สถานการณ์เศรษฐกิจโลก สงครามการค้าจีน-สหรัฐฯไม่คลี่คลาย สร้างความผันผวน ฉุดรั้งการเติบโตของเศรษฐกิจไทย และกระทบเป็นห่วงโซ่ลามมาถึงกำลังซื้อของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนไหว ประกอบกับ ปัจจัยภายในรัฐออกกฎเข้มควบคุมสินเชื่อเกิดใหม่ เพื่อหวังดูแลโครงสร้างหนี้โดยรวมส่งผลให้ลูกค้าคนไทยหดหาย ขณะที่ลูกค้ากลุ่มต่างชาติชะลอการลงทุนจากความน่าสนใจที่น้อยลง และเม็ดเงินที่ถูกค่าเงินบาทแข็งกดดันจ่ายเพิ่ม
 
ครึ่งปีแรกชะลอตัว11%
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ อยู่ในภาวะชะลอตัวลงประมาณ11% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จากการขยายตัวของการซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาสแรกอย่างคึกคัก ก่อนลดลงฮวบในช่วงหลังเข้าเดือนเมษายน ซึ่งมีการเริ่มใช้มาตรการควบคุมสัดส่วนการให้สินเชื่อบ้านต่อมูลค่าหลักประกันบ้าน(แอลทีวี) เพื่อควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกัน คาดตัวเลขในช่วงไตรมาส 3 ต่อเนื่องไตรมาส 4 คงอยู่ในระดับที่ลดตํ่าลงจากปีก่อนเช่นกัน ประเมินทั้งปีติดลบประมาณ 7% โดยตลาดคอนโดฯ ได้รับผลกระทบมากกว่าโครงการแนวราบ คาดทั้งปียอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดคอนโดฯจะติดลบที่ประมาณ 14% ส่วนแนวราบติดลบ 4% ซึ่งเป็นผลกระทบมาจากเรื่องภาวะเศรษฐกิจโดยรวม แต่ซัพพลายคงเหลือของทั้งตลาด ยังไม่อยู่ในขั้นโอเวอร์ซัพพลาย หลังจากเมื่อเก็บข้อมูลแล้ว พบว่าการย่อตัวลงของตัวเลขปีนี้ โดยเทียบยอดโอนกรรม สิทธิ์ทั้งหน่วยและมูลค่า กลับไปอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2560แสดงว่าไม่ได้ตํ่าจนน่ากลัว

“จากการพูดคุยกับผู้ประกอบการรายใหญ่ ยังขายได้แต่ช้าทำให้แม้มีการประกาศแผนลงทุนต่อเนื่อง แต่กำหนดเปิดตัวโครงการใหม่ถูกยืดออกไป เพื่อรอระบายสต๊อกเก่าตลาดคอนโดฯ เอง ลูกค้ากลุ่มนักลงทุนจีนหายไปมาก”
16 ค่ายใหญ่กำไรร่วง
ขณะนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัสฯ ตัวแทนภาค สินเชื่อ กล่าวว่าสถานการณ์ของตลาดอสังหาฯ ณ ปัจจุบันในส่วนของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ 16 บริษัท ผลกำไรช่วงครึ่งปีแรกโดยรวมลดลง 15-16% จากยอดขายที่ลดลงแต่รายจ่ายคงที่หรือเพิ่มขึ้น คาด เพราะดีมานด์บางส่วน เช่นกลุ่มเก็งกำไร ซื้อลงทุนหายไปประมาณ 30% อีกด้านมาจากภาวะชะลอโดยธรรมชาติจากภาวะเศรษฐกิจ จึงคาดว่าตลอดทั้งปี 2562 จะเหลือมูลค่าประมาณ 3.12 แสนล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้าที่มีมากถึง 3.54 แสนล้านบาท ส่วนคาดการณ์มูลค่าโครงการใหม่ทั้งปี เดิมน่าจะอยู่ที่ 4.4 แสนล้านบาทปัจจุบันคงเหลือแค่ 3.7 แสนล้านบาท จากการที่หลายบริษัทปรับแผนดำเนินธุรกิจและชะลอเปิดโครงการใหม่ที่มีความเสี่ยงออกไปก่อน ทั้งนี้ มีความเป็นห่วงผู้ประกอบรายกลาง-เล็ก ถึงภาระหนี้ที่ต้องอุ้มสต๊อกสินค้าคงค้างจากภาวะขายช้า อาจต้องหาแหล่งเงินทุนสำรองเพิ่มเติมซึ่งเป็นเรื่องยากในการเข้าถึงสินเชื่อ ส่วน ฐานะการเงินของรายใหญ่ ไม่น่ากังวล เพราะยังมีทุนมากกว่าหนี้ เป็นอาการคล้ายคนสะอึก ไม่ใช่ป่วยวิกฤติ
“หากคำนวณจาก 12 บริษัทชั้นนำ พบอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการรวม 5 แสนล้านบาท บวกกับของใหม่อีก น่าจะแตะ 8แสนล้านบาท คาดจะใช้เวลาดูดซับ 2-3 ปี สถานการณ์ยังไม่ดีฉะนั้นผู้ประกอบการควรจะถอยแผนอีก 2-3 สเต็ป น่าจะอยู่ในจุดสมดุลได้ ที่สำคัญต้องไม่ก่อหนี้เพิ่มก่อนวิกฤติ”
พร้อมแนะว่า กลยุทธ์การอยู่รอดของผู้ประกอบการในยุคนี้ ที่สามารถจะรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดได้ดีที่สุด คือ การหาพันธมิตรร่วมลงทุน (JV) เพราะใช้เงินทุนน้อย ไม่ต้อง แบกภาระหนี้ และการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จะสามารถตัดกำลังคู่แข่งได้ พบรูปแบบการพัฒนาโครงการเช่นนี้ กำลังเป็นที่นิยมสะท้อนจากยอดแบ็กล็อก (ยอดขายรับรู้รายได้) 3.3 แสนล้านบาท ณ สิ้นไตรมาส 2 เป็นส่วนของ JV มาก ถึง 1.32 แสนล้านบาท
 
หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,507 วันที่ 22-25 กันยายน 2562
https://www.thansettakij.com/content/410200