ในปัจจุบันนี้กลยุทธ์ตลาดกับการประเมินค่าทรัพย์สินใช้วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) เป็นสำคัญ เพราะถือเป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด โดยหัวใจสำคัญอยู่ที่ว่า มูลค่าของทรัพย์สินหนึ่งมักจะเท่ากับราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ ทั้งนี้แนวทางการวิเคราะห์ก็คือ การเริ่มต้นที่การพิจารณาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขายหรือเรียกขาย ว่ามีลักษณะคล้ายหรือต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาวิเคราะห์ โดยระบุเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร แล้วจึงสรุปหามูลค่าที่สมควร (
http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=52)
เทคนิคสำคัญของกลยุทธ์ตลาด กับการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีเปรียบตลาดก็คือการเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) ซึ่งมีแนวทางการใช้ที่ผิดเพี้ยนกันไป ทำให้ผู้ใช้บริการโดยเฉพาะสถาบันการเงินและอื่น ๆ เกิดความสับสนกรณีศึกษาในทางปฏิบัติด้วยการเปรียบเทียบตลาดแบบถ่วงน้ำหนักเปรียบเทียบ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถศึกษาได้จากตารางต่อไปนี้:
การเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก
ตัวอย่างกลยุทธ์การเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) ข้างต้นเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินหรือการตั้งราคาทรัพย์สินนั้น มีพื้นฐานจากการสำรวจภาคสนาม เช่น หากสำรวจข้อมูลเปรียบเทียบตามบรรทัดที่ 9 ราคาเฉลี่ยที่ได้ก็คือ 4.3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินทั้งหลายแม้จะมีราคาใกล้เคียงกัน แต่ก็แตกต่างกันพอสมควร ในการวิเคราะห์จึงจำเป็นต้องถ่วงน้ำหนักของความน่าเชื่อถือ
การมีวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่สอดคล้องกับความเป็นจริง จะทำให้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินได้รับความเชื่อถือยิ่งขึ้น และเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภค และเมื่อผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในบริการ ก็จะทำให้วิชาชีพนี้มีความมั่นคงตามไปด้วย
การประเมินราคาทรัพย์สินมีระบบที่เป็นที่ยอมรับอยู่ 3 วิธี ได้แก่
1. การประเมินราคาโดยคิดจากต้นทุน (Cost Approach) -- เหมาะกับการประเมินราคาอาคารสิ่งปลูกสร้าง
2. การประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) -- เหมาะกับการประเมินราคาที่ดิน
3. การประเมินราคาจากรายได้ (Income Approach) -- เหมาะกับการประเมินทรัพย์สินที่ก่อรายได้ เช่น พืชผล ไร่นา ห้างร้าน
โดยในลำดับนี้ขออธิบายการประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด เพื่อนำมากำหนดราคาค่าทดแทนที่ดินครับ
การประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด เป็นวิธีที่ใช้กันมากโดยเฉพาะในการประเมินราคาทรัพย์สินเก่าที่มีค่าเสื่อมราคาสูงและเหมาะสำหรับการประเมินราคาบ้านเดี่ยว ที่ดินเปล่า
ข้อเด่น >>เป็นวิธีที่หลีกเลี่ยงความไม่แน่นอนเกี่ยวกับรายได้ที่จะเกิดในอนาคต (พิจารณา ณ ปัจจุบัน)
ข้อด้อย >>ต้องพิจารณาคัดกรองข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินจากความเป็นจริง (เช่น การซื้อที่ดินติดกันเพื่อขยายโรงงาน) >> จำนวนข้อมูลการซื้อขายต้องมีมากพอ >> ต้องเปรียบเทียบทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน
สำหรับแนวทางการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดราคาค่าทดแทนนั้น หลังจากรวบรวมและเลือกสรรข้อมูลราคาจดทะเบียนซื้อขายที่ดินที่มีสภาพการทำประโยชน์ ทำเลที่ตั้งใกล้เคียงกับที่ดินที่ต้องการประเมิน รวมถึงช่วงเวลาที่มีการจดทะเบียนซื้อขายแล้ว จะอาศัยหลักการเปรียบเทียบมูลค่าที่ดินในการจดทะเบียนซื้อขายกับมูลค่าราคาประเมินที่ดินว่า ณ ขณะที่มีมีการซื้อขายนั้นที่ดินดังกล่าวมีราคาสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เท่าใด
จากตัวอย่าง คือ ที่ดินเนื้อที่ 6-0-80 ไร่ ราคาประเมิน 3 หน่วยราคา มูลค่ารวม 1,776,200 บาท เฉลี่ยราคาประเมินไร่ละ 286,483.87 บาท มีการจดทะเบียนซื้อขายเป็นเงิน 7,200,000 บาท เฉลี่ยราคาจดทะเบียนซื้อขายไร่ละ 1,161,290.32 บาท
: ที่ดินดังกล่าวมีราคาจดทะเบียนซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินคิดเป็น 4.05 เท่า (1,161,290.32/286,483.87)
ด้วยวิธีการดังกล่าว ผ่านการพิจารณาข้อมูลที่มากพอแล้วจึงนำไปกำหนดเป็นค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเขตระบบโครงข่ายพลังงานต่อไป
เทคนิคประเมินราคาที่ดินด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
เทคนิคสำคัญของกลยุทธ์ตลาด กับการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีเปรียบตลาดก็คือการเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) ซึ่งมีแนวทางการใช้ที่ผิดเพี้ยนกันไป ทำให้ผู้ใช้บริการโดยเฉพาะสถาบันการเงินและอื่น ๆ เกิดความสับสนกรณีศึกษาในทางปฏิบัติด้วยการเปรียบเทียบตลาดแบบถ่วงน้ำหนักเปรียบเทียบ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถศึกษาได้จากตารางต่อไปนี้:
การเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก
ตัวอย่างกลยุทธ์การเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) ข้างต้นเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินหรือการตั้งราคาทรัพย์สินนั้น มีพื้นฐานจากการสำรวจภาคสนาม เช่น หากสำรวจข้อมูลเปรียบเทียบตามบรรทัดที่ 9 ราคาเฉลี่ยที่ได้ก็คือ 4.3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินทั้งหลายแม้จะมีราคาใกล้เคียงกัน แต่ก็แตกต่างกันพอสมควร ในการวิเคราะห์จึงจำเป็นต้องถ่วงน้ำหนักของความน่าเชื่อถือ
การมีวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่สอดคล้องกับความเป็นจริง จะทำให้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินได้รับความเชื่อถือยิ่งขึ้น และเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภค และเมื่อผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในบริการ ก็จะทำให้วิชาชีพนี้มีความมั่นคงตามไปด้วย
การประเมินราคาทรัพย์สินมีระบบที่เป็นที่ยอมรับอยู่ 3 วิธี ได้แก่
1. การประเมินราคาโดยคิดจากต้นทุน (Cost Approach) -- เหมาะกับการประเมินราคาอาคารสิ่งปลูกสร้าง
2. การประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) -- เหมาะกับการประเมินราคาที่ดิน
3. การประเมินราคาจากรายได้ (Income Approach) -- เหมาะกับการประเมินทรัพย์สินที่ก่อรายได้ เช่น พืชผล ไร่นา ห้างร้าน
โดยในลำดับนี้ขออธิบายการประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด เพื่อนำมากำหนดราคาค่าทดแทนที่ดินครับ
การประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด เป็นวิธีที่ใช้กันมากโดยเฉพาะในการประเมินราคาทรัพย์สินเก่าที่มีค่าเสื่อมราคาสูงและเหมาะสำหรับการประเมินราคาบ้านเดี่ยว ที่ดินเปล่า
ข้อเด่น >>เป็นวิธีที่หลีกเลี่ยงความไม่แน่นอนเกี่ยวกับรายได้ที่จะเกิดในอนาคต (พิจารณา ณ ปัจจุบัน)
ข้อด้อย >>ต้องพิจารณาคัดกรองข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินจากความเป็นจริง (เช่น การซื้อที่ดินติดกันเพื่อขยายโรงงาน) >> จำนวนข้อมูลการซื้อขายต้องมีมากพอ >> ต้องเปรียบเทียบทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน
สำหรับแนวทางการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดราคาค่าทดแทนนั้น หลังจากรวบรวมและเลือกสรรข้อมูลราคาจดทะเบียนซื้อขายที่ดินที่มีสภาพการทำประโยชน์ ทำเลที่ตั้งใกล้เคียงกับที่ดินที่ต้องการประเมิน รวมถึงช่วงเวลาที่มีการจดทะเบียนซื้อขายแล้ว จะอาศัยหลักการเปรียบเทียบมูลค่าที่ดินในการจดทะเบียนซื้อขายกับมูลค่าราคาประเมินที่ดินว่า ณ ขณะที่มีมีการซื้อขายนั้นที่ดินดังกล่าวมีราคาสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เท่าใด
จากตัวอย่าง คือ ที่ดินเนื้อที่ 6-0-80 ไร่ ราคาประเมิน 3 หน่วยราคา มูลค่ารวม 1,776,200 บาท เฉลี่ยราคาประเมินไร่ละ 286,483.87 บาท มีการจดทะเบียนซื้อขายเป็นเงิน 7,200,000 บาท เฉลี่ยราคาจดทะเบียนซื้อขายไร่ละ 1,161,290.32 บาท
: ที่ดินดังกล่าวมีราคาจดทะเบียนซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินคิดเป็น 4.05 เท่า (1,161,290.32/286,483.87)
ด้วยวิธีการดังกล่าว ผ่านการพิจารณาข้อมูลที่มากพอแล้วจึงนำไปกำหนดเป็นค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเขตระบบโครงข่ายพลังงานต่อไป