สุดยอดความคิดเห็น
ความคิดเห็นที่ 33
ผมเคยเป็นทั้งกรรมการคอนโด และกรรมการหมู่บ้านชุดที่จัดตั้งนิติบุคคล เรื่องปัญหาค่าส่วนกลางไม่พอส่วนนึงคือการเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่ครบจะเป็นปัญหาที่เจอกันบ่อยๆ แต่มันมีอีกปัญหานึงที่คนซื้อบ้านและคอนโดอาจจะไม่ทราบ คือการตั้งค่าส่วนกลางจากผู้จัดสรรมันไม่สะท้อนความเป็นจริงตั้งแต่แรกด้วย
เวลาผู้จัดสรรสร้างหมู่บ้านหรือคอนโด นอกจากค่าก่อสร้าง ฯลฯ แล้ว มันจะมีค่าใช้จ่ายอีกสองส่วนที่เค้าต้องจ่ายระหว่างที่ขายโครงการคือ
1. ค่าบริการสาธารณะ เช่น ค่าไฟทาง ค่าน้ำ คนกวาดถนน รปภ. คนกวาดถนน ฯลฯ
2. ค่าบริการสาธารณูปโภค เช่นค่าคนดูแลสโมสร ค่าไฟสโมสร ค่าไฟบ่อบำบัดน้ำเสีย คนดูแลสวน ฯลฯ
ซึ่งตามกฎหมายผู้จัดสรรจะต้องรับผิดชอบค่าบริการสาธารณูปโภคไปจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติและส่งมอบสาธารณูปโภคให้นิติดูแล ซึ่งผู้จัดสรรที่เคยเจอมาจะนำค่าบริการสาธารณะมาคำนวนค่าส่วนกลาง แต่ไม่ได้นำค่าบริการสาธารณูปโภคมาคำนวนด้วย (ไม่แน่ใจว่าเพื่อให้ตัวเลขมันดูน้อยๆจะได้จูงใจลูกค้าหรือไม่) พอมีการจัดตั้งนิติบุคคลแล้วนิติบุคคลต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตรงนี้ด้วยจะทำให้ค่าส่วนกลางที่เก็บไว้ไม่เพียงพอ ครั้นจะมาขึ้นค่าส่วนกลางให้พอก็ยากจะอธิบายให้คนทั้งโครงการเข้าใจ
อย่างกรณีหมู่บ้านผมตอนขายโครงการผู้จัดสรรบอกผู้ซื้อว่าค่าส่วนกลางแปลงละ 1300 บาทต่อเดือน ซึ่งเงินจำนวนนี้เพียงพอแค่ค่าบริการสาธารณะเช่นค่า รปภ. , คนกวาดถนน , ไฟทาง แต่พอมีการตั้งนิติบุคคลแล้วก็พอว่าถ้าจะให้บริการทุกๆอย่างเหมือนเดิมเหมือนวันที่เรามาซื้อบ้าน ก็จะต้องรวมถึงพนักงานสโมสร ค่าคนดูแลสวน ฯลฯ ทำให้จริงๆแล้วค่าใช้จ่ายจะตกอยู่ที่ 1800 บาทต่อเดือนต่อแปลง ทีนี้แหละ มันจะขึ้นอยู่กับคณะกรรมการและนิติบุคคลแล้วว่าจะจัดการปัญหานี้อย่างไร
อย่างหมู่บ้านผมเราไม่ขึ้นค่าส่วนกลาง แต่ใช้วิธีลงทุนและเปลี่ยนแปลงการทำงานเพื่อลดค่าใช้จ่ายแทน เช่นจากเดิมมี รปภ 4 คนต่อกะในการเดินตรวจตรา ก็เลยจัดตำแหน่งจุดตรวจใหม่ , ลงทุนซื้อจักรยาน และติดกล้องวงจนปิดซึ่งเป็นการลงทุนเพียงครั้งเดียวแต่ทำให้ รปภ. ยังดูแลความเรียบร้อยได้ไม่บกพร่อง ทำให้ลดการจ้าง รปภ ลงเหลือ 3 คนทำให้ค่าจ้างลดลง 25% ในระยะยาว หรือจากเดิมผู้จัดสรรแยกคนกวาดถนนกับคนดูแลสวนเป็นสองบริษัท (เพราะเป็นคนละส่วนงานกัน) ก็หาบริษัทใหม่ที่ดูแลได้ทั้งสองอย่างและลดจากกวาดถนนดูแลสวนลง จากอาทิตย์ละ 5 วันเหลือ 3 วัน เพื่อให้ค่าใช้จ่ายลดลงไปอีก 40% ในส่วนนี้ และยังมีอีกหลายๆมาตรการ ทำให้ยังสามารถทำให้หมู่บ้านอยู่ในสภาพที่ดีได้โดยไม่ต้องขึ้นค่าส่วนกลาง
ส่วนการจัดเก็บค่าส่วนกลางนั้น ยกตัวอย่างคอนโดน้องผมที่อายุเกิน 10 ปีแต่ยังเก็บส่วนกลางได้เกือบครบ 100% ทุกปี เค้าใช้วิธี incentive คนที่จ่ายเงิน เช่นจากเดิมให้ visitor จอดค้างคืนได้ 2 วันต่อเดือน แต่ถ้าจ่ายค่าส่วนกลางภายในกำหนดจะได้เพิ่มเป็น 4 วันต่อเดือนเป็นเวลา 1 ปี เป็นต้น นอกจากนั้นก็ยังหานโยบายจูงใจให้สมาชิกขำระเงินได้ง่ายขึ้น เช่น ให้ผ่อนชำระได้ ซึ่งพอมีหลายๆมาตรการมาจูงใจร่วมกัน ก็ทำให้จัดเก็บค่าส่วนกลางได้ตลอด
เวลาผู้จัดสรรสร้างหมู่บ้านหรือคอนโด นอกจากค่าก่อสร้าง ฯลฯ แล้ว มันจะมีค่าใช้จ่ายอีกสองส่วนที่เค้าต้องจ่ายระหว่างที่ขายโครงการคือ
1. ค่าบริการสาธารณะ เช่น ค่าไฟทาง ค่าน้ำ คนกวาดถนน รปภ. คนกวาดถนน ฯลฯ
2. ค่าบริการสาธารณูปโภค เช่นค่าคนดูแลสโมสร ค่าไฟสโมสร ค่าไฟบ่อบำบัดน้ำเสีย คนดูแลสวน ฯลฯ
ซึ่งตามกฎหมายผู้จัดสรรจะต้องรับผิดชอบค่าบริการสาธารณูปโภคไปจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติและส่งมอบสาธารณูปโภคให้นิติดูแล ซึ่งผู้จัดสรรที่เคยเจอมาจะนำค่าบริการสาธารณะมาคำนวนค่าส่วนกลาง แต่ไม่ได้นำค่าบริการสาธารณูปโภคมาคำนวนด้วย (ไม่แน่ใจว่าเพื่อให้ตัวเลขมันดูน้อยๆจะได้จูงใจลูกค้าหรือไม่) พอมีการจัดตั้งนิติบุคคลแล้วนิติบุคคลต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตรงนี้ด้วยจะทำให้ค่าส่วนกลางที่เก็บไว้ไม่เพียงพอ ครั้นจะมาขึ้นค่าส่วนกลางให้พอก็ยากจะอธิบายให้คนทั้งโครงการเข้าใจ
อย่างกรณีหมู่บ้านผมตอนขายโครงการผู้จัดสรรบอกผู้ซื้อว่าค่าส่วนกลางแปลงละ 1300 บาทต่อเดือน ซึ่งเงินจำนวนนี้เพียงพอแค่ค่าบริการสาธารณะเช่นค่า รปภ. , คนกวาดถนน , ไฟทาง แต่พอมีการตั้งนิติบุคคลแล้วก็พอว่าถ้าจะให้บริการทุกๆอย่างเหมือนเดิมเหมือนวันที่เรามาซื้อบ้าน ก็จะต้องรวมถึงพนักงานสโมสร ค่าคนดูแลสวน ฯลฯ ทำให้จริงๆแล้วค่าใช้จ่ายจะตกอยู่ที่ 1800 บาทต่อเดือนต่อแปลง ทีนี้แหละ มันจะขึ้นอยู่กับคณะกรรมการและนิติบุคคลแล้วว่าจะจัดการปัญหานี้อย่างไร
อย่างหมู่บ้านผมเราไม่ขึ้นค่าส่วนกลาง แต่ใช้วิธีลงทุนและเปลี่ยนแปลงการทำงานเพื่อลดค่าใช้จ่ายแทน เช่นจากเดิมมี รปภ 4 คนต่อกะในการเดินตรวจตรา ก็เลยจัดตำแหน่งจุดตรวจใหม่ , ลงทุนซื้อจักรยาน และติดกล้องวงจนปิดซึ่งเป็นการลงทุนเพียงครั้งเดียวแต่ทำให้ รปภ. ยังดูแลความเรียบร้อยได้ไม่บกพร่อง ทำให้ลดการจ้าง รปภ ลงเหลือ 3 คนทำให้ค่าจ้างลดลง 25% ในระยะยาว หรือจากเดิมผู้จัดสรรแยกคนกวาดถนนกับคนดูแลสวนเป็นสองบริษัท (เพราะเป็นคนละส่วนงานกัน) ก็หาบริษัทใหม่ที่ดูแลได้ทั้งสองอย่างและลดจากกวาดถนนดูแลสวนลง จากอาทิตย์ละ 5 วันเหลือ 3 วัน เพื่อให้ค่าใช้จ่ายลดลงไปอีก 40% ในส่วนนี้ และยังมีอีกหลายๆมาตรการ ทำให้ยังสามารถทำให้หมู่บ้านอยู่ในสภาพที่ดีได้โดยไม่ต้องขึ้นค่าส่วนกลาง
ส่วนการจัดเก็บค่าส่วนกลางนั้น ยกตัวอย่างคอนโดน้องผมที่อายุเกิน 10 ปีแต่ยังเก็บส่วนกลางได้เกือบครบ 100% ทุกปี เค้าใช้วิธี incentive คนที่จ่ายเงิน เช่นจากเดิมให้ visitor จอดค้างคืนได้ 2 วันต่อเดือน แต่ถ้าจ่ายค่าส่วนกลางภายในกำหนดจะได้เพิ่มเป็น 4 วันต่อเดือนเป็นเวลา 1 ปี เป็นต้น นอกจากนั้นก็ยังหานโยบายจูงใจให้สมาชิกขำระเงินได้ง่ายขึ้น เช่น ให้ผ่อนชำระได้ ซึ่งพอมีหลายๆมาตรการมาจูงใจร่วมกัน ก็ทำให้จัดเก็บค่าส่วนกลางได้ตลอด
ความคิดเห็นที่ 7
ส่วนตัวรู้รายรับตัวเอง มีบำนาญจ่ายค่าส่วนกลางได้แน่นอนจนตาย
แลกกับการมียาม มีกล้อง มีแม่บ้านดูแลส่วนกลางให้
จะไปไหนก็แค่ปิดห้องตัวเอง
เคยอยู่บ้านเดี่ยวของพ่อแม่ ซื้อที่สร้างเอง
มิจฉาชีพมากดกริ่งเยอะมาก คนติดยาอีก เดินมาขอเงินเฉยๆ นี่ละ
บ้านต้องหาคนเฝ้าตลอดเวลา ก็มีค่าใช้จ่ายอยู่ดีนั่นแหละค่ะ
แถมไม่รู้จะถูกปีนเข้ามางัดตอนไหนอีก
ทุกอย่างก็มีความเสี่ยงหมด
แลกกับการมียาม มีกล้อง มีแม่บ้านดูแลส่วนกลางให้
จะไปไหนก็แค่ปิดห้องตัวเอง
เคยอยู่บ้านเดี่ยวของพ่อแม่ ซื้อที่สร้างเอง
มิจฉาชีพมากดกริ่งเยอะมาก คนติดยาอีก เดินมาขอเงินเฉยๆ นี่ละ
บ้านต้องหาคนเฝ้าตลอดเวลา ก็มีค่าใช้จ่ายอยู่ดีนั่นแหละค่ะ
แถมไม่รู้จะถูกปีนเข้ามางัดตอนไหนอีก
ทุกอย่างก็มีความเสี่ยงหมด
ความคิดเห็นที่ 11
ผมไม่ซื้อทั้งบ้านและคอนโดเลย รู้สึกว่ามันไร้สาระ เช่าอยู่ยั่งยืนสุด
เจอปัญหาก็หนีได้ เจออะไรดีกว่าก็ย้ายได้ ผังเมือง การจราจร ภูมิอากาศ (สมมุติเรื่องฝุ่น) เปลี่ยนแปลงได้ตลอด
ดีในวันนี้ ไม่ได้แปลว่าดีในวันหน้า ไม่อยากผูกมัดว่าต้องอยู่ที่ไหนตลอดชีวิต
หน้าที่การงาน ชีวิตครอบครัว มีเกิด แก่ เจ็บ ตาย เลิกกัน ทุกอย่างเป็นไปได้หมด
เจอปัญหาก็หนีได้ เจออะไรดีกว่าก็ย้ายได้ ผังเมือง การจราจร ภูมิอากาศ (สมมุติเรื่องฝุ่น) เปลี่ยนแปลงได้ตลอด
ดีในวันนี้ ไม่ได้แปลว่าดีในวันหน้า ไม่อยากผูกมัดว่าต้องอยู่ที่ไหนตลอดชีวิต
หน้าที่การงาน ชีวิตครอบครัว มีเกิด แก่ เจ็บ ตาย เลิกกัน ทุกอย่างเป็นไปได้หมด
แสดงความคิดเห็น
ถ้าย้อนเวลาได้ จะไม่ซื้อคอนโด
แม้ว่าห้องผมจะไม่เคยเจอน้ำรั่ว ไม่เจอ defect ร้ายแรง มีแค่รอยร้าวนิดเดียว แต่ส่วนกลางนี่เริ่มมีสภาพไปตามอายุการใช้งาน พื้นทางเดินโก่ง บางจุดแตกกลายเป็นสภาพไม่น่ามอง แต่โชคดีที่ไม่เจอในชั้นตัวเอง ผนังด้านนอกตึกเป็นระเบิดสนิม ผลข้างเคียงจาก Precast คุณภาพห่วยของ Dev เจ้าดังอย่าง A. เคยมาโรยตัวซ่อมไปครั้งนึง สุดท้ายก็เหมือนเดิม น่าจะแก้ไม่ได้แล้วหละ นอกจากระเบิดตึกทิ้ง
หลังๆ ค่าส่วนกลางก็ส่อไปทางไม่เพียงพอถ้ายังเก็บในอัตราเดิม ทำให้นิติต้องแยกค่าใช้จ่ายออกเป็นรายตัวมา เช่นค่าลิฟต์ ค่าเบี้ยประกัน ลูกบ้านก็เริ่มโวยวายทำไมค่าใช้จ่ายมันยิบย่อย ซึ่งก็เป็นผลจากวันประชุมลูกบ้านส่วนใหญ่ไม่มา มติเลยไม่ผ่าน กงเกวียนกำเกวียน บางคนระบายในกรุ๊ปบอกไม่มีเงินแล้ว มีแต่ค่าใช้จ่ายยุบยิบ
นี่แค่ระยะเวลาเพียงไม่ถึง 7 ปีของอายุตึก ยังเจอปัญหามากมายสารพัด ถ้าผ่านไปสัก 15-20 ปี ไม่อยากจะคิดภาพ ถ้าลูกบ้านส่วนใหญ่ไม่มีความพร้อมด้านการเงิน ไม่อยากจะคิดสภาพ คอนโดหรูวันนี้ คือสลัมลอยฟ้าในวันหน้าดีๆ นี่เอง
แต่ข้อดีมันก็เยอะอยู่นะครับ เดินทางสะดวก ประหยัดเวลาเดินทาง วิวจากระเบียงห้องช่วยสร้างแรงบันดาลใจ
สุดท้ายแค่อยากจะบอกว่า
อย่าไปเมินคอนโดที่ตั้งส่วนกลางแพงๆ
เพราะถ้าตั้งราคาส่วนกลางถูกๆ
อนาคตมีปัญหาแน่นอน ขึ้นอยู่กับช้าเร็ว