หลายคนเชื่อว่าต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ปัจจุบันหลายประเทศทั่วโลกเขาเลิกคิดกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยวิธีนี้แล้ว เพราะไร้ผล และสร้างปัญหามากกว่า มาดูในประเทศไทยบ้าง
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจและคาดการณ์ว่าที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติซื้อทั้งบ้านแนวราบและห้องชุดทั้งมือหนึ่งและมือสองจะมีจำนวน 27,741 หน่วยในปี 2566 หรือราวๆ 3.9% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมด
ในจำนวนนี้ต่างชาติซื้อในราคาเฉลี่ยที่ 5.824 ล้านบาท ที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติซื้อทั่วประเทศ จะเป็นเงินรวมกันถึง 161,564 ล้านบาท เงินจำนวนนี้ หากมีการโอนตามปกติ ก็อาจได้ภาษีและค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 3% หรือ 4,847 ล้านบาท
เงินจำนวนนี้คงนำมากระตุ้นเศรษฐกิจอะไรเป็นชิ้นเป็นอันไม่ได้ แต่บางคนก็อาจอ้างว่าต่างชาติอาจจ้างคนไทยทำงาน เช่น เป็นแม่บ้านหรือคนสวน ในกรณีนี้ก็อาจไม่แน่นอนนัก เพราะการจ้างคนงานจากประเทศเพื่อนบ้านน่าจะมีค่าจ้างที่ถูกกว่า คนไทยอาจไมได้ประโยชน์จากการนี้เลย
ยิ่งกว่านั้น หากการซื้อขายที่อยู่อาศัยของคนต่างชาตินี้ เป็นการซื้อขายผิดกฎหมายผ่านนอมินีไปบางส่วน หรือตั้งเป็นในรูปบริษัทและซื้อขายผ่านบริษัท รัฐบาลก็แทบไม่ได้รายได้อะไรเลย
ในทางตรงกันข้ามหากต่างชาตินำบ้านและห้องชุดไปปล่อยเช่าต่อก็อาจได้ผลตอบแทนปีละ 4% และหากราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3% ก็จะได้ผลตอบแทนปีละ 7% หรือเป็นเงิน 11,309 ล้านบาทโดยเข้ากระเป๋าเฉพาะคนต่างชาติเท่านั้น และผู้ขายคนไทยก็อาจได้กำไรจากการขายเพียงครั้งเดียวเป็นสำคัญ
การให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะ
1. ประเทศไทยไม่มีการเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์กับคนต่างชาติ เช่น ในสิงคโปร์และฮ่องกง มีการเก็บภาษีซื้อกับคนต่างชาติถึง 30-60% ของมูลค่าตลาด เช่น ถ้าซื้อห้องชุดในสิงคโปร์ราคา 40 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีอีก 24 ล้านบาทเข้าหลวง เราเพียงแต่มีภาษีค่าธรรมเนียมโอนซึ่งผู้ขายเป็นผู้ออก ไม่ใช่ผู้ซื้อ
2. ประเทศไทยแทบไม่มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี โดยเฉพาะชาวต่างประเทศที่มาซื้อบ้านในไทย เราเก็บภาษีล้านละ 200 บาท ซึ่งแทบจะไม่ได้มีความหมายอะไร ต่างจากในอารยประเทศ
เช่น สหรัฐอเมริกา เขาเก็บล้านละ 10,000 – 30,000 บาท (1-3%) ของราคาซื้อขายจริง ไม่ใช่เก็บตามราคาประเมินที่แสนจะต่ำกว่าราคาตลาดจริง อย่าง ดร.ชัชชาติที่ไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ราคา 70 ล้านบาท แต่ละปี ก็ต้องเสียภาษี 700,000 บาท เพื่อบำรุงท้องถิ่น แต่สำหรับประเทศไทย ต่างชาติมาซื้อโดยแทบไม่ต้องเสียภาษีนี้เลย
3. ที่หวังว่าต่างชาติจะมาช่วยซื้อบ้านและห้องชุดประมาณ 3-400,000 หน่วยที่ในมือผู้ประกอบการนั้น ก็ไม่เป็นความจริง พวกเขาคงซื้อเฉพาะห้องชุดใจกลางเมือง ในบริเวณอื่นคงไม่ซื้อ
การให้ต่างชาติมาซื้อบ้านในไทยจึงไม่ช่วยระบายสินค้า ถ้าเป็นจีน เขาคงมุ่งมาเช่าที่ดิน 99 ปี หรือซื้อที่ดินเพื่อสร้าง “อาณานิคม” ของตนเองมากกว่าที่จะมาซื้อบ้านหรือห้องชุดทั่วๆ ไป
การซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ จึงเป็นมาตรการที่ไร้ประสิทธิผล แต่ในทางตรงกันข้ามจะสร้างปัญหาได้สารพัด เช่น
1. การก่อให้เกิดการเก็งกำไร กอบโกยรายได้เข้ากระเป๋าโดยชาวต่างชาติ
2. การแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนไทย
3. แย่งอาชีพคนไทย ที่ภูเก็ต ชาวยูเครนหรือรัสเซียที่มา นำมากระทั่งช่างทำผม และแอพเรียกแท็กซี่ของพวกเขาเอง
4. การนำพาแกงค์อาชญากรรมข้ามชาติเข้ามาในประเทศไทย ดังที่เคยเกิดขึ้นหลายครั้ง
ที่สำคัญการเปิดโอกาสให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินนี้ คงได้ประโยชน์กับอภิมหาเศรษฐีระดับ “เจ้าสัว” ที่ครองที่ดินนับหมื่นๆ ไร่ในแต่ละราย ที่ดินเหล่านี้คงได้โอกาสผ่องถ่ายขาย/เช่าระยะยาวให้กับนักลงทุนข้ามชาติโดยเฉพาะ “ประเทศมหาอำนาจซีกโลกตะวันออก” ที่มีเชื้อสายเดียวกัน และต่อไปประเทศไทยก็คงมีเขตเช่า คล้ายกับที่เซี่ยงไฮ้ในอดีตเมื่อ 100 ปีก่อน เป็นต้น
ในระดับมหภาคเรากระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ โดยทั่วไปมักเป็นที่เข้าใจว่า หากส่งเสริมการซื้อบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว จะทำให้เศรษฐกิจเจริญ รัฐบาลทุกรัฐบาลก็ล้วนออกนโยบายมาเอื้อแก่บริษัทพัฒนาที่ดิน
อย่างไรก็ตาม นโยบายเช่นนี้ นอกจากจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังอาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน ประชาชนผู้ซื้อบ้านและเป็นอันตรายอย่างยิ่งต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย
ที่มา:
https://www.bangkokbiznews.com/property/1107020
ต่างชาติซื้อบ้านซื้อคอนโดในไทย ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไม่ได้
หลายคนเชื่อว่าต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ปัจจุบันหลายประเทศทั่วโลกเขาเลิกคิดกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยวิธีนี้แล้ว เพราะไร้ผล และสร้างปัญหามากกว่า มาดูในประเทศไทยบ้าง
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจและคาดการณ์ว่าที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติซื้อทั้งบ้านแนวราบและห้องชุดทั้งมือหนึ่งและมือสองจะมีจำนวน 27,741 หน่วยในปี 2566 หรือราวๆ 3.9% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมด
ในจำนวนนี้ต่างชาติซื้อในราคาเฉลี่ยที่ 5.824 ล้านบาท ที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติซื้อทั่วประเทศ จะเป็นเงินรวมกันถึง 161,564 ล้านบาท เงินจำนวนนี้ หากมีการโอนตามปกติ ก็อาจได้ภาษีและค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 3% หรือ 4,847 ล้านบาท
เงินจำนวนนี้คงนำมากระตุ้นเศรษฐกิจอะไรเป็นชิ้นเป็นอันไม่ได้ แต่บางคนก็อาจอ้างว่าต่างชาติอาจจ้างคนไทยทำงาน เช่น เป็นแม่บ้านหรือคนสวน ในกรณีนี้ก็อาจไม่แน่นอนนัก เพราะการจ้างคนงานจากประเทศเพื่อนบ้านน่าจะมีค่าจ้างที่ถูกกว่า คนไทยอาจไมได้ประโยชน์จากการนี้เลย
ยิ่งกว่านั้น หากการซื้อขายที่อยู่อาศัยของคนต่างชาตินี้ เป็นการซื้อขายผิดกฎหมายผ่านนอมินีไปบางส่วน หรือตั้งเป็นในรูปบริษัทและซื้อขายผ่านบริษัท รัฐบาลก็แทบไม่ได้รายได้อะไรเลย
ในทางตรงกันข้ามหากต่างชาตินำบ้านและห้องชุดไปปล่อยเช่าต่อก็อาจได้ผลตอบแทนปีละ 4% และหากราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3% ก็จะได้ผลตอบแทนปีละ 7% หรือเป็นเงิน 11,309 ล้านบาทโดยเข้ากระเป๋าเฉพาะคนต่างชาติเท่านั้น และผู้ขายคนไทยก็อาจได้กำไรจากการขายเพียงครั้งเดียวเป็นสำคัญ
การให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะ
1. ประเทศไทยไม่มีการเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์กับคนต่างชาติ เช่น ในสิงคโปร์และฮ่องกง มีการเก็บภาษีซื้อกับคนต่างชาติถึง 30-60% ของมูลค่าตลาด เช่น ถ้าซื้อห้องชุดในสิงคโปร์ราคา 40 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีอีก 24 ล้านบาทเข้าหลวง เราเพียงแต่มีภาษีค่าธรรมเนียมโอนซึ่งผู้ขายเป็นผู้ออก ไม่ใช่ผู้ซื้อ
2. ประเทศไทยแทบไม่มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี โดยเฉพาะชาวต่างประเทศที่มาซื้อบ้านในไทย เราเก็บภาษีล้านละ 200 บาท ซึ่งแทบจะไม่ได้มีความหมายอะไร ต่างจากในอารยประเทศ
เช่น สหรัฐอเมริกา เขาเก็บล้านละ 10,000 – 30,000 บาท (1-3%) ของราคาซื้อขายจริง ไม่ใช่เก็บตามราคาประเมินที่แสนจะต่ำกว่าราคาตลาดจริง อย่าง ดร.ชัชชาติที่ไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ราคา 70 ล้านบาท แต่ละปี ก็ต้องเสียภาษี 700,000 บาท เพื่อบำรุงท้องถิ่น แต่สำหรับประเทศไทย ต่างชาติมาซื้อโดยแทบไม่ต้องเสียภาษีนี้เลย
3. ที่หวังว่าต่างชาติจะมาช่วยซื้อบ้านและห้องชุดประมาณ 3-400,000 หน่วยที่ในมือผู้ประกอบการนั้น ก็ไม่เป็นความจริง พวกเขาคงซื้อเฉพาะห้องชุดใจกลางเมือง ในบริเวณอื่นคงไม่ซื้อ
การให้ต่างชาติมาซื้อบ้านในไทยจึงไม่ช่วยระบายสินค้า ถ้าเป็นจีน เขาคงมุ่งมาเช่าที่ดิน 99 ปี หรือซื้อที่ดินเพื่อสร้าง “อาณานิคม” ของตนเองมากกว่าที่จะมาซื้อบ้านหรือห้องชุดทั่วๆ ไป
การซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ จึงเป็นมาตรการที่ไร้ประสิทธิผล แต่ในทางตรงกันข้ามจะสร้างปัญหาได้สารพัด เช่น
1. การก่อให้เกิดการเก็งกำไร กอบโกยรายได้เข้ากระเป๋าโดยชาวต่างชาติ
2. การแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนไทย
3. แย่งอาชีพคนไทย ที่ภูเก็ต ชาวยูเครนหรือรัสเซียที่มา นำมากระทั่งช่างทำผม และแอพเรียกแท็กซี่ของพวกเขาเอง
4. การนำพาแกงค์อาชญากรรมข้ามชาติเข้ามาในประเทศไทย ดังที่เคยเกิดขึ้นหลายครั้ง
ที่สำคัญการเปิดโอกาสให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินนี้ คงได้ประโยชน์กับอภิมหาเศรษฐีระดับ “เจ้าสัว” ที่ครองที่ดินนับหมื่นๆ ไร่ในแต่ละราย ที่ดินเหล่านี้คงได้โอกาสผ่องถ่ายขาย/เช่าระยะยาวให้กับนักลงทุนข้ามชาติโดยเฉพาะ “ประเทศมหาอำนาจซีกโลกตะวันออก” ที่มีเชื้อสายเดียวกัน และต่อไปประเทศไทยก็คงมีเขตเช่า คล้ายกับที่เซี่ยงไฮ้ในอดีตเมื่อ 100 ปีก่อน เป็นต้น
ในระดับมหภาคเรากระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ โดยทั่วไปมักเป็นที่เข้าใจว่า หากส่งเสริมการซื้อบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว จะทำให้เศรษฐกิจเจริญ รัฐบาลทุกรัฐบาลก็ล้วนออกนโยบายมาเอื้อแก่บริษัทพัฒนาที่ดิน
อย่างไรก็ตาม นโยบายเช่นนี้ นอกจากจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังอาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน ประชาชนผู้ซื้อบ้านและเป็นอันตรายอย่างยิ่งต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย
ที่มา: https://www.bangkokbiznews.com/property/1107020