1. ผลกระทบจากสถานการณ์ Covid-19
เป็นสิ่งที่กระทบทุกวงการธุรกิจ แม้จะส่งผลดีต่อผู้ลงทุนในเรื่องของต้นทุน เพราะสามารถหาซื้อคอนโดที่ราคาไม่แรงมาลุงทุนปล่อยเช่าได้ และยังมีโปรโมชั่นต่าง ๆ มาเป็นตัวเลือกเสริมอีกมายมาย แต่ก็มีผลเสียที่เป็นผลกระทบใหญ่ในเรื่องของจำนวนผู้เช่าที่ลดลง โดยเฉพาะผู้เช่าชาวต่างชาติที่มักจะเช่าคอนโดระยะยาวเพื่ออยู่อาศัยและทำงานในประเทศไทย ที่ต้องกลับประเทศและบางส่วนที่ไม่สามารถเดินทางมาประเทศไทยได้

2. เศรษฐกิจชะลอตัว คนตกงาน กิจการถูกปิด
เป็นผลกระทบที่ต่อเนื่องจากข้อ 1 เพราะการระบาดของโควิด-19 ทำให้เศรษฐกิจในประเทศไทยดิ่งลงไปอย่างมาก กระทบกับหลายอาชีพหลายกิจการ หลายแห่งต้องปิดตัวลง เกิดการเลิกจ้างงาน คนตกงานเพิ่มขึ้น เมื่อตกงานก็ไม่มีเงิน กำลังเช่าจึงลดลงตามไปด้วยและยังพ่วงมาด้วยหนี้สินที่เพิ่มขึ้น

3. เน้นส่งเสริมให้ซื้อมากกว่าเช่า
โปรโมชั่นล่อตาล่อใจที่ดึงดูดให้คนหันไปซื้อคอนโดเพื่อการอยู่อาศัยมากกว่าการเช่า ทั้งราคา ของแถม ส่วนลดต่าง ๆ การผ่อนราคาถูก ที่นอกจากจะซื้อไปเป็นของตัวเองถาวรแล้ว ยังได้ห้องใหม่เอี่ยมที่ยังไม่ผ่านการใช้งาน

พอทราบถึงปัจจัยคร่าว ๆ แล้ว สิ่งต่อมาที่เราควรทราบคือวิธีการเอาตัวรอดจากสถานการณ์แบบนี้ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนมือเก่า มือใหม่ เรามาดูปัจจัยดังกล่าวกันได้เลยครับ

คำนึงโจทย์ชีวิตยุค New Normal
ในยุค new normal ที่ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของผู้คนเปลี่ยนไป หันไปให้ความสำคัญกับการเว้นระยะห่าง มีการ work from home หรือการเรียนออนไลน์ ทำให้คนใช้เวลาอยู่ในที่พักอาศัยมากขึ้น ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่สามารถทำกิจกรรมต่าง ๆ ได้สะดวก ทั้งการทำงาน กว้างขวาง ไม่อึดอัด ผู้เช่าสามารถออกแบบหรือตกแต่งเพิ่มตามความต้องการและไลฟ์สไตล์ของแต่ละคน

ยอมลดราคาเล็กน้อย
ทุกวันนี้ธุรกจการปล่อยเช่าคอนโด มีคู่แข่งค่อนข้างเยอะ ดังนั้นในเรื่องของการ "การหั่นราคา'' จึงเป็นเรื่องที่มีความจำเป็นโดยปริยาย ดีกว่ากว่าที่เรากู้เงินมาเพื่อลงทุนให้ห้องว่าง เพราะใช้เงินที่ได้รับมาเพื่อผ่อนต่อกับธนาคาร และกินกำไรจากค่าเช่า แต่ต้องคำนวณค่าเช่าใหม่ให้ดี ๆ อย่าลืมคำนวณดอกเบี้ยกับ บ้านบ้าน ก่อน และระวังอย่าหั่นราคาจนตัวเองขาดทุนนะครับ และสิ่งต่อไปที่ควรคำนึงถึงคือคุณภาพของผู้เช่าที่จะเข้ามาพักอาศัย เพราะเรทราคาจะช่วยคัดกรองคุณภาพของผู้เช่าได้นั่นเอง 
ข่อแนะนำ : คำนวณความสามารถในการขอสินเชื่อด้วยตัวเอง

เลือกทำเลที่ใช่ ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวก
สิ่งที่คนจะมองอย่างแรกก่อนจะตัดสินใจเช่าคอนโดคือ ทำเล หากทำเลที่ตั้งของคอนโดคุณอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้าง โรงพยาบาล โรงเรียน/มหาวิทยาลัย หรือที่ทำงาน จะช่วยเพิ่มความได้เปรียบและความน่าสนใจได้อย่างมาก อีกทั้งยังทำให้คุณสามารถปรับราคาปล่อยเช่าให้สูงขึ้นได้ หรือหั่นราคาได้น้อยลง

การตลาดดี มีชัยไปกว่าครึ่ง
หากเราขยันโพส PR ดี ๆ ก็จะสามารถลดต้นทุนค่านายหน้าได้ ( ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ลงทุนมือใหม่ที่ยังไม่มีเส้นสายมากนัก หรือมีเอเจนซี่อยู่ในมือ ) ซึ่งนอกจากจะลดค่าใช้จ่ายตรงนี้แล้ว เรายังสามารถโยกค่าใช้จ่ายตรงนี้เข้ามาทำโปรโมชั่นเพื่อ PR ต่อได้อีกด้วย ซึ่งในการทำ PR ก็มีเทคนิคต่าง ๆ ที่จะช่วยให้ห้องของเราน่าสนใจ และควรใส่ใจรายละเอียดเช่น มีภาพถ่ายประกอบหลากหลายมุม, มีวิดีโอแนะนำคอนโดหรือเนื้อหาที่เกี่ยวข้องก็จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้คอนโดของคุณได้มากขึ้น สิ่งสำคัญคือสภาพของห้องถือเป็นปัจจัยหลักในการเลือกที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นผู้เช่า หรือผู้ทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดเอง ไม่ว่าใครก็อยากอยู่อาศัยในห้องดี ๆ อีกช่องทางที่น่าสนใจคือพวกกลุ่ม MARKETPLACE ต่าง ๆ ก็สำคัญที่จะช่วยให้เราเจอลูกค้าได้ง่ายขึ้น

โปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม อื่นๆ 
เมื่อกำลังเช่าของผู้เช่าลดลงแต่การแข่งขันระหว่างผู้ให้เช่าสูงขึ้น การเพิ่มโปรโมชั่นต่าง ลดแลกแจกแถมจึงเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจและทำให้ผู้เช่ารู้สึกถึงความคุ้มค่า แล้วเราจะสามารถทำโปรโมชันอะไรเพื่อดึงดูดใจผู้เช่าได้บ้าง มาดูตัวอย่างคร่าว ๆ เผื่อเป็นไอเดียในผู้ลงทุนบางท่านได้ครับ
- ลดค่าเช่าเดือนแรก หรือ สามเดือนแรกที่เข้าอยู่ภายในสิ้นเดือนนี้
- แจกอุปกรณ์อำนวยความสะดวกต่างๆ ที่อำนวยความสะดวกต่อการอาศัยในคอนโด

กำหนดราคาในเหมาะสม
การกำหนดราคาควรจะมีความเหมาะสม ไม่ถูกและไม่แพงจนเกินไป ซึ่งวิธีการคำนวณค่าเช่าง่าย ๆ ที่ไม่ทำให้ผู้เช่ารู้สึกเสียเปรียบและไม่ทำให้ผู้ให้เช่าขาดทุนคือจะใช้วิธีพิจารณาเปรียบเทียบจากคุณภาพของคอนโด ราคาต่อตารางเมตร ทำเลที่ตั้ง ขนาดของห้อง รวมไปถึงชื่อเสียงของผู้ก่อตั้งและพัฒนาโครงการ วิธีที่นิยมใช้กันก็จะมี
- การคำนวณเป็นตารางเมตรและเทียบกับอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน ที่อยู่บนทำเลเดียวกัน
- เปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน ( Rental Yield ) ซึ่งแต่ละพื้นที่จะมีอัตราผลตอบแทนที่ต่างกัน ต้องมีการสำรวจพื้นที่ ทำเลและราคาปล่อยเช่าในแต่ละจุด จากนั้นนำมาคำนวณหาค่าเฉลี่ยผลตอบแทนและราคาให้เช่าที่เหมาะสม
ข้อแนะนำ : แจกสูตร ซื้อคอนโดปล่อยเช่าให้ได้กำไร

ความชัดเจนของสัญญาเช่า
เมื่อมีผู้สนใจแล้ว ขั้นตอนต่อไปก็คือการทำสัญญาเช่าระหว่างทั้งสองฝ่าย หากสัญญาเช่ามีความเป็นธรรมและเหมาะสมก็จะช่วยให้ผู้เช่าอยากจะเช่า โดยสัญญาเช่าจะต้องครบถ้วนและต้องปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วย เช่น
- คิดค่าน้ำค่าไฟตามจริง
- ไม่เก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเกิน 1 เดือน ตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่
- ค่าเช่ารายเดือนต้องเป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่แรก

ศึกษาการลงทุนอย่างละเอียด คำนวณผลตอบแทนที่ได้
การคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า มีสูตรการคำนวณ คือ ( ค่าเช่าทั้งปี ÷ ราคาคอนโดที่ซื้อมา ) x 100 ซึ่งปกติแล้วอัตราเฉลี่ยของผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ควรอยู่ที่ 5-7 % หากต่ำกว่านี้ก็จะไม่คุ้มกับการลงทุน จึงควรจะศึกษาอย่างละเอียดก่อนการลงทุน เพราะการลงทุนมีความเสี่ยง

ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าคนต่างชาติ
เราอาจจะต้องปรับการสื่อสารออกไป หากจะปล่อยเช่าคอนโดให้คนต่างชาติก็ต้องเลือกปล่อยคอนโดให้เช่าแนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ  ซึ่งจะเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากขึ้น หรือจะเน้นปล่อยเช่าคอนโดกลุ่มคนญี่ปุ่น ในห้องพักต้องมีอ่างอาบน้ำ เพราะคนญี่ปุ่นชอบแช่น้ำ มีโถงพื้นที่สำหรับถอดรองเท้าตามวัฒนธรรมของชาวญี่ปุ่น เป็นต้น

การลงทุนปล่อยเช่าคอนโด เป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ และใครก็สามารถเรียนรู้ได้ เพียงแต่ต้องคำนึงถึงปัจจัยในการเลือกคอนโดที่จะลงทุนให้ดี ทั้งแบรนด์ ทำเล ปัจจัยที่ส่งผลให้ตลาดเช่าซบเซากว่าช่วงที่ผ่านมา พร้อมทั้งวิธีการเอาตัวรอดในสถานการณ์นี้ และเวลาเลือกคอนโดสักห้องในการลงทุนก็อย่าลืมหลักการที่ บ้านบ้าน แนะนำ ข้างต้น 

---

ที่มา : https://baanbaan.co/story/