มีคนมาขอเช่าซื้อบ้าน ตกลงรายละเอียดกันเบื้องต้นแล้วครับ
จึงเอาประเด็นที่คุยกันไว้ มาร่างเป็นสัญญา
รบกวนช่วยทบทวน และขอคำแนะนำด้วยนะครับ

ขอบคุณมากๆ ครับ



สัญญาเช่าซื้อบ้าน และทีดิน
(ฉบับนี้สำหรับ………………………………………………….)
วันที่………..เดือน………………………….. พ.ศ……..…
        หนังสือสัญญาฉบับนี้ทำขึ้นระหว่าง………………………………………………………………โดย
……………………………………………………………………. ซึ่งในสัญญานี้เรียกว่า "ผู้ให้เช่าซื้อ" ฝ่ายหนึ่ง
กับ………………………………………………. อายุ…………ปี อยู่บ้านเลขที่……………….. หมู่ที่………..
ถนน…………………………………. ซอย……………………………. แขวง/ตำบล………………………….
เขต/อำเภอ……………………………. จังหวัด…………………………….. โทร. …………………………….
ซึ่งในสัญญานี้เรียกว่า "ผู้เช่าซื้อ" อีกฝ่ายหนึ่ง คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ยินยอมทำข้อตกลงและเงื่อนไขกัน ดังมี
ข้อความต่อไปนี้

ข้อ 1 ข้อตกลงหลักเกี่ยวกับการเช่าซื้อบ้าน และที่ดิน

1.1    “ผู้ให้เช่าซื้อ” ยินยอม “ให้ผู้เช่าซื้อ” เช่าซื้อที่ดินและอาคาร  ในที่ดินแปลงหมายเลขที่ XXX              (ตามแผนผังแนบท้ายสัญญานี้)  โฉนดเลขที่ xxx เลขที่ดิน xxxxxxx ระวาง xxxx ตำบล xxxx อำเภอ xxxx จังหวัด xxxxx    เนื้อที่ประมาณ 50 ตารางวา  กว้างประมาณ xx เมตร ยาวประมาณ xx เมตร และอาคารบ้านเลขที่ 60/20x  ในราคา 3,000,000  บาท  (สามล้านบาทถ้วน)    ซึ่งคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ตกลงเช่าซื้อกันตามสภาพของอาคารที่ได้ก่อสร้างไว้แล้วจำนวนหนึ่งหลังซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวข้างต้น  โดย “ผู้เช่าซื้อ” ได้ไปตรวจดูสภาพอาคารเป็นที่เรียบร้อยแล้ว
1.2    “ผู้เช่าซื้อ”   ตกลงจะชำระเงินค่าเช่าซื้อให้กับ “ผู้ให้เช่าซื้อ”   รวม 24 งวดๆ ละ 16,000 บาท (หนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) ภายในวันสิ้นเดือนของแต่ละเดือน โดยเริ่มตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2561 ถึงเดือน xxxxxx  2563    จากนั้น “ผู้เช่าซื้อ”  จะชำระส่วนที่เหลือทั้งหมดเป็นเงินสดให้กับ “ผู้ให้เช่าซื้อ”  พร้อมกับค่างวดเช่าซื้อในงวดสุดท้าย
1.3    “ผู้เช่าซื้อ” จะชำระค่าเช่าซื้องวดแรก ให้กับ “ผู้ให้เช่าซื้อ” เป็นเงินสดจำนวน 16,000 บาท (หนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) ในวันทำสัญญา    สำหรับค่างวดเช่าซื้อในงวดถัดไป  “ผู้เช่าซื้อ”  จะชำระผ่านบัญชีธนาคารกรุงเทพ  ชื่อบัญชี xxxx   เลขบัญชี xxxxxxxxx  ประเภทบัญชีออมทรัพย์
1.4    “ผู้ให้เช่าซื้อ” จะเก็บดอกเบี้ยจากค่างวดในแต่ละงวด  ตามอัตราที่ธนาคารซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์กำหนดขึ้นในแต่ละช่วงเวลา   ค่างวดที่เหลือจากการหักดอกเบี้ยในแต่ละเดือน เหลืออยู่เท่าใดจึงจะนำไปหักออกจากราคาเช่าซื้อที่กำหนดไว้ในสัญญา   ทั้งนี้ “ผู้ให้เช่าซื้อ”  จะแจ้งมูลค่าเงินต้นให้กับ  “ผู้เช่าซื้อ” รับทราบในการชำระค่าเช่าซื้องวดสุดท้าย หรือตามที่คู่สัญญาตกลงร่วมกัน
1.5    “ผู้ให้เช่าซื้อ”  อาจเรียกเก็บค่าปรับจาก “ผู้เช่าซื้อ”  วันละ 100 บาท    หาก “ผู้เช่าซื้อ” ผิดนัดไม่ชำระเงินงวดในงวดหนึ่งตามเวลาที่กำหนดไว้    

ข้อ 2  การประกันความเสียหาย
2.1    “ผู้เช่าซื้อ” ได้วางเงินประกันในการเช่าซื้อบ้าน และที่ดิน  เป็นเงิน 32,000  บาท (สามหมื่นสองพันบาท)   ไว้กับ “ผู้ให้เช่าซื้อ”   ในวันทำสัญญา      โดยที่เงินประกันนี้ จะไม่มีดอกเบี้ย     ซึ่ง “ผู้เช่าซื้อ” จะได้รับคืนเมื่อ “ผู้ให้เช่าซื้อ” โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับ “ผู้เช่าซื้อ”  ตามเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาฉบับนี้       นอกจากนี้ “ผู้เช่าซื้อ”   จะต้องไม่ทำให้ส่วนใดส่วนหนึ่งของสถานที่เช่าซื้อเสียหายไปจากเดิมก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ หรือไม่ได้ค้างชำระค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง  ค่าไฟฟ้า  ค่าน้ำประปา ที่ “ผู้เช่าซื้อ”  ได้ใช้ไปจนถึงวันที่โอนกรรมสิทธิ์        
2.2    “ผู้เช่าซื้อ” ยินยอมให้ “ผู้ให้เช่าซื้อ”  ริบเงินประกัน ในกรณีที่ “ผู้เช่าซื้อ” ผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง    

ทั้งนี้   สภาพบ้านก่อน “ผู้เช่าซื้อ”เข้ามาอยู่ มีการบันทึกภาพถ่ายไว้เป็นหลักฐาน และถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่านี้  

ข้อ 3  การโอนกรรมสิทธิ์
3.1    “ผู้ให้เช่าซื้อ”  จะจัดการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าซื้อนี้ให้กับ “ผู้เช่าซื้อ”     ภายใน  30 วัน นับตั้งแต่วันที่ “ผู้เช่าซื้อ”  ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนตามสัญญา  และจัดเตรียมหลักฐานเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ครบถ้วน     หาก “ผู้ให้เช่าซื้อ”  ละเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้กับ “ผู้เช่าซื้อ”  ตามสัญญา  “ผู้ให้เช่าซื้อ”  ยินยอมให้ “ผู้เช่าซื้อ”  เรียกร้องค่าเสียหายได้ตามจำนวนเงินค่าเสียหายที่เกิดขึ้นได้เต็มจำนวน
3.2    “ผู้เช่าซื้อ”  เป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมในการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์   ภาษีเงินได้จากการให้เช่าซื้อ  ภาษีโรงเรือนและที่ดิน  รวมถึง ค่าปรับจากการไถ่ถอนก่อนครบสัญญากับธนาคารเจ้าของกรรมสิทธิ์
3.3    “ผู้ให้เช่าซื้อ”  จะเรียกเก็บค่าเสียโอกาส    ในอัตราร้อยละ 3  จากราคาเช่าซื้อที่กำหนดไว้ในสัญญาฉบับนี้  หาก “ผู้เช่าซื้อ” ไม่ชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือให้ครบจำนวนตามเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาฉบับนี้   หรือ “ผู้เช่าซื้อ” ขอยกเลิกสัญญา โดยที่ “ผู้ให้เช่าซื้อ”  ไม่ได้ทำผิดข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาฉบับนี้

ข้อ 4  ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง
4.1    “ผู้เช่าซื้อ” ยินยอม ออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางของหมู่บ้าน xxxxx  สำหรับปี 2562-2563   เพื่อเป็นกองทุนให้นิติบุคคลของหมู่บ้านฯ  ใช้ปรับปรุงพัฒนาพื้นที่ใช้ประโยชน์ส่วนรวม  
4.2    “ผู้ให้เช่าซื้อ” จะชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่วงหน้าแทนไปก่อน  และให้  “ผู้เช่าซื้อ”  ชำระเงินตามจำนวนที่กำหนดไว้ในใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลาง   คืนให้กับ “ผู้ให้เช่าซื้อ”  ภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ “ผู้ให้เช่าซื้อ”  ได้ชำระไปแล้ว
4.3    “ผู้ให้เช่าซื้อ”  อาจเก็บค่าปรับจาก “ผู้เช่าซื้อ” วันละ 100 บาท  หาก “ผู้เช่าซื้อ”  ผิดนัด  หรือละเลยไม่ชำระค่าส่วนกลาง ในงวดใดงวดหนึ่งตามเวลาที่กำหนดไว้

ข้อ 5  การชำระค่าไฟ-ค่าน้ำประปา
5.1    “ผู้ให้เช่าซื้อ”  จะชำระค่าไฟฟ้าล่วงหน้าแทนไปก่อน  และให้  “ผู้เช่าซื้อ”  ชำระเงินตามจำนวนที่กำหนดไว้ในใบแจ้งหนี้ค่าไฟฟ้า   คืนให้กับ “ผู้ให้เช่าซื้อ”  พร้อมกับ ค่าเช่าซื้อในแต่ละเดือน  
5.2    “ผู้เช่าซื้อ” จะต้องจ่ายค่าน้ำตามเวลาที่กำหนดไว้ใบแจ้งหนี้ค่าน้ำ กรณีที่จ่ายล่าช้าจะต้องรับผิดชอบค่าปรับที่เกิดจากการถูกตัดน้ำ

ข้อ 6 ประกันอัคคีภัย
6.1    “ผู้ให้เช่าซื้อ” จะรับผิดชอบค่าใช้จ่าย  สำหรับเบี้ยประกันอัคคีภัยในทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อ   และเป็นผู้รับผลประโยชน์จากการประกันอัคคีภัย
6.2    “ผู้เช่าซื้อ” จะต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจาก “ผู้ให้เช่าซื้อ”   ในกรณีที่ต้องการทำประกันอัคคีภัยทรัพย์สินของผู้เช่าซื้อเพิ่มเติม    

ข้อ 7  การยกเลิกสัญญา
7.1    “ผู้เช่าซื้อ” ตกลงว่า    ถ้าฝ่าย “ผู้เช่าซื้อ” หรือบริวารของ “ผู้เช่าซื้อ”  กระทำผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ให้ถือว่าสัญญาเช่าซื้อเป็นอันระงับไป และ “ผู้เช่าซื้อ” ยินยอมขนย้ายทรัพย์สินของ “ผู้เช่าซื้อ” และของบริวารออกจากสถานที่เช่าซื้อ ภายในเวลาที่ "ผู้ให้เช่าซื้อ” กำหนด
7.2     “ผู้ให้เช่าซื้อ”  อาจทำหนังสือแจ้งให้ “ผู้เช่าซื้อ”  ปฏิบัติตามสัญญา  หรือทำหนังสือแจ้งยกเลิกสัญญา    ในกรณีที่  “ผู้เช่าซื้อ” หรือ บริวารของ “ผู้เช่าซื้อ” กระทำผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง  เช่น ผู้เช่าซื้อ  ผิดนัด หรือละเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้องวดใดงวดหนึ่งเกิน 30 วัน  

ข้อ 8  ข้อกำหนดทั่วไป
8.1    “ผู้เช่าซื้อ”  จะไม่นำทรัพย์สินที่เช่าซื้อไปให้บุคคลอื่น หรือให้บุคคลอื่นเช่าซื้อช่วง            และจะไม่ต่อเติมแก้ไขเปลี่ยนแปลงภายใน และภายนอกอาคาร  เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจาก “ผู้ให้เช่าซื้อ”  เสียก่อน    
8.2    “ผู้เช่าซื้อ” สัญญาว่าจะรักษาทรัพย์สินที่เช่าซื้อ  รวมทั้งอุปกรณ์ทั้งหลาย และเครื่องตกแต่งในสภาพอันบำรุงรักษาอย่างดีตามสมควรแก่สภาพสิ่งของดังกล่าว  และจะรับผิดชอบในการซ่อมแซมตามที่จำเป็นเพื่อการสงวนรักษาทรัพย์สินดังกล่าวด้วย
8.3    “ผู้เช่าซื้อ” จะไม่ประพฤติ หรือกระทำการอย่างหนึ่งอย่างใดเป็นทีรำคาญแก่เพื่อนบ้านใกล้เคียง หรือกระทำสิ่งที่น่าจะเป็นอันตรายแก่ทรัพย์สินที่เช่า หรืออาจเป็นอันตรายแก่บุคคลหรือทรัพย์สินของผู้หนึ่งผู้ใดที่อยู่ใกล้เคียง  ตลอดจนจะไม่กระทำหรือให้ผู้อื่นกระทำการใดอันผิดกฎหมาย
8.4    “ผู้เช่าซื้อ” ยินยอมให้ “ผู้ให้เช่าซื้อ” หรือตัวแทนของผู้ให้เช่าซื้อ  เข้าตรวจทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อได้ตามสมควร
8.5    “ผู้เช่าซื้อ”   ขอรับรองว่าตนเอง  มีความสามารถในการชำระราคาเช่าซื้อตามสัญญานี้ได้ โดยมีรายได้ประจำเดือน ที่เพียงพอสำหรับการชำระเงินรายงวด  และมีความสามารถในการทำนิติกรรมตลอดจนมีเอกสารหลักฐานครบถ้วนตามที่กฎหมาย หรือระเบียบของทางราชการกำหนด  โดยจะต้องส่งเอกสารที่เกี่ยวข้อง  ให้กับ “ผู้ให้เช่าซื้อ” ไว้เป็นหลักฐาน
1)    สำเนาบัตรประชาชน หรือบัตรข้าราชการหรือองค์การ
2)    สำเนาทะเบียนบ้าน
3)    ใบรับรองเงินเดือน สำหรับพนักงานประจำ
4)    บัญชีเงินฝากแสดงฐานะทางการเงินไม่น้อยกว่า 2 ปี  


หนังสือสัญญานี้ได้ทำขึ้นเป็นสองฉบับ มีข้อตกลงถูกต้องตรงกันทั้งสองฉบับ และคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้อ่านข้อความในสัญญานี้เป็นที่เข้าใจดีแล้ว  จึงได้ลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานต่อหน้าพยานและต่างได้ยึดถือสัญญาไว้ฝ่ายละหนึ่งฉบับ  (ฉบับนี้สำหรับ………………………………………………….)



                    ลงชื่อ ……………………………………………….. ผู้ให้เช่าซื้อ
                            (…………………………………………………)

                    ลงชื่อ ……………………………………………….. ผู้เช่าซื้อ
                            (…………………………………………………)

                    ลงชื่อ ……………………………………………….. พยาน
                            (…………………………………………………)

                    ลงชื่อ ……………………………………………….. พยาน/ผู้เขียน
                            (…………………………………………………)