ก่อนที่ผมจะจองซื้อ ผมหาข้อมูลไว้หลากหลาย รวมถึงได้คุยตัวต่อตัวกับ CEO Habitat โดยตรงกับลักษณะโครงการประมาณนี้
ได้ข้อสรุปดังนี้  (ยังไงก็เลือกความเห็นผมไว้บนสุด เพื่อเป็นข้อมูลที่ถูกต้อง ไม่ใช่มโนนะครับ)
ตัวผมทำงานในแวดวงอสังหา จึงมีการตรึกตรองระดับหนึ่งก่อนลงทุน

0. ทำไมไม่เอาเงินไปลงทุนหุ้นให้ได้ปันผล ง่ายกว่าไหม ??

ตอบ : อสังหาแนวโรงแรมที่มีรายได้ทุกวัน เรามั่นใจว่าจะมีรายได้เพียงพอ ดังนั้นการกู้เงิน โดยไม่ใช้เงินตัวเองมากนัก จึงเป็นคอนเซปของผม
             อสังหาผลตอบแทนจะดีมาก ถ้าตัวสินทรัพย์จ่ายมันเองได้  ส่วนตัวผมจ่ายเงินสดได้ แต่ไม่เอา เพราะให้อสังหาจ่ายตัวมันเอง
              ในระยะยาวจะคุ้มค่ากว่า ผมเชื่อใน Leverage ที่ถูกทาง

1. การันตี yield 6 % 3 ปีแรก มันคือการขาย over value แล้วคืนกลับมาจริงหรือไม่?
   ตอบ : มันก็จริงแหละครับ Developer ที่ไหนไม่เอากำไรบ้าง ? ไม่งั้นจะพัฒนาโครงการเพื่อ ? ที่ต้องใช้เวลา 3 ปี แรก
            เพื่อให้มั่นใจว่าโรงแรมจะอยู่ตัวตั้งแต่ปีที่ 2-3 เป็นต้นไป สมเหตุสมผลไหมครับ

2. ราคา 4 ล้านคุ้มค่าไหม? กับห้อง 29 ตร.ม.
  ตอบ : คุณนับส่วนลดพรีเซลรึยัง ผมได้ราคา 3.6 ล้าน 29 ตร.ม. ตกตารางเมตรละ 130,000 กับห้อง Fully Furnished

           ให้คุณคิดใหม่ ผ่านไป 3 ปีแรก การันตี ปีละ 6 % ผ่านไป 3 ปี คุณไม่ควักเนื้อต้นทุนคุณเหลือ ประมาณ 3 ล้านบาท กับ 29 ตร.ม.

            ผมดาวน์ไป 7 แสน เท่ากับว่า ผมซื้อห้องโรงแรม 5 ดาว Fully furnished 29 ตร.ม. ในราคา 2 ล้าน 3 แสน โดยมี Facilities
            ระดับเดียวกับโรงแรม 5 ดาวทุกประการที่ถูกออกแบบมาตั้งแต่ต้น ( ไม่ใช่คอนโดที่มาเปลี่ยนเป็นโรงแรมทีหลัง Facilities มันจะปรับไม่ได้)
            หลังจากนี้ต่อให้ Occ. Rate ห่วยขนาดไหน รายได้โรงแรมชนะผ่อนแน่นอน เพราะ????
  
            Chain ที่มาบริหารโรงแรมคือ Ramada ที่เป็นเครือ Wyndham มีโรงแรมบริหารอยู่ 8000 โรงแรมทั่วโลก ฐานลูกค้า 7 ล้านคนที่เป็น
            member การจะมี Occ. Rate เกิน 60-70 % สำหรับพัทยาโซนเทอมินอล 21 มันไม่ใช่เรื่องแปลกอะไรเลย
            
3. Occ Rate ที่ทาง จขกท .คิดรายได้มา ครบถ้วนหรือยัง
                
           โรงแรมไม่ได้มีแค่ค่าห้อง แต่มีค่า F&B และห้องประชุมขนาดใหญ่ สำหรับเจาะลูกค้ากลุ่ม MICE
           อย่าลืมพัทยาไม่ได้มีแค่ นักท่องเที่ยว แต่มีโอกาสที่จะมี Expat ทำงานในอนาคต อีก รายได้ทั้งหมดเอามารวมแล้วหารเท่ากัน

4. ซื้อห้องแล้วห้องเราไม่มีคนพักทำยังไง?

         รายได้ทั้งโรงแรมเขาคิดเฉลี่ย แล้วแบ่งผลตอบแทนตามสัดส่วนมูลค่าห้องคุณ ดังนั้นต่อให้ห้องคุณไม่มีคนพัก คุณก็มีรายได้ตาม
         สัดส่วนของโรงแรม

5. พัทยาโซนนั้นมีอนาคตไหม

        ถ้าให้พูดจะยาวมาก สนามบินอู่ตะเภา รถไฟความเร็วสูงลง MOU แล้ว โอกาสเติบโตการเดินทางยังมีอีกมาก พัทยาไม่มี Low Season
        หรือ High Season และไม่ได้พึ่งพานักท่องเที่ยวเป็นหลัก เหมือน ภูเก็ต กระบี่ แต่จะมีการ MIX คนไทยด้วย จะลดความเสี่ยงด้านพึ่งพา
        นักท่องเที่ยวอย่างเดียวไปด้วย

6. ถูกกฏหมายไหม ?

     ใน ช่วงแรก ของการทำ Operation ซักระยะ ทางเจ้าหน้าที่จะนำทีมตรวจสอบอาคาร ทั้งในเรื่องรูปแบบอาคาร มาตรฐานความปลอดภัย รวมถึง
     ความเหมาะสมในการเป็นโรงแรม จากนั้นทำการรวบรวมข้อมูล เพื่อนำไปสู่การออกใบอนุญาตใช้อาคาร เพื่อประกอบกิจการโรงแรม
    จากใบอนุญาตเปิดใช้อาคาร (อ.6) ก็จะเปลี่ยนเป็น การใช้อาคารเพื่อประกอบการธุรกิจโรงแรม (อ.5)
    
      โดยจัดเป็น โรงแรมประเภท ๒ หรือเรียกตามใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ว่า " แบบ ร.ร.๒ " (คือ มีบริการทั้งในส่วนห้องพัก และ บริการใน
      ส่วนห้องอาหาร)  ด้วยข้อกำหนด ในเรื่องการนำอาคารประเภทอื่นมาให้บริการพักแก่ประชาชนทั่วไป ได้มีการพิจารณาปรับปรุงแก้ไข เพื่อให้
      ประกอบกิจการโรงแรมได้อย่างถูกต้องตามกฏหมาย ซึ่งเป็นที่มาของ กฏกระทรวง เรื่อง "การกำหนดลักษณะอาคารประเภทอื่นที่ใช้ประกอบ
      ธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2559"  โดยยังคงกฏระเบียบปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ และ เงื่อนไขแห่งพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547  อย่างเคร่งครัด

7. ทำไมโครงการแบบนี้จะไม่มีปัญหา?

    ตอบ : ทุกคนที่ซื้ออาคารมีเป้าหมายเดียวกัน คือลงทุน 100 % ไม่อาศัยอยู่ (ปีนึงอยู่ได้ 14 วัน ) ต่างจาก คอนโดทั่วไป ที่คนซื้อนั้น
             จุดประสงค์ไม่เหมือนกัน บางคนลงทุน บางคนอยู่เอง บางคนมีปล่อย airbnb วุ่นวายไปอีก อันนี้ห้องเราชำรุด ทางโรงแรม จะดูแล
              ให้ใหม่อยู่เสมอ

8. ความเสี่ยง??
   ตอบ  : Occ rate ต่ำ จนไม่มีเงิน ในส่วนนี้ผมไปดู Forecast ตัวเลขรายได้และกำไรแล้ว ถือว่าอยู่ในระดับที่เป็นไปได้ ถ้าคุณจะได้ yield 6 %
             ทุกปี หมายความว่า ต้องมี Rate ห้อง 2300 Occ. 78 % (เรทพัทยาเหนือ) และกำไรสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย = 40 % สูงไปไหมกับ
             กำไรสุทธินี้ ตัวโรงแรมมี Unit เพียงพอที่จะทำให้ประหยัดจากขนาด จึงคิดว่าควบคุมค่าใช้จ่ายได้


           อย่างไรก็ตาม การลงทุนมีความเสี่ยง แต่ผมมองเห็นว่า ยังไงรายได้โรงแรม ก็ชนะค่าผ่อน 100 %
              คุณรอ 15 ปี เพื่อได้ทรัพย์สิน 4 ล้าน โดยดาวน์แค่ 7 แสน หลังจากนั้น ผลตอบแทน 2 .4 แสนต่อปี
            คิดจากเงินต้นแค่ 7 แสน yield คุณคือ 30 % เห็นภาพไหมครับ เอาจริงมันอธิบายเหนื่อย เพราะคนไม่อ่านก็จะอคติกันไว้ก่อน
             ผมช่วยได้แค่นี้แหละครับ