การจะซื้ออสังหาริมทรัพย์สักหลังในทุกวันนี้ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุนใดๆ ก็ตาม หากไม่ได้มีเงินเก็บจำนวนมากพอที่จะควักจ่ายจบได้ในครั้งเดียว การผ่อนหรือกู้สินเชื่อก็มักจะเป็นทางเลือกหลักๆ ของใครหลายๆ แต่การกู้คอนโดแบบไม่มีหลักการไม่มีเทคนิคเราก็อาจเจอปัญหาได้ วันนี้เรามาทำความรู้จักเทคนิคการผ่อนแบบบอลลูน (Balloon Payment ) กัน

การผ่อนแบบบอลลูน คืออะไร? ต่างจากการผ่อนตามอัตราดอกเบี้ยยังไง?
ผ่อนแบบบอลลูน ดาวน์อสังหาฯ คอนโดแบบบอลลูน มีข้อดี/ข้อเสียยังไงบ้าง?
ทำไมธนาคารไทยยังไม่เลือกให้กู้ผ่อนแบบบอลลูนกับอสังหาฯ?

          นิวบ์เชื่อว่าหลายคนที่เริ่มต้นสนใจหรือวางแผนจะซื้อคอนโดสักห้อง ก็คงจะเคยพูดคุยกับเซลส์ตัวแทนขายที่โครงการ(สำหรับการซื้อคอนโดมือหนึ่ง) โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการที่เป็นรอบ Presale เปิดตั วขายใหม่ ๆ พบเห็นจากหน้าป้ายหรือโฆษณาตามสื่อต่าง ๆ ถึงราคาผ่อนคอนโดช่วงผ่อนดาวน์ว่ายอดชำระต่อเดือนที่ถูกแสนถูกมาก ๆ เพียงประมาณหลักพัน แต่ก็จะมีบางงวดที่กำหนดให้ชำระเป็นก้อนใหญ่รอบละหลายหมื่นบาท ซึ่งวิธีการผ่อนชำระวิธีนี้เรียกกันว่าเป็นการผ่อนแบบบอลลูน (Balloon Payment) หรือในบางครั้งจะเรียกอีกอย่างว่างวดบูลเล็ต (Bullet) นั่นเอง

          ในขณะที่ช่วงปรึกษากับตัวแทนธนาคารถึงวิธีการผ่อนชำระเงินจากการทำสัญญากู้ ธนาคารจะคิดสินเชื่อการผ่อนแบบตามอัตราดอกเบี้ยไม่มีบอลลูน และเสนอผู้กู้ให้ใช้วิธีรีไฟแนนซ์ (Refinance) ช่วงปรับดอกเบี้ยมากกว่า

การผ่อนแบบบอลลูน (Balloon Payment)  คืออะไร? ต่างจากการผ่อนตามอัตราดอกเบี้ยยังไง?

          ทุกวันนี้การซื้อคอนโดกับโครงการที่เปิดตัวใหม่ ๆ ที่เป็นรอบ Presale ที่อาคารยังไม่เริ่มก่อสร้าง หรือเพิ่งเริ่มสร้างในระยะแรกๆ มักจะกำหนดให้ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์ด้วยการผ่อนแบบบอลลูน คือ จะแบ่งงวดชำระด้วยยอดต่อเดือนที่ถูกมากๆ ให้จ่ายได้อย่างสบายๆ แต่จะมีบางงวดที่ต้องจ่ายก้อนใหญ่เป็นเงินจำนวนมาก ซึ่งบางครั้งอาจจะกำหนดให้มีการผ่อนแบบบอลลูนรอบเดียว หรือหลายๆ รอบก็ได้ขึ้นอยู่กับแต่ละสัญญาครับ

ตัวอย่างเช่น คอนโดโครงการ A ห้องขนาด 1 Bedroom แบบ Presale ราคาเต็มอยู่ที่ 2,440,000 บาท กำหนดยอดวางเงินดาวน์ไว้ที่ 245,000 บาท หรือประมาณ 10-11% แบ่งชำระเป็น 29 งวด จะมีงวดผ่อนแบบบอลลูน จำนวน 4 งวด แบ่งได้ตามนี้

งวดที่ 1-5 ต่อเดือนที่งวดละ 5,000 บาท
งวดที่ 6 ผ่อนแบบบอลลูนงวดแรกที่ 30,000 บาท
งวดที่ 7-15 ต่อเดือนที่งวดละ 5,000 บาท
งวดที่ 16 ผ่อนแบบบอลลูนงวดสองที่ 30,000 บาท
งวดที่ 17-27 ต่อเดือนที่งวดละ 5,000 บาท
งวดที่ 28 ผ่อนแบบบอลลูนงวดสามที่ 30,000 บาท
งวดที่ 29 ผ่อนแบบบอลลูนงวดสี่ที่  30,000 บาท

          เมื่องวดผ่อนแบบบอลลูนหมดแล้วจากนั้นส่วนที่เหลือจึงผ่อนจ่ายตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ธนาคารกำหนดครับ

          ในขณะที่การผ่อนตามอัตราดอกเบี้ยที่ทางธนาคารกำหนด ซึ่งธนาคารพาณิชย์ไทยแต่ละแห่งก็จะมีเงื่อนไขในการกำหนดยอดชำระการผ่อนกู้ที่แตกต่างกันออกไป

ตัวอย่าง คอนโดโครงการ B ห้องขนาด 1 Bedroom แบบตึกเสร็จพร้อมอยู่ ราคาเต็มอยู่ที่ 2,800,000 บาท กำหนดการผ่อนสินเชื่อไว้ 30 ปี ซึ่งมีปีละ 12 เดือน เท่ากับทั้งหมดต้องผ่อนชำระ 360 งวด กรณีกู้เต็ม 100%

          ตรงนี้จะขอยกตัวอย่าง ธนาคาร A กำหนดดอกเบี้ยคงที่ที่ 3% เช่น เงินต้นการผ่อน 2,800,000 ÷ 360 งวด
จะตกต่อเดือนที่ 7,777.78 บาท รวมดอกเบี้ย 3% แล้วจะต้องผ่อนงวดละประมาณ 8,011.11 บาท

          แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นธนาคารพาณิชย์ทั่วไปจะคงที่อัตราดอกเบี้ย MLR (Minimum Loan Rate) ไว้ที่ 3 ปีแรกเท่านั้น ก่อนจะเริ่มปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น เป็นการคิดดอกเบี้ยตามอัตรา MRR (Minimum Retail Rate) หรือตาม MLR เหมือนเดิมสำหรับผู้กู้ที่เป็นรายย่อย ซึ่ง Rate จะขยับขึ้นมากน้อยเท่าไหร่นั้นขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารอีกทีครับ ทำให้ในงวดหลังๆอาจจะมียอดการชำระที่เปลี่ยนแปลงไป ไม่ได้คงที่ที่งวดละ 8,011.11 บาท ไปตลอดนั่นเองครับ

อ่านข้อดีข้อเสียเพิ่มเติมได้ที่ : http://bit.ly/2V10DgZ