ภาพ Site ก่อสร้างปัจจุบัน (Image by Contractor)

ใน EP-1 และ EP-2 เป็นเรื่องราวเกี่ยวกับการซื้อที่ดิน และ EP-3 นั้นเป็นเรื่องราวเกี่ยวกับการออกแบบบ้านและการหาผู้ออกแบบ ฝากติดตามได้นะครับ สำหรับ EP-4 นี้จะเป็นเรื่องราวเกี่ยวกับ “การหาผู้รับเหมาและการกู้ธนาคาร” (อาจจะไม่ใช้วิธีที่ดีที่สุดนะครับ แค่เป็นวิธีที่ผมใช้ครับ)
.
เอกสารที่ต้องมี (และควรมี) ก่อนจะเริ่มขั้นตอนต่างๆใน EP-4 มีดังนี้
.
1. ใบอนุญาตก่อสร้าง รวมถึงเอกสารต่างๆที่ใช้ในการขออนุญาติเช่น แบบบ้าน, รายการการคำนวณ เป็นต้น (ต้องมีนะครับ)
2. Standard BOQ หรือเอกสารประเมินราคาค่าก่อสร้าง (ควรมีนะครับ ให้รวมไปตอนจ้างออกแบบบ้านครับ เราจะได้มี “ราคากลาง” ในการก่อสร้าง นอกจากนี้ BOQ ยังบอกปริมาณวัสดุก่อสร้างให้เราทราบเป็น idea ได้ด้วยครับ)
3. รูป 3D ของบ้าน (ควรมีนะครับ เนื่องจากค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มในการทำแบบ 3D นั้นไม่สูงครับ)
4. รายการวัสดุ (ควรมีนะครับ) เนื่องจากบ้าน 1 หลังมีหลายองค์ประกอบ และแต่ละองค์ประกอบมีราคาที่ไม่เท่ากัน ยกตัวอย่างเช่น สีทาภายนอก ก็มีหลายเกรด ซึ่งเราจะเลือกแบบไหนนั้น มีผลต่อราคาทั้งสิ้น ดังนั้นผมแนะนำว่า ควรสร้าง “รายการวัสดุ” ขึ้นมาเพื่อทบทวนความต้องการของตัวเอง และใช้ในการพูดคุยกับผู้รับเหมาครับ หลักๆที่ผมมองว่าควรใส่ใจเช่น วัสดุมุงหลังคา, สี, วัสดุปูพื้น, หน้าต่าง, ประตู, สุขภัณฑ์ เป็นต้น (ตัวอย่าง รายการวัสดุแบบต่างจาก PD House Website: STANDARD, EXCLUSIVE, SMART, LUXURY)

[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้
ตัวอย่างรายการวัสดุ (Image by PD House)

.
1. เปรียบเทียบผู้รับเหมา
ขั้นตอนนี้ เป็นขั้นตอนที่สำคัญมากที่สุดเลยครับ เพราะถ้าเราได้ผู้รับเหมาที่ดี มีความรับผิดชอบ งานของเราจะสบายขึ้นเยอะเลยครับ โดย Step ที่ผมใช้จะมีดังนี้ครับ
.
1.1) หารายชื่อผู้รับเหมา: ผมเน้นหาจาก 3 ช่องทางครับคือ
- ถามจากเพื่อนๆ พี่ๆ หรือคนรู้จัก ว่ามีผู้รับเหมาแนะนำหรือไม่
- ขับรถดูตามหมู่บ้าน ถ้ามีบ้านสวยๆ ที่กำลังก่อสร้างผมจะเข้าไปขอช่องทางการติดต่อไว้ครับ
- หาจาก Google และ Facebook โดยใช้ Keyword ว่า “สร้างบ้านระยอง”
.
1.2) 1st Screening: ผมใช้เกณฑ์คัดเลือกดังนี้ครับ
- ดูผลงานเก่าๆ ตามช่องจาก Social Network: ควรมีประสบการณ์ การสร้างบ้านในรูปแบบที่เหมือนบ้านที่เราจะสร้าง และ ควรมีประวัติการก่อสร้างที่ยาวนานพอสมควร
- จริต ลักษณะนิสัย การพูดคุย รูปแบบการทำงาน: อย่าลืมว่าเราต้องคุยกับผู้รับเหมาไปอีกประมาณ 1 ปี ดังนั้นเคมีที่เข้ากันได้ดีจึงเป็นเรื่องที่สำคัญมากๆครับ 😄😀😆
.
1.3) 2nd Screening: ในขั้นตอนนี้ จำนวนผู้รับเหมาที่ผมเอามาเปรียบเทียบมีประมาณ 5–6 รายครับ
- เข้าไปดูบ้านที่กำลังสร้างอยู่: เพื่อให้แน่ใจว่า เป็นตามรูปที่เราเห็นใน Social (เป็นการป้องกันการโดนหลอก และได้เห็นฝีมือผู้รับเหมาไปในตัว)
- ขอราคาจากผู้รับเหมา: ผมได้เตรียมเอกสาร ทั้งแบบบ้าน, รายการการคำนวณ, รูปแบบ 3D, รายการวัสดุ, และ Format ของ BOQ (ที่ลบราคาออกแล้ว) ไปให้ผู้รับเหมา เพื่อใช้ในการจัดทำใบเสนอราคา
.
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ ผู้รับเหมาที่เค้าสนใจเราจริงๆจะขอมาดูหน้างาน เพื่อดูว่าการเข้า-ออกสะดวกหรือไม่ จะวางแผนก่อสร้างยังไง และจะมีผลต่อค่าใช้จ่ายหรือไม่ (ถ้าผู้รับเหมาเจ้าใดไม่มาขอดูหน้างาน ผมก็จะพิจารณาเจ้านั้นเป็นอันดับท้ายๆครับ)
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ ไม่ใช้ทุกเจ้าที่คุยกับเรา จะเสนอราคากลับมานะครับ เผื่อตัวเลือกไว้เยอะนิดนึงจะเป็นการดีครับ 🥲😭😢
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ การที่เราให้ผู้รับเหมากรอก BOQ กลับมาให้นั้น มีประโยชน์มากๆ เพราะเราจะรู้ว่า ส่วนไหนที่ทำให้ราคาสูง เช่น บางเจ้าเสนอราคารวมมาสูง อาจเป็นเพราะเขาเปิดงบสุขภัณฑ์มาให้เราสูงก็ได้ครับ (ถ้าดูแต่ราคารวม ก็จะไม่ยุติธรรม)
การเลือกผู้รับเหมา อย่าเลือกเพียงเพราะราคาเท่านั้น ซึ่งบางเจ้าที่ผมเจอคือ ราคาต่อหน่วยของวัสดุไม่ต่างกัน แต่ราคาถูกเพราะใส่ปริมาณเหล็กมาน้อยกว่าเจ้าอื่นเกือบ 50% (ถ้าเราใส่ใจกับ BOQ จะช่วยให้เราป้องกันความผิดพลาดได้ครับ)
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ แม้ว่าเราจะส่ง Format ของ BOQ ไปให้ แต่มีหลายๆเจ้า ก็ใช้ BOQ ของตัวเองนะครับ 🥲😭😢
.

ตัวอย่าง Format ของ BOQ ที่ลบราคาออกแล้ว (Image by Author)
.
1.4) Final Selection: ในขั้นตอนนี้ ผมจะคุยกับผู้รับเหมาที่ผมจะเลือกเท่านั้น
- เรื่องรายละเอียดการก่อสร้าง ทั้งรูปแบบ, วัสดุ, ระยะเวลาการก่อสร้าง และถ้าอยากเปลี่ยนแปลงจากแบบก่อสร้าง ก็ควรคุยช่วงนี้ให้จบครับ
- ขอสัญญาการก่อสร้างและการแบ่งจ่ายตามงวดงานต่างๆ (เอามาเป็นโครงในการร่างสัญญาจ้างฉบับจริง)
- ขอให้ผู้รับเหมาทำสัญญาการก่อสร้างเพื่อใช้ในการกู้เงิน (ฉบับนี้ ผมเก็บไว้คนเดียว เพื่อเอาไปยื่นธนาคาร)
.
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ ผมคุยกับผู้รับเหมาว่า ผมจะขอจ่ายงวดงานตามที่ธนาคารกำหนด เพื่อลดภาระของผมในการบริหารจัดการเงิน (ซึ่งผู้รับเหมาผมไม่ติดขัดอะไร)
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ เรื่องงวดจ่าย งวดแรกต้องตกลงกันดีๆ เพราะเป็นการจ่ายก่อนการทำงาน ดังนั้นพยายามจ่ายให้น้อยที่สุด เพื่อลดความเสี่ยง ในกรณีที่ผู้รับเหมาทิ้งงาน
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ ถ้ากลัวได้เงินไม่เต็มวงเงิน อาจใช้เทคนิคนี้ก็ได้ครับ 😄😀😆
ผมได้ตกลงกับผู้รับเหมาที่จะทำสัญญาจ้าง เกินวงเงินที่ตกลงกัน เพื่อมาใช้ในการขอสินเชื่อ (อย่างที่รู้กันว่าธนาคารมักไม่ปล่อยเงินกู้ 100% และผมตั้งใจจะเอาเงินที่ได้เพิ่มมาทำรั้วบ้าน ถนนเข้าบ้าน และตบแต่งภายในด้วยครับ)
.
2. กู้เงินธนาคาร
มาถึงขั้นตอนนี้ เอกสารหลักๆที่ใช้ประกอบด้วย 1) แบบบ้านและใบอนุญาตก่อสร้าง, 2) สัญญาการก่อสร้างที่ได้จากผู้รับเหมา, 3) โฉนดที่ดิน และ 4) เอกสารอื่นๆ เช่น หลักฐานการเงิน, บัตรประชาชน เป็นต้น (ขอไม่ลงรายละเอียด) ผมแนะนำว่า สิ่งที่เราต้องรู้ประกอบด้วย
.
2.1) สอบถามดอกเบี้ยจากหลายๆ ธนาคาร: ไม่ใช่ทุกธนาคารจะปล่อยสินเชื่อสำหรับก่อสร้างบ้านนะครับ และบ้านที่สร้างเองนั้น ดอกเบี้ยแตกต่างกันค่อนข้างมากในแต่ละธนาคาร ทำการบ้านเยอะๆ เพื่อค่าใช้จ่ายที่น้อยลงครับ
2.2) ค่าใช้จ่ายและระยะเวลา: โดยเฉลี่ยผมเสียค่าใช้จ่ายในการประเมินสินเชื่อประมาณ 10,000 บาทต่อธนาคารครับ และระยะเวลาประเมินประมาณ 1 เดือนครับ (ดังนั้นวางแผนเลือกธนาคารดีๆ) 🥲😭😢
.
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ ธนาคารจะให้วงเงินที่น้อยที่สุด จากหลักเกณฑ์สองอย่างนี้ครับ 1) ราคาประเมินบ้าน, 2) ความสามารถในการกู้เงินของเรา ตัวอย่างเช่น สมมุติเรามีเงินเดือนสูง ความสามารถในการกู้เงินอยู่ที่ 10 ล้านบาท แต่ราคาประเมินบ้านที่ธนาคารประเมินให้อยู่ที่ 5 ล้านบาท เราก็จะกู้เงินได้แค่ 5 ล้านบาทครับ
ในกรณีของผม ธนาคารแรกให้มาต่ำมาก ผมจึงไปยื่นธนาคารที่สอง ซึ่งรอบแรกได้มาน้อยเช่นกัน แต่พอยื่นทบทวนรอบสอง ผมได้เพิ่มจนเป็นที่พอใจ จึงเลือกเซ็นสัญญาไปครับ (เสียเวลาไป 3 เดือน 🥲😭😢)
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ หลังจากได้ธนาคารที่ถูกใจแล้ว (พอใจทั้งดอกเบี้ย และวงเงิน) เราก็ต้องไปทำเรื่องกู้เงินที่ธนาคารและที่ที่ดินด้วยนะครับ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายพอสมควรนะครับ
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ กู้สร้างบ้าน ธนาคารจะไม่ได้ให้เงินทั้งก้อนมานะครับ จะแบ่งจ่ายตามความคืบหน้าของการสร้างบ้าน ซึ่งเมื่อเราสร้างเสร็จถึงขั้นตอนที่กำหนดในสัญญา เราต้องโทรเรียกเจ้าหน้าที่มาตรวจสอบ และธนาคารก็จะส่งเงินตามเปอร์เซ็นต์ในสัญญามาให้ครับ (ในกรณีของผม หลักจากกู้ผ่านแล้ว ธนาคารโอนงวดแรกมาให้ 20% ก่อนเริ่มสร้าง ซึ่งถือว่าดีมากๆเลยครับ) 😄😀😆
.
3. เซ็นสัญญาการก่อสร้าง
ในส่วนนี้ผมขอออกตัวก่อนนะครับว่าผมไม่ใช้ผู้เชี่ยวชาญ และถ้าให้ดีที่สุดควรปรึกษานักกฏหมายครับ แต่ผมมาแชร์เนื้อหาบางส่วนที่ผมเพิ่มในสัญญาของผมนะครับ
.
หลังจากกู้เงินเรียบร้อยแล้ว ก็มาเซ็นสัญญาฉบับจริงกับผู้รับเหมา ซึ่งผมใช้สัญญาที่ผู้รับเหมาร่างขึ้นมาเป็นพื้นฐาน และเพิ่มเติม แก้ไขบางส่วน อาทิ (ตัวอย่างด้านล่าง ผมเขียนแบบย่อๆนะครับ ไม่ได้เอาประโยคในสัญญามาทั้งหมดครับ)
- ผู้รับจ้างจะต้องรับผิดชอบ ความเสียหายทั้งหมดที่เกิดในระหว่างก่อสร้าง (เผื่อคนงานไปทำความเสียหายกับบ้านข้างเคียง ถนนสาธารณะ เราจะได้ไม่ต้องรับผิดชอบครับ)
- ถ้าสร้างล่าช้า สามารถยกเลิกสัญญาได้ (ป้องกันการดองงานของผู้รับเหมา)
- ผู้ว่าจ้างสามารถแต่งตั้งคณะกรรมการควบความงานก่อสร้าง และมีอำนาจในการเข้าไปตรวจงานก่อสร้างได้ทุกเวลา (ใช้ในกรณีจ้างที่ปรึกษา วิศวกรคุมงาน)
- ผู้รับจ้างมีหน้าที่จัดเก็บและดูแล วัสดุ, เครื่องมือและสิ่งของต่างๆ ที่ใช้ในการก่อสร้างให้ถูกต้อง เหมาะสม ถ้ามีการชำรุด เสียหาย หรือสูญหาย จะเป็นความรับผิดชอบของผู้รับจ้าง (ป้องกันการเก็บของไม่ดี และของหายด้วยครับ)
.
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ ถ้าพอมีงบประมาณ การจ้างที่ปรึกษาหรือวิศวกรคุมงาน ก็เป็นทางเลือกที่ดีนะครับ เขาจะทำทุกอย่างให้หมดเลยครับ 😄😀😆
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ เนื่องจากระยะเวลาการกู้เงินของผมค่อนข้างนาน ก่อนเซ็นสัญญา ผมจึงขอไปดูบ้านที่เคยไปดูรอบที่แล้วอีกครั้ง เพื่อความสบายใจ
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ ผมไม่ได้ สร้างตามแบบก่อสร้าง 100% (มีเปลี่ยนระยะผนังภายในเล็กน้อย) ซึ่งสิ่งต่างๆที่ผมอยากเปลี่ยนแปลงนั้น ผมแนะนำให้ใส่ไปในสัญญาด้วยครับ และคุยราคาให้จบก่อนเซ็นสัญญาครับ
.
ผมได้รวบรวมประสบการณ์ ข้อคิด และสิ่งที่ผมได้เรียนรู้มาจากการหาผู้รับเหมาและการกู้เงินสร้างบ้าน มาแบ่งปันให้ทุกคนอ่านกันครับ หวังว่าจะเป็นประโยชน์ และฝากติดตามผลงาน บทความอื่นๆของผมได้ตาม link ด้านล่างนะครับ ขอบคุณครับ ^__^
.
ฝากติดตามผลงาน บทความอื่นๆของผมได้ตาม link ด้านล่างนะครับ ขอบคุณครับ ^__^
Medium: https://medium.com/donato-story
Facebook: https://web.facebook.com/DonatoStory