เคล็ดลับผ่อนบ้านให้หมดไว ก็คือใช้หนี้ให้มากกว่าที่กำหนดไว้ หรือ มากกว่าจำนวนเงินชำระต่องวดที่ระบุไว้ในสินเชื่อ เพื่อให้มีจำนวนเงินไปหักชำระเงินต้นมากขึ้น โดยการโปะหนี้บ้านนั้นก็จะช่วยให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น และเสียดอกเบี้ยทั้งหมดลดลงได้จริง

อย่างไรก็ตาม เคล็ดลับผ่อนบ้านให้หมดไวนั้นสามารถทำได้ทั้งการกระจายเงินเพื่อชำระเงินเกินในแต่ละงวดด้วยจำนวนเงินน้อย ๆ อาจจะเป็นการชำระเกินทุกงวด หรือจะเป็นการชำระเกินด้วยจำนวนเงินมาก ๆ เพียงก้อนเดียว ด้วยการโปะเพิ่มปีละครั้งก็สามารถทำได้เช่นกัน

แม้ว่าการผ่อนบ้านด้วย 2 วิธีนี้ โดยรวมจะเป็นการโปะเงินเข้าไปด้วยจำนวนเงินเท่า ๆ กัน แต่ทั้ง 2 วิธีการนั้นให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกัน และวันนี้ DDproperty จะนำมาเปรียบเทียบให้เห็นกันว่าแต่ละวิธีจะมีผลต่อการผ่อนบ้านอย่างไรบ้าง
 
ตัวอย่างที่นำมาเปรียบเทียบในครั้งนี้เป็นการผ่อนบ้าน วงเงินกู้ 3,500,000 บาท ระยะเวลา 30 ปี หรือ 360 งวด ซึ่งจะตัดตอนมาแสดงการผ่อนสินเชื่อในช่วงเวลา 2 ปีแรก (งวด 1-24) โดยกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ ร้อยละ 3 ต่อปี สำหรับการผ่อนชำระในปีที่ 1 นั้นจะเหมือนกันทั้ง 2 ทางเลือก แต่ประเด็นความแตกต่างจะเกิดขึ้นในปีที่ 2 ของการผ่อนชำระ

-ทางเลือกที่ 1 จะเพิ่มจำนวนเงินผ่อนชำระต่องวดในทุก ๆ งวด (งวดที่ 13-24) ให้มากขึ้นกว่าจำนวนเงินชำระต่องวดในปีแรก (งวดที่ 1-12)

-ทางเลือกที่ 2 จำนวนเงินชำระต่องวดจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในงวดสุดท้าย (งวดที่ 24) เพียงงวดเดียว

แม้ว่าการผ่อนบ้านทั้ง 2 ทางเลือกนั้นจำนวนเงินที่ชำระเกินทั้งหมดจากจำนวนเงินที่กำหนดให้ชำระขั้นต่ำจะรวมแล้วไม่แตกต่างกัน แต่สิ่งที่แตกต่างกันคือช่วงเวลาที่ชำระเงินออกไป ซึ่งจะส่งผลให้เกิดความแตกต่างของยอดหนี้คงเหลือและจำนวนดอกเบี้ยที่ชำระไปแล้วทั้งหมด ณ สิ้นงวดที่ 24
โดยการเปรียบเทียบนั้นยังคงใช้ตารางการผ่อนสินเชื่อแบบลดต้นลดดอก

สามารถดาวน์โหลดตารางคำนวณผ่อนสินเชื่อบ้าน โดยอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ยและการผ่อนชำระจริงต่อเดือนได้ที่นี่

 
ทางเลือกที่ 1 ชำระเกินทุกงวด
ผ่อนบ้าน วงเงินกู้ 3,500,000 บาท โดยในปีแรก (งวดที่ 1-12) นั้นผ่อนชำระ 10,500 บาทต่องวด จากนั้นในปีที่ 2 (งวด 13-24) ให้ชำระเกิน โดยเพิ่มจำนวนเงินขึ้นอีก 3,000 บาทในทุก ๆ งวด ซึ่งเท่ากับชำระ 13,500 บาทต่องวด รวมจำนวนเงินที่ชำระเกินตลอดปีที่ 2 (งวดที่ 13-24) ทั้งหมด 12 งวดเท่ากับ 36,000 บาท โดยในช่วงเวลา 2 ปีนี้กำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี แสดงการผ่อนสินเชื่อสำหรับทางเลือกที่ 1 ได้ตามตารางด้านล่าง
 
ตัวอย่าง ตารางการผ่อนสินเชื่อบ้าน ชำระเกินทุกงวด สำหรับวงเงินกู้ 3,500,000 บาท ในอัตราดอกเบี้ย 3% 


  
จากตารางแสดงการผ่อนสินเชื่อด้านบน แสดงให้เห็นการผ่อนสินเชื่อตามปกติในปีที่ 1 และเริ่มมีการผ่อนชำระเกินในปีที่ 2 เริ่มตั้งแต่งวดที่ 13 ถึงงวดที่ 24 โดยเพิ่มจำนวนเงินชำระต่องวดจาก 10,500 บาทต่องวด เป็น 13,500 บาทต่องวด รวมแล้วจำนวนเงินที่ชำระเกินมาตลอดทั้งปีที่ 2 เท่ากับ 36,000 บาท

-รวมจำนวนเงินผ่อนชำระทั้งหมดตั้งแต่ปีแรกถึงสิ้นปีที่ 2 เท่ากับ 288,000 บาท โดยในจำนวนนี้แบ่งไปเพื่อชำระดอกเบี้ยทั้งหมด 205,335.19 บาท และหักออกจากเงินต้นทั้งหมด 82,664.80 บาท

-ทำให้ ณ สิ้นสุดปีที่ 2 หรืองวดที่ 24 เหลือยอดหนี้คงเหลือ 3,417,335.20 บาท  

และเมื่อผ่อนชำระเกินด้วยจำนวนเงินเท่าเดิมต่อเนื่องไปถึงปีที่ 20 (ถึงงวดที่ 240) จะแสดงได้ดังตารางผ่อนสินเชื่อด้านล่างนี้ 



เมื่อผ่อนสินเชื่อต่อเนื่องไปถึงงวดที่ 240 ด้วยการชำระเกินอย่างต่อเนื่องในจำนวนที่คงที่ จะพบว่า

-เมื่อสิ้นสุดปีที่ 20 หรืองวดที่ 240 จะมีจำนวนเงินผ่อนชำระทั้งหมด 3,204,000 บาท

-โดยในจำนวนนี้แบ่งไปชำระดอกเบี้ย 1,676,353.12 บาท

-และชำระเงินต้น 1,527,646.86 บาท

-และมียอดหนี้คงเหลือ ณ งวดที่ 24 เท่ากับ 1,972,353.14 บาท
 

ทางเลือกที่ 2 โปะเพิ่มปีละครั้ง
ผ่อนบ้านที่วงเงินกู้เท่ากับทางเลือกที่ 1 คือ 3,500,000 บาท โดยในปีแรก (งวดที่ 1-12) นั้นผ่อนชำระ 10,500 บาทต่องวด และในปีที่ 2 นั้นงวดที่ 13-23 (จำนวน 11 งวด) ยังคงผ่อนชำระเท่าเดิมคืองวดละ 10,500 บาท แต่ให้ชำระเกินในงวดสุดท้ายของปีที่ 2 (งวดที่ 24) เพิ่มขึ้นอีก 36,000 บาท (ซึ่งเท่ากับจำนวนเงินที่ชำระเกินทั้งหมดของทางเลือกที่ 1) รวมเงินที่จะชำระในงวดที่ 24 เท่ากับ 46,500 บาท ในช่วงเวลา 2 ปีนี้กำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี เช่นเดียวกันกับทางเลือกที่ 1 โดยแสดงการผ่อนสินเชื่อตามทางเลือกที่ 2 ได้ดังตารางด้านล่าง  
 
ตัวอย่าง ตารางการผ่อนสินเชื่อบ้าน โปะเพิ่มปีละครั้ง สำหรับวงเงินกู้ 3,500,000 บาท ในอัตราดอกเบี้ย 3%


  
จากตารางแสดงการผ่อนสินเชื่อด้านบน แสดงให้เห็นการผ่อนสินเชื่อตามปกติในปีที่ 1 และในปีที่ 2 ตั้งแต่งวดที่ 13-23 และมีการผ่อนชำระเกินเพียงงวดเดียวคือในงวดสุดท้ายของปีที่ 2 (งวดที่ 24) โดยชำระเกินจำนวน 36,000 บาท ทำให้จำนวนที่ชำระไปในงวดที่ 24 เท่ากับ 46,500 บาท 

-รวมจำนวนเงินผ่อนชำระทั้งหมดตั้งแต่ปีแรกถึงสิ้นปีที่ 2 เท่ากับ 288,000 บาท โดยในจำนวนนี้แบ่งไปเพื่อชำระดอกเบี้ยทั้งหมด 205,827.44 บาท และหักออกจากเงินต้นทั้งหมด 82,172.57 บาท

-ทำให้ ณ สิ้นสุดปีที่ 2 หรืองวดที่ 24 เหลือยอดหนี้คงเหลือ 3,417,827.43 บาท (ในขณะที่การผ่อนชำระเกินทุกงวดให้ผลลัพธ์ยอดหนี้คงเหลือที่น้อยกว่า 3,417,335.20 โดยแตกต่างกันเพียง 486.23 บาทเท่านั้น สำหรับการผ่อนช่วง 2 แรก)

และเมื่อผ่อนชำระต่อเนื่องไปถึงปีที่ 20 (ถึงงวดที่ 240) โดยให้ผ่อนชำระเกินจำนวนเท่าเดิมในทุก ๆ งวดสุดท้ายของแต่ละปี จะแสดงได้ดังตารางผ่อนสินเชื่อด้านล่างนี้


       
เมื่อผ่อนสินเชื่อต่อเนื่องไปถึงงวดที่ 240 ด้วยการชำระเกินอย่างต่อเนื่องในจำนวนที่คงที่เฉพาะในงวดสุดท้ายของแต่ละปี (แถบไฮไลท์สีชมพู) จะพบว่าเมื่อสิ้นสุดปีที่ 20 หรืองวดที่ 240 จะมีจำนวนเงินผ่อนชำระทั้งหมด 3,204,000 บาท

-โดยในจำนวนนี้แบ่งไปชำระดอกเบี้ย 1,688,716.20 บาท

-และชำระเงินต้น 1,515,283.86 บาท

-ทำให้มียอดหนี้คงเหลือ ณ งวดที่ 24 เท่ากับ 1,984,716.14 บาท

****ดังนั้น การผ่อนชำระเกินทุกงวด ให้ผลลัพธ์ยอดหนี้คงเหลือได้น้อยกว่าในระยะ 20 ปี ที่ 1,972,353.14 ซึ่งแตกต่างจากผลลัพธ์ของ การโปะเพิ่มปีละครั้ง ที่ 12,363 บาท ทำให้เห็นว่ายิ่งใช้เวลาในการผ่อนนานขึ้นเท่าไหร่ ในเวลาที่เท่ากัน จำนวนยอดการผ่อนที่เท่ากัน การผ่อนชำระเกินทุกงวดก็จะทำให้ยอดหนี้ลดลงมากกว่า แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติและความเหมาะสมของความสามารถของผู้กู้ด้วย ซึ่งอาจให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันออกไป

ชำระเกินทุกงวดและโปะเพิ่มปีละครั้งเหมาะสมกับใคร?
การผ่อนบ้านแบบชำระเกินทุกงวดนั้นเหมาะสมกับคนที่มีรายได้และรายจ่ายค่อนข้างคงที่ ทำให้สามารถวางแผนการเงินล่วงหน้าได้ค่อนข้างแม่นยำ จึงไม่ค่อยมีความเสี่ยงมากนักหากจะกันเงินส่วนหนึ่งเพื่อชำระส่วนเกินเพิ่มขึ้นไปอีกในแต่ละงวด ซึ่งจะเป็นวิธีการผ่อนบ้านที่ดีกว่าการรอนำเงินก้อนใหญ่เพียงก้อนเดียว เช่น เงินโบนัส ซึ่งมีไม่กี่ครั้งในแต่ละปีมาโปะยอดหนี้

ส่วนวิธีการผ่อนบ้านแบบโปะเงินจำนวนมากนั้นเหมาะสมกับอาชีพที่รายได้ไม่คงที่ และไม่สม่ำเสมอ เช่น พนักงานขาย หรืออาชีพอิสระ ที่จะได้รับค่าจ้างหรือค่าคอมมิสชั่น เมื่อปิดงานหรือปิดการขายได้เป็นครั้งไปจึงอาจไม่สามารถผ่อนบ้านแบบชำระเกินได้ทุกงวด

อย่างไรก็ตาม ทั้ง 2 วิธีแสดงให้เห็นว่าเราควรผ่อนบ้านแบบจ่ายเงินเกินเพื่อชำระเงินต้นทุกครั้งที่มีโอกาส ไม่ว่าจะผ่อนบ้านแบบชำระเกินด้วยจำนวนน้อย ๆ แต่บ่อย ๆ หรือผ่อนบ้านแบบโปะด้วยจำนวนเงินมากแต่นาน ๆ ครั้ง เพราะการผ่อนบ้านทั้ง 2 วิธีสามารถช่วยลดยอดหนี้ได้โดยตรงและเห็นผลได้อย่างชัดเจน

ที่มา: เคล็ดลับผ่อนบ้านให้หมดไว ชำระเกินทุกงวด vs. โปะเพิ่มปีละครั้ง