พอดีช่วงนี้มีเวลาว่างนิดหน่อย พอมองภาพการซื้อขายบ้านในกระทู้ต่างๆ ก็รู้สึกเอะใจว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดที่ผู้ขาย (developer) ได้เปรียบผู้ซื้อพอสมควร เพราะว่า ผู้ซื้อหลายคนซื้อบ้านครั้งแรก ไม่มีประสบการณ์มาก่อน ในขณะที่ผู้ขาย ขายบ้านมาอาจจะเป็นร้อยๆ หลังแล้ว แถมข้อมูลที่อยู่เว็บมักจะหายไปอย่างรวดเร็ว ถ้าเราจะมาลองแชร์ข้อมูลในการซื้อ-ขายบ้านกัน น่าจะเป็นประโยชน์ต่อคนที่กำลังจะซื้อบ้านหลังแรกบ้าน
ผมขอเริ่มจากประสบการณ์ของผมก่อน ในการซื้อบ้านเดี่ยวและคอนโด ถ้าเป็นไปได้ ทุกคนก็แชร์ประสบการณ์กัน โดยไม่ต้องชี้ว่าของใครถูกหรือผิด ปล่อยให้คนอ่านรับข้อมูลทั้งหมด แล้วไปพิจารณากันเอง น่าจะดีครับ ผมแยก เป็นหัวข้อย่อยๆ ไม่ได้เรียงลำดับเป็นระเบียบอะไรครับ
ความเห็นทั่วไป
1. โครงการอยู่ใกล้ใจกลางเมือง เพียง xx นาที ถึง yy แล้ว
ถ้าเป็นไปได้ ลองออกมาเดินทางจริงๆ ในช่วงเช้าและช่วงเย็นดูว่า ยอมรับกับสภาพการจราจรได้หรือไม่
2. พนักงานขายบอกว่า โครงการของเรามี QC เรียบร้อยแล้ว ถ้ามีปัญหาอะไรหลังโอน ก็มีฝ่ายบริการแก้ไขได้ ก็อาจจะจริงอยู่ แต่ใครจะ QC ได้ดีเท่าผู้ซื้อที่จะอยู่อาศัยเอง ความเร็วในการแก้ไข defect ก่อนโอนและหลังโอน ก็ไม่เท่ากัน กฎที่ว่า บ้านไม่เรียบร้อย อย่าโอน ยังคงเป็นจริงเสมอ ยกเว้นเราจะยอมรับได้ว่า ประโยชน์ในการช่วยโอนก่อน เช่น ส่วนลด ของแถม คุ้มกับการที่จะซ่อม defect เล็กๆ น้อยๆ เอง หลายๆ dev ตามปกติแล้ว ฝ่ายขายกับฝ่ายบริการ แยกกันโดยเด็ดขาดแล้ว ถ้าเราเซ็นโอนบ้านหรือคอนโดเรียบร้อย เซลล์ไม่มีหน้าที่ต้องรับผิดชอบกับเราอีก
3. การตรวจบ้าน
ถ้าไม่ชัวร์ จ้างคนตรวจก็ดี เสียเงินหลักพัน ดีกว่าซ่อมบ้านหลักหมื่น เมื่อมีรายงานจุดแก้ไขเป็นเอกสาร จะได้คุยง่าย แต่ควรจะมีวิจารณญาณว่า defect บางอย่างที่เป็นความเรียบร้อยจุกจิก อาจไม่ต้องแก้ไขก็ได้ เพราะอยู่ไปก็ต้องเลอะอยู่ดี หรือวางเฟอร์ฯ ก็บังไม่หมดแล้ว แต่ควรเช็ค งานโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ประปา สุขา ให้เรียบร้อย รวมทั้งพวกพื้นกระเบื้องว่าโปร่งหรือไม่ พื้นห้องน้ำว่าเอียงได้ระดับไหม เพราะอาจมีปัญหาในการใช้งานจริง ส่วนผนัง precast มักมีปัญหารั่วซึมที่รอยต่อ
4. ทางเข้าโครงการ
ตรวจสอบให้ดีว่า เป็นที่ดินของโครงการจริงหรือไม่ และโครงการมีจดภาระจำยอม ให้สำหรับการสร้างโครงการอื่นในอนาคตไว้หรือไม่
5. ค่าส่วนกลาง
อย่าให้ความสำคัญกับตัวเลขตอนแรกมากนัก ตอนขายไม่หมด ปกติ dev จะช่วยออกค่าส่วนกลาง และอาจใช้ทีมดูแลที่มีค่าแรงต่ำกว่าตลาด หลังอยู่ไปแล้ว น่าจะต้องมีการปรับค่าส่วนกลางให้สมเหตุสมผล ตามขนาดและความหรูหราของส่วนกลาง
แบ่งปันข้อมูลการเลือกซื้อบ้านและคอนโด
ผมขอเริ่มจากประสบการณ์ของผมก่อน ในการซื้อบ้านเดี่ยวและคอนโด ถ้าเป็นไปได้ ทุกคนก็แชร์ประสบการณ์กัน โดยไม่ต้องชี้ว่าของใครถูกหรือผิด ปล่อยให้คนอ่านรับข้อมูลทั้งหมด แล้วไปพิจารณากันเอง น่าจะดีครับ ผมแยก เป็นหัวข้อย่อยๆ ไม่ได้เรียงลำดับเป็นระเบียบอะไรครับ
ความเห็นทั่วไป
1. โครงการอยู่ใกล้ใจกลางเมือง เพียง xx นาที ถึง yy แล้ว
ถ้าเป็นไปได้ ลองออกมาเดินทางจริงๆ ในช่วงเช้าและช่วงเย็นดูว่า ยอมรับกับสภาพการจราจรได้หรือไม่
2. พนักงานขายบอกว่า โครงการของเรามี QC เรียบร้อยแล้ว ถ้ามีปัญหาอะไรหลังโอน ก็มีฝ่ายบริการแก้ไขได้ ก็อาจจะจริงอยู่ แต่ใครจะ QC ได้ดีเท่าผู้ซื้อที่จะอยู่อาศัยเอง ความเร็วในการแก้ไข defect ก่อนโอนและหลังโอน ก็ไม่เท่ากัน กฎที่ว่า บ้านไม่เรียบร้อย อย่าโอน ยังคงเป็นจริงเสมอ ยกเว้นเราจะยอมรับได้ว่า ประโยชน์ในการช่วยโอนก่อน เช่น ส่วนลด ของแถม คุ้มกับการที่จะซ่อม defect เล็กๆ น้อยๆ เอง หลายๆ dev ตามปกติแล้ว ฝ่ายขายกับฝ่ายบริการ แยกกันโดยเด็ดขาดแล้ว ถ้าเราเซ็นโอนบ้านหรือคอนโดเรียบร้อย เซลล์ไม่มีหน้าที่ต้องรับผิดชอบกับเราอีก
3. การตรวจบ้าน
ถ้าไม่ชัวร์ จ้างคนตรวจก็ดี เสียเงินหลักพัน ดีกว่าซ่อมบ้านหลักหมื่น เมื่อมีรายงานจุดแก้ไขเป็นเอกสาร จะได้คุยง่าย แต่ควรจะมีวิจารณญาณว่า defect บางอย่างที่เป็นความเรียบร้อยจุกจิก อาจไม่ต้องแก้ไขก็ได้ เพราะอยู่ไปก็ต้องเลอะอยู่ดี หรือวางเฟอร์ฯ ก็บังไม่หมดแล้ว แต่ควรเช็ค งานโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ประปา สุขา ให้เรียบร้อย รวมทั้งพวกพื้นกระเบื้องว่าโปร่งหรือไม่ พื้นห้องน้ำว่าเอียงได้ระดับไหม เพราะอาจมีปัญหาในการใช้งานจริง ส่วนผนัง precast มักมีปัญหารั่วซึมที่รอยต่อ
4. ทางเข้าโครงการ
ตรวจสอบให้ดีว่า เป็นที่ดินของโครงการจริงหรือไม่ และโครงการมีจดภาระจำยอม ให้สำหรับการสร้างโครงการอื่นในอนาคตไว้หรือไม่
5. ค่าส่วนกลาง
อย่าให้ความสำคัญกับตัวเลขตอนแรกมากนัก ตอนขายไม่หมด ปกติ dev จะช่วยออกค่าส่วนกลาง และอาจใช้ทีมดูแลที่มีค่าแรงต่ำกว่าตลาด หลังอยู่ไปแล้ว น่าจะต้องมีการปรับค่าส่วนกลางให้สมเหตุสมผล ตามขนาดและความหรูหราของส่วนกลาง