ช่วงนี้ ได้รับ การสอบถาม จากเพื่อนที่ลงทุน ในธุรกิจคอนโด ด้วยกัน ถึง การลงทุนแนวคิดใหม่ ที่มาออกบู้ท ตามงานอสังหา และ ชักชวนให้ เข้าร่วมลงทุน

หลักการคร่าวๆคือ การให้เรา ลงทุนซื้อ คอนโด หรือ อสังหาจากเค้า ที่เค้ามีโครงการจะสร้างขาย แต่ ให้ สัญญา ในรูปของผลตอบแทนการปล่อยเช่า และ รับซื้อคืน คร่าวๆ ตามนี้
-----------------------------------------------------
การันตีรายได้ 8% จ่ายให้ 20 ปี

จ่ายให้ตั้งแต่โครงการยังไม่เสร็จ จ่ายการันตีรายได้ระหว่างสร้างให้ทุกเดือน

เริ่มจ่ายการันตีหลังจากชำระครบ 100% แต่แบ่งจ่ายเป็นงวดๆได้  

ช่วงรับการันตีระหว่างก่อสร้างจ่ายเดือนต่อเดือนไม่ต้องเสียภาษี

ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางตลอด 20 ปี

สิทธิ์พักฟรี 10 วัน/ปี ตลอดอายุสัญญา

การันตี รับซื้อคืน ให้เพิ่มอีกปีละ 2%  จาากราคาซื้อไป จำนวน 20 ปี = 40% จากราคาที่ซื้อไป  เลือกขายได้ทุกระยะเวลา แม้จะยังไม่ครบ 20 ปี

หนังสือสัญญาชัดเจน

ไม่มีความเสี่ยง
-------------------------------------------
ตั้งข้อสังเกตุ การลงทุน

การลงทุนนี้ ไม่มีความเสี่ยงจริงเหรอ

อันนี้ ต้องบอกว่า ไม่จริง มันมีความเสี่ยงแน่นอน และค่อนข้างสูงด้วย

เพราะว่าการลงทุนแบบนี้ แม้มีสัญญาชัดเจน ก็จริง แต่บริษัทคู่สัญญา ของเราคือใคร

แต่ต้องดูความมั่นคงของบริษัทที่ ขาย นั่นด้วยว่ามั่นคง แค่ไหน

ถ้าเป็นบริษัทมหาชนที่มีชื่อเสียง อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ก็อาจจะเชื่อถือได้ ระดับนึง แต่บริษัทพวกนั้นมักไม่มาระดมทุนให้ผลตอบแทนแพงแบบนี้ เพราะว่า ระดมทุนในตลาด หรือ กู้แบ๊งค์ มาทำเอง ดีกว่า

แต่ ถ้าเป็นบริษัททั่วไปที่เปิดมาระดมทุนแบบนี้ แสดงว่า เครดิตในการกู้แบ๊งค์ต่ำ ไม่พอการระดมทุน ถึงต้องมาหาลูกค้า ลงทุนลักษณะนี้แทน

อันนี้  ความเสี่ยงตรงนี้มันมีมาก ถ้าเค้าเอาไป ปล่อยเช่าแล้วไม่ได้ตามเป้าขาดทุน เช่น อย่างที่เชียงใหม่ ทำไว้กะรับ ทัวร์จีน แต่ เกิดทัวร์จีนลดลง ปล่อยเช่าได้น้อยทำยอดไม่ได้ตามเป้าขาดทุน  บริษัท ก็จะล้มหา เงินมาจ่ายให้เราตามสัญญา  แม้เราจะเหลือคอนโดนั่น อยู่ในมือเป็นกรรมสิทธิ์ แต่มูลค่าที่แท้จริง ของมันคือเท่าไร อันนี้ คือสิ่งที่ต้องคำนึงถึง  

บางบริษัท อาจจะเคยทำมาก่อนหน้า หลายปี และ ให้ผลตอบแทนได้ตามที่บอกไว้ แต่ว่า เมื่อขยายขนาดใหญ่ขึ้น คนลงทุนมากขึ้น เงินสดที่เข้าไปในมือเค้ามากขึ้น วันใดยังทำผลประกอบการได้ดี เค้าก็ยังทำต่อได้ แต่วันใดสะดุด เค้าพร้อมจะบินไป เหลือแค่ คอนโดและสัญญาไว้กับมือเรา เท่านั้น

ดังนั้น การลงทุนในคอนโดแบบนี้ นอกจากดูผลตอบแทนที่ได้ เราต้องประเมินมูลค่าที่แท้จริงของคอนโดนั้น ทั้งทำเล การก่อสร้าง และการตกแต่ง รวมทั้งชื่อเสียงของบริษ้ทนั้น ประกอบกันด้วย ว่าถ้าสมมุติไม่มีการปล่อยเช่า ที่จะทำกำไรให้เราได้สวยหรู ตามที่เค้าบอก เราจะซื้อคอนโดนั้นในราคาเท่าไร

ยกตัวอย่าง เช่น คอนโดที่เค้าแจ่งขายไว้ ราคา 4 ล้าน ให้ผลตอบแทน 8% ต่อปี (3.2แสนต่อปี)  และประกันราคาซื้อต่อ เมื่อครบ 20 ปี ที่ 5.6 ล้าน คำนวนค่าตอบแทนสวยหรูตลอด 20 ปีได้ราวๆ 10% ต่อปีดีกว่าฝากแบ๊งค์เยอะจริง

แต่ถ้า เราดูอย่างละเอียดรอบครอบแล้ว คอนโดนั้นมันควรจะมีราคาจริงแค่ 1-2 ล้านบาท

ถ้าเป็นอย่างนี้ เกิดการลงทุนนั้น ลงทุนไปได้ 2-3 ปี แล้วผลตอบแทนไม่ได้ ตามนั้น สิ่งที่เราเหลืออยู่ในมือจริงๆ ก็คือสัญญา และ คอนโดที่มีมูลค่าจริง แค่ 1-2 ล้านบาทเท่านั้น

ปล.ผมลองเข้าไปเช็ค อสังหาของบริษัทนึง ที่กำลังออกโครงการใหม่ยูนิตล่ะเกือบสี่ล้าน  โครงการเก่าที่เค้าทำไปแล้ว และนำเข้าไปปล่อยเช่าอยู่ตอนนี้ ดูจากสภาพ คอนโด คล้ายอพาร์ตเม็นต์ทั่วไป และประเมินดูแล้ว ราคาไม่น่าเกิน 1 ล้านต่อห้อง (แต่ไม่ทราบเหมือนกัน ว่า ส่วนนั้นตอนปล่อยขายราคาเท่าไร)

ดังนั้น ถ้าคิดจะลงทุนในอสังหาแบบนี้ อย่ามองแค่ผลตอบแทนที่เค้าการันตีให้เรา ว่าจะได้สูงอย่างนั้นจริง มันอาจจะไม่ได้ตลอดไป

ให้คำนวนถึงราคาที่แท้จริงๆ ของมัน ด้วยว่ามันควรจะราคาเท่าไร ก่อนลงทุน

อย่าซื้อคอนโดราคา 1-2 ล้าน ในราคา 4 ล้าน เพราะคิดว่าจะขายคืน ได้ ราคา 5.6 ล้าน พร้อมผลตอบแทน อีก 8% ต่อปี  เพราะว่า คำสัญญาของเค้าเท่านั้น
----------------------------------
ปล.กระทู้นี้ ไม่ใช่การเตือนภัยว่าเป็นการหลอกลวง

แต่ว่า อยากให้พิจารณาดีๆ ให้รอบด้านก่อนคิดลงทุนแบบนี้