ที่ดินมักกะสันขนาด 479 ไร่ เป็นทำเลทองใจกลางเมืองกรุงฯ ที่หากกลายเป็นสวนสาธารณะก็คงจะสวยเหมือนอย่างสวนเซ็นทรัลปาร์ค ที่นครนิวยอร์ค ประเทศสหรัฐอเมริกา ที่เปรียบเสมือนโอเอซิสกลางเมืองของชาวนิวยอร์ก และนักท่องเที่ยว ที่เป็นทั้งปอด และสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ จนทำให้เป็นแลนด์มาร์คที่สำคัญแห่งหนึ่ง

หากมองอีกแง่หนึ่ง ประเทศไทยกำลังนำเงินจำนวนมหาศาลไปทิ้ง แทนที่จะเอามาพัฒนาประเทศหรือเปล่า ??? เป็นคำถามที่ใครหลายคนคงเคยตั้งคำถาม เพียงแต่ว่าวันนี้ มันอาจจะกลายเป็นดราม่าในการพัฒนาเมืองด้วย

แนวความคิดในการจะล้างหนี้ของการรถไฟที่สะสมมานาน เริ่มตั้งสมัยรัฐมนตรีชัชชาติ โดยการนำที่ดินแปลงใหญ่ของการรถไฟออกมาใช้หนี้ให้กับทางกระทรวงการคลัง มี 3 แปลงใหญ่

• ที่ดินกม.11 บริเวณชุมทางบางซื่อ
• ที่ดินมักกะสัน
• ที่ดินสถานีแม่น้ำ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา

กระทรวงการคลัง และกระทรวงคมนาคมได้เคยตั้งคณะทำงานขึ้นมาเพื่อร่วมคัดเลือกที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) นำมาพิจารณาศักยภาพของแต่ละแปลงที่สามารถนำมาล้างหนี้จำนวนมหาศาล พร้อมประเมินราคาเพื่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์

หลังจากการประชุม 3 ฝ่าย จนมีความเห็นชอบในการคัดเลือกที่ดินของการรถไฟที่มีศักยภาพเพียงที่จะมากลบหนี้กับทางกระทรวงการคลังได้ก็คือ "ที่ดินมักกะสัน"

ที่ดินมักกะสัน หรือ โรงงานมักกะสันนั้นมีอดีตอันยาวนาน เคยเป็นโรงงานรถไฟขนาดใหญ่ ที่สามารถซ่อมและประกอบรถจักรและรถพ่วงทุกชนิดได้ ตั้งแต่ปี 2453

ที่ดินมักกะสันประกอบไปด้วย 4 ส่วน
1. ที่ดินแปลง A ประมาณ 140 ไร่
2. ที่ดินแปลง B ประมาณ 180 ไร่
3. ที่ดินแปลง C ประมาณ 150 ไร่
4. ที่ดินแปลง D ประมาณ 40 ไร่

แต่พื้นที่ของมักกะสันได้ถูกนำไปใช้งานบางส่วนบ้างแล้ว ไม่ว่าจะเป็นตัวสถานีมักกะสันของแอร์พอร์ต ลิงค์ การตัดถนนโดยรอบสถานี และอื่นๆ จนทำให้เหลือพื้นที่ที่สามารถใช้ได้จริงเพียงประมาณ 500 ไร่

ทางกระทรวงการคลังนำที่ดินมักกะสันมาพัฒนาก่อน เคยมีแผนแม่บทที่จะพัฒนาพื้นที่ให้เป็นมักกะสันคอมเพล็กซ์ ที่จะมีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ โรงพยาบาล อาคารสำนักงานให้เช่า และศูนย์จัดการประชุมขนาดใหญ่ แต่ก็เกิดกระแสคัดค้านจากคนกลุ่มหนึ่งที่อยากเห็นการพัฒนากรุงเทพให้เป็นเมืองน่าอยู่ว่า "อยากให้มักกะสันเป็นสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์"

จากแนวคิดดังกล่าวจะส่งผลให้การรถไฟฯ มีรายได้ประมาณ 12,000 ล้านบาท และจะคืนทุนได้ภายใน 15 ปี ผลตอบแทนที่ 16.27% ภายใต้แผนการพัฒนาเดิม 50 ปี

หนี้ของการรถไฟฯ จำนวนหลายแสนล้านบาทที่รัฐบาล (กระทรวงการคลัง) ต้องนำเงินภาษีของประชาชนคนไทยส่วนใหญ่ทั้งประเทศนำไปช่วยเหลือ

ปัจจุบัน (ปี 2562) รฟท.มีภาวะขาดทุน 21,485 ล้านบาท เมื่อรวมกับหนี้เดิมทำให้มีหนี้สะสมมากกว่า 140,000 ล้านบาท และทะยานสูงขึ้นทุกปี โดยคาดว่าอาจจะขึ้นไปถึง 200,000 ล้านบาทในปี 2566

ดังนั้น เพื่อเป็นการฟื้นฟูกิจการของการรถไฟแห่งประเทศ และเพิ่มขีดความสามารถของรัฐวิสาหกิจไทย จึงจะต้องเร่งพัฒนาที่ดิน 3 แปลงใหญ่ เพื่อเพิ่มรายได้ให้กับการรถไฟฯ พร้อมทั้งจะเร่งปรับระบบรถไฟดีเซลเป็นรถไฟไฟฟ้า เพื่อลดปัญหามลพิษ รวมทั้งการปรับการบริหารจัดการให้เป็นระบบดิจิตอลที่ทันสมัยและพัฒนาบุคลากรรถไฟให้เพียงพอ และสอดคล้องกับงานให้มากขึ้น เพื่อให้การรถไฟสามารถแข่งขันกับเอกชน โดยเฉพาะสายการบินโลว์คอสต์ รถทัวร์ รถตู้ และอื่นๆ เป็นต้น

หากคิดถึงมูลค่าที่ดินต่อผลตอบแทนที่การรถไฟจะได้รับ และคนไทยจะได้ประโยชน์จากการพัฒนาที่ดินในครั้งนี้

... ถ้าไม่ทำ ... อาจจะทำให้ประเทศชาติต้องสูญเสียมหาศาล

การพัฒนาในเชิงพาณิชย์จะทำให้การรถไฟฯไม่ต้องเป็นหนี้ รัฐไม่ต้องไปช่วยเหลือจากเงินภาษีส่วนใหญ่ของคนทั้งประเทศ หรือการทิ้งผลตอบแทนมูลค่าหลายแสนล้านลงท่อ กับการเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับคนบางกลุ่มให้เข้ามาใช้ประโยชน์จะมีค่ามากกว่า

การเพิ่มพื้นที่สีเขียวเป็นสิ่งที่ดี แต่เราก็สามารถให้อาคารต่างๆ เว้นพื้นที่สีเขียวให้มากขึ้นตามอาคารได้ หรือในแต่ละอาคารก็สามารถมีสวนสาธารณะขนาดย่อมๆ กระจายไปในแต่ละอาคาร หรือการสร้างอาคารสีเขียว ที่ประหยัดพลังงาน ลดโลกร้อน โดนไม่จำเป็นแต่การเพิ่มพื้นที่สีเขียวแต่เพียงอย่างเดียว เนื่องจากพื้นที่สีเขียวกยังมีการก๊าซเรือนกระจกทำให้โลกร้อน และภูมิอากาศแปรปรวน

ซึ่งคนที่จะได้รับประโยชน์ที่แท้จริงจากการมีสวนสาธารณะดังกล่าวก็คือ เจ้าของที่ดินโดยรอบ และผู้ใช้สอยที่อาศัยอยู๋ใกล้เคียงเท่านั้น ส่วนคนที่อยู่ในพื้นที่ห่างไกลแทบจะไม่ได้รับประโยชน์เลย

จึงทำให้เป็นสิ่งที่น่าเสียดายหากมีการพัฒนาที่ดินเป็นเพียงสวนสาธารณะ เพราะหากนำเงินที่อาจจะได้จากการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ การที่การรถไฟแห่งประเทศไทยยกที่ดินให้กระทรวงการคลังเพื่อปลดลดหนี้นั้น ไม่ใช่อยู่ในรูปแบบของการโอนที่ดินไปให้แต่อย่างใด แต่เป็นการขอเช่าที่ในระยะยาว 99 ปี ดังนั้น ที่ดินจึงยังเป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย แถมเมื่อหมดสัญญาเช่าอาคาร และสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ในพื้นที่ก็กลับมาเป็นทรัพย์สินของการรถไฟฯ ที่สามารถสร้างรายได้เลี้ยงองค์กรได้อีกด้วย

การสร้างสิ่งที่ไม่ได้มีคุณค่า คุ้มกับมูลค่า นอกจากจะทำให้ประเทศชาติต้องสูญเสียโอกาสแล้ว ยังทำให้ประชาชนคนไทยต้องจนลงไปอีก เพราะแทนที่จะเอาทรัพยากรมาใช้ประโยชน์เพื่อพัฒนาประเทศ พัฒนาฐานะความเป็นอยู่ของประชาชนให้ดีขึ้น กลับเอาไปใช้อย่างไม่รู้คุณค่า

ดังนั้น การนำที่ดินกลางเมืองขนาดใหญ่ไปทำสวนสาธารณะอาจจะไม่ใช่คำตอบที่ประเทศกำลังพัฒนาต้องการ และการรถไฟแห่งประเทศไทยเองก็ต้องปรับเปลี่ยนองค์กรครั้งใหญ่ เพื่อฟื้นฟูกิจการการรถไฟของไทยให้มีระบรางที่ดีที่สุดในอาเซียนเหมือนครั้งอดีตอีกครั้ง

*** แถมรูปสภาพพื้นที่แปลง A ที่จะนำไปให้เอกชนพัฒนาในเชิงพาณิชย์ควบคู่ไปกับการปรับปรุงแอร์พอร์ต เรลลิงก์ และโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ***