัฒนาที่จุฬาฯ ลงทุนร่วมกับเอกชน มีอาคารพาณิชย์สูง 3-4 ชั้น 610 คูหา ตั้งแต่ปี 2513 ดำเนินการพัฒนาโดยบริษัท South East Asia (บริษัท Seacon Home ในปัจจุบัน) เป็นแหล่งรวมธุรกิจตั้งแต่ระดับผู้ค้ารายเล็กจนถึงบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ ซึ่งในปัจจุบันสยามสแควร์อยู่ในการดูแลของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ
โดยจากการประเมินราคาที่ดินของศูนย์ข้อมูลและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ (Agency for Real Estate Affairs-AREA) นั้น ในปี 2556 ราคาที่ดินบริเวณนี้มีราคาประมาณ 1,500,000 บาท/ตารางวา และเมื่อดูราคาย้อนหลัง 5 ปี พบว่าราคาที่ดินเพิ่มเฉลี่ยปีละ 180,000 บาท/ตารางวา และภายในสิ้นปีนี้ทาง AREA ได้ประเมินว่าราคาจะเพิ่มขึ้นถึง 1,700,000 บาท/ตร.ว. และจะขึ้นไปถึง 2,000,000 บาท/ตารางวา ในปี 2558 จะเห็นได้ว่าแค่เฉพาะที่ดินบริเวณสยามสแควร์ซึ่งมีพื้นที่ 63 ไร่ หรือ 25,250 ตารางวา ก็มีมูลค่าราว 37,875 ล้านบาทแล้ว
เพิ่มมูลค่า เพิ่มราคาเต็มพื้นที่
นอกจากนั้น ในสยามสแควร์ยังมีโครงการพัฒนาซึ่งเป็นอาคารสูงหลายชั้นทั้งที่เป็นอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า หรืออาคารอเนกประสงค์ที่รวมห้องเช่าสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และโรงแรมเอาไว้ด้วยกัน ซึ่งมีทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและที่กำลังดำเนินการก่อสร้าง หรือยังเป็นแผนพัฒนา ได้แก่
- สยามสแควร์วัน (SQ 1) มีพื้นที่ 8 ไร่ เป็นอาคารสูง 7 ชั้น ซึ่งสร้างขึ้นแทนโรงภาพยนตร์สยาม และอาคารบางส่วนที่ถูกเผาทำลายไปเมื่อปี 2553 เป็นโครงการที่ทางจุฬาฯ ลงทุนพัฒนาเอง มีแผนระยะที่ 2 โดยจะขยายโครงการเป็น SQ 2 ออกไปทางโรงภาพยนตร์ลิโด โดยพื้นที่ของตัวโรงภาพยนตร์ได้หมดสัญญาแล้วในปีนี้ (หากผู้เช่าไม่ทำการต่อสัญญาออกไปอีก)
- อาคารดิจิตอลเกตเวย์ ซึ่งถูกสร้างขึ้นบนพื้นที่ของเซ็นเตอร์พ้อยต์เดิม ติดกับโครงการสยามสแควร์วันที่หมดสัญญาไป พบว่า อาคารแห่งนี้มีพื้นที่ 1 ไร่ 64 ตารางวา มี บริษัท ทิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัด (บริษัทเดียวกับพันทิพย์พลาซ่า) เป็นผู้เสนอโครงการและได้รับเลือกให้ลงทุนพัฒนา อาคารเริ่มก่อสร้างในเดือนสิงหาคม 2551 ภายในห้างเน้นไปที่สินค้าเทคโนโลยีเป็นหลัก
- อาคารสยามกิตติ์เป็นโครงการที่ทางมหาวิทยาลัยเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างเองในระยะแรก โครงการตั้งอยู่บนจุฬาฯ ซอย 7 ติดกับถนนอังรีดูนังต์ เป็นโครงการพัฒนาที่มี 2 ระยะ ระยะแรกเป็นอาคารส่วนฐานบนพื้นที่ 3.6 ไร่ ซึ่งเคยเป็นอาคารพาณิชย์มาก่อน ผู้เช่าในอาคารส่วนแรกนี้เป็นโรงเรียนกวดวิชาเป็นส่วนใหญ่ โครงการในระยะที่สองชื่อโครงการ Block L Phase 2 ขนาดพื้นที่ของโครงการจะเพิ่มขึ้นเป็น 4.5 ไร่ โดยสร้างต่อขึ้นไปบนโครงการระยะแรกซึ่งเป็นส่วนฐานตั้งแต่ชั้นที่ 11-34 ในรายละเอียดของโครงการจะทำเป็นโรงแรมระดับ 3 ดาวครึ่ง–4 ดาว มีจำนวนห้องพัก 400 ห้องโดยให้เอกชนเข้ามาลงทุน
- โรงแรมโนโวเทล มีพื้นที่ของโครงการประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 54 ตารางวา อยู่บริเวณสยามสแควร์ ซอย 6 จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยได้ทำสัญญาเช่าและลงทุนพัฒนาที่ดินร่วมกับบริษัท สยามสแควร์ทาวเวอร์ จำกัด มีสัญญาเช่า 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน 2527 สิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 8 พฤศจิกายน 2557 แต่เมื่อ 27 พฤศจิกายน 2550 คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบการต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน 2557- 8 พฤศจิกายน 2577
สรุปได้ว่า โครงการพัฒนาที่กำลังดำเนินการก่อสร้างในพื้นที่สยามสแควร์นี้ ส่วนที่จุฬาฯ ลงทุนสร้างเองคือสยามสแควร์วัน มีมูลค่าก่อสร้างโครงการประมาณ 1,535 ล้านบาท และสยามกิตติ์ส่วนฐาน แต่ในส่วนต่อขยายของสยามกิตติ์หรืออาคาร Block L เป็นโครงการที่เอกชนเข้าร่วมลงทุน เฉพาะส่วนต่อขยายนี้มีมูลค่าก่อสร้างโครงการ 1,295 ล้านบาท
เปิดขุมทรัพย์'ที่ดินจุฬาฯ'มูลค่าแสนล้าน มหา’ลัยแปลงร่างเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ
ร่วมเป็นแฟนเพจเฟสบุ๊คกับ TCIJ ออนไลน์ www.facebook.com/tcijthai
ทีมข่าวศูนย์ข่าว TCIJ 01 เมษายน 2557
ศูนย์ข่าว TCIJ สืบค้นข้อมูลทรัพย์สินในครอบครองของ “จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” ทั้งที่ดินและโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งพัฒนาเองหรือร่วมทุนเอกชน สร้างตึกสูง คอนโดหรู รวมมูลค่าหลายแสนล้าน เฉพาะสยามสแควร์แห่งเดียว รั้งอันดับราคาที่ดินแพงสุดในกรุงเทพฯ ยังไม่นับรวมงบประมาณสนับสนุนจากสำนักงบประมาณทุกปี
ที่ดินกลางใจเมืองพื้นที่ 1,153 ไร่ ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นอกจากจะเป็นที่ตั้งของจุฬาฯ ในฐานะสถาบันการศึกษาแล้ว บริเวณนี้ยังเป็นพื้นที่ทางเศรษฐกิจที่สำคัญแห่งหนึ่งกลางกรุงเทพมหานครอีกด้วย แม้ว่าในระยะหลัง ข่าวความขัดแย้งระหว่างจุฬาฯ และผู้เช่าที่ดิน จะปรากฎเป็นข่าวในสื่ออยู่บ่อยครั้ง แต่ผลประโยชน์มหาศาลจากที่ดินทำเลทองผืนนี้ กลับไม่ถูกเปิดเผยอย่างโปร่งใส ศูนย์ข่าว TCIJ จึงเจาะลึกติดตามข้อเท็จจริงมานำเสนอ
“ผลประโยชน์ที่ดินจุฬาฯ” มีคำถามแต่ไม่มีคำตอบ
ศูนย์ข่าว TCIJ พบว่า การติดตามข้อมูลผลประโยชน์ในที่ดินจุฬาฯ ไม่ได้เป็นเรื่องใหม่ แต่เคยเกิดขึ้นมาตั้งแต่ครั้งอดีต และบางเหตุการณ์ก็ถูกบันทึกไว้ในประวัติศาสตร์ด้วย เช่น กรณีการเปิดโปงการคอร์รัปชั่นที่ดินจุฬาฯ ของวารสาร “จุฬาสาร” โดยตีพิมพ์เนื้อหาการขุดคุ้ยเรื่องผลประโยชน์ต่าง ๆ ของผู้บริหารมหาวิทยาลัย เผยแพร่ในฉบับเดือนสิงหาคม 2513 จนนำไปสู่การเดินขบวนของนิสิตจุฬาฯ เพื่อเรียกร้องให้ผู้บริหารมหาวิทยาลัยลาออก เพราะบริหารงานบกพร่อง ก่อนที่ประเด็นนี้จะถูกนำไปเป็นเหตุหนึ่งในการลุกฮือของนักศึกษาในเหตุการณ์ 14 ตุลา 2514 ด้วย (ข้อมูลจากงานเขียนของ ประจักษ์ ก้องกีรติ “และแล้วความเคลื่อนไหวก็ปรากฏ” สำนักพิมพ์ฟ้าเดียวกัน หน้า 410)
อย่างไรก็ตาม หลังจากนั้นการตั้งข้อสงสัยเกี่ยวกับการบริหารจัดการที่ดินของจุฬาฯ ยังมีมาอย่างต่อเนื่อง หากแต่ไม่ได้กลายเป็นประเด็นที่สื่อนำมาพูดถึงมากนัก จนถึงปี 2556 ปรากฎข่าวอย่างน้อย 2 ประเด็น ที่ถูกนำเสนอในสื่อหลักอย่างกว้างขวาง ได้แก่ ประเด็น จุฬาฯ จะขอขึ้นค่าเช่าที่ดินสนามกีฬาแห่งชาติ (สนามศุภชลาศัย) จากกรมพลศึกษา โดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กำหนดเรียกเก็บค่าเช่าในปีงบประมาณ พ.ศ.2556 อยู่ที่ 153 ล้านบาท ขณะที่ปีก่อนหน้าเก็บเพียง 3.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเกือบ 50 เท่าตัว และกรณีไล่ที่สถาบันเทคโนโลยีราชมงคล วิทยาเขตอุเทนถวาย จำนวน 21 ไร่ เพื่อทำโครงการศูนย์นวัตกรรมสร้างสรรค์เพื่อชุมชนยั่งยืน (Creative Community Based Innovation Center for Sustainability) ซึ่งก่อนหน้านี้ในปี 2548 ก็เคยมีการประท้วงของนักศึกษาและศิษย์เก่าเพื่อไล่รักษาการผู้อำนวยการมาแล้ว กระทั่งจนปัจจุบันก็ยังไม่ได้ข้อยุติที่เป็นที่พอใจของทั้ง 2 ฝ่าย
นอกจากนี้ ยังมีข่าวการลงทุนโครงการต่าง ๆ ทั้งของจุฬาฯ เอง หรือร่วมทุนกับเอกชน เปิดเผยออกมาเป็นระยะ ๆ เช่น โครงการพัฒนาที่ดิน 3 โครงการ ได้แก่บริเวณหัวมุมแยกสามย่าน ขนาด 13 ไร่ โครงการที่ 2-อุทยานจุฬาฯ 100 ปี ซึ่งจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างภายในปีนี้ และโครงการที่ 3-สยามสแควร์ทู หรือกรณีดีลระดับหมื่นล้านบาท ในการต่อสัญญาเช่าของห้างสรรพสินค้าเอ็มบีเค (มาบุญครอง) เป็นเวลา 20 ปี จำนวนเงินทั้งหมด 2.7 หมื่นล้านบาท
ณ เวลานี้ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นอกจากจะได้ชื่อว่าเป็นมหาวิทยาลัยอันดับหนึ่งของรัฐแล้ว จึงน่าเชื่อว่าเป็นมหาวิทยาลัยที่ร่ำรวยที่สุดในประเทศไทยด้วย ในขณะที่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเองยังคงได้รับงบประมาณจากสำนักงบประมาณสูงในอันดับต้นๆ ในบรรดามหาวิทยาลัยของรัฐด้วยกัน
ที่ดินจุฬาฯไม่มีราคาประเมิน เพราะตกสำรวจ?
จากการศึกษารวบรวมข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับพื้นที่ทำเลทอง ซึ่งอยู่ในการครอบครองของจุฬาฯ โดยศูนย์ข่าว TCIJ พบว่า โครงการพัฒนาต่าง ๆ ของจุฬาฯ บนที่ดินทั้ง 1,153 ไร่ นี้ สามารถจำแนกการใช้ประโยชน์เป็น 3 ส่วน ได้แก่
- พื้นที่เขตการศึกษา ซึ่งเป็นบริเวณที่จุฬาฯ ใช้ในการเรียนการสอนและเป็นสถาบันด้านการศึกษาทั้งหมด มีจำนวน 637 ไร่
- พื้นที่เขตพาณิชย์ บริเวณสยามแสควร์ และบริเวณก่อสร้างห้างสรรพสินค้าใหญ่ รวมพื้นที่ 385 ไร่
- พื้นที่ให้ราชการยืมและเช่าใช้ ส่วนนี้มีการใช้พื้นที่ไปทั้งสิ้น 131 ไร่
หากจะประเมินราคาที่ดินของทั้ง 3 ส่วน โดยใช้ข้อมูลการประเมินของกรมธนารักษ์ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร กลับพบว่า ราคาที่ดินของโฉนดเลขที่ 2057 และ 2059 ซึ่งเป็นที่ตั้งของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ไม่ได้มีการประเมินราคาแบบรายแปลงไว้ เมื่อสอบถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้รับคำตอบว่า ที่ดินดังกล่าว เป็นที่ดินที่ตกสำรวจ จึงไม่ได้มีการประเมินราคารายแปลงไว้
คำถามจึงตามมาว่า เหตุใดกรมธนารักษ์จึงไม่มีการประเมินราคาที่ดินรายแปลงในบริเวณดังกล่าว ทั้งที่ที่ดินผืนนี้หากดูตาม พ.ร.บ.โอนกรรมสิทธิ์อันเป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ตำบลปทุมวัน อำเภอปทุมวันจังหวัดพระนคร ให้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ.2482 และพ.ร.บ.จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ.2551 จะเห็นได้ว่าที่ดิน 1,153 ไร่นี้ ตามกฎหมายแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของจุฬาฯ ซึ่งมีส่วนที่เป็นพื้นที่พาณิชย์ มีการเช่าใช้ทำธุรกิจห้างร้านต่าง ๆ จึงควรจะมีการประเมินราคาที่ดินตามกฎหมายเช่นเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทั่วไปหรือไม่
อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข่าว TCIJ ใช้วิธีตรวจสอบกับราคาประเมินที่ดินตามแนวถนนของกรมธนารักษ์ อ้างอิงจากเอกสารสรุปราคาประเมินที่ดิน รอบบัญชี ปี พ.ศ.2555-2558 ซึ่งเป็นข้อมูลประเมินราคาที่ดินรายถนนไม่ใช่ราคารายแปลง (http://www.treasury.go.th/download/PDF_Price_assessment/donmuang_New_02.pdf) ซึ่งเป็นถนนผ่านรอบบริเวณที่ดินของจุฬาฯ ทำให้พอจะทราบราคาประมาณการได้ คือ
- บริเวณถนนพระรามที่ 1 มีราคาประเมินอยู่ที่ 400,000-800,000 บาท/ตารางวา
- บริเวณถนนพระรามที่ 4 อยู่ที่ 400,000-500,000 บาท/ตารางวา
- ถนนบรรทัดทอง อยู่ที่ 260,000-300,000 บาท/ตารางวา
- บริเวณถนนพญาไท อยู่ที่ 500,000 บาท/ตารางวา
- บริเวณถนนอังรีดูนังต์ อยู่ที่ 400,000 บาท/ตารางวา
ซึ่งช่วงของราคาต่ำสุด-สูงสุดของที่ดินบริเวณนี้จะอยู่ที่ 260,000-800,000 บาท/ตารางวา โดยพบว่าที่ดินบริเวณสยามสแควร์ เป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดใน กทม. โดยมีมูลค่าสูงถึง 1.5 ล้านบาท/ตารางวา ดังนั้น ที่ดินรวมทั้งหมดของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยจึงน่าจะมีมูลค่าอยู่ที่ 119,912,000,000 – 368,960,000,000 บาทหรือหลายแสนล้านบาทเลยทีเดียว
เชื่อปี 58 ที่ดินสยามสแควร์พุ่ง 2 ล้านบาท/ตารางวา
สำหรับพื้นที่ในส่วนที่ถูกจับตามากที่สุดของที่ดินจุฬาฯ นั้น เป็นพื้นที่บริเวณที่ใช้เป็นพื้นที่พาณิชย์ เปิดให้เอกชนเช่าที่เพื่อทำการค้า ได้แก่ พื้นที่ส่วนใหญ่ที่อยู่ในบริเวณสยามสแควร์และแนวของถนนพระรามที่ 1 ฝั่งมาบุญครอง ถึงสนามกีฬาแห่งชาติ โดยพบว่า ที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดใน กรุงเทพฯ มีมูลค่าสูงถึง 1.5 ล้านบาท/ตารางวา ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 63 ไร่ ติดถนนพระราม 1 เป็นโครงการพัฒนาที่จุฬาฯ ลงทุนร่วมกับเอกชน มีอาคารพาณิชย์สูง 3-4 ชั้น 610 คูหา ตั้งแต่ปี 2513 ดำเนินการพัฒนาโดยบริษัท South East Asia (บริษัท Seacon Home ในปัจจุบัน) เป็นแหล่งรวมธุรกิจตั้งแต่ระดับผู้ค้ารายเล็กจนถึงบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ ซึ่งในปัจจุบันสยามสแควร์อยู่ในการดูแลของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ
โดยจากการประเมินราคาที่ดินของศูนย์ข้อมูลและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ (Agency for Real Estate Affairs-AREA) นั้น ในปี 2556 ราคาที่ดินบริเวณนี้มีราคาประมาณ 1,500,000 บาท/ตารางวา และเมื่อดูราคาย้อนหลัง 5 ปี พบว่าราคาที่ดินเพิ่มเฉลี่ยปีละ 180,000 บาท/ตารางวา และภายในสิ้นปีนี้ทาง AREA ได้ประเมินว่าราคาจะเพิ่มขึ้นถึง 1,700,000 บาท/ตร.ว. และจะขึ้นไปถึง 2,000,000 บาท/ตารางวา ในปี 2558 จะเห็นได้ว่าแค่เฉพาะที่ดินบริเวณสยามสแควร์ซึ่งมีพื้นที่ 63 ไร่ หรือ 25,250 ตารางวา ก็มีมูลค่าราว 37,875 ล้านบาทแล้ว
เพิ่มมูลค่า เพิ่มราคาเต็มพื้นที่
นอกจากนั้น ในสยามสแควร์ยังมีโครงการพัฒนาซึ่งเป็นอาคารสูงหลายชั้นทั้งที่เป็นอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า หรืออาคารอเนกประสงค์ที่รวมห้องเช่าสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และโรงแรมเอาไว้ด้วยกัน ซึ่งมีทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและที่กำลังดำเนินการก่อสร้าง หรือยังเป็นแผนพัฒนา ได้แก่
- สยามสแควร์วัน (SQ 1) มีพื้นที่ 8 ไร่ เป็นอาคารสูง 7 ชั้น ซึ่งสร้างขึ้นแทนโรงภาพยนตร์สยาม และอาคารบางส่วนที่ถูกเผาทำลายไปเมื่อปี 2553 เป็นโครงการที่ทางจุฬาฯ ลงทุนพัฒนาเอง มีแผนระยะที่ 2 โดยจะขยายโครงการเป็น SQ 2 ออกไปทางโรงภาพยนตร์ลิโด โดยพื้นที่ของตัวโรงภาพยนตร์ได้หมดสัญญาแล้วในปีนี้ (หากผู้เช่าไม่ทำการต่อสัญญาออกไปอีก)
- อาคารดิจิตอลเกตเวย์ ซึ่งถูกสร้างขึ้นบนพื้นที่ของเซ็นเตอร์พ้อยต์เดิม ติดกับโครงการสยามสแควร์วันที่หมดสัญญาไป พบว่า อาคารแห่งนี้มีพื้นที่ 1 ไร่ 64 ตารางวา มี บริษัท ทิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัด (บริษัทเดียวกับพันทิพย์พลาซ่า) เป็นผู้เสนอโครงการและได้รับเลือกให้ลงทุนพัฒนา อาคารเริ่มก่อสร้างในเดือนสิงหาคม 2551 ภายในห้างเน้นไปที่สินค้าเทคโนโลยีเป็นหลัก
- อาคารสยามกิตติ์เป็นโครงการที่ทางมหาวิทยาลัยเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างเองในระยะแรก โครงการตั้งอยู่บนจุฬาฯ ซอย 7 ติดกับถนนอังรีดูนังต์ เป็นโครงการพัฒนาที่มี 2 ระยะ ระยะแรกเป็นอาคารส่วนฐานบนพื้นที่ 3.6 ไร่ ซึ่งเคยเป็นอาคารพาณิชย์มาก่อน ผู้เช่าในอาคารส่วนแรกนี้เป็นโรงเรียนกวดวิชาเป็นส่วนใหญ่ โครงการในระยะที่สองชื่อโครงการ Block L Phase 2 ขนาดพื้นที่ของโครงการจะเพิ่มขึ้นเป็น 4.5 ไร่ โดยสร้างต่อขึ้นไปบนโครงการระยะแรกซึ่งเป็นส่วนฐานตั้งแต่ชั้นที่ 11-34 ในรายละเอียดของโครงการจะทำเป็นโรงแรมระดับ 3 ดาวครึ่ง–4 ดาว มีจำนวนห้องพัก 400 ห้องโดยให้เอกชนเข้ามาลงทุน
- โรงแรมโนโวเทล มีพื้นที่ของโครงการประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 54 ตารางวา อยู่บริเวณสยามสแควร์ ซอย 6 จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยได้ทำสัญญาเช่าและลงทุนพัฒนาที่ดินร่วมกับบริษัท สยามสแควร์ทาวเวอร์ จำกัด มีสัญญาเช่า 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน 2527 สิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 8 พฤศจิกายน 2557 แต่เมื่อ 27 พฤศจิกายน 2550 คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบการต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน 2557- 8 พฤศจิกายน 2577
สรุปได้ว่า โครงการพัฒนาที่กำลังดำเนินการก่อสร้างในพื้นที่สยามสแควร์นี้ ส่วนที่จุฬาฯ ลงทุนสร้างเองคือสยามสแควร์วัน มีมูลค่าก่อสร้างโครงการประมาณ 1,535 ล้านบาท และสยามกิตติ์ส่วนฐาน แต่ในส่วนต่อขยายของสยามกิตติ์หรืออาคาร Block L เป็นโครงการที่เอกชนเข้าร่วมลงทุน เฉพาะส่วนต่อขยายนี้มีมูลค่าก่อสร้างโครงการ 1,295 ล้านบาท