<<Repost กระทู้ที่โดนลบ เพราะมีเนื้อหาโฆษณา>>
ก่อนหน้านี้ไม่ได้ตั้งใจจริงๆครับ ตั้งใจจะขอบคุณพี่ที่เค้าช่วยเหลือผมเคสนี้เฉยๆ
แต่เห็นตอนตั้งกระทู้แรกดูมีคนอ่านเยอะและดูมีประโยชน์ เลยมาโพสต์ใหม่แล้วเอาเนื้อหาส่วนนั้นออกไปแล้วครับ
พอดีผมได้มีโอกาสไปประมูลคอนโดห้องๆ นึงที่ติดกรมบังคับคดี (เป็นครั้งแรก) ซึ่งต้องบอกเลยว่าตลอดขั้นตอนตั้งแต่เริ่มประมูล จนขอสินเชื่อ ธ. ติดต่อเจ้าของห้อง ไปจนถึงการโอน นี่เจออุปสรรคเยอะมาก ผมเข้ามาหาข้อมูลในพันทิพหลายครั้ง ก็มีข้อมูลดีๆ อยู่เยอะ แต่เหมือนยังไม่เห็นใครมาเล่าขั้นตอนแบบเต็มๆ ตั้งแต่ต้นจนจบให้ ผมเลยอยากถือโอกาสนี้มาแชร์ประสบการณ์ เผื่อจะเป็นประโยชน์กับคนที่อยากหาซื้อบ้าน/คอนโดผ่านช่องทางนี้ครับ (ขอออกตัวไว้ก่อนว่าบางขั้นตอนผมอาจจะเล่าเพี้ยนๆ ขาดความแม่นยำไปบ้าง เพราะมันก็ผ่านมาหลายเดือนแล้ว ใครเจอตรงไหนไม่ถูก สามารถ comment แก้ได้เลยนะครับ)
ขั้นตอนมันเริ่มจาก:
1.กดจองเข้าร่วมประมูลในเว็บกรมบังคับคดี e-service ค้นหาทรัพย์ประกาศขายทอดตลาด เลือกทรัพย์ที่ต้องการ อ่านรายละเอียดทรัพย์ (ซึ่งก็จะไม่ค่อยมีรายละเอียดอะไรเท่าไหร่ มีรูปให้ 1 รูป ที่ตั้ง พื้นที่ ราคาเริ่มต้น) ดูวันที่เปิดประมูลแล้วก็กดเข้าไปลงชื่อ (แต่เข้าใจว่าจะลงหรือไม่ลงก็ไปประมูลได้เหมือนกัน เพราะวันที่ไปประมูลจริงก็ไม่เห็นมีมาขอข้อมูลการจองอะไร) อ่านดีๆ ว่าเค้าให้ไปประมูลที่ไหน ของผมคือต้องไปประมูลที่กรมบังคับคดีใหญ่ที่บางกอกน้อยกับเงินหลักประกันที่ต้องวาง
2.เตรียมเงินหลักประกัน จะมี 3 options 1) ถ้าเป็นเงินสดก็ไม่ต้องอะไรมาก เตรียมไปวันประมูลเลย 2)ทำเป็นแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายสำนักงานไหน โทรไปถามที่สำนักงานอีกทีก็ดีเพื่อความชัวร์ หรือ 3) จะใช้บัตร Debit ไปเสียบเครื่อง EDC ที่กรมก็ได้ แต่ผมไม่ได้ใช้วิธีนี้ กลัววันจริงเกิดมีปัญหาระบบล่มจะปิ๋วกับเงินค่อนข้างก้อนใหญ่ไม่อยากถือเงินสดไปเลยทำเป็นแคชเชียร์เช็คไป
3.ผมทราบมาว่านัดประมูลทรัพย์นี่คือล่ม (ถูกยกเลิก) ง่ายมาก เพราะเจ้าหนี้ ลูกหนี้มีสิทธิ์มาเรียกร้อง อุทธรณ์ เพราะราคาประมูลเริ่มต้นไม่เหมาะสมได้ หรือลูกหนี้มาถอนทรัพย์ไปได้ก่อน เพราะฉะนั้นสิ่งที่กรมฯ (ผมโทรไปถามมาเองเลย) แนะนำคือให้โทรไป confirm กับสำนักงานบังคับคดีเองล่วงหน้า 1 วันก่อนวันประมูล ว่ายังเปิดประมูลปกติใช่ไหม
4.ไปที่กรมบังคับคดี แจ้งเจ้าหน้าที่ จำหมายเลขลำดับสินทรัพย์บนบอร์ดด้านหน้า วางเงินหลักประกันที่เคาน์เตอร์แล้วจะได้รับป้ายหมายเลขตัวเองมา
5.รอเรียกคิวเข้าห้องประมูล เป็นห้อง hall ใหญ่ๆ มี screen projector ยักษ์อยู่ข้างหน้าแสดงภาพสินทรัพย์ที่เปิดประมูลพร้อมแสดงราคาปัจจุบัน
6.เจ้าหน้าที่จะอธิบายกฎและขั้นตอนอีกครั้ง จากราคาเริ่มต้นเจ้าหน้าที่จะอ่านย้ำราคาล่าสุด 3 ครั้ง ถ้าใครอยากให้ราคาเพิ่มให้ชูป้ายเหนือศีรษะก่อนเจ้าหน้าที่นับครบ 3 ครั้งและเคาะค้อน
7.step การขึ้นราคาขึ้นกับราคาตั้งต้น และความเร็วและร้อนแรงในการประมูลขึ้นกับความ hot ของสินทรัพย์นั้นเลยของผมอยู่ผระมาณทรัพย์ลำดับที่ 8 ซึ่งตอนแรกคิดว่าจะเรียนรู้เสต็ปเทคนิคจากทรัพย์ลำดับก่อนหน้า แต่กลายเป็นว่าลำดับก่อนหน้าดูไม่ค่อยมีคนสนใจ บางอันก็ไม่มีคนยกป้ายเลย หรือบางทรัพย์ก็ยก 2 ทีก็เคาะค้อนแล้ว ส่วนทรัพย์ที่ผมประมูลนี่ถือว่า hot พอสมควร มีคนแข่งกับประมาณ 4-5 คน ราคาขึ้นไปประมาณ 10 ครั้งได้มั้ง คือทุกอย่างมันเกิดขึ้นเร็วมาก ไม่ค่อยมีเวลาให้คิดเท่าไหร่ในจังหวะนับ 3 ครั้ง เพราะฉะนั้นแนะนำอย่างยิ่งว่าต้องมีราคาเพดานในใจที่ชัดเจน ว่าเราจะไหวแค่ไหน ไม่งั้นอาจโดนสถานการณ์พาไปให้ยกป้ายจนเกินงบเราได้ครับ (อารมณ์ตอนนั้นมันจะมีความเสียดายเกิดขึ้น 55) นี่แป๊บๆ ราคาบนจอมันบวกขึ้นไปเป็นล้านแล้ว แบบเร็วมากจริงๆ
อันนี้ผมได้ยินมาว่า ในหมู่ผู้ประมูลมักจะมีคนของธนาคารเจ้าหนี้มาร่วมเพื่อปั่นราคาขึ้นให้ไปถึงระดับที่เค้าต้องการด้วย เทคนิคที่ได้ยินมาคืออย่าทำเป็นอยากได้มากนัก ให้รอนับครั้งที่ 3 ปลายๆ แล้วค่อยยกป้าย ให้คนเค้ารู้สึกว่าเราจะแบบสุดเพดานของเราแล้วจริงๆ อะไรแบบนี้ (แต่ก็เสียวอยู่เหมือนกันนะ ถ้าเรายกช้าไปเค้าเคาะค้อนขึ้นมาก็อดได้เช่นกัน 55)
8.ถ้าเราเป็นผู้ชนะประมูล จะมีเจ้าที่มาเชิญเราไปรอทำสัญญาด้านนอก ตอนทำสัญญาเจ้าหน้าที่จะถามว่าจะยืดเวลาชำระเงินส่วนต่างไหมเลย ซึ่งจะยืดได้ 3 เดือน (จากปกติคือ 15 วัน) ถ้าเราตกลงเจ้าหน้าที่เค้าก็จะทำเรื่องขออนุมัติให้ตอนนั้นเลย
9.เนื่องจากผมไม่มีเงินสดมากพอไปจ่ายค่าทรัพย์สินนั้น เลยจำเป็นต้องกู้แบงค์ ผมก็นำสัญญาและเอกสารที่ได้จากกรมทั้งหมด มาขอสินเชื่อกับ ธ.
10.ทีนี้เจอปัญหาดอกแรก คือเราติดต่อเจ้าของห้องเดิม (ที่โดนยึดทรัพย์) ไม่ได้ แล้วเค้าก็ล็อคห้องไว้อยู่ พยายามหาcontact ทั้งจากเอกสารในกรมบังคับคดี โทรหาเจ้าหน้าที่ธนาคารเจ้าหนี้ ค้นชื่อจาก facebook คือติดต่อไม่ได้เลยเปลี่ยนเบอร์ไปแล้วมั่ง เบอร์ถูกยกเลิกมั่ง (เข้าใจว่าเค้าคงโดนตามหนี้จากด้านอื่นๆ เยอะมั้งเลยต้องหนีและปิดการติดต่อไปแบบนี้!)
ทีนี้พอเราเข้าห้องไม่ได้ เจ้าหน้าที่ธนาคารเลยไปถ่ายรูปประเมินสินทรัพย์ไม่ได้ เราลองเอาเอกสารสัญญาไปยื่นนิติ นิติให้แค่ไปถึงหน้าห้อง ไม่ยอมให้เราสะเดาะกุญแจเข้าไปในห้อง โทรถามกรมบังคับคดีเค้าก็บอกเราไม่มีสิทธิ์เข้าห้องจริงๆ เพราะกรรมสิทธิ์ยังไม่เป็นของเรา จนกว่าเราจะชำระเงินส่วนต่างแล้วไปโอนชื่อกรมที่ดินให้เสร็จ ดั้นด้นไปสถานีตำรวจเพราะคิดว่าอาจจะขอให้เค้าช่วยมาเป็นพยานเปิดห้องได้ ตำรวจก็บอกเกินอำนาจหน้าที่เค้า เค้าช่วยได้อย่างมากแค่ลงบันทึกประจำวันไว้ แล้วให้เราลองไปลุ้นยื่นนิติดูว่าเค้าจะยอมเปิดห้องให้ไหม (ซึ่งนิติที่คอนโดนี้คือเข้มมากยังไงเค้าก็ไม่ยอม) เครียดไปซักพักเลยเพราะเราวางหลักประกันไปค่อนข้างเยอะ คือถ้ากู้ ธ. ไม่ได้เราต้องหาเงินสดไปปิดเอง ซึ่งมันก้อนใหญ่มากเราหาไม่ได้แน่ๆ ใน 3 เดือน หรือไม่ก็ต้องยอมเสียเงินหลักประกันนั้นไปเลย T T
11.ดั้นด้นติดต่อ หาข้อมูลทุกช่องทาง จนมาลอง option 1 คือเปลี่ยนไปกู้ ธ. เดิมที่ให้สินเชื่อลูกหนี้เดิม ผลคือสามารถข้ามขั้นตอนการดูห้องได้ คิดว่าน่าจะเป็นเพราะเค้ามีข้อมูลประเมินห้องอันนี้เดิมอยู่แล้ว เหตุการณ์เหมือนจะดำเนินไปได้ด้วยดี แต่มาติดเสตปสุดท้ายอีก คือ ธ. แจ้งว่าเค้าจะไม่สามารถออกเช็คให้กรมบังคับคดีคดีเพื่อไถ่โฉนดออกมาเพื่อไปโอนที่สำนักงานที่ดินได้ เค้าจะยื่นเช็คได้ก็ต่อเมื่อเราทำเรื่องโอนที่สำนักงานที่ดินแล้วเท่านั้น ซึ่งแปลว่าผมต้อง
หาเงินสดส่วนต่างทั้งหมดมาถอนโฉนดจากกรมบังคับคดีเอง แล้วพอเราโอนโฉนดไปโอนที่สำนักงานที่ดินแล้วเค้าถึงจะออกเช็คให้เราได้ (ซึ่งถ้าเรามีเงินขนาดนั้น เราจะมาขอกู้คุณทำไม จะบ้าเหรอ - -“) หรือ
ขอให้เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีถือโฉนดออกไปสำนักงานที่ดินกับเรา แล้วไปโอนและยื่นเช็คกันที่นั่น - ซึ่งเราโทรถามกรมบังคับคดีแล้ว จนท. เค้าไม่มีสิทธิ์ทำแบบนั้น
12.จนปัญญามาก นึกว่าจะต้องเสียเงินหลักประกันแล้ว ปรึกษาคนหลายคนมากไม่มีทางออกเลย จนไปปรึกษาพี่คนนึงที่เค้าเชี่ยวชาญเรื่องอสังหาฯ มาก เป็น agent และที่ปรึกษา เค้าแนะนำ sales ธนาคารคนนีงให้เรา เป็น ธ.UOB สรุปคือ UOB บอกว่าเค้าเคลียร์ได้ทุกอย่าง ทั้งเรื่องการประเมินสินทรัพย์โดยไม่ต้องถ่ายรูปในห้อง และการออกเช็คสั่งจ่ายกรมบังคับคดี
13.เราเลยรีบยื่นเอกสารกับ UOB ทันที เค้าก็ดำเนินการให้เร็วมาก ส่งเจ้าหน้าที่ไปถ่ายรูปรอบๆ โครงการ ติดต่อนิติขอไปถ่ายรูปหน้าห้องให้เลยเสร็จสรรพ เราไม่ต้องไปที่โครงการเองเลยด้วยซ้ำ อันนี้ไม่ได้ค่าโฆษณาใดๆ จาก ธ. เลยนะครับ 😅 แต่คือเค้าช่วยเหลือเราดีมากจริงๆ
14.มาเจออีกดอก คือเรื่องมีหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคของเจ้าของคนก่อน ตอนแรกนิติจะโมเมเหมือนให้เราช่วยรับผิดชอบ แต่อันนี้เช็คกับกรมบังคับคดีแล้ว เรารับผิดชอบแค่เฉพาะส่วนตั้งแต่วันที่เราทำสัญญากับกรมบังคับคดีเท่านั้น ส่วนก่อนหน้านี้ทางนิติต้องเคลียร์กับกรมบังคับคดีเอง เนื่องจากตามขั้นตอนตอนที่ห้องนี้ถูกบังคับคดี นิติต้องแจ้งยอดหนี้ทั้งหมดให้กรมบังคับคดีแต่แรก คิดว่าเค้าคงเอาไปรวมในราคาประมูลแล้ว ก็เลยเคลียร์ไป
15.มามีอีก step ที่คาดไม่ถึงคือค่าใช้จ่ายที่เราต้องเตรียมไปจ่ายเลย ณ วันโอน นอกจากจะมี
ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย
ค่าโอน 2% ของราคาประเมิน แล้วมันยังมี
ค่าภาษีเงินได้ 1% ของราคาซื้อขาย
ที่เราต้องจ่ายสำนักงานที่ดินด้วย ซึ่งในสัญญาที่เราทำกับกรมบังคับคดีระบุชัดเจนว่าผู้ซื้อต้องเป็นคนรับผิดชอบค่าภาษี ค่าธรรมเนียมและอากรต่างๆ ทั้งหมด คือก้อนนี้ปกติถ้าเราซื้อบ้านมือสองคนออกจะเป็นผู้ขาย แต่เคสนี้เราต้องเป็นคนออกเองทั้งหมด
16.จะจบแล้วจริงๆ ก็พอธนาคารอนุมัติสินเชื่อทุกอย่างเรียบร้อย เราก็นัดเจ้าหน้าที่ ธ. ไปที่สำนักงานบังคับคดี เค้าบอกให้ไปรับคิวตั้งแต่ 8.00 เพราะจะได้เสร็จทันในช่วงเช้าแล้วไปโอนที่ที่สำนักงานที่ดินต่อได้เลยแต่ไปถึง 8.00 น. สำนักงานยังไม่เปิด มีคนมารอๆ ก่อนหน้าราวๆ 7-8 คน ถึง 8.30 น. สำนักงานถึงเปิด ค่อยเข้าไปกดบัตรคิวกัน (ก็งงเหมือนกันว่าแล้วจะแนะนำให้เรามา 8.00 ทำไม) เข้าไปกรอกคำร้องยื่นเจ้าหน้าที่แล้วก็รอเรียกคิว ใช้เวลานานพอสมควร กว่าจะถึงคิวก็เกือบๆจะเที่ยงแล้ว ก็ไปชำระเงินส่วนเหลือกับอากรที่การเงิน เราก็จะได้โฉนดมา
แต่เนื่องจากผมยื่นเรื่องกู้กับธนาคาร ธนาคารเลยจะเป็นคนถือโฉนดไป นัดเจอกันต่อที่สำนักงานที่ดิน
17.Step สุดท้ายคือการไปโอนที่ที่สำนักงานที่ดิน ก็ไปยื่นเอกสารรอคิว เซ็นเอกสารหลายอย่างมาก (จำไม่ได้แล้วว่ามีอะไรบ้าง) แล้วก็ชำระค่าโอนและภาษีเงินได้ใช้เวลานานพอสมควร น่าจะราวๆ 2 ชม. ครึ่งได้ ถึงจะแล้วเสร็จ เราก็จะมีชื่ออยู่ในโฉนด พร้อมกับการจำนองกับธนาคาร เป็นอันจบสิ้นขั้นตอน เราได้มีกรรมสิทธิ์ในห้องนี้ซักที (น้ำตาจิไหล)
18.แถมๆ หลังจากขั้นตอนนี้ถ้าให้ดีก็ไปสำนักงานเขตทำเล่มทะเบียนบ้านให้เรียบร้อยเลย แล้วก็ไปที่นิติคอนโดยื่นเอกสารหลักฐานทั้งหมดว่าเราโอนเรียบร้อยแล้ว มารอบนี้นิติเปลี่ยนเป็นคนละคนเลยจ้า ยินดีต้อนรับเรา บริการเต็มที่หาช่างมาปลดล็อคกุญแจให้เราซะด้วย (ก็แหงสิ เราจะมาจ่ายส่วนกลางให้เค้าแล้วหนิ) เข้าไปในห้องก็แบบจะรกๆเลอะๆ หน่อย เจ้าของเก่าคือทิ้งของเรี่ยราดมาก แล้วก็ยกเฟอร์นิเจอร์ไปหมด (แอร์ก็ถอดไปด้วยจ้า) แต่จริงๆ ก็ดีสำหรับเรา เพราะไม่ต้องมาวุ่นวายขนย้าย กับเสี่ยงโดนฟ้องว่าไปทำลายทรัพย์สินเก่าของเค้า เป็นอันจบขั้นตอนทั้งหมดครัย
นี่ก็เป็นประสบการณ์การประมูลคอนโดจากกรมบังคับคดี ที่ค่อนข้างจะประมาทพอสมควร เนื่องจากไม่มีประสบการณ์เลย แถมยังเปรี้ยวไปประมูลโดยยังไม่ได้ดูห้อง ไม่ลองติดต่อเจ้าของก่อน เกือบจะปิ๋วเพราะขอสินเชื่อไม่ได้ซะแล้ว แต่ผลลัพธ์สุดท้ายก็ค่อนข้างน่าพอใจครับ ได้ห้องที่ต้องการ ราคาต่ำกว่าราคาตลาดซักราวๆ 20-30% ได้ สภาพห้องก็ยังok แค่เลอะเทอะไปหน่อย ก็จ้างแม่บ้านมาคลีนทีนึงก็ ok แล้ว (อันนี้ถือเป็นโชคจริงๆ เพราะไม่ได้เข้ามาดูสภาพห้องก่อนที่จะประมูลเลย)
หวังว่าจะมีประโยชน์กับคนที่อยากซื้อบ้านด้วยวิธีนี้นะครับ
[Repost] ประสบการณ์ประมูลคอนโดจากกรมบังคับคดี+ขอสินเชื่อธนาคารแบบต้นจนจบ
ก่อนหน้านี้ไม่ได้ตั้งใจจริงๆครับ ตั้งใจจะขอบคุณพี่ที่เค้าช่วยเหลือผมเคสนี้เฉยๆ
แต่เห็นตอนตั้งกระทู้แรกดูมีคนอ่านเยอะและดูมีประโยชน์ เลยมาโพสต์ใหม่แล้วเอาเนื้อหาส่วนนั้นออกไปแล้วครับ
พอดีผมได้มีโอกาสไปประมูลคอนโดห้องๆ นึงที่ติดกรมบังคับคดี (เป็นครั้งแรก) ซึ่งต้องบอกเลยว่าตลอดขั้นตอนตั้งแต่เริ่มประมูล จนขอสินเชื่อ ธ. ติดต่อเจ้าของห้อง ไปจนถึงการโอน นี่เจออุปสรรคเยอะมาก ผมเข้ามาหาข้อมูลในพันทิพหลายครั้ง ก็มีข้อมูลดีๆ อยู่เยอะ แต่เหมือนยังไม่เห็นใครมาเล่าขั้นตอนแบบเต็มๆ ตั้งแต่ต้นจนจบให้ ผมเลยอยากถือโอกาสนี้มาแชร์ประสบการณ์ เผื่อจะเป็นประโยชน์กับคนที่อยากหาซื้อบ้าน/คอนโดผ่านช่องทางนี้ครับ (ขอออกตัวไว้ก่อนว่าบางขั้นตอนผมอาจจะเล่าเพี้ยนๆ ขาดความแม่นยำไปบ้าง เพราะมันก็ผ่านมาหลายเดือนแล้ว ใครเจอตรงไหนไม่ถูก สามารถ comment แก้ได้เลยนะครับ)
ขั้นตอนมันเริ่มจาก:
1.กดจองเข้าร่วมประมูลในเว็บกรมบังคับคดี e-service ค้นหาทรัพย์ประกาศขายทอดตลาด เลือกทรัพย์ที่ต้องการ อ่านรายละเอียดทรัพย์ (ซึ่งก็จะไม่ค่อยมีรายละเอียดอะไรเท่าไหร่ มีรูปให้ 1 รูป ที่ตั้ง พื้นที่ ราคาเริ่มต้น) ดูวันที่เปิดประมูลแล้วก็กดเข้าไปลงชื่อ (แต่เข้าใจว่าจะลงหรือไม่ลงก็ไปประมูลได้เหมือนกัน เพราะวันที่ไปประมูลจริงก็ไม่เห็นมีมาขอข้อมูลการจองอะไร) อ่านดีๆ ว่าเค้าให้ไปประมูลที่ไหน ของผมคือต้องไปประมูลที่กรมบังคับคดีใหญ่ที่บางกอกน้อยกับเงินหลักประกันที่ต้องวาง
2.เตรียมเงินหลักประกัน จะมี 3 options 1) ถ้าเป็นเงินสดก็ไม่ต้องอะไรมาก เตรียมไปวันประมูลเลย 2)ทำเป็นแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายสำนักงานไหน โทรไปถามที่สำนักงานอีกทีก็ดีเพื่อความชัวร์ หรือ 3) จะใช้บัตร Debit ไปเสียบเครื่อง EDC ที่กรมก็ได้ แต่ผมไม่ได้ใช้วิธีนี้ กลัววันจริงเกิดมีปัญหาระบบล่มจะปิ๋วกับเงินค่อนข้างก้อนใหญ่ไม่อยากถือเงินสดไปเลยทำเป็นแคชเชียร์เช็คไป
3.ผมทราบมาว่านัดประมูลทรัพย์นี่คือล่ม (ถูกยกเลิก) ง่ายมาก เพราะเจ้าหนี้ ลูกหนี้มีสิทธิ์มาเรียกร้อง อุทธรณ์ เพราะราคาประมูลเริ่มต้นไม่เหมาะสมได้ หรือลูกหนี้มาถอนทรัพย์ไปได้ก่อน เพราะฉะนั้นสิ่งที่กรมฯ (ผมโทรไปถามมาเองเลย) แนะนำคือให้โทรไป confirm กับสำนักงานบังคับคดีเองล่วงหน้า 1 วันก่อนวันประมูล ว่ายังเปิดประมูลปกติใช่ไหม
4.ไปที่กรมบังคับคดี แจ้งเจ้าหน้าที่ จำหมายเลขลำดับสินทรัพย์บนบอร์ดด้านหน้า วางเงินหลักประกันที่เคาน์เตอร์แล้วจะได้รับป้ายหมายเลขตัวเองมา
5.รอเรียกคิวเข้าห้องประมูล เป็นห้อง hall ใหญ่ๆ มี screen projector ยักษ์อยู่ข้างหน้าแสดงภาพสินทรัพย์ที่เปิดประมูลพร้อมแสดงราคาปัจจุบัน
6.เจ้าหน้าที่จะอธิบายกฎและขั้นตอนอีกครั้ง จากราคาเริ่มต้นเจ้าหน้าที่จะอ่านย้ำราคาล่าสุด 3 ครั้ง ถ้าใครอยากให้ราคาเพิ่มให้ชูป้ายเหนือศีรษะก่อนเจ้าหน้าที่นับครบ 3 ครั้งและเคาะค้อน
7.step การขึ้นราคาขึ้นกับราคาตั้งต้น และความเร็วและร้อนแรงในการประมูลขึ้นกับความ hot ของสินทรัพย์นั้นเลยของผมอยู่ผระมาณทรัพย์ลำดับที่ 8 ซึ่งตอนแรกคิดว่าจะเรียนรู้เสต็ปเทคนิคจากทรัพย์ลำดับก่อนหน้า แต่กลายเป็นว่าลำดับก่อนหน้าดูไม่ค่อยมีคนสนใจ บางอันก็ไม่มีคนยกป้ายเลย หรือบางทรัพย์ก็ยก 2 ทีก็เคาะค้อนแล้ว ส่วนทรัพย์ที่ผมประมูลนี่ถือว่า hot พอสมควร มีคนแข่งกับประมาณ 4-5 คน ราคาขึ้นไปประมาณ 10 ครั้งได้มั้ง คือทุกอย่างมันเกิดขึ้นเร็วมาก ไม่ค่อยมีเวลาให้คิดเท่าไหร่ในจังหวะนับ 3 ครั้ง เพราะฉะนั้นแนะนำอย่างยิ่งว่าต้องมีราคาเพดานในใจที่ชัดเจน ว่าเราจะไหวแค่ไหน ไม่งั้นอาจโดนสถานการณ์พาไปให้ยกป้ายจนเกินงบเราได้ครับ (อารมณ์ตอนนั้นมันจะมีความเสียดายเกิดขึ้น 55) นี่แป๊บๆ ราคาบนจอมันบวกขึ้นไปเป็นล้านแล้ว แบบเร็วมากจริงๆ
อันนี้ผมได้ยินมาว่า ในหมู่ผู้ประมูลมักจะมีคนของธนาคารเจ้าหนี้มาร่วมเพื่อปั่นราคาขึ้นให้ไปถึงระดับที่เค้าต้องการด้วย เทคนิคที่ได้ยินมาคืออย่าทำเป็นอยากได้มากนัก ให้รอนับครั้งที่ 3 ปลายๆ แล้วค่อยยกป้าย ให้คนเค้ารู้สึกว่าเราจะแบบสุดเพดานของเราแล้วจริงๆ อะไรแบบนี้ (แต่ก็เสียวอยู่เหมือนกันนะ ถ้าเรายกช้าไปเค้าเคาะค้อนขึ้นมาก็อดได้เช่นกัน 55)
8.ถ้าเราเป็นผู้ชนะประมูล จะมีเจ้าที่มาเชิญเราไปรอทำสัญญาด้านนอก ตอนทำสัญญาเจ้าหน้าที่จะถามว่าจะยืดเวลาชำระเงินส่วนต่างไหมเลย ซึ่งจะยืดได้ 3 เดือน (จากปกติคือ 15 วัน) ถ้าเราตกลงเจ้าหน้าที่เค้าก็จะทำเรื่องขออนุมัติให้ตอนนั้นเลย
9.เนื่องจากผมไม่มีเงินสดมากพอไปจ่ายค่าทรัพย์สินนั้น เลยจำเป็นต้องกู้แบงค์ ผมก็นำสัญญาและเอกสารที่ได้จากกรมทั้งหมด มาขอสินเชื่อกับ ธ.
10.ทีนี้เจอปัญหาดอกแรก คือเราติดต่อเจ้าของห้องเดิม (ที่โดนยึดทรัพย์) ไม่ได้ แล้วเค้าก็ล็อคห้องไว้อยู่ พยายามหาcontact ทั้งจากเอกสารในกรมบังคับคดี โทรหาเจ้าหน้าที่ธนาคารเจ้าหนี้ ค้นชื่อจาก facebook คือติดต่อไม่ได้เลยเปลี่ยนเบอร์ไปแล้วมั่ง เบอร์ถูกยกเลิกมั่ง (เข้าใจว่าเค้าคงโดนตามหนี้จากด้านอื่นๆ เยอะมั้งเลยต้องหนีและปิดการติดต่อไปแบบนี้!)
ทีนี้พอเราเข้าห้องไม่ได้ เจ้าหน้าที่ธนาคารเลยไปถ่ายรูปประเมินสินทรัพย์ไม่ได้ เราลองเอาเอกสารสัญญาไปยื่นนิติ นิติให้แค่ไปถึงหน้าห้อง ไม่ยอมให้เราสะเดาะกุญแจเข้าไปในห้อง โทรถามกรมบังคับคดีเค้าก็บอกเราไม่มีสิทธิ์เข้าห้องจริงๆ เพราะกรรมสิทธิ์ยังไม่เป็นของเรา จนกว่าเราจะชำระเงินส่วนต่างแล้วไปโอนชื่อกรมที่ดินให้เสร็จ ดั้นด้นไปสถานีตำรวจเพราะคิดว่าอาจจะขอให้เค้าช่วยมาเป็นพยานเปิดห้องได้ ตำรวจก็บอกเกินอำนาจหน้าที่เค้า เค้าช่วยได้อย่างมากแค่ลงบันทึกประจำวันไว้ แล้วให้เราลองไปลุ้นยื่นนิติดูว่าเค้าจะยอมเปิดห้องให้ไหม (ซึ่งนิติที่คอนโดนี้คือเข้มมากยังไงเค้าก็ไม่ยอม) เครียดไปซักพักเลยเพราะเราวางหลักประกันไปค่อนข้างเยอะ คือถ้ากู้ ธ. ไม่ได้เราต้องหาเงินสดไปปิดเอง ซึ่งมันก้อนใหญ่มากเราหาไม่ได้แน่ๆ ใน 3 เดือน หรือไม่ก็ต้องยอมเสียเงินหลักประกันนั้นไปเลย T T
11.ดั้นด้นติดต่อ หาข้อมูลทุกช่องทาง จนมาลอง option 1 คือเปลี่ยนไปกู้ ธ. เดิมที่ให้สินเชื่อลูกหนี้เดิม ผลคือสามารถข้ามขั้นตอนการดูห้องได้ คิดว่าน่าจะเป็นเพราะเค้ามีข้อมูลประเมินห้องอันนี้เดิมอยู่แล้ว เหตุการณ์เหมือนจะดำเนินไปได้ด้วยดี แต่มาติดเสตปสุดท้ายอีก คือ ธ. แจ้งว่าเค้าจะไม่สามารถออกเช็คให้กรมบังคับคดีคดีเพื่อไถ่โฉนดออกมาเพื่อไปโอนที่สำนักงานที่ดินได้ เค้าจะยื่นเช็คได้ก็ต่อเมื่อเราทำเรื่องโอนที่สำนักงานที่ดินแล้วเท่านั้น ซึ่งแปลว่าผมต้อง
หาเงินสดส่วนต่างทั้งหมดมาถอนโฉนดจากกรมบังคับคดีเอง แล้วพอเราโอนโฉนดไปโอนที่สำนักงานที่ดินแล้วเค้าถึงจะออกเช็คให้เราได้ (ซึ่งถ้าเรามีเงินขนาดนั้น เราจะมาขอกู้คุณทำไม จะบ้าเหรอ - -“) หรือ
ขอให้เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีถือโฉนดออกไปสำนักงานที่ดินกับเรา แล้วไปโอนและยื่นเช็คกันที่นั่น - ซึ่งเราโทรถามกรมบังคับคดีแล้ว จนท. เค้าไม่มีสิทธิ์ทำแบบนั้น
12.จนปัญญามาก นึกว่าจะต้องเสียเงินหลักประกันแล้ว ปรึกษาคนหลายคนมากไม่มีทางออกเลย จนไปปรึกษาพี่คนนึงที่เค้าเชี่ยวชาญเรื่องอสังหาฯ มาก เป็น agent และที่ปรึกษา เค้าแนะนำ sales ธนาคารคนนีงให้เรา เป็น ธ.UOB สรุปคือ UOB บอกว่าเค้าเคลียร์ได้ทุกอย่าง ทั้งเรื่องการประเมินสินทรัพย์โดยไม่ต้องถ่ายรูปในห้อง และการออกเช็คสั่งจ่ายกรมบังคับคดี
13.เราเลยรีบยื่นเอกสารกับ UOB ทันที เค้าก็ดำเนินการให้เร็วมาก ส่งเจ้าหน้าที่ไปถ่ายรูปรอบๆ โครงการ ติดต่อนิติขอไปถ่ายรูปหน้าห้องให้เลยเสร็จสรรพ เราไม่ต้องไปที่โครงการเองเลยด้วยซ้ำ อันนี้ไม่ได้ค่าโฆษณาใดๆ จาก ธ. เลยนะครับ 😅 แต่คือเค้าช่วยเหลือเราดีมากจริงๆ
14.มาเจออีกดอก คือเรื่องมีหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคของเจ้าของคนก่อน ตอนแรกนิติจะโมเมเหมือนให้เราช่วยรับผิดชอบ แต่อันนี้เช็คกับกรมบังคับคดีแล้ว เรารับผิดชอบแค่เฉพาะส่วนตั้งแต่วันที่เราทำสัญญากับกรมบังคับคดีเท่านั้น ส่วนก่อนหน้านี้ทางนิติต้องเคลียร์กับกรมบังคับคดีเอง เนื่องจากตามขั้นตอนตอนที่ห้องนี้ถูกบังคับคดี นิติต้องแจ้งยอดหนี้ทั้งหมดให้กรมบังคับคดีแต่แรก คิดว่าเค้าคงเอาไปรวมในราคาประมูลแล้ว ก็เลยเคลียร์ไป
15.มามีอีก step ที่คาดไม่ถึงคือค่าใช้จ่ายที่เราต้องเตรียมไปจ่ายเลย ณ วันโอน นอกจากจะมี
ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย
ค่าโอน 2% ของราคาประเมิน แล้วมันยังมี
ค่าภาษีเงินได้ 1% ของราคาซื้อขาย
ที่เราต้องจ่ายสำนักงานที่ดินด้วย ซึ่งในสัญญาที่เราทำกับกรมบังคับคดีระบุชัดเจนว่าผู้ซื้อต้องเป็นคนรับผิดชอบค่าภาษี ค่าธรรมเนียมและอากรต่างๆ ทั้งหมด คือก้อนนี้ปกติถ้าเราซื้อบ้านมือสองคนออกจะเป็นผู้ขาย แต่เคสนี้เราต้องเป็นคนออกเองทั้งหมด
16.จะจบแล้วจริงๆ ก็พอธนาคารอนุมัติสินเชื่อทุกอย่างเรียบร้อย เราก็นัดเจ้าหน้าที่ ธ. ไปที่สำนักงานบังคับคดี เค้าบอกให้ไปรับคิวตั้งแต่ 8.00 เพราะจะได้เสร็จทันในช่วงเช้าแล้วไปโอนที่ที่สำนักงานที่ดินต่อได้เลยแต่ไปถึง 8.00 น. สำนักงานยังไม่เปิด มีคนมารอๆ ก่อนหน้าราวๆ 7-8 คน ถึง 8.30 น. สำนักงานถึงเปิด ค่อยเข้าไปกดบัตรคิวกัน (ก็งงเหมือนกันว่าแล้วจะแนะนำให้เรามา 8.00 ทำไม) เข้าไปกรอกคำร้องยื่นเจ้าหน้าที่แล้วก็รอเรียกคิว ใช้เวลานานพอสมควร กว่าจะถึงคิวก็เกือบๆจะเที่ยงแล้ว ก็ไปชำระเงินส่วนเหลือกับอากรที่การเงิน เราก็จะได้โฉนดมา
แต่เนื่องจากผมยื่นเรื่องกู้กับธนาคาร ธนาคารเลยจะเป็นคนถือโฉนดไป นัดเจอกันต่อที่สำนักงานที่ดิน
17.Step สุดท้ายคือการไปโอนที่ที่สำนักงานที่ดิน ก็ไปยื่นเอกสารรอคิว เซ็นเอกสารหลายอย่างมาก (จำไม่ได้แล้วว่ามีอะไรบ้าง) แล้วก็ชำระค่าโอนและภาษีเงินได้ใช้เวลานานพอสมควร น่าจะราวๆ 2 ชม. ครึ่งได้ ถึงจะแล้วเสร็จ เราก็จะมีชื่ออยู่ในโฉนด พร้อมกับการจำนองกับธนาคาร เป็นอันจบสิ้นขั้นตอน เราได้มีกรรมสิทธิ์ในห้องนี้ซักที (น้ำตาจิไหล)
18.แถมๆ หลังจากขั้นตอนนี้ถ้าให้ดีก็ไปสำนักงานเขตทำเล่มทะเบียนบ้านให้เรียบร้อยเลย แล้วก็ไปที่นิติคอนโดยื่นเอกสารหลักฐานทั้งหมดว่าเราโอนเรียบร้อยแล้ว มารอบนี้นิติเปลี่ยนเป็นคนละคนเลยจ้า ยินดีต้อนรับเรา บริการเต็มที่หาช่างมาปลดล็อคกุญแจให้เราซะด้วย (ก็แหงสิ เราจะมาจ่ายส่วนกลางให้เค้าแล้วหนิ) เข้าไปในห้องก็แบบจะรกๆเลอะๆ หน่อย เจ้าของเก่าคือทิ้งของเรี่ยราดมาก แล้วก็ยกเฟอร์นิเจอร์ไปหมด (แอร์ก็ถอดไปด้วยจ้า) แต่จริงๆ ก็ดีสำหรับเรา เพราะไม่ต้องมาวุ่นวายขนย้าย กับเสี่ยงโดนฟ้องว่าไปทำลายทรัพย์สินเก่าของเค้า เป็นอันจบขั้นตอนทั้งหมดครัย
นี่ก็เป็นประสบการณ์การประมูลคอนโดจากกรมบังคับคดี ที่ค่อนข้างจะประมาทพอสมควร เนื่องจากไม่มีประสบการณ์เลย แถมยังเปรี้ยวไปประมูลโดยยังไม่ได้ดูห้อง ไม่ลองติดต่อเจ้าของก่อน เกือบจะปิ๋วเพราะขอสินเชื่อไม่ได้ซะแล้ว แต่ผลลัพธ์สุดท้ายก็ค่อนข้างน่าพอใจครับ ได้ห้องที่ต้องการ ราคาต่ำกว่าราคาตลาดซักราวๆ 20-30% ได้ สภาพห้องก็ยังok แค่เลอะเทอะไปหน่อย ก็จ้างแม่บ้านมาคลีนทีนึงก็ ok แล้ว (อันนี้ถือเป็นโชคจริงๆ เพราะไม่ได้เข้ามาดูสภาพห้องก่อนที่จะประมูลเลย)
หวังว่าจะมีประโยชน์กับคนที่อยากซื้อบ้านด้วยวิธีนี้นะครับ