ขออนุญาติ แนะนำประชาสัมพนธ์ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท เครือแอทโฮม จำกัด ดำเนินกิจการด้านประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประกอบการพิจารณาขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน อันเป็นการบริการให้ลูกค้าที่สนใจซื้อทรัพย์ของบริษัทอย่างครบวงจร ทางบริษัทฯได้ขอความเห็นชอบต่อสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ให้เป็นบริษัทฯ ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ ตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์ และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และผู้ประเมินหลัก เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ และตามมติที่ประชุมอนุกรรมการกลั่นกรองบริษัทฯ ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย มีความยินดีที่จะเสนอการบริการในส่วนของการบริการทางด้านราคาทรัพย์สินให้กับท่าน ซึ่งไม่ว่าท่านจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล ก็ตามทางบริษัทฯ ก็สามารถที่จะให้บริการให้กับท่านได้ ซึ่งการประเมินราคาทรัพย์สิน มีวัตถุประสงค์ต่างๆ กันมากมาย
วัตถุประสงค์ของการประเมิน
1. เพื่อเป็นหลักทรัพย์ในการจดจำนอง
2. เพื่อการซื้อขาย
3. เพื่อทราบมูลค่าของทรัพย์สินที่ถือครอง
4. เพื่อการลงทุน เป็นต้น
บริการประเมินราคาทรัพย์สิน
1. ประเมินราคาทรัพย์สิน (อสังหาริมทรัพย์ )
2. ประเมินค่าอาคารสำนักงาน
3. ประเมินค่าห้างสรรพสินค้า
4. ประเมินค่าโรงงานอุตสาหกรรม
5. ประเมินค่าโกดังคลังสินค้า
6. ประเมินค่ารีสอร์ท
7. ประเมินค่าสนามกอล์ฟ
8. ประเมินค่าบ้าน / ทาวน์เฮ้าส์ / คอนโดมิเนียม
9. ประเมินค่าราคาทรัพย์สิน (สังหาริมทรัพย์)
10.ประเมินค่าเครื่องจักรกล
11.ประเมินค่าเรือ เป็นต้น
วิธีการประเมินมูลค่า
บริษัทฯ ใช้วิธีการประเมินราคาตามมาตรฐานสากล ซึ่งมีอยู่ด้วยกัน 3 วิธี คือ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้ วิธีประเมินแต่ละวิธีนั้นมีรายละเอียดโดยสังเขปดังนี้
1. วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach)
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเป็นการหามูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ประเมินราคา โดยอาศัยการรวบรวมข้อมูลเปรียบเทียบจากทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีลักษณะความคล้ายคลึงกันในด้านต่างๆ มากที่สุด ทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบ และปรับแก้ปัจจัยความต่างที่มีอยู่ระหว่างทรัพย์สินที่ประเมินกับทรัพย์สินเปรียบเทียบเหล่านั้น แล้วจึงสรุปผลเป็นความเห็นผู้ประเมินที่กำหนดเป็นมูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้น ในวิธีเปรียบเทียบตลาดมีวิธีย่อยหลายวิธี เช่น วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง (Direct Comparison) วิธีตารางปรับเปลี่ยนราคาซื้อขาย (Grid Adjustment) วิธีคะแนนคุณภาพถ่วงน้ำหนัก (Weighted Quality Score หรือ WQS) และวิธีสมการถดถอย (Regression Analysis) แต่ไม่ว่าวิธีใดก็ตาม ล้วนแต่ใช้ราคาซื้อขายจากตลาดทั้งสิ้น
2. วิธีต้นทุน (Cost Approach)
วิธีต้นทุนหรือวิธีมูลค่าต้นทุนทดแทนคงเหลือสุทธิ (Depreciated Replacement Cost หรือ DRC) หลักการสำคัญของวิธีนี้ คือ มูลค่าของทรัพย์สินได้จากผลรวมของมูลค่าที่ดินและมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง กล่าวคือ มูลค่าที่ดินหาได้จากการวิเคราะห์เปรียบเทียบข้อมูลซื้อขายที่มีสภาพการใช้ประโยชน์คล้ายคลึงกันจากตลาดโดยใช้วิธี WQS ตามที่ได้กล่าวในวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด หรือวิธีอื่นๆ ส่วนมูลค่าอาคารได้จากต้นทุนทดแทนใหม่หักด้วยค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง โดยอ้างอิงราคาทดแทนค่าก่อสร้างอาคารและค่าเสื่อมราคาของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
การประเมินด้วยวิธีต้นทุนอาจใช้วิธีมูลค่าคงเหลือสุทธิ หรือที่เรียกว่าสมมุติฐานการพัฒนา (Residual Method or Hypothesis Method) หากไม่สามารถอนุมานราคาตลาดสำหรับที่ดินได้ โดยตั้งสมมุติฐานว่าที่ดินนั้นสามารถใช้ประโยชน์สูงสุดคืออะไร แล้วนำราคาซื้อขายที่คาดว่าจะได้ประโยชน์สูงสุดมา หักออกด้วยราคาต้นทุนอาคารตามสภาพ หลังจากการหักค่าเสื่อมราคาและองค์ประกอบอื่นๆ ตลอดจนค่าเสื่อมทางเศรษฐกิจ มูลค่าที่เหลืออยู่เป็นมูลค่าที่ดิน
3. วิธีรายได้ (Income Approach)
วิธีรายได้เป็นวิธีการประเมินราคาที่ใช้สำหรับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า สำนักงานให้เช่า โรงพยาบาล เป็นต้น วิธีรายได้ยังเหมาะกับทรัพย์สินที่ราคาตลาดหรือราคาเสนอขายที่มีความเบี่ยงเบนสูง หรือทรัพย์สินที่มีข้อจำกัดการใช้งานในเรื่องของเวลา ซึ่งทำให้ราคาตลาดนั้นไม่มีเสถียรภาพ ส่วนใหญ่เกิดจากการนำทรัพย์สินมาให้เช่า วิธีการนี้เป็นวิธีที่นำมาใช้พิจารณาร่วมกับวิธีประเมินราคาต้นทุนและวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ได้อย่างมีเหตุผลที่มีระดับความเชื่อมั่นมากขึ้น ในสภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันออกไป การประเมินราคาด้วยวิธีรายได้มี 2 วิธีย่อย คือ วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method) และวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow หรือ DCF) ไม่ว่าเป็นวิธีการใดก็ตาม ต่างใช้ลักษณะการแปลงรายได้มาเป็นมูลค่า
วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง เป็นการใช้รายได้สุทธิของปีที่ประเมินเพียงปีเดียว ดังนั้นการใช้วิธีการนี้ควรจะเป็นช่วงที่ตลาดอยู่ในภาวะปกติ หรือตลาดที่ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์อุปทานหรือรายได้อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากการประเมินวิธีนี้จะถือว่าปีนั้น เป็นตัวแทนของรายได้ทั้งหมดในปีอนาคต โดยทั่วไปจะเหมาะสมกับทรัพย์สินขนาดเล็กที่สร้างรายได้ เช่น ห้องชุดอยู่อาศัย ห้องชุดสำนักงาน อาคารพาณิชย์ เป็นต้น โดยใช้ความสัมพันธ์ของสูตรการคำนวณ กล่าวคือ V = I / R โดยที่ V เป็นมูลค่าทรัพย์สิน (Value) I เป็นรายได้สุทธิ (Net Operating Income) และ R เป็นอัตราผลตอบแทน (Capitalization Rate)
ส่วนวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด เป็นการประมาณการรายได้จากทรัพย์สินในอนาคตตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน และคิดลดกลับเป็นมูลค่าปัจจุบัน โดยกำหนดอัตราผลตอบแทนตามหลักการทางด้านการเงิน ซึ่งนำตัวแปรต่างๆ มาคิดคำนวณ ได้แก่ อัตราค่าเช่าตลาด (Market Rental Rate) รายได้ (Income) ค่าใช้จ่ายการดำเนินการ (Operating Cost) รายได้สุทธิ (Net Operating Income) มูลค่าสุดท้าย (Terminal Value) ระยะเวลาในการคำนวณ (Project Timing) อัตราคิดลด (Discount Rate) อัตราเติบโตของรายได้ (Growth Income) อัตราการเติบโตของค่าใช้จ่าย (Growth Cost) และอื่นๆ
พร้อมกับฐานข้อมูลทางการตลาดของบริษัทและประสบการณ์การประเมินราคา ที่จะเลือกใช้วิธีที่เหมาะสมที่จะให้บริการลูกค้าอย่างมีมาตรฐาน
รายละเอียดการบริการ
- รับรังวัด สอบเขต
- หาตำแหน่งที่ดิน
- ทำผังจัดสรรที่ดิน
- ทำระดับดินถม
- ล้อมรั้ว
- สำรวจเก็บรายละเอียดภูมิประเทศ
- สำรวจเพื่อการก่อสร้าง
- ตำแหน่งและลายเสาเข็ม
- รังวัดเนื้อที่และปริมาตร
- ประเมินราคาทรัพย์สิน
- รับฝากขาย ฝากซื้อ บ้าน ที่ดิน อาคาร คอนโด ฯลฯ
(บริการทั่วประเทศ)
- อัตราค่าบริการ : เริ่มต้นที่ 2,500 บาท
อัตราค่าบริการขั้นต่ำสำหรับงานสำรวจและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ประกาศทดลองใช้อัตราค่าบริการประเมินค่าทรัพย์สินขั้นต่ำเป็นเวลา 1 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน 2547 มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินจึงได้ช่วยทำการเผยแพร่ดังรายละเอียดต่อไปนี้:
ลำดับ ประเภททรัพย์สิน ขนาด/จำนวน อัตราค่าบริการ(บาท) หมายเหตุ
1 ที่ดินว่างเปล่า
1.1 เนื้อที่น้อยกว่า 1 ไร่ 4,000
1.2 เนื้อที่ 1-5 ไร่ 6,000
1.3 เนื้อที่ 6-20 ไร่ 10,000
1.4 เนื้อที่ 21-50 ไร่ 15,000
1.5 เนื้อที่ 51-70 ไร่ 20,000
1.6 เนื้อที่ 71-100 ไร่ 25,000
1.7 เนื้อที่มากกว่า 100 ไร่ 100 ไร่แรก 30,000
สำหรับเอกสารสิทธิ์ติดต่อกันไม่เกิน 5 ฉบับ ถ้าเกินให้คิดค่าบริการเพิ่มตามข้อ 9
2 ที่อยู่อาศัย (หน่วยย่อย)
2.1 อาคารพาณิชย์(ตึกแถว), ทาวน์เฮ้าส์, บ้านแฝด
2.1.1 คูหาเดียว 5,000 เพิ่มคูหาละ
2.1.2 2-10 คูหา ติดกัน 1,500 เพิ่มคูหาละ
2.1.3 2-10 คูหา ไม่ติดกัน แต่ในโครงการเดียวกัน
2.1.4 เกินกว่า 10 คูหา ขึ้นไป 2,000 คิดอัตราตามข้อ 4
2.2 บ้านเดี่ยว
2.2.1 ไม่เกิน 70 ตารางวา 6,000
2.2.2 71-200 ตารางวา 7,500
2.2.3 201-400 ตารางวา 8,500
2.2.4 เกินไร่ - ไม่เกิน 3 ไร่ 12,000
2.3 ห้องชุดพักอาศัย/ สำนักงาน
2.3.1 พื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตรม. 2,500
2.3.2 พื้นที่ 51-100 ตรม. 7,000
2.3.3 พื้นที่ 100-200 ตรม. 10,000
2.3.4 พื้นที่เกิน 200 ตรม. 15,000 ขึ้นไป กรณีมีหลายห้องชุด ให้ใช้อัตราเพิ่มตามข้อ 2.1
3 ตามประเภทของอาคาร 3.1 อาคารขนาดเล็ก เช่น อาคารสำนักงาน, มินิแฟคตอทอรี่,โฮมออฟฟิศ หรือ อาคารที่มีลักษณะคล้ายกัน ความสูงไม่เกิน 5 ชั้น
3.1.1 พื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตรม. 6,000
3.1.2 พื้นที่ 1,001-3,000 ตรม. 9,000
3.1.3 พื้นที่ 3,001-5,000- ตรม. 12,000 ให้บวกเพิ่มค่าบริการส่วนของที่ดินตามข้อ 1
3.2 อาคารขนาดกลาง เช่น อพาร์ทเมนท์, โรงแรม, คอนโดมิเนียม, อาคารสำนักงาน, โรงพยาบาลที่มีความสูงไม่เกิน 10 ชั้น
3.2.1 พื้นที่ไม่เกิน 5,000 ตรม. 15,000
3.2.2 พื้นที่ 5,001-10,000 ตรม. 25,000
3.2.3 พื้นที่ 10,001-20,000 ตรม. 35,000
3.2.4 พื้นที่20,001-30,000 ตรม. 50,000 ให้บวกเพิ่มค่าบริการส่วนของที่ดินตามข้อ 1
3.3 อาคารขนาดใหญ่(สูงเกิน 10 ชั้น)
3.3.1 พื้นที่ 30,000-50,000 ตรม. 70,000
3.3.2 พื้นที่เกิน 50,000 ตรม. ขึ้นไป 100,000
4 ตามขนาดโครงการ
4.1 โครงการจัดสรรที่ดินเปล่า(แปลงย่อย)
4.1.1 ไม่เกิน 50 แปลง 20,000
4.1.2 51-100 แปลง 30,000
4.1.3 101-200 แปลง 40,000
4.1.4 201-500 แปลง 50,000
4.1.5 เกิน 500 แปลง ขึ้นไป 75,000
4.2 โครงการจัดสรรที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง แบบบ้านละ 10,000 ส่วนที่ดินใช้อัตราตามข้อ 4.1
5 ตามขนาดอาคารทั่วไป(เช่น โรงงาน, โกดัง, โรงเลี้ยงสัตว์และ อาคารอื่นๆ) 5.1 พื้นที่ไม่เกิน 500 ตรม. 2,000
5.2 พื้นที่ 501-1,000 ตรม. 3,000
5.3 พื้นที่ 1,001-3,000 ตรม. 4,000
5.4 พื้นที่ 3,001-6,000 ตรม. 5,000
5.5 พื้นที่ 6,001-9,000 ตรม. 6,000
5.6 พื้นที่ 9,001-12,000 ตรม. 7,000
5.7 พื้นที่ 12,001-15,000 ตรม. 8,000 ใช้สำหรับอาคาร 1 หลัง
6 สิทธิการเช่า ทรัพย์สินตามข้อ 1-5 บวก 20% ของอัตราในข้อ 1-5
7 โครงการสนามกอล์ฟ
7.1 ไม่เกิน 18 หลุม 150,000
7.2 เกินกว่า 18 หลุม 200,000 ไม่รวมพื้นที่จัดสรรขาย โดยรอบโครงการ
8 เครื่องจักร 8.1 เครื่องจักรที่จดทะเบียนแล้ว
8.1.1 เครื่องจักรขนาดเล็ก
(ความยาวไม่เกิน 2 เมตร) 500
8.1.2 เครื่องจักรขนาดกลาง
(ความยาวไม่เกิน 5 เมตร) 1,000
8.1.3 เครื่องจักรขนาดใหญ่
(ความยาวไม่เกิน 5 เมตร) 1,500
1. เป็นอัตราค่าบริการต่อเครื่องจักร 1 รายการ
2. กรณีจำนวนเครื่องจักรเกินกว่า 100 เครื่อง
3. ค่าบริการต่อครั้งไม่น้อยกว่า 7,000 บาท
8.2 เครื่องจักรที่ยังไม่จดทะเบียน เพิ่ม 50 % ในอัตราตามข้อ 8.1
8.3 เครื่องจักรที่ประเมินเป็นกระบวนการผลิต(Process)
8.3.1 ในอุตสาหกรรมขนาดเล็ก
8.3.2 ในอุตสาหกรรมขนาดกลาง
8.3.3 ในอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ 20,000/1 ไลน์ การผลิต
9 ค่าตรวจสอบเอกสารสิทธิ์
9.1 6-50 ฉบับ ฉบับละ 100
9.2 51-100 ฉบับ ฉบับละ 150
9.3 เกิน 100 ฉบับ ขึ้นไป ฉบับละ 200 ใช้สำหรับเอกสารสิทธิ์เกิน 5 ฉบับ ขึ้นไป
10 ค่าพาหนะ
10.1 ระยะทางไม่เกิน 150 กิโลเมตร 3,000
10.2 ระยะ 151-300 กิโลเมตร 5,000
10.3 ระยะ 301-500 กิโลเมตร 8,000
10.4 ระยะ 501 ขึ้นไป กิโลเมตร 10,000
http://www.athomeproperty 
การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
วัตถุประสงค์ของการประเมิน
1. เพื่อเป็นหลักทรัพย์ในการจดจำนอง
2. เพื่อการซื้อขาย
3. เพื่อทราบมูลค่าของทรัพย์สินที่ถือครอง
4. เพื่อการลงทุน เป็นต้น
บริการประเมินราคาทรัพย์สิน
1. ประเมินราคาทรัพย์สิน (อสังหาริมทรัพย์ )
2. ประเมินค่าอาคารสำนักงาน
3. ประเมินค่าห้างสรรพสินค้า
4. ประเมินค่าโรงงานอุตสาหกรรม
5. ประเมินค่าโกดังคลังสินค้า
6. ประเมินค่ารีสอร์ท
7. ประเมินค่าสนามกอล์ฟ
8. ประเมินค่าบ้าน / ทาวน์เฮ้าส์ / คอนโดมิเนียม
9. ประเมินค่าราคาทรัพย์สิน (สังหาริมทรัพย์)
10.ประเมินค่าเครื่องจักรกล
11.ประเมินค่าเรือ เป็นต้น
วิธีการประเมินมูลค่า
บริษัทฯ ใช้วิธีการประเมินราคาตามมาตรฐานสากล ซึ่งมีอยู่ด้วยกัน 3 วิธี คือ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้ วิธีประเมินแต่ละวิธีนั้นมีรายละเอียดโดยสังเขปดังนี้
1. วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach)
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเป็นการหามูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ประเมินราคา โดยอาศัยการรวบรวมข้อมูลเปรียบเทียบจากทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีลักษณะความคล้ายคลึงกันในด้านต่างๆ มากที่สุด ทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบ และปรับแก้ปัจจัยความต่างที่มีอยู่ระหว่างทรัพย์สินที่ประเมินกับทรัพย์สินเปรียบเทียบเหล่านั้น แล้วจึงสรุปผลเป็นความเห็นผู้ประเมินที่กำหนดเป็นมูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้น ในวิธีเปรียบเทียบตลาดมีวิธีย่อยหลายวิธี เช่น วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง (Direct Comparison) วิธีตารางปรับเปลี่ยนราคาซื้อขาย (Grid Adjustment) วิธีคะแนนคุณภาพถ่วงน้ำหนัก (Weighted Quality Score หรือ WQS) และวิธีสมการถดถอย (Regression Analysis) แต่ไม่ว่าวิธีใดก็ตาม ล้วนแต่ใช้ราคาซื้อขายจากตลาดทั้งสิ้น
2. วิธีต้นทุน (Cost Approach)
วิธีต้นทุนหรือวิธีมูลค่าต้นทุนทดแทนคงเหลือสุทธิ (Depreciated Replacement Cost หรือ DRC) หลักการสำคัญของวิธีนี้ คือ มูลค่าของทรัพย์สินได้จากผลรวมของมูลค่าที่ดินและมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง กล่าวคือ มูลค่าที่ดินหาได้จากการวิเคราะห์เปรียบเทียบข้อมูลซื้อขายที่มีสภาพการใช้ประโยชน์คล้ายคลึงกันจากตลาดโดยใช้วิธี WQS ตามที่ได้กล่าวในวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด หรือวิธีอื่นๆ ส่วนมูลค่าอาคารได้จากต้นทุนทดแทนใหม่หักด้วยค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง โดยอ้างอิงราคาทดแทนค่าก่อสร้างอาคารและค่าเสื่อมราคาของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
การประเมินด้วยวิธีต้นทุนอาจใช้วิธีมูลค่าคงเหลือสุทธิ หรือที่เรียกว่าสมมุติฐานการพัฒนา (Residual Method or Hypothesis Method) หากไม่สามารถอนุมานราคาตลาดสำหรับที่ดินได้ โดยตั้งสมมุติฐานว่าที่ดินนั้นสามารถใช้ประโยชน์สูงสุดคืออะไร แล้วนำราคาซื้อขายที่คาดว่าจะได้ประโยชน์สูงสุดมา หักออกด้วยราคาต้นทุนอาคารตามสภาพ หลังจากการหักค่าเสื่อมราคาและองค์ประกอบอื่นๆ ตลอดจนค่าเสื่อมทางเศรษฐกิจ มูลค่าที่เหลืออยู่เป็นมูลค่าที่ดิน
3. วิธีรายได้ (Income Approach)
วิธีรายได้เป็นวิธีการประเมินราคาที่ใช้สำหรับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า สำนักงานให้เช่า โรงพยาบาล เป็นต้น วิธีรายได้ยังเหมาะกับทรัพย์สินที่ราคาตลาดหรือราคาเสนอขายที่มีความเบี่ยงเบนสูง หรือทรัพย์สินที่มีข้อจำกัดการใช้งานในเรื่องของเวลา ซึ่งทำให้ราคาตลาดนั้นไม่มีเสถียรภาพ ส่วนใหญ่เกิดจากการนำทรัพย์สินมาให้เช่า วิธีการนี้เป็นวิธีที่นำมาใช้พิจารณาร่วมกับวิธีประเมินราคาต้นทุนและวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ได้อย่างมีเหตุผลที่มีระดับความเชื่อมั่นมากขึ้น ในสภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันออกไป การประเมินราคาด้วยวิธีรายได้มี 2 วิธีย่อย คือ วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method) และวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow หรือ DCF) ไม่ว่าเป็นวิธีการใดก็ตาม ต่างใช้ลักษณะการแปลงรายได้มาเป็นมูลค่า
วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง เป็นการใช้รายได้สุทธิของปีที่ประเมินเพียงปีเดียว ดังนั้นการใช้วิธีการนี้ควรจะเป็นช่วงที่ตลาดอยู่ในภาวะปกติ หรือตลาดที่ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์อุปทานหรือรายได้อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากการประเมินวิธีนี้จะถือว่าปีนั้น เป็นตัวแทนของรายได้ทั้งหมดในปีอนาคต โดยทั่วไปจะเหมาะสมกับทรัพย์สินขนาดเล็กที่สร้างรายได้ เช่น ห้องชุดอยู่อาศัย ห้องชุดสำนักงาน อาคารพาณิชย์ เป็นต้น โดยใช้ความสัมพันธ์ของสูตรการคำนวณ กล่าวคือ V = I / R โดยที่ V เป็นมูลค่าทรัพย์สิน (Value) I เป็นรายได้สุทธิ (Net Operating Income) และ R เป็นอัตราผลตอบแทน (Capitalization Rate)
ส่วนวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด เป็นการประมาณการรายได้จากทรัพย์สินในอนาคตตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน และคิดลดกลับเป็นมูลค่าปัจจุบัน โดยกำหนดอัตราผลตอบแทนตามหลักการทางด้านการเงิน ซึ่งนำตัวแปรต่างๆ มาคิดคำนวณ ได้แก่ อัตราค่าเช่าตลาด (Market Rental Rate) รายได้ (Income) ค่าใช้จ่ายการดำเนินการ (Operating Cost) รายได้สุทธิ (Net Operating Income) มูลค่าสุดท้าย (Terminal Value) ระยะเวลาในการคำนวณ (Project Timing) อัตราคิดลด (Discount Rate) อัตราเติบโตของรายได้ (Growth Income) อัตราการเติบโตของค่าใช้จ่าย (Growth Cost) และอื่นๆ
พร้อมกับฐานข้อมูลทางการตลาดของบริษัทและประสบการณ์การประเมินราคา ที่จะเลือกใช้วิธีที่เหมาะสมที่จะให้บริการลูกค้าอย่างมีมาตรฐาน
รายละเอียดการบริการ
- รับรังวัด สอบเขต
- หาตำแหน่งที่ดิน
- ทำผังจัดสรรที่ดิน
- ทำระดับดินถม
- ล้อมรั้ว
- สำรวจเก็บรายละเอียดภูมิประเทศ
- สำรวจเพื่อการก่อสร้าง
- ตำแหน่งและลายเสาเข็ม
- รังวัดเนื้อที่และปริมาตร
- ประเมินราคาทรัพย์สิน
- รับฝากขาย ฝากซื้อ บ้าน ที่ดิน อาคาร คอนโด ฯลฯ
(บริการทั่วประเทศ)
- อัตราค่าบริการ : เริ่มต้นที่ 2,500 บาท
อัตราค่าบริการขั้นต่ำสำหรับงานสำรวจและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ประกาศทดลองใช้อัตราค่าบริการประเมินค่าทรัพย์สินขั้นต่ำเป็นเวลา 1 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน 2547 มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินจึงได้ช่วยทำการเผยแพร่ดังรายละเอียดต่อไปนี้:
ลำดับ ประเภททรัพย์สิน ขนาด/จำนวน อัตราค่าบริการ(บาท) หมายเหตุ
1 ที่ดินว่างเปล่า
1.1 เนื้อที่น้อยกว่า 1 ไร่ 4,000
1.2 เนื้อที่ 1-5 ไร่ 6,000
1.3 เนื้อที่ 6-20 ไร่ 10,000
1.4 เนื้อที่ 21-50 ไร่ 15,000
1.5 เนื้อที่ 51-70 ไร่ 20,000
1.6 เนื้อที่ 71-100 ไร่ 25,000
1.7 เนื้อที่มากกว่า 100 ไร่ 100 ไร่แรก 30,000
สำหรับเอกสารสิทธิ์ติดต่อกันไม่เกิน 5 ฉบับ ถ้าเกินให้คิดค่าบริการเพิ่มตามข้อ 9
2 ที่อยู่อาศัย (หน่วยย่อย)
2.1 อาคารพาณิชย์(ตึกแถว), ทาวน์เฮ้าส์, บ้านแฝด
2.1.1 คูหาเดียว 5,000 เพิ่มคูหาละ
2.1.2 2-10 คูหา ติดกัน 1,500 เพิ่มคูหาละ
2.1.3 2-10 คูหา ไม่ติดกัน แต่ในโครงการเดียวกัน
2.1.4 เกินกว่า 10 คูหา ขึ้นไป 2,000 คิดอัตราตามข้อ 4
2.2 บ้านเดี่ยว
2.2.1 ไม่เกิน 70 ตารางวา 6,000
2.2.2 71-200 ตารางวา 7,500
2.2.3 201-400 ตารางวา 8,500
2.2.4 เกินไร่ - ไม่เกิน 3 ไร่ 12,000
2.3 ห้องชุดพักอาศัย/ สำนักงาน
2.3.1 พื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตรม. 2,500
2.3.2 พื้นที่ 51-100 ตรม. 7,000
2.3.3 พื้นที่ 100-200 ตรม. 10,000
2.3.4 พื้นที่เกิน 200 ตรม. 15,000 ขึ้นไป กรณีมีหลายห้องชุด ให้ใช้อัตราเพิ่มตามข้อ 2.1
3 ตามประเภทของอาคาร 3.1 อาคารขนาดเล็ก เช่น อาคารสำนักงาน, มินิแฟคตอทอรี่,โฮมออฟฟิศ หรือ อาคารที่มีลักษณะคล้ายกัน ความสูงไม่เกิน 5 ชั้น
3.1.1 พื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตรม. 6,000
3.1.2 พื้นที่ 1,001-3,000 ตรม. 9,000
3.1.3 พื้นที่ 3,001-5,000- ตรม. 12,000 ให้บวกเพิ่มค่าบริการส่วนของที่ดินตามข้อ 1
3.2 อาคารขนาดกลาง เช่น อพาร์ทเมนท์, โรงแรม, คอนโดมิเนียม, อาคารสำนักงาน, โรงพยาบาลที่มีความสูงไม่เกิน 10 ชั้น
3.2.1 พื้นที่ไม่เกิน 5,000 ตรม. 15,000
3.2.2 พื้นที่ 5,001-10,000 ตรม. 25,000
3.2.3 พื้นที่ 10,001-20,000 ตรม. 35,000
3.2.4 พื้นที่20,001-30,000 ตรม. 50,000 ให้บวกเพิ่มค่าบริการส่วนของที่ดินตามข้อ 1
3.3 อาคารขนาดใหญ่(สูงเกิน 10 ชั้น)
3.3.1 พื้นที่ 30,000-50,000 ตรม. 70,000
3.3.2 พื้นที่เกิน 50,000 ตรม. ขึ้นไป 100,000
4 ตามขนาดโครงการ
4.1 โครงการจัดสรรที่ดินเปล่า(แปลงย่อย)
4.1.1 ไม่เกิน 50 แปลง 20,000
4.1.2 51-100 แปลง 30,000
4.1.3 101-200 แปลง 40,000
4.1.4 201-500 แปลง 50,000
4.1.5 เกิน 500 แปลง ขึ้นไป 75,000
4.2 โครงการจัดสรรที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง แบบบ้านละ 10,000 ส่วนที่ดินใช้อัตราตามข้อ 4.1
5 ตามขนาดอาคารทั่วไป(เช่น โรงงาน, โกดัง, โรงเลี้ยงสัตว์และ อาคารอื่นๆ) 5.1 พื้นที่ไม่เกิน 500 ตรม. 2,000
5.2 พื้นที่ 501-1,000 ตรม. 3,000
5.3 พื้นที่ 1,001-3,000 ตรม. 4,000
5.4 พื้นที่ 3,001-6,000 ตรม. 5,000
5.5 พื้นที่ 6,001-9,000 ตรม. 6,000
5.6 พื้นที่ 9,001-12,000 ตรม. 7,000
5.7 พื้นที่ 12,001-15,000 ตรม. 8,000 ใช้สำหรับอาคาร 1 หลัง
6 สิทธิการเช่า ทรัพย์สินตามข้อ 1-5 บวก 20% ของอัตราในข้อ 1-5
7 โครงการสนามกอล์ฟ
7.1 ไม่เกิน 18 หลุม 150,000
7.2 เกินกว่า 18 หลุม 200,000 ไม่รวมพื้นที่จัดสรรขาย โดยรอบโครงการ
8 เครื่องจักร 8.1 เครื่องจักรที่จดทะเบียนแล้ว
8.1.1 เครื่องจักรขนาดเล็ก
(ความยาวไม่เกิน 2 เมตร) 500
8.1.2 เครื่องจักรขนาดกลาง
(ความยาวไม่เกิน 5 เมตร) 1,000
8.1.3 เครื่องจักรขนาดใหญ่
(ความยาวไม่เกิน 5 เมตร) 1,500
1. เป็นอัตราค่าบริการต่อเครื่องจักร 1 รายการ
2. กรณีจำนวนเครื่องจักรเกินกว่า 100 เครื่อง
3. ค่าบริการต่อครั้งไม่น้อยกว่า 7,000 บาท
8.2 เครื่องจักรที่ยังไม่จดทะเบียน เพิ่ม 50 % ในอัตราตามข้อ 8.1
8.3 เครื่องจักรที่ประเมินเป็นกระบวนการผลิต(Process)
8.3.1 ในอุตสาหกรรมขนาดเล็ก
8.3.2 ในอุตสาหกรรมขนาดกลาง
8.3.3 ในอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ 20,000/1 ไลน์ การผลิต
9 ค่าตรวจสอบเอกสารสิทธิ์
9.1 6-50 ฉบับ ฉบับละ 100
9.2 51-100 ฉบับ ฉบับละ 150
9.3 เกิน 100 ฉบับ ขึ้นไป ฉบับละ 200 ใช้สำหรับเอกสารสิทธิ์เกิน 5 ฉบับ ขึ้นไป
10 ค่าพาหนะ
10.1 ระยะทางไม่เกิน 150 กิโลเมตร 3,000
10.2 ระยะ 151-300 กิโลเมตร 5,000
10.3 ระยะ 301-500 กิโลเมตร 8,000
10.4 ระยะ 501 ขึ้นไป กิโลเมตร 10,000
http://www.athomeproperty