การจะมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง ต้องเกี่ยวข้องกับสัญญาหลายฉบับ หนึ่งในนั้นคือสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน หรือ สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องทำความเข้าใจก่อนทำการซื้อขาย

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร และมีจุดประสงค์ใด
สัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์
ถือเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย และวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ขณะเดียวกันก็แสดงเจตนาของผู้จะขายที่จะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาฯ 



สามารถดาวน์โหลดตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ซึ่งคุณสามารถนำไปใช้เป็นแนวทางในการออกสัญญาจะซื้อจะขายของคุณได้ในบทความนี้ : สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

ส่วนประกอบของสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย 10 ส่วน ได้แก่ รายละเอียดการจัดทำสัญญา รายละเอียดของคู่สัญญา รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย การผิดสัญญาการระงับสัญญา ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ และการลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน ซึ่งในแต่ละองค์ประกอบมีรายละเอียดดังต่อไปนี้



ส่วนที่ 1 รายละเอียดการจัดทำสัญญา
ส่วนนี้มักจะปรากฎเป็นส่วนหัวของสัญญา เพื่อบันทึกข้อมูลวันเวลาที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญาฉบับนี้ขึ้น ถ้าหากไม่มีการกำหนดเวลาเริ่มต้นที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญญามีผลนับตั้งแต่วันที่ซึ่งปรากฎอยู่ในส่วนนี้

ส่วนที่ 2 รายละเอียดของคู่สัญญา
คู่สัญญาของสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง กรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้นจะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้จะซื้อ และอีกฝ่ายคือผู้จะขาย ในส่วนนี้จะระบุข้อมูลที่แสดงตัวตนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตั้งแต่ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยจะใช้รายละเอียดตามที่แสดงบนบัตรประชาชนซึ่งสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย

ส่วนที่ 3 รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์
ในส่วนนี้จะแสดงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ จะแสดงเลขที่โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขนาดเนื้อที่ และจำนวนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

ส่วนที่ 4 ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน
ในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไร โดยมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร พร้อมกันนั้นก็มีการแจกแจงอย่างชัดเจนว่าในราคาจะซื้อจะขายนี้มีส่วนที่แบ่งออกมาเพื่อวางมัดจำกี่บาท เป็นการชำระด้วยเงินสด หรือถ้าชำระด้วยเช็คธนาคารก็ให้ระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุถึงจำนวนเงินส่วนที่เหลือที่จะชำระในวันทำสัญญาซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์
ในกรณีที่มีการวางเงินดาวน์ก็ระบุในส่วนนี้ไปเลยว่ารวมแล้วเงินดาวน์เป็นจำนวนกี่บาท จะแบ่งการชำระเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไร และชำระครั้งละกี่บาท

ส่วนที่ 5 รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ใจความสำคัญของส่วนนี้คือ การระบุวันที่ซึ่งจะให้มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น ซึ่งอาจจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเป็นจำนวนวันหลังจากที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันก็ได้ แต่จะต้องมีการกำหนดวันที่สามารถรู้ได้แน่ชัดว่าจะต้องมีการทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อใด ซึ่งในส่วนนี้ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย
นอกจากนี้ ก็จะมีการระบุว่าให้ทำสัญญาซื้อขายกันที่สำนักงานที่ดินแห่งไหนอย่างชัดเจน อีกทั้งยังมีการกล่าวถึงเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย
โดยกำหนดอย่างชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้างและรับผิดชอบเท่าไร และผู้จะขายจะรับผิดชอบส่วนใดและเท่าใด ซึ่งส่วนนี้ต้องกำหนดให้ชัดเจนครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง เพื่อที่ว่าเมื่อถึงวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องมีการตกลงอะไรกันอีก ช่วยลดความเสี่ยงที่จะไม่สามารถตกลงกันได้
 
ส่วนที่ 6 รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลากี่วันหลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และจะเปิดโอกาสให้ผู้จะซื้อเข้าตรวจสอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างก่อนโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไร ซึ่งถ้าตรวจสอบแล้วพบว่าถูกต้องตรงตามระบุในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ก็จะดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

ส่วนที่ 7 การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย
บางกรณีจะมีการกำหนดจากผู้จะขายเกี่ยวกับการโอนสิทธิของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุในสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง "บังคับ" ไม่ให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิไปยังคนอื่นได้ เว้นแต่จะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย
นอกจากนี้ บางรายยังระบุเพิ่มเติมไปด้วยว่าถ้าผู้จะซื้อต้องการโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิให้แก่ผู้จะขายในอัตราครั้งละกี่บาท และผู้ที่รับโอนสิทธิก็จะต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงของสัญญาฯ นี้เช่นกัน
ส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้นเป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรองว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะซื้อจะขายนี้ไม่มีภาระผูกพันใด ๆ อยู่ รวมถึงบังคับผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำที่ดินไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใด ๆ ขึ้นอีกนับแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้น

ส่วนที่ 8 การผิดสัญญาและการระงับสัญญา
ในส่วนนี้จะกล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา โดยจะแบ่งการผิดสัญญาออกเป็น 2 กรณี
- กรณีที่ 1 เป็นการผิดสัญญาโดยฝ่ายผู้จะซื้อ ถ้าหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือ ในกรณีนี้สัญญาฯ ให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้
- กรณีที่ 2 กรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ สัญญาฯ ให้สิทธิผู้จะซื้อสารมารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาฯ ได้ รวมไปถึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ 

ส่วนที่ 9 ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ
ข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น เช่น กรณีที่ต้องมีการชำระเงินหรือคืนเงินล่าช้าให้คู่สัญญามีสิทธิคิดดอกเบี้ยต่อกัน โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่จะใช้คำนวณและกำหนดให้เริ่มคิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ผิดนัด กรณีที่การเลื่อนหรือผ่อนผันเวลานั้นกระทบต่อสิทธิของแต่ละฝ่ายอย่างไรบ้าง และถ้ามีการทวงถามหรือการส่งเอกสารใด ๆ จะให้ส่งไปยังที่ใด โดยมากกำหนดให้เป็นการส่งไปรษณีย์แบบลงทะเบียนและถือว่าผู้รับเอกสารรับรู้เมื่อมีการรับจดหมายดังกล่าวแล้ว เป็นต้น

ส่วนที่ 10 การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน
หลังจากที่คู่สัญญารับทราบและเข้าใจข้อความในสัญญาสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ครบถ้วนดีแล้ว ในส่วนนี้คือส่วนสำคัญที่ทำให้เกิดการผูกนิติสัมพันธ์กันขึ้นด้วยการแสดงเจตนาให้สัญญาฯ มีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ด้วยการลงชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญาฯ พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อรับทราบ โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ 

ที่มา : https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน-4333