สวัสดีครับ ตัวผมพึ่งมีโอกาสได้ขายบ้านติดจำนองไปเมื่อวันที่ 25 มีนาคม 64 ที่ผ่านมา
ได้บทเรียนจากการขายบ้านบางส่วน ที่คิดว่าน่าจะเป็นประโยชน์ มานำแบ่งปัน

หัวข้อหลักๆ คือ........
1.ค่าใช้จ่ายที่จะต้องมีหากจะขายบ้าน
2.จะลดค่าใช้จ่ายอะไร อย่างไรได้บ้าง??
3.การเขียนสัญญาจะซื้อจะขาย และแบ่งภาระค่าใช้จ่าย
4.ช่องทางการขายบ้าน โดยไม่ผ่านนายหน้า
5.ขั้นตอนวิธีขายบ้านที่ยังติดไฟแนนซ์ ผ่อนอยู่??

___________________________

1. ค่าใช้จ่ายที่จะต้องมีหากจะขายบ้าน
1.1 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2%
(2% นี้จากราคาประเมินของกรมที่ดิน ซึ่งปกติจะต่ำกว่าราคาที่เราซื้อ-ขายจริงอยู่แล้ว)

1.2 ค่าภาษีธุกิจ 3.0% + ค่ารายได้ส่วนท้องถื่น 0.3% 
(ค่าใช้จ่ายนี้ จะถูกนำมาคิดต่อเมื่อ...คุณซื้อบ้านหลังนี้แล้วไม่ได้ย้ายชื่อเข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านให้เกิน1ปี หรือ คุณถือครองกรรมสิทธิ์นี้โดยไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 5ปี) ในส่วนนี้เศร้ามาก ผมไม่ได้ย้ายชื่อเข้ามาในทะเบียนบ้าน และถือครองไปได้ 3 ปีกว่าๆ

ต่อๆ แล้วไอ้ 3.3%นี้ จะคิดจากราคาซื้อขายจริง หรือคิดจากราคาที่ผู้ซื้อเอาเข้าไฟแนนซ์
เช่นเราขายบ้านราคา 2 ล้านบาท แต่ธนาคารประเมินบ้านเราได้ 3ล้านบาท แล้วผู้ซื้อยืนขอสินเชื่อเต็ม 3ล้านบาท
เจ้าค่าภาษีธุรกิจนี้จะนำ 3 ล้านนี้มาคูณกับ 3.3% ทันทีโดยไม่มีข้อแม้ใดๆ
(ข้อนี้สำคัญมากๆ เราต้องระบุให้ชัดเจนในสัญญา ว่าถ้ากู้เกินจากราคาที่ผู้ขายได้ลงขาย ผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในจุดที่เกินมานี้เอง)

1.3 ค่าอากรสแตมป์ 0.5%
(ค่าใช้จ่ายนี้ จะถูกนำมาคิดต่อเมื่อ...คุณไม่เสียค่าภาษีธุรกิจข้อ 1.2)
0.5%นี้ จะคิดจากราคาซื้อขายจริง หรือคิดจากราคาที่ผู้ซื้อเอาเข้าไฟแนนซ์ เช่นเราขายบ้านราคา 2 ล้านบาท แต่ธนาคารประเมินบ้านเราได้ 3ล้านบาท แล้วผู้ซื้อยืนขอสินเชื่อเต็ม 3ล้านบาท ค่าอากรสแตมป์นี้จะนำ 3 ล้านนี้มาคูณกับ 0.5% ทันทีโดยไม่มีข้อแม้ใดๆ (ข้อนี้สำคัญ ต้องระบุให้ชัดเจนในสัญญา ว่าถ้ากู้เกินจากราคาที่ผู้ขายได้ลงขาย ผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในจุดที่เกินมานี้เอง)

1.4 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
สามารถคำนวณได้จากลิ้งนี้ https://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp
สำคัญตรงที่ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้สามารถขอคืนได้ แบบมีเงื่อนไขตามไปอ่านข้อ2.4

2.จะลดค่าใช้จ่ายอะไร อย่างไรได้บ้าง??
2.1 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2%
-ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ “จำเป็นต้องจ่าย” แต่เราสามารถผลักภาระให้เป็นของผู้ซื้อได้ หรือจะช่วยกันจ่ายคนละครึ่ง โดยตกลงให้ชัดเจน ในสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อป้องกันเกิดปัญหาในวันโอน

2.2 ***ค่าภาษีธุกิจ 3.0% + ค่ารายได้ส่วนท้องถื่น 0.3%***
-ค่าใช่จ่ายในส่วนนี้ จะไม่ต้องจ่าย ถ้าย้ายชื่อเข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีก่อนจะโอนบ้านที่กรมที่ดิน ดังนั้นวางแผนให้ดี

2.3 ค่าอากรสแตมป์ 0.5%
-ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ “จำเป็นต้องจ่าย” แต่เราสามารถผลักภาระให้เป็นของผู้ซื้อได้ หรือจะช่วยกันจ่ายคนละครึ่ง โดยตกลงให้ชัดเจน ในสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อป้องกันเกิดปัญหาในวันโอน

2.4 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้สามารถขอคืนได้ แบบมีเงื่อนไขคือ
- มีในทะเบียนบ้านหลังที่ขายไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายน้อยกว่า 1 ปีก็ได้ แต่ระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย และหลังใหม่ นับถึงวันขาย รวมกันแล้วต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี
- ขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่ หรือซื้อบ้านใหม่ก่อนแล้วขายบ้านเก่า ภายใน 1 ปี
รายละเอียดขั้นตอนวิธี ดูได้จากลิ้งนี้
https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ขายบ้านเก่า-ซื้อบ้านใหม่-ประหยัดภาษี-8350
แต่ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขในข้างต้นก็ อดครับ

3.การเขียนสัญญาจะซื้อจะขาย และแบ่งภาระค่าใช้จ่าย
3.1 สัญญาซื้อขายควรระบุให้ครอบคลุมในเรื่อง ข้อมูลทั่วไป ชื่อผู้ซื้อ-ผู้ขาย

3.2รายละเอียดบ้านหลังที่ขาย เลขที่โฉนด บ้านเลขที่

3.3 เงินจองมัดจำ 
ควรจะเก็บอย่างน้อยล้านละ 5,000 บาท เพื่อป้องกันปัญหาผู้ซื้อเปลี่ยนใจ ทิ้งเงินจอง ไปเอาหลังอื่น และเป็นการคัดกรอง คนที่สนใจจะซื้อบ้านจริงๆ เท่านั้นถึงจะมาจอง เพื่อป้องกันการเสียโอกาสในการขายของเราเอง

3.4 กำหนดระยะเวลาสิ้นสุด ของการจองให้ชัดเจน เพื่อป้องกันการเสียโอกาสในการขายให้ผู้อื่น

3.5 ระบุรายละเอียด ขอบเขตการรับผิดชอบในเรื่องค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน..ว่า
- ผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไร
- ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไร
ตัวอย่างในส่วนของผมระบุว่า....
ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจ ผู้ขายรับผิดชอบ, ค่าโอน จ่ายคนละครึ่ง, ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ผู้ซื้อ เป็นผู้รับผิดชอบ
ทั้งนี้ทั้งนั้น ขึ้นอยู่กับการต่อรอง พูดคุยกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

4.ช่องทางการขายบ้าน โดยไม่ผ่านนายหน้า
4.1 Facebook โพสไปเลยทุกกลุ่มที่ขายบ้าน จ่ายค่าโฆษณาลงไป 500+ คนจะยิ่งมองเห็นได้มากและง่ายต่อการติดต่อ

4.2 ทุก Website ที่เกี่ยวกับการขายอสังหา ที่สามารถโพสขายได้ ทั้งเสียเงิน และฟรี เลือกได้ตามความเหมาะสม

4.3 ติดป้ายห้อยหน้าบ้าน ใครผ่านไปผ่านมา ยังไงก็เห็น

4.4 แจ้งขายในไลน์กลุ่มหมู่บ้าน พร้อมให้ค่าแนะนำเล็กน้อย 3-5000 บาท หลังจากปิดการขายได้สำเร็จ

5.ขั้นตอนวิธีขายบ้านที่ยังติดไฟแนนซ์??
5.1 หลังจากเราได้ผู้ซื้อเป็นที่เรียบร้อย ให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมา 2 ฉบับ เซ็นต์ชื่อกันให้เรียบร้อยทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

5.2 ให้เราผู้ขาย ถ่ายสำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน ให้ผู้ซื้อ 3-4 ชุด เพื่อผู้ซื้อจะนำไปติดต่อธนาคาร 3-4แห่ง เพื่อยื่นเรื่องขอซื้อ ทรัพย์จากเรา

5.3 หลังจากผู้ซื้อยื่นเรื่อง ธนาคารจะประเมินศักยภาพผู้ซื้อว่าสามารถกู้ได้วงเงินเท่าไหร่ เพียงพอหรือไม่ ถ้าเพียงพอก็ลุยต่อ

5.4 จากนั้นธนาคารจะติดต่อเรา ผู้ขาย เพื่อนัดวันส่งเจ้าหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์สินที่เราจะขาย
-ในส่วนขั้นตอนนี้ ถ้าต้องการให้ได้วงเงินประเมินสูงๆ ก็เตรียมน้ำ นม ขนม ต้อนรับเจ้าหน้าที่ประเมินซะหน่อย รวมไปถึงเช็คราคาบ้านที่ขายใกล้เคียงกัน(ที่แพงกว่าเรา) เพื่อให้เขาไปหาข้อมูลเพิ่มเติมประกอบการประเมินราคา (ในส่วนบ้านของผม ราคาสุดท้ายที่ต่อรองกัน คือ 2.48ลบ. แต่ประเมินราคามาได้เกินถึง 2.7 ลบ.

5.5 ติดต่อไถ่ถอนทรัพย์จากธนาคารที่เราผ่อน(จำนองทรัพย์)อยู่
หลังจากได้ราคาประเมินแล้ว ผู้ซื้อดำเนินการเรื่องกู้ผ่านแล้ว เราผู้ขาย ติดต่อไถ่ถอนทรัพย์จากธนาคารที่เราผ่อน(จำนองทรัพย์)อยู่ โดยการกรอกคำร้องไถ่ถอนทรัพย์ พร้อมระบุวันที่เราจะโอน พร้อมแนบสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายส่งเรื่องที่ธนาคาร รอประมาณ 7-15 วัน ธนาคารจะประสานงานกับเรามา

5.6 ธนาคารฝั่งผู้ขาย จะโทรสอบถามเราเพื่อคอนเฟริม วันที่เรานัดโอนอีกครั้งเพื่อสรุปยอดหนี้คงเหลือส่งให้ทาง Email

5.7 พอเราได้ยอดปิดบัญชีแล้ว ให้ติดต่อประสานงานกับธนาคารฝั่งผู้ซื้อ เพื่อสรุปการออกเช็คว่า...
- ให้ออกเช็ค ยอดเงินสำหรับปิดบัญชีกับทางธนาคารฝั่งเรา(ผู้ขาย)เป็นยอดเท่าไหร่
- ให้ออกเช็ค ยอดเงินส่วนเกินจากติดจำนอง เพื่อให้กับเราเป็นจำนวนเท่าไหร่
- ส่วนที่3 คือส่วนเกินจาก 2ส่วนแรก จะออกเช็คให้กับผู้ซื้อหากผู้ซื้อ กู้เกินจากราคาขาย

5.8 ถึงวันโอน ณ กรมที่ดิน
- ก่อนวันโอน 1วัน เจ้าหน้าที่ธนาคารของเรา(ผู้ขาย) จะติดต่อคอนเฟริมกับเราอีกครั้ง รวมไปถึงแจ้งเอกสารที่ต้องนำไปในวันโอน (ฝั่งผู้ซื้อ-ผู้ขาย ต้องนำบัตรประชาชนตัวจริง และทะเบียนบ้านตัวจริงไปกรมที่ดินในวันโอนด้วย)
- ยื่นเรื่องให้เจ้าหน้าที่ แจ้งราคาซื้อขาย ส่งเอกสารหลักฐาน เจ้าหน้าที่ธนาคารจะคอยแจ้งเราให้ว่าทำอะไรบ้าง
- เจ้าหน้าที่จะคำนวณค่าใช้จ่ายแล้วให้เราไปชำระ พาผู้ซื้อไปด้วยเพื่อแจกแจงค่าใช้จ่ายร่วมกัน
- กลับมายื่นให้เจ้าหน้าที่ต่อ นั่งรอเจ้าหน้าที่เปลี่ยนกรรมสิทธิ์
- หลังจาก ทุกอย่างจบเรียบร้อย......อย่าลืม...ทวงเช็ค....

จบขั้นตอนการขายบ้าน “ติดจำนอง-ติดภาระผ่อน” ใครสงสัยอะไรสามารถสอบถามเพิ่มเติมได้ครับ
(อันไหนตอบได้ จะช่วยตอบ, อันไหนเขียนผิดไป ช่วยแย่งได้, อันไหนตอบไม่ได้ รอท่านอื่นผู้รู้นะครับ)

UPDATE: 28/03/2564
Sun Narakorn