บทความนี้อยากจะแชร์เทคนิคและวิธีการที่ใช้ในการลงทุนคอนโดและให้หาผู้เช่าได้ไวๆและได้ค่าเช่าคุ้มค่าเงินที่ลงทุนแม้แต่ในช่วง Covid ที่คอนโดล้นตลาด และ คอนโดต้องแย่งกันลดราคาเพื่อหาผู้เช่า อยากให้ลองอ่านและลองไปใช้ดูกันนะครับ

1) หาห้องให้ได้ราคาต่ำกว่าตลาด 
         ข้อนี้สำคัญที่สุดครับเนื่องจากถ้าเราได้ห้องที่ราคาถูกมากๆแล้วจะช่วยทำให้เราต้นทุนต่ำลง สามารถปล่อยเช่าในราคาไม่สูงได้โดยที่ยังได้ผลตอบแทนที่ OK อยู่โดยอย่างน้อยที่ควรหาให้ได้ต่ำกว่าราคาตลาดคือประมาณ 20-30% ถึงน่าลงทุนครับ ห้องที่ผมได้มานี่ค่อนข้างโชคดีเพราะเป็นห้องที่ Bank ยึดจึงรีบขายทอดตลาดเพื่อปลดภาระ ในตลาดขายกันประมาณ 2 ล้านบาท ผมซื้อมาได้ในราคา 1.6 ล้านเท่านั้นซึ่งถือว่าคุ้มมากเพราะห้อง Location ดี สภาพดีไม่ต้องซ่อมเยอะแถมราคาต่ำกว่าตลาดถึง 20%

2) คอนโดเลือกลงทุนปล่อยเช่าต้องไม่มีคู่แข่งเยอะ 
         ในที่นี้อาจจะไม่ต้องทำเลดีมากๆ ติดรถไฟฟ้า อะไรแบบนี้เพราะผมมองว่าคอนโดติดรถไฟฟ้ามีเยอะ คู่แข่งเยอะมาก ยิ่งจำนวนห้องว่างในโครงการเยอะเท่าไหร่ หรือผู้เช่ามีตัวเลือกมากโอกาศที่จะมีผู้เช่ามาถึงเราได้ก็น้อยกว่าคอนโดที่มีห้องว่างให้เช่าน้อย วิธีการง่ายๆคือผมดูจากใน web ทั่วไป เช่น ddproperty หรือ livinginsider ว่าโครงการนั้นมีคนขาย - ปล่อยเช่า มากน้อยแค่ไหน ถ้ามากแปลว่าคู่แข่งเยอะก็จะปล่อยเช่าได้ยากครับ
ตกแต่งให้น่าดึงดูดเพื่อสร้างความแตกต่าง ห้องที่ผมลงทุนนี่ผมตกแต่งเอง (ห้องมีบิ้วอินโครงการมาให้แล้ว) โดยใช้งบทั้งหมดรวมซ่อมและซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าใหม่ทั้งหมด ประมาณ 75,000 บาท แบ่งเป็น

ซึ่งแต่เหมือนอยู่เอง ใช้ของดีกว่าทั่วๆไปอย่าง TV SmartTV ดู netflix ,youtube,linetv ได้เลย , ตู้เย็นต้อง 2 ประตูขนาดใหญ่หน่อย ดีกว่าซื้อ TV ธรรมดาหรือตู้เย็นประตูเดียว แค่เพิ่มตังอีกนิดหน่อยแต่ทำให้ห้องเราดูดีกว่าห้องอื่นที่ตกแต่งแบบประหยัดต้นทุน ผมใช้ของตกแต่งที่ราคาไม่แพงแต่ทำให้ห้องดูดีขึ้นอย่างมาก เช่น สติ๊กเกอร์ติดประตู,(300) แผนที่โลกตกแต่งหัวเตียง (800) , ที่แขวนผ้าแบบสลิง (300), ไฟแบบ Dim ได้ (Kia) (800) ,หมอนขนเป็ด ikea (400) และ ถังขยะใต้ซิ้ง (1500) (อันนี้คิดว่าดีมากเพราะห้องไม่ใหญ่การที่ซ่อนถังขยะไว้ทำให้ดูห้องเรียบร้อยไม่เกะกะ)

3) การสร้างความประทับใจครั้งแรกสำคัญอย่างมาก
ถ้าเคยไปซื้อคอนโดจะเห็นว่าห้องตัวอย่างจะกลิ่นหอม สะอาด ตกแต่งอย่างดี เปิดแอร์เย็นฉ่ำ เวลามีลูกค้าโทรมาผมจะต้องไป เตรียมห้องเปิดแอร์ และเอา พวก Aroma ไปเปิดไว้ในห้องก่อนที่ลูกค้ามาดูเสมอครับ เพื่อสร้างความประทับใจตั้งแต่เปิดประตูห้อง จากนั้นถึงค่อยบรรยายสรรพคุณของ ห้องเราว่าดีอย่างไรมีอะไรให้บ้าง

4) ตั้งค่าราคาเผื่อต่อนิดหน่อย 
อันนี้ผมใช้เป็นเทคนิคปิดการขายครับคือ เรามั่นใจว่าห้องสวยและปล่อยเช่าราคาไม่สูงอยู่แล้ว แต่ลูกค้าส่วนใหญ่มักอยากได้ของแถมส่วนลดกันทุกคน วิธีการตั้งราคาคือดูคู่แข่งก่อน ผมจะไม่ตั้งราคาต่ำสุดเพราะมั่นใจว่าห้องเราดีกว่าคนอื่น ผมก็จะตั้งสูงกว่าคู่แข่งนิดหน่อย ประมาณ 500-1000 บาท จากนั้น ถ้ามีลูกค้ามาดูผมจะลดให้ก็ต่อเมื่อมาดูแล้วตัดสินใจจอง ณ วันนั้นเลยผมถึงจะให้ส่วนลดค่าเช่าครับ เพื่อสร้างความเร่งด่วนในการตัดสินใจว่าต้องจองตอนนี้ทันที

5) ลงโฆษณาและให้ Agent ช่วยหาลูกค้า 
ผมทั้งลงโมษณาเอง (จ่ายเงินเพื่อ Boot การมองเห็น)ใน Website และเปิดรับ Agent ด้วย รวมถึงพิมพ์โปรชัวไปหย่อนตู้จดหมายผู้เช่าในตึก (เผื่อคนหมดสัญญาอยากย้ายห้อง) ให้คิดว่าเป็นต้นทุนส่วนนึงครับการที่เราปล่อยห้องได้ยิ่งไว ยิ่งดีกว่าปล่อยห้องทิ้งไว้เฉยๆ จะเสียทั้งค่าส่วนกลาง และดอกเบี้ยธนาคาร ดังนั้นจึงควรต้องปล่อยห้องเช่าให้ได้ไวที่สุด

แล้วผมได้ผลตอบแทนกี่ % ต่อปี ถ้าคิดง่ายๆจะเป็นอย่างนี้ครับ
แต่ผมใช้เงินกู้ประมาณ 1,450,000 ดังนั้นถ้ามองในแง่ผลตอบแทนจากเงินลงทุนจะต้องคำนวณใหม่ดังนี้ครับ

          ซึ่งห้องนี้ผมตั้งใจว่าในช่วงเศรษฐกิจเริ่มกลับมาและรถไฟฟ้าใกล้ๆโครงการเสร็จ อาจจะพิจารณาขายในอนาคต แต่ตอนนี้ใช้ค่าเช่าส่งค่าผ่อนไปก่อน ครับถึงแม้จะไม่พอกับค่าผ่อนทั้งหมด (ผ่อนต่อเดือนประมาณ 10,000 บาท )แต่ถือว่าจ่ายส่วนต่างแค่เดือนละ 1500 แล้วได้เป็นเจ้าของคอนโดสำหรับผมถือว่าคุ้มครับ ยังไงแนะนำติชม พูดคุยกันได้นะครับ

คอนโดห้องนี้ครับ โครงการ The Key อุดมสุข ลงประกาศเช่า 22/5/21 ได้ผู้เช่า  24/6/21