รบกวนสอบถามผู้รู้หน่อยครับ
เพื่อหาทางออกที่ดีที่สุด

คือ มีคนมาประกาศขายที่ดิน จำนวน 25 ไร่ ซึ่งที่ดินนี้ตามโแนดจริงๆมี 30 ไร่
ที่แปลงนี้ได้ขายฝากไว้กับคนนึง กำลังจะหมดสัญญาอีกไม่ถึงเดือน
ต่อรองกันไปมาจบที่ราคา 1 ล้านบาท ในจำนวน 25 ไร่ และผมเป็นคนออกค่าใช้จ่ายในการซื้อขายทั้งหมด
แต่ทีนี้จะต้องมีการแบ่งที่ดินคืนให้เจ้าของที่ดินเดิมด้วย 5 ไร่ เพราะเค้าขาย 25 ไร่จากโแนดจริง 30 ไร่
ที่เค้าต้องการ 5 ไร่คืน เพราะที่ดินอีกแปลงนึงเค้าจะเป็นที่ดินตาบอด

ซึ่งเนื่องจากเงื่อนไขมันเยอะ
ผมเลยเสนอทางออกเป็นแบบนี้คือ ผมจ่ายเงินให้เค้า 1 ล้าน และทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 25 ไร่ไว้
เค้านำเงิน 1 ล้านไปไถ่ถอนขายฝาก และนำมารังวัดแบ่งโฉนด เมื่อได้โฉนดค่อยนำมาซ์้อขายกับผม โดยที่ผมไม่ต้องจ่ายเงินเพิ่ม จ่ายแค่ค่าธรรมเนียม

อยากถามว่าวิธีที่ผมคิดมา มันรอบคอบดีมั้ยครับ มีที่ต้องระวังจุดไหนบ้าง 
หรือมีวิธีที่ดีกว่านี้มั้ย

แล้วค่าใช้จ่ายวันซื้อขายมีอะไรบ้างครับ ค่าโอนแน่ละ 2% 
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีขายฝากต้องเสียมั้ยครับ
เพราะเหมือนโฉนดมันได้เปลี่ยนชื่อเป็นผู้รับขายฝากไปแล้ว

ขอบคุณครับ