สวัสดีครับทุกท่าน

ห่างหายจากการตั้งกระทู้ไปนานพอสมควร หวังว่าทุกท่านจะสบายดี ปลอดภัยจากวิกฤตโควิดทั้งด้านสุขภาพและด้านเศรษฐกิจ

ดูเหมือนว่าหลังจากที่คลายล็อคดาวน์ไม่นานมานี้ อสังหาฯในไทยเริ่มกลับมาคึกคักมากขึ้น และมีการเปลี่ยนมือกันพอสมควร

ผมไปทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน ช่วงอาทิตย์ที่ผ่านมา คนแน่นทุกวันเลยครับ

และดูเหมือนว่าช่วงที่ผ่านมา นักลงทุนต่าง Suffered หนัก

เนื่องจากจำนวน Expat ลดลง และ non-work permit expats ไม่สามารถเข้าประเทศได้ จึงปฏิเสธไม่ได้ว่า เรา Suffered กับ consequences ทั้งผู้ที่ลงทุนด้าน Yieldspread Strategy และ Capital Gain

ไม่นานมานี้ผมได้เห็นแอดโฆษณาของ Developer ชื่อดังประมาณ 1-2 เจ้าสำหรับกลยุทธใหม่ทางการลงทุนอสังหาสำหรับรายย่อย

ผมจึงใคร่อยากเขียนอธิบายความรู้เหล่านี้เพื่อเป็นวิทยาทาน ：D

เราจะมาตีแผ่ รูปแบบการลงทุน Investment Property ในไทยตามความเข้าใจของผม

และพรีวิว Investment Property ที่ต่างประเทศเพื่อเทียบสิทธิประโยชน์กัน

ซึ่งงงงง ก่อนอื่น ผมต้องบอกไว้ก่อนเลยนะครับว่า Strategy การลงทุนรูปแบบนี้ดีนะครับ และ Developer หลายๆเจ้าก็ควรที่จะ Concern โมเดลธุรกิจนี้ให้มากๆด้วย เพราะผมคิดว่ามันเป็นโมเดลที่ win-win ทั้งสามฝ่าย ทั้งกับลูกค้า(นักลงทุนอสังหาฯ) ตัว Developer เองและรวมไปถึงผู้ถือหุ้นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

Investment Property คืออะไร

คือ การขายอสังหาฯที่พ่วงมาด้วยการทำ Property Management จริงๆ โมเดลนี้มีมานานมากๆแล้วครับ น่าจะร่วม 10 ปีได้ แต่ Marketing นั้นอาจจะไม่ได้ระเบิดระเบ้อเหมือนในช่วงที่ผ่านมา โดยหลายๆปีที่ผ่านมา จะมีบริษัทมหาชนที่เป็นผู้นำตลาดเจ้าแรกเลย คือ LHC และ CI （ชาญอิสระ) รวมไปถึง Habitat group (Unlisted) อีกด้วย

โดยแต่ละแบรนด์ก็จะขาย Property Management ที่มี Chain โรงแรมเป็นของตัวเองดังนี้ครับ



หลักๆก็จะประมานนี้ ซึ่งโมเดลนี้อธิบายแบบคร่าวๆคือ


- คือ คนซื้อที่สนใจ จะต้องโอนอสังหาฯ ก่อนที่จะได้ผลตอบแทน เช่น นาย ก.ไก่ ไปซื้อ Investment Property กับ Developer อ.อ่าง

- เช่น อสังหาราคา 10 ล้านบาท นาย ก.ไก่จะต้องโอน / กู้ จ่ายเงินให้เดฟเต็มจำนวนก่อนที่จะเข้าร่วมสัญญา

- สัญญาส่วนใหญ่การันตี fixed income 3-5 ปี (เคยเห็นสูงสุด 7 ปี แต่เป็นรายย่อยมาก)

- หลังจากนั้น Developer จะจ่ายตาม Occupancy rate (อัตราการเข้าพัก) เฉลี่ยยกตึก ซึ่งข้อดีคือเราไม่ต้องกังวลเรื่องห้องว่าง หรือการ Renovate ซึ่ง Dev กันเงินในส่วนนี้เอาไว้แล้วทุกเจ้า ;)

- ไม่ต้องเสียเวลา ไม่ต้องเสียค่า agents หาคนเช่า ไม่ต้องเสียค่าช่างเพื่อ maintenance

ข้อเสีย (สำหรับ Retail Investor）

ในช่วงเวลานี้ ผลตอบแทนส่วนใหญ่ไม่ได้ต่างจากการปล่อยเช่าด้วยตัวเองเท่าไหร่ ยกเว้นการปล่อยเช่าใน Tourism Attractions เช่น  พวกโรงแรมต่างจังหวัด

Management fees แพง

ต้นทุนส่วนใหญ่ (ค่ากรรมสิทธิ์ห้อง) แพงมหาศาลลล (แต่อันที่ถูกก็มีครับ ；））

-รายรับหลังจากนั้น นักลงทุนต้องแบกรับความเสี่ยงกันเอาเอง สมมติโควิด Long lease เหลือ 15% หรือ Short lease เหลือ 5% ถ้าซื้อห้องมาเป็นสิบล้าน จะจ่ายไหวมั้ย

- ซึ่งก็แล้วแต่ Transparency ของ Developer แต่ผมก็ไม่แน่ใจว่าเราจะสามารถ Track occupancy rate ได้อย่างไร นอกจากการตรวจสอบในรายงานของ OTA (พวก Agoda หรือ booking จะมีรายงาน occupancy rate ที่ dev สามารถนำเสนอได้) ซึ่งถ้าเป็น Serviced Residence ของ Original Brands คงหมดสิทธิ์

- ติด Exclusive Contract แบบยาวๆ (เปลี่ยนมือก็ยังติด Contract) ถ้าไม่สามารถ Track Transparency ได้ ถ้าเค้าบอก Occupancy rate 70% เราก็ต้องเชื่อ 70% ตาม Dev. ไม่ว่าเดฟบอกตัวเลขเท่าไหร่ เราก็ต้องเชื่อตามเค้าครับ ขยับตัวไม่ได้ OoO

ข้อควรระวังสำหรับนักลงทุนรายย่อย

ไม่ได้บอกว่า โมเดลนี้ไม่ดีๆๆๆๆ มันดีมากๆ (ในราคาที่เหมาะสม)

-นักลงทุนต้องหาข้อมูลเกี่ยวกับอัตราค่าเช่าในทำเลและการบริหารจัดการของเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ในระดับเดียวกันมากมาก

-อย่าไปเชื่อเซลเยอะบางคนบอกมาราคา Serviced apartment (All exclusives-ไม่รวมค่าเมด ค่าบริการอื่นๆ) ราคาเท่า Leeds offices ตารางเมตรละพันกว่า มันเป็นไปได้ยากมากครับ

-ถ้าเป็นทำเลตจว ส่วนใหญ่มี High Season / Low Season ต้องดูว่า HS/LS reasonable มั้ย

-ต้องอย่าลืมว่า Dev การันตีค่าเช่าสูงๆแค่ 3 ปีแรก ซึ่ง 3 ปีแรก ไม่ได้ระบุว่า Dev ไม่สามารถกันกำไรจากราคาขายมาบางส่วนแล้วควักกระเป๋าจ่ายเองเพื่อให้ครบกับจำนวน Yield ที่ Promised ครบ 3 ปี อาจจะมาบอกว่าตอนนี้คอนโด/โรงแรมล้นตลาด Rate ค่าเช่าได้เปลี่ยนไปแล่ววววว

ยกตัวอย่าง ผมอยากขายห้องราคา 10,000,000 ซึ่งความจริงผมสร้าง yield ได้แค่ที่ 4% แต่ผมขายที่ราคานี้ผมจะกำไร 50% ซึ่งผมสามารถ Cut corner กำไรเล็กๆน้อยๆของผมมาจ่ายเงินให้พวกคุณซึ่งเป็นนักลงทุนได้เพิ่มอีกเดือนละ 2-3 หมื่น ไม่กี่ปี ชิวชิว Cost ของผมมมม มันรวมไปแล้วครับบบบบบบบบบบบบบ

-อย่าไปดูตัวเลขในกระดาษมาก ดูข้างบ้านเยอะๆ ใช้การพิจารณามากๆเหมือนเวลาซื้อคอนโดทั่วไปว่าคุณได้รับอะไรต่างๆคุ้มกับเงินที่คุณจ่ายไปมั้ย

เช่นๆๆๆๆ

-สมมติห้อง 8 ล้าน วิวไม่เห็น ใช้วัสดุธรรมดา ปูพื้นกระเบื้อง ครัวบิลท์เอง

-หรือห้อง 10 ล้านแต่ยอดไกลจากรถไฟฟ้าเป็น Low rise ส่วนกลางกระจึ๋งเดียว

-หรือ 2 bed ค่าเช่า 3 หมื่นแต่อยู่ทำเลปลายรถไฟฟ้าสุดติ่ง ค่าเช่าแบบนี้จะอยู่กี่ปี

สมมติหมดสัญญา คุณคิดว่าคุณสามารถรีเซลในราคาติดเพดานได้มั้ย

Or กรณีจ่ายแบงค์เป็น NPL แล้วโดนบังคับคดี คุณจะโดนยึดทรัพย์เพิ่มมั้ย ข้อนี้ต้องพึงระวังมากมาก

ข้อดีสำหรับ Dev และผู้ถือหุ้น

-คุณ Setup Margin ได้สูงขึ้น
-ไม่ต้องกลัวเรื่อง Stock คงค้างและการ ตัดราคาแบบ Red ocean อีกต่อไป
-คุณได้โรงแรม / Service Apartment มาหนึ่งที่ที่ Breakeven เลยภายใน 3 ปีหลังจากตึกเสร็จ ซึ่งปกติสร้างโรงแรม จะต้องใช้เวลาเบรคอีเว้นประมาณ 7-10ปี
-เพราะคุณได้ Management fees อีก มีคนมาสร้างโรงแรมให้ฟรีฟรี สัญญา Longterm กินยาวยาว 25 ปี หาที่ไหนได้แบบนี้
-โมเดลโรงแรมฟรีนี้ดีมาก ผมเชียร์ให้ Developer ทำกันเยอะๆ วงการอสังหารจะได้คึกคักจะได้ตัดราคากันน้อยลง
-เผลอๆ Split Management fees มาออก REIT/PF ได้เงินเข้าบริษัทอีกก๊อก
-ถ้าทำดีๆ ลูกค้า/นลท กลับมาเป็น Repititors เพราะตึกประสบความสำเร็จ แบบนี้ดีไม่ใช่ขายแล้วทิ้งลูกค้ารุ่นใหม่ไม่ชอบ

เดี๋ยวมาเขียนต่อ

จะโชว์ให้ดูว่าที่ออสขาย Property Management ที่เมลเบิร์น พ่วงเชนโรงแรมดังระดับโลกอย่าง Ritz Carlton



อยู่ใกล้ 3 มหาลัยระดับโลก อยู่ในกลาง CBD อยู่ติดขนส่งสาธารณะทุกประเภท ริมถนนไม่มีหาบเร่ขายของฯลฯ ตรงข้ามสนามบอลอิติฮัดสะเตเดี้ยม มองเห็นวิวแม่น้ำ

FREEEHOLLLDDDDDDDDD ขายราคาต่อตารางเมตรถูกกว่าทองหล่อเมืองไทยนะฮะ！！

เป็นคนไทยอาจจะจ่ายแพงไปสักหน่อย สำหรับใครที่ตื่นเต้นกับโมเดลดังกล่าวลองศึกษาข้อมูลดีดี

เชียร์ให้เดฟทำนะ ไม่ได้เชียร์ให้ทำ วินกันทั้งตลาด

เดี๋ยวมาต่อ

สนใจเรื่องราวเกี่ยวกับหุ้น + อสังหา + คริปโต เข้ามาพูดคุยกันได้ที่นี่ ทักแชทได้ ส่วนใหญ่ตอบ

อยากให้เขียนอะไรบอกได้นะครับ ปกติเขียนกลางๆอยู่แล้ว ไม่เคยรับค่าจ้างเขียนใคร เพจฟรีให้ความรู้การลงทุนทำเอามันส์