จริง ๆแล้วประเด็นนี้มีหลายท่านในที่นี้เคยช่วยพูดเตือนกันมาแล้ว แต่ขออนุญาตเล่าซ้ำให้ฟังกันอีกแรงครับ
หลายท่านอาจจะเคยได้ยินอะไรแนวๆนี้...
- “คอนโด xyz การันตีผลตอบแทน x ปี ถึง x%”
- “อสังหาฯเพื่อการลงทุน การันตีผลตอบแทนกว่า x% ต่อปี”
เคยสงสัยมั้ยครับ ว่า “ยังไม่ทันสร้าง แล้วมันเอาอะไรมาจ่ายผลตอบแทน?”
ง่ายๆเลยก็คือ สมมติปกติของราคา 100 เค้าก็จะปักป้ายขาย 120 แล้วอาจจะมีเงื่อนไขว่าต้องวางเงินเท่านั้นเท่านี้ เพื่อรับสิทธิรับผลตอบแทนประมาณ 4% บนก้อนที่วาง เป็นเวลา 5 ปี โดยจะเห็นเลยว่า logic 4 x 5 = 20 มันก็คือก้อนที่เค้าเพิ่มเข้าไปในราคาแล้ว ผลตอบแทนที่เอามาให้ มันก็คือการทอนเงินของคุณนั่นเอง
ทำแบบนี้ผิดเหรอ?... ไม่ผิดครับ
แต่อยากจะฝากความเสี่ยงบางข้อ ที่จะไม่มีคนขายคนไหนกล้าพูด ให้ประกอบการพิจารณาเพิ่มดังต่อไปนี้
1. ขายต่อลำบาก – ส่วนใหญ่ราคาจะแพงกว่าราคาเฉลี่ย ก็เพราะผู้พัฒนาเค้า mark up ราคาล่วงหน้าไปหลายปีแล้ว เพื่อเอาส่วนต่างมาทอนเงินเรา
2. เจ้าของโครงการหมุนเงินเล่น - พอได้เงินก้อนเราไป แถมได้ล่วงหน้าก่อนกำหนดการสร้างนาน ถ้าเป็นผู้พัฒนารายเล็กจะมีโอกาสสูงมากที่เขาจะเอาเงินเราไปปิดโครงการอื่น หรือเอาไปคืนนายทุนนอกระบบที่ช่วยออกค่าที่ไปก่อน
3. ไม่พอจ่ายดอก - ถ้าท่านอัด leverage ไว้เยอะ ระยะยาวบางโครงการจะเลิกจ่าย บางโครงการให้เป็น profit share (จับแปลงคอนโดเป็นโรงแรม) ผลตอบแทนที่ได้จริงอาจไม่พอต้นทุนดอกเบี้ยที่ท่านแบกอยู่ สุดท้ายต้อง liquidate ก็จะกลับไปความเสี่ยงข้อแรกครับ
4. เสี่ยงเรื่องภาษี - เจ้าตัว “ผลตอบแทน” ที่เค้าจ่ายเรา บนบัญชีเค้าชี้แจงง่าย เพราะลงเป็น SG&A หรือค่าส่งเสริมการขาย ไม่ใช่ ดอกเบี้ย (หัก ณ ที่จ่าย 15%) หรือ ปันผล (หัก ณ ที่จ่าย 10%) แน่ๆ แล้วเราหละจะลงเป็นรายได้ประเภทไหน มันเลยมีโอกาสที่เราต้องเอาไปรวมกับก้อนใหญ่ ซึ่งก็จะโดน progressive rate ไม่งั้นก็ต้องเสี่ยงไม่ชี้แจงเอา
สุดท้ายนี้ เจตนาของผมคือไม่อยากเห็นผู้บริโภครายย่อยโดนเอาเปรียบ ตกเป็นเครื่องมือการระดมทุนต้นทุนถูกๆให้ผู้พัฒนาสายฉาบฉวย ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ถ้าท่านเข้าใจในความเสี่ยงครบทุกด้านแล้ว ก็ขอให้ท่านโชคดีในการลงทุนครับ
รู้ให้ทัน ... ลงทุนอสังหาฯการันตีผลตอบแทน?
หลายท่านอาจจะเคยได้ยินอะไรแนวๆนี้...
- “คอนโด xyz การันตีผลตอบแทน x ปี ถึง x%”
- “อสังหาฯเพื่อการลงทุน การันตีผลตอบแทนกว่า x% ต่อปี”
เคยสงสัยมั้ยครับ ว่า “ยังไม่ทันสร้าง แล้วมันเอาอะไรมาจ่ายผลตอบแทน?”
ง่ายๆเลยก็คือ สมมติปกติของราคา 100 เค้าก็จะปักป้ายขาย 120 แล้วอาจจะมีเงื่อนไขว่าต้องวางเงินเท่านั้นเท่านี้ เพื่อรับสิทธิรับผลตอบแทนประมาณ 4% บนก้อนที่วาง เป็นเวลา 5 ปี โดยจะเห็นเลยว่า logic 4 x 5 = 20 มันก็คือก้อนที่เค้าเพิ่มเข้าไปในราคาแล้ว ผลตอบแทนที่เอามาให้ มันก็คือการทอนเงินของคุณนั่นเอง
ทำแบบนี้ผิดเหรอ?... ไม่ผิดครับ
แต่อยากจะฝากความเสี่ยงบางข้อ ที่จะไม่มีคนขายคนไหนกล้าพูด ให้ประกอบการพิจารณาเพิ่มดังต่อไปนี้
1. ขายต่อลำบาก – ส่วนใหญ่ราคาจะแพงกว่าราคาเฉลี่ย ก็เพราะผู้พัฒนาเค้า mark up ราคาล่วงหน้าไปหลายปีแล้ว เพื่อเอาส่วนต่างมาทอนเงินเรา
2. เจ้าของโครงการหมุนเงินเล่น - พอได้เงินก้อนเราไป แถมได้ล่วงหน้าก่อนกำหนดการสร้างนาน ถ้าเป็นผู้พัฒนารายเล็กจะมีโอกาสสูงมากที่เขาจะเอาเงินเราไปปิดโครงการอื่น หรือเอาไปคืนนายทุนนอกระบบที่ช่วยออกค่าที่ไปก่อน
3. ไม่พอจ่ายดอก - ถ้าท่านอัด leverage ไว้เยอะ ระยะยาวบางโครงการจะเลิกจ่าย บางโครงการให้เป็น profit share (จับแปลงคอนโดเป็นโรงแรม) ผลตอบแทนที่ได้จริงอาจไม่พอต้นทุนดอกเบี้ยที่ท่านแบกอยู่ สุดท้ายต้อง liquidate ก็จะกลับไปความเสี่ยงข้อแรกครับ
4. เสี่ยงเรื่องภาษี - เจ้าตัว “ผลตอบแทน” ที่เค้าจ่ายเรา บนบัญชีเค้าชี้แจงง่าย เพราะลงเป็น SG&A หรือค่าส่งเสริมการขาย ไม่ใช่ ดอกเบี้ย (หัก ณ ที่จ่าย 15%) หรือ ปันผล (หัก ณ ที่จ่าย 10%) แน่ๆ แล้วเราหละจะลงเป็นรายได้ประเภทไหน มันเลยมีโอกาสที่เราต้องเอาไปรวมกับก้อนใหญ่ ซึ่งก็จะโดน progressive rate ไม่งั้นก็ต้องเสี่ยงไม่ชี้แจงเอา
สุดท้ายนี้ เจตนาของผมคือไม่อยากเห็นผู้บริโภครายย่อยโดนเอาเปรียบ ตกเป็นเครื่องมือการระดมทุนต้นทุนถูกๆให้ผู้พัฒนาสายฉาบฉวย ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ถ้าท่านเข้าใจในความเสี่ยงครบทุกด้านแล้ว ก็ขอให้ท่านโชคดีในการลงทุนครับ