สวัสดีครับทุกคน ขออภัยด้วยที่หายไปนาน เนื่องจากผมค่อนข้างติดภาระกิจเรื่องเรียนเล็กน้อย ^^
เมื่อไม่นานมานี้ ผมได้อ่านข่าวเกี่ยวกับเรื่อง Airbnb รุกตลาดผู้เช่าระยะยาวเลยจะมาอัพเดททุกคนให้ได้อ่านกันครับ
และจะมาลองแชร์ประสบการณ์ + มุมมองบางส่วน เกี่ยวกับ การใช้ Airbnb ในฐานะ คนโรงแรม / Host ， Tenant และการใช้บริการนายหน้าค้าอสังหาในฐานะ Owner
เมื่อเร็วๆนี้ Airbnb ได้ประกาศว่าบริษัทต้องการที่จะรุกในตลาด Longterm lease หลังจากที่รายรับจากการเช่าระยะยาวเติบโตขึ้น 20 % หลังจากในช่วงนี้ที่มี Pandemic Covid-19 ทำให้มีความต้องการในการเช่าพักระยะยาวมากขึ้น
จากการถูก Shut down ในประเทศต่างๆ ทำให้ลูกค้าไม่สามารถเช็คเอาท์ได้ บางที่ต้องอยู่ต่อไปเรื่อยๆแบบไม่มีกำหนด
และ บุคคลากรทางการแพทย์ที่ต้องทำงานในชั่วโมงที่นานขึ้นและต้องการที่พักอาศัยที่อยู่ใกล้กับสถานพยาบาล
ก่อนที่ผมจะกลับมาพูดเรื่องผลกระทบของ Airbnb กับธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
ผมอยากจะอธิบายเรื่อง Airbnb แบบคร่าวๆก่อนนะครับ
ก่อนที่เจ้าของห้องทุกท่านจะหลงดีใจ เฮ้ ต่อไปนี้เราไม่ต้องสู้รบปรบมือกับนายหน้าเขี้ยวๆแล้ว แถมจ่ายคอมแค่ 3% ดีลกับแขกโดยตรง
(ใครที่ไม่ได้สนใจเรื่องเกี่ยวกับแพลทฟอร์ม Airbnb เลื่อนไปอ่านที่คอมเม้นท์ได้เลยนะครับ)
เรามาทำความรู้จักกับ Airbnb ก่อน
Airbnb คือ แพลทฟอร์มผู้ให้บริการในการ Connect เจ้าของห้องกับ แขกผู้พักอาศัย แบบ Peer to peer
โดยAirbnb มีรายได้หลักๆจาก 2 ทาง
1.Commission
Airbnb ก็เหมือนกับ OTA Platform ทั่วไปที่มีการคิดค่า Commission จาก Owners เช่นเดียวกับ Booking , expedia , Agoda และ Hotels.com
ซึ่งแต่ละเจ้าจะมีการคิดค่าคอมมิชชั่นอยู่ใน Range 5-15% และนอกจากนี้คุณยังสามารถประมูลค่าคอมมิชชั่น(ให้ค่าคอม OTA เพิ่มขึ้นเพื่อแลกกับ Awareness ที่สูงขึ้น)
โดยค่าคอมที่สูงขึ้นก็จะทำให้คุณกลายเป็น Top Recommendation ของ แพลทฟอร์มนั้นๆ (ผมเคยลองพยายามปรับเรทค่าคอมเพื่อให้ตัวเองขึ้นอยู่ในอันดับต้นๆของการค้นหา พบว่าตัวเองต้องจ่ายสูงถึง 35%！！！) OMGGGGG！！！！！！
(ต้องอย่าลืมว่า 35% นี่มันคือแค่ค่าคอมนะ ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น FFE ค่าทำความสะอาด ค่าพนง ค่า Utilities ฯลฯ)
ซึ่ง Platform โรงแรมอื่นๆนั้นไม่เหมาะแน่ๆกับอัตราที่ต้องจ่ายข้างต้นไม่รวมภาษีและอื่นๆ ซึ่งทำให้ผู้ใช้งานใน Agoda และ Booking.com ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของโรงแรมซึ่งเป็นโรงแรมจริงๆ หรืออพาร์ทเม้นท์ที่มีหลายห้อง เราจะไม่ค่อยเห็นรายย่อยเอาห้องคอนโดมาลงในอะโกด้าเท่าไหร่นัก (แต่ก็เหมือนจะพอมีบ้างประปราย) ส่วน Agoda homes นั้น เป็น platform ที่สร้างขึ้นมาไฝว้ กับ Airbnb อยู่แล้ว ในส่วนนี้ผมขอข้ามไปก่อน
ในส่วนของ Airbnb จะมีการเก็บค่าคอมโฮสต์ในอัตรา 3% ซึ่งมันก็ดูเหมือนจะเป็นตัวเลขที่ไม่สูงเท่าไหร่ใช่มั้ยครับถ้าเป็นเจ้าของห้องก็อาจจะรู้สึกว่า เฮ้มันดีนี่ เราไม่ได้โดนชาร์จแพงขนาดพวกอะโกด้าบุคกิ้ง
แต่เราลองมาดูในส่วนถัดไปกัน
2.รายได้จาก “Guest service's fee"
สมมติผมขายห้องคืนละ 2000 บาท Airbnb จะจ่ายจริงอยู่ที่คืนละ 1935.8 บาท แต่อาจจะมาร์คอัพขายห้องผมในราคาสูงถึง 2300 บาท
เท่ากับว่ารายรับของ Airbnb ต่อคืนของห้องผมจะอยู่ที่ราวๆ 364.2 หรือเดือนนึง 10,000 บาทต่อห้องเลยทีเดียว ซึ่งในจุดนี้ผมในฐานะที่เคยเป็น Host เคยได้รับการคอมเพลนจากผู้เช่าในบางครั้งว่า
"เฮ้ทำไมฉันจ่ายตั้งแพง คุณควรที่จะได้ดีกว่านี้สิ"
ซึ่งพอผมเข้าไปดูเรทค่าห้องของตัวเองก็ตกใจมากเพราะว่ามันสูงกว่าที่ผมคาดเอาไว้มาก (ห้องของผมเป็นห้องใหญ่และขายราคาสูงอยู่แล้ว เจอ % markup ขึ้นไปทำให้เอาแทบหงาย)
เท่ากับว่า Airbnb จะมีรายรับจากทั้งสองทางก็คือจากทาง Owner และก็ทาง Guest
1. Airbnb คิดค่าคอมมิชชั่น Owner ที่ 3%+Vat
2. Airbnb นำห้องไปขายบวก service fee ต่อในอัตรา 5-15%
นี่คือรายรับในส่วนของ Airbnb ครับ
ทีนี้กลับมาพูดในส่วนของการให้เช่าแบบ Long term กัน ความจริงเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่อะไรสำหรับ Airbnb เพราะมี host หลายคนที่ Offer Special rate สำหรับลูกค้าที่จองในระยะเวลาที่ยาวขึ้น
เช่น 1 week -10%
1 month -20%
จากเดิมที่จ่ายคืนละ 1500 พอเลือกที่จะเช่า 1 เดือนค่าเช่าจะเหลือที่ 36000
ซึ่งลูกค้าในกลุ่มนี้ที่มาอยู่เกิน 30 วัน จะเป็นคนกลุ่มนี้ครับ
1. Expatriate มาทำงานระยะสั้น
2. Medication มาเตรียมคลอด ผ่าตัด / ป่วย / ศัลยกรรม
3. มาธุระอื่นๆ เยี่ยมญาติที่ไทย
ซึ่งพวกเขาเหล่านี้อาจไม่ต้องการ Full Service แบบโรงแรม และต้องการอพาร์ทเม้นท์ที่เหมือนบ้าน ทำให้คอนโดในไทยสามารถปล่อยเช่าระยะสั้น(30 วัน+) ใน Airbnb ได้ (แบบถูกกฎหมายด้วยนะเออ^^)
สรุปข้อดีของ Airbnb สำหรับ Host/Owner
1.ค่าคอมมิชชั่นถูกกว่า OTA Platform อื่นๆ
2.Host สามารถ get in touch กับ guest ได้ตลอดเวลาส่งข้อความหากันปิ๊งๆๆ
3.เจ้าของที่พักสามารถรีวิวแขกได้ด้วย! O_o
ข้อเสีย
1.คุณต้อง Interact กับ แขกตลอดเวลาเพื่อรักษาอัตราการตอบกลับที่สูงที่สุด เพื่อรีวิวดี ฯลฯ
ถ้าหากคุณเป็น Introvert คุณอาจจะหัวเสียเป็นอย่างมากเมื่อแขกของคุณส่งข้อความหาคุณตอนเที่ยงคืน เพื่อบอกว่าเขาต้องการอะไรบางอย่างหรือมีอะไรเสียภายในห้อง
2.Airbnb เป็น Platform ที่ค่อนข้าง Casual ไม่เหมาะสำหรับธุรกิจโรงแรม
ด้วยอะไรหลายๆอย่างเช่นการรีวิวทั้งสองฝั่ง ในบางครั้งเราอาจได้เห็นการด่าสาดเทเสียหายจากทางฝั่งโฮสและฝั่งลูกค้า ในขณะที่แพลทฟอร์มอื่นๆ หากลูกค้ารีวิวมาแย่ๆ โรงแรมก็มีเพียงพื้นที่เล็กๆเอาไว้แก้ต่างก็เท่านั้น
3.มีความเสี่ยงสูงจากความเสียหาย
ถึงแม้ว่า Airbnb จะบอกว่าแพลทฟอร์มของตัวเองนะ มีวงเงินรับประกัน โฮสต์น่ะวางใจได้สบายเลย
เคยมีกรณีที่มีลุงแดนผู้ดีคนนึง ลากคอ Airbnb ไปขึ้นศาลสูงของประเทศอังกฤษจากการที่ บ้านของเขาถูกบอมบ์จากการปาร์ตี้ทำบ้านที่อังกฤษเสียหาย ลุงเชื่อว่ามีคนมากกว่า 500 คนมาเยือนที่บ้านของลุง และลุงใช้เงินซ่อมไปกว่า 12 ล้าน แต่ Airbnb ยอมจ่ายแค่ 4 ล้าน
และลุงฟ้อง Airbnbเป็นจำนวนเงินกว่า 723,000 หรือ ประมาน 30 ล้านบาท
นี่คือความ Uncertain ของแขกที่โฮสต์มีความเสี่ยงเป็นอย่างมากที่จะเจอ และ Airbnb ไม่ใช่แพลตฟอร์มที่จ่ายหรือเคลมง่าย
เดี๋ยวมาเม้นท์ต่อ แพร้พพพพ
ใครชอบเป็นกำลังใจโหวตให้ด้วยนะครับ * *
ฝากเพจด้วยครับ Aloha Investment x ตี๋น้อย
https://www.facebook.com/Alohainvest/
เขียนมุมมองอสังหา + หุ้นตามฉบับลูกหลาน SME feat. ชีวิตนักศึกษาป.เอกที่จีนท่ามกลางวิกฤตโควิด19
http://www.kehindepopoola.com/michael-harold-67-rented-out-the-house-to-what-he-thought-was-a-family-of-four-but-now-believes-hundreds-of-people-used-it/
https://euobserver.com/coronavirus/148035 
ขาลงของอาชีพ Agents? เมื่อ Airbnb ต้องการรุกตลาดผู้เช่าระยะยาว！เล่าให้ฟังหมดเปลือกจากมุมมองของ Owner/คนโรงแรม
เมื่อไม่นานมานี้ ผมได้อ่านข่าวเกี่ยวกับเรื่อง Airbnb รุกตลาดผู้เช่าระยะยาวเลยจะมาอัพเดททุกคนให้ได้อ่านกันครับ
และจะมาลองแชร์ประสบการณ์ + มุมมองบางส่วน เกี่ยวกับ การใช้ Airbnb ในฐานะ คนโรงแรม / Host ， Tenant และการใช้บริการนายหน้าค้าอสังหาในฐานะ Owner
เมื่อเร็วๆนี้ Airbnb ได้ประกาศว่าบริษัทต้องการที่จะรุกในตลาด Longterm lease หลังจากที่รายรับจากการเช่าระยะยาวเติบโตขึ้น 20 % หลังจากในช่วงนี้ที่มี Pandemic Covid-19 ทำให้มีความต้องการในการเช่าพักระยะยาวมากขึ้น
จากการถูก Shut down ในประเทศต่างๆ ทำให้ลูกค้าไม่สามารถเช็คเอาท์ได้ บางที่ต้องอยู่ต่อไปเรื่อยๆแบบไม่มีกำหนด
และ บุคคลากรทางการแพทย์ที่ต้องทำงานในชั่วโมงที่นานขึ้นและต้องการที่พักอาศัยที่อยู่ใกล้กับสถานพยาบาล
ก่อนที่ผมจะกลับมาพูดเรื่องผลกระทบของ Airbnb กับธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
ผมอยากจะอธิบายเรื่อง Airbnb แบบคร่าวๆก่อนนะครับ
ก่อนที่เจ้าของห้องทุกท่านจะหลงดีใจ เฮ้ ต่อไปนี้เราไม่ต้องสู้รบปรบมือกับนายหน้าเขี้ยวๆแล้ว แถมจ่ายคอมแค่ 3% ดีลกับแขกโดยตรง
(ใครที่ไม่ได้สนใจเรื่องเกี่ยวกับแพลทฟอร์ม Airbnb เลื่อนไปอ่านที่คอมเม้นท์ได้เลยนะครับ)
เรามาทำความรู้จักกับ Airbnb ก่อน
Airbnb คือ แพลทฟอร์มผู้ให้บริการในการ Connect เจ้าของห้องกับ แขกผู้พักอาศัย แบบ Peer to peer
โดยAirbnb มีรายได้หลักๆจาก 2 ทาง
1.Commission
Airbnb ก็เหมือนกับ OTA Platform ทั่วไปที่มีการคิดค่า Commission จาก Owners เช่นเดียวกับ Booking , expedia , Agoda และ Hotels.com
ซึ่งแต่ละเจ้าจะมีการคิดค่าคอมมิชชั่นอยู่ใน Range 5-15% และนอกจากนี้คุณยังสามารถประมูลค่าคอมมิชชั่น(ให้ค่าคอม OTA เพิ่มขึ้นเพื่อแลกกับ Awareness ที่สูงขึ้น)
โดยค่าคอมที่สูงขึ้นก็จะทำให้คุณกลายเป็น Top Recommendation ของ แพลทฟอร์มนั้นๆ (ผมเคยลองพยายามปรับเรทค่าคอมเพื่อให้ตัวเองขึ้นอยู่ในอันดับต้นๆของการค้นหา พบว่าตัวเองต้องจ่ายสูงถึง 35%！！！) OMGGGGG！！！！！！
(ต้องอย่าลืมว่า 35% นี่มันคือแค่ค่าคอมนะ ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น FFE ค่าทำความสะอาด ค่าพนง ค่า Utilities ฯลฯ)
ซึ่ง Platform โรงแรมอื่นๆนั้นไม่เหมาะแน่ๆกับอัตราที่ต้องจ่ายข้างต้นไม่รวมภาษีและอื่นๆ ซึ่งทำให้ผู้ใช้งานใน Agoda และ Booking.com ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของโรงแรมซึ่งเป็นโรงแรมจริงๆ หรืออพาร์ทเม้นท์ที่มีหลายห้อง เราจะไม่ค่อยเห็นรายย่อยเอาห้องคอนโดมาลงในอะโกด้าเท่าไหร่นัก (แต่ก็เหมือนจะพอมีบ้างประปราย) ส่วน Agoda homes นั้น เป็น platform ที่สร้างขึ้นมาไฝว้ กับ Airbnb อยู่แล้ว ในส่วนนี้ผมขอข้ามไปก่อน
ในส่วนของ Airbnb จะมีการเก็บค่าคอมโฮสต์ในอัตรา 3% ซึ่งมันก็ดูเหมือนจะเป็นตัวเลขที่ไม่สูงเท่าไหร่ใช่มั้ยครับถ้าเป็นเจ้าของห้องก็อาจจะรู้สึกว่า เฮ้มันดีนี่ เราไม่ได้โดนชาร์จแพงขนาดพวกอะโกด้าบุคกิ้ง
แต่เราลองมาดูในส่วนถัดไปกัน
2.รายได้จาก “Guest service's fee"
สมมติผมขายห้องคืนละ 2000 บาท Airbnb จะจ่ายจริงอยู่ที่คืนละ 1935.8 บาท แต่อาจจะมาร์คอัพขายห้องผมในราคาสูงถึง 2300 บาท
เท่ากับว่ารายรับของ Airbnb ต่อคืนของห้องผมจะอยู่ที่ราวๆ 364.2 หรือเดือนนึง 10,000 บาทต่อห้องเลยทีเดียว ซึ่งในจุดนี้ผมในฐานะที่เคยเป็น Host เคยได้รับการคอมเพลนจากผู้เช่าในบางครั้งว่า
"เฮ้ทำไมฉันจ่ายตั้งแพง คุณควรที่จะได้ดีกว่านี้สิ"
ซึ่งพอผมเข้าไปดูเรทค่าห้องของตัวเองก็ตกใจมากเพราะว่ามันสูงกว่าที่ผมคาดเอาไว้มาก (ห้องของผมเป็นห้องใหญ่และขายราคาสูงอยู่แล้ว เจอ % markup ขึ้นไปทำให้เอาแทบหงาย)
เท่ากับว่า Airbnb จะมีรายรับจากทั้งสองทางก็คือจากทาง Owner และก็ทาง Guest
1. Airbnb คิดค่าคอมมิชชั่น Owner ที่ 3%+Vat
2. Airbnb นำห้องไปขายบวก service fee ต่อในอัตรา 5-15%
นี่คือรายรับในส่วนของ Airbnb ครับ
ทีนี้กลับมาพูดในส่วนของการให้เช่าแบบ Long term กัน ความจริงเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่อะไรสำหรับ Airbnb เพราะมี host หลายคนที่ Offer Special rate สำหรับลูกค้าที่จองในระยะเวลาที่ยาวขึ้น
เช่น 1 week -10%
1 month -20%
จากเดิมที่จ่ายคืนละ 1500 พอเลือกที่จะเช่า 1 เดือนค่าเช่าจะเหลือที่ 36000
ซึ่งลูกค้าในกลุ่มนี้ที่มาอยู่เกิน 30 วัน จะเป็นคนกลุ่มนี้ครับ
1. Expatriate มาทำงานระยะสั้น
2. Medication มาเตรียมคลอด ผ่าตัด / ป่วย / ศัลยกรรม
3. มาธุระอื่นๆ เยี่ยมญาติที่ไทย
ซึ่งพวกเขาเหล่านี้อาจไม่ต้องการ Full Service แบบโรงแรม และต้องการอพาร์ทเม้นท์ที่เหมือนบ้าน ทำให้คอนโดในไทยสามารถปล่อยเช่าระยะสั้น(30 วัน+) ใน Airbnb ได้ (แบบถูกกฎหมายด้วยนะเออ^^)
สรุปข้อดีของ Airbnb สำหรับ Host/Owner
1.ค่าคอมมิชชั่นถูกกว่า OTA Platform อื่นๆ
2.Host สามารถ get in touch กับ guest ได้ตลอดเวลาส่งข้อความหากันปิ๊งๆๆ
3.เจ้าของที่พักสามารถรีวิวแขกได้ด้วย! O_o
ข้อเสีย
1.คุณต้อง Interact กับ แขกตลอดเวลาเพื่อรักษาอัตราการตอบกลับที่สูงที่สุด เพื่อรีวิวดี ฯลฯ
ถ้าหากคุณเป็น Introvert คุณอาจจะหัวเสียเป็นอย่างมากเมื่อแขกของคุณส่งข้อความหาคุณตอนเที่ยงคืน เพื่อบอกว่าเขาต้องการอะไรบางอย่างหรือมีอะไรเสียภายในห้อง
2.Airbnb เป็น Platform ที่ค่อนข้าง Casual ไม่เหมาะสำหรับธุรกิจโรงแรม
ด้วยอะไรหลายๆอย่างเช่นการรีวิวทั้งสองฝั่ง ในบางครั้งเราอาจได้เห็นการด่าสาดเทเสียหายจากทางฝั่งโฮสและฝั่งลูกค้า ในขณะที่แพลทฟอร์มอื่นๆ หากลูกค้ารีวิวมาแย่ๆ โรงแรมก็มีเพียงพื้นที่เล็กๆเอาไว้แก้ต่างก็เท่านั้น
3.มีความเสี่ยงสูงจากความเสียหาย
ถึงแม้ว่า Airbnb จะบอกว่าแพลทฟอร์มของตัวเองนะ มีวงเงินรับประกัน โฮสต์น่ะวางใจได้สบายเลย
เคยมีกรณีที่มีลุงแดนผู้ดีคนนึง ลากคอ Airbnb ไปขึ้นศาลสูงของประเทศอังกฤษจากการที่ บ้านของเขาถูกบอมบ์จากการปาร์ตี้ทำบ้านที่อังกฤษเสียหาย ลุงเชื่อว่ามีคนมากกว่า 500 คนมาเยือนที่บ้านของลุง และลุงใช้เงินซ่อมไปกว่า 12 ล้าน แต่ Airbnb ยอมจ่ายแค่ 4 ล้าน
และลุงฟ้อง Airbnbเป็นจำนวนเงินกว่า 723,000 หรือ ประมาน 30 ล้านบาท
นี่คือความ Uncertain ของแขกที่โฮสต์มีความเสี่ยงเป็นอย่างมากที่จะเจอ และ Airbnb ไม่ใช่แพลตฟอร์มที่จ่ายหรือเคลมง่าย
เดี๋ยวมาเม้นท์ต่อ แพร้พพพพ
ใครชอบเป็นกำลังใจโหวตให้ด้วยนะครับ * *
ฝากเพจด้วยครับ Aloha Investment x ตี๋น้อย
https://www.facebook.com/Alohainvest/
เขียนมุมมองอสังหา + หุ้นตามฉบับลูกหลาน SME feat. ชีวิตนักศึกษาป.เอกที่จีนท่ามกลางวิกฤตโควิด19
http://www.kehindepopoola.com/michael-harold-67-rented-out-the-house-to-what-he-thought-was-a-family-of-four-but-now-believes-hundreds-of-people-used-it/
https://euobserver.com/coronavirus/148035