**ขอเพิ่มรายละเอียด
ผมเอาปัญหามาแชร์ครับ จุดประสงค์ เพื่อหาทางแก้ปัญหา และเผื่อหลายๆ ท่านที่เป็นผู้ให้เช่าจะได้ระวังปัญหาที่เกิดขึ้นทำนองนี้ครับ
ที่บ้านทำธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่อทำธุรกิจ (อาคารชั้นเดียว แนว SME ไม่ได้หรูหราอะไร)
ทำเลค่อนข้างดีครับ ไม่เคยว่าง มีคนเช่าตลอดเวลา ดังนั้นทางผู้ให้เช่าไม่เคยง้อผู้เช่าเลยว่าจะอยู่หรือไป
ด้วยทำเลแล้ว ผู้เช่าส่วนใหญ่มักเช่าเพื่อเปิดกิจการร้านอาหาร
ปัญหาที่ไม่เคยแก้ไขได้เลย (ผู้ให้เช่าโดนมาหลายรอบละครับ) คือ
กรณีผู้เช่าที่กิจการไปไม่รอดแล้วไม่ยอมเสียเงินประกัน (ในสัญญาเช่าจะระบุไว้ว่า ถ้าออกก่อนหมดสัญญาจะโดนผู้ให้เช่าหักเงินประกันทั้งหมด)
โดยผู้เช่าใช้วิธีหาทางออกด้วยการ เซ้งกิจการต่อ ซึ่งถ้าผู้เช่าโชคดีหน่อยก็จะเซ้งกิจการแล้วยังได้กำไรด้วย (เงินประกันก็ไม่เสีย แถมยังได้กำไรอีก) เช่น ลงทุนทำร้านไป 5 แสน เซ้งกิจการให้รายใหม่ไป 6 แสน ได้กำไร 1 แสน (ผมรู้ เพราะว่าผมรู้จักคนแวดล้อมที่รู้จักผู้เช่าบ้าง)
ขอเรียกคนที่มาเซ้งกิจการจากผู้เช่าว่า "รายใหม่" นะครับ
โดยผู้ให้เช่าไม่มีทางรู้ได้เลยว่า รายใหม่เข้ามาแทนผู้เช่าแล้ว
ถ้าผู้ให้เช่าเริ่มสงสัยว่ามีการเซ้งกิจการ ผู้ให้เช่าก็จะมีการโทรถามผู้เช่า แต่ผู้เช่าก็จะเลี่ยงบาลีครับ เช่น ไม่บอกผู้ให้เช่าตรงๆ ว่าเซ้งกิจการนะครับ (ในสัญญาเช่า มีระบุไว้ว่า ห้ามเซ้งกิจการ ห้ามขายกิจการฯ ) แต่จะเป็นลักษณะมาโกหกผู้ให้เช่าว่า ร้านกิจการไม่ดี เลยหาหุ้นส่วนเพิ่ม หุ้นส่วนที่มาใหม่จะกลายเป็นหุ้นใหญ่สุด และกลายเป็นผู้บริหารร้านแทน ส่วนผู้เช่าตอนนี้กลายเป็นหุ้นเล็กๆ ของร้าน ไม่ได้ยุ่งเกี่ยวกับงานบริหาร รอปันผลอย่างเดียว (จริงๆ คือ ผู้เช่าขายกิจการให้รายใหม่ไปแล้ว ไม่ได้ยุ่งเกี่ยวกับร้านแล้ว)
เหมือนจะไม่มีปัญหาอะไร เหมือนจะดีที่ผู้ให้เช่าไม่ต้องหาผู้เช่ารายใหม่เอง แต่มันไม่ใช่อย่างนั้นครับ เพราะรายใหม่มีปัญหาทุกรายครับ ไม่มากก็น้อย (ขอย้ำว่าทุกราย)
ปัญหา คือ
1. ผู้ให้เช่าไม่มีทางรู้ได้เลยว่า ผู้เช่าเซ้งกิจการ ผู้ให้เช่าไม่สามารถตรวจสอบ และไม่สามารถหาหลักฐานได้เลยว่า ผู้เช่าเซ้งกิจการ
ผู้ให้เช่าเคยโทรไปถามผู้เช่า ผู้เช่าก็มักอ้างทำนองว่า เค้ายังมีหุ้นส่วนอยู่ อ้างว่าเข้าร้านดึกๆ ทางผู้ให้เช่าไม่เห็นเอง
บางรายก็จะอ้างว่า ไม่ได้ข้องเกี่ยวกับการบริหารแล้ว รอปันผล
2. ผู้ให้เช่าไม่ได้คัดกรองผู้เช่าเอง (การคัดกรองผู้เช่าก่อนเช่าสำคัญมากครับ) ซึ่ง "รายใหม่" แทบทุกรายมักก่อปัญหา และบางรายทำธุรกิจแฝงด้วยสิ่งผิดกฏหมาย แต่มันก็ไม่ชัดเจนพอที่จะไปกล่าวหา (ผู้ให้เช่าก็ไม่อยากเสี่ยงด้วยครับ)
3. รายใหม่จะไม่รู้ข้อสัญญา ว่ามีข้อห้ามอะไรในสัญญาเช่าบ้าง (หรืออาจจะรู้แต่ก็ไม่สนใจ) พอผิดสัญญา ทางผู้ให้เช่าก็ไปบอกรายใหม่ว่า ทำผิดสัญญาเช่านะ ซึ่งถ้าโชคไม่ดีหน่อยก็เจอผู้เช่าทำหน้าไม่พอใจ (ทั้งๆ ที่เค้าเป็นฝ่ายผิด)
แต่บางรายก็หน้าด้านประมาณนึงครับ ไม่สนใจว่าผิดสัญญาเช่า พอทางผู้ให้เช่าไปบอกว่าทำแบบนี้ผิดสัญญาเช่านะ ทางผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาได้เลยนะ ก็ทำหน้าไม่พอใจอีก พอถามว่าเซ้งกิจการมาใช่ไหม ก็บอกว่าเปล่า (รายใหม่พอรู้ว่าถ้าบอกว่าเซ้งกิจการ จะถือว่าผิดสัญญาเช่า ผู้เช่าคนเก่าน่าจะกำชับไว้แล้วว่าห้ามพูด)
4. ที่สำคัญ คือ รายใหม่จะไม่รู้ว่าอะไรเป็นของผู้ให้เช่า อะไรเป็นของที่เซ้งมา ของบางอย่างรายใหม่เอาของของผู้ให้เช่าไปขายทิ้ง (ดีนะว่าผู้ให้เช่าเห็นก่อน คือ ผู้ให้เช่าเห็นรายใหม่ยกของออกมาหน้าอาคาร เลยไปถาม ปรากฏว่า จะเอาไปขายทิ้ง) รายใหม่ บางรายโมเมมั่วๆ ว่าของชิ้นนี้เป็นของเค้าด้วย ก็ต้องยืนเถียงกัน (แต่สุดท้ายรายใหม่ จะยอมผู้ให้เช่าครับ แต่มันก็น่าเซ็งไหมครับ ต้องไปยืนเถียงกับรายใหม่)
ประเด็นคือ มันน่ารำคาญครับ เสียสุขภาพจิตมากๆ
ทุกวันนี้ยังหาวิธีป้องกันการแอบเซ้งกิจการไม่ได้เลยครับ และยังหาวิธีตรวจสอบไม่ได้ พอจะมีวิธีป้องกัน หรือแก้ปัญหานี้ไหมครับ
ขอบคุณครับ
ผู้เช่าเซ้งกิจการโดยที่ผู้ให้เช่าไม่รู้ แล้วก็มีปัญหาทุกที ป้องกัน หรือแก้ปัญหาอย่างไรดีครับ
ผมเอาปัญหามาแชร์ครับ จุดประสงค์ เพื่อหาทางแก้ปัญหา และเผื่อหลายๆ ท่านที่เป็นผู้ให้เช่าจะได้ระวังปัญหาที่เกิดขึ้นทำนองนี้ครับ
ที่บ้านทำธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่อทำธุรกิจ (อาคารชั้นเดียว แนว SME ไม่ได้หรูหราอะไร)
ทำเลค่อนข้างดีครับ ไม่เคยว่าง มีคนเช่าตลอดเวลา ดังนั้นทางผู้ให้เช่าไม่เคยง้อผู้เช่าเลยว่าจะอยู่หรือไป
ด้วยทำเลแล้ว ผู้เช่าส่วนใหญ่มักเช่าเพื่อเปิดกิจการร้านอาหาร
ปัญหาที่ไม่เคยแก้ไขได้เลย (ผู้ให้เช่าโดนมาหลายรอบละครับ) คือ
กรณีผู้เช่าที่กิจการไปไม่รอดแล้วไม่ยอมเสียเงินประกัน (ในสัญญาเช่าจะระบุไว้ว่า ถ้าออกก่อนหมดสัญญาจะโดนผู้ให้เช่าหักเงินประกันทั้งหมด)
โดยผู้เช่าใช้วิธีหาทางออกด้วยการ เซ้งกิจการต่อ ซึ่งถ้าผู้เช่าโชคดีหน่อยก็จะเซ้งกิจการแล้วยังได้กำไรด้วย (เงินประกันก็ไม่เสีย แถมยังได้กำไรอีก) เช่น ลงทุนทำร้านไป 5 แสน เซ้งกิจการให้รายใหม่ไป 6 แสน ได้กำไร 1 แสน (ผมรู้ เพราะว่าผมรู้จักคนแวดล้อมที่รู้จักผู้เช่าบ้าง)
ขอเรียกคนที่มาเซ้งกิจการจากผู้เช่าว่า "รายใหม่" นะครับ
โดยผู้ให้เช่าไม่มีทางรู้ได้เลยว่า รายใหม่เข้ามาแทนผู้เช่าแล้ว
ถ้าผู้ให้เช่าเริ่มสงสัยว่ามีการเซ้งกิจการ ผู้ให้เช่าก็จะมีการโทรถามผู้เช่า แต่ผู้เช่าก็จะเลี่ยงบาลีครับ เช่น ไม่บอกผู้ให้เช่าตรงๆ ว่าเซ้งกิจการนะครับ (ในสัญญาเช่า มีระบุไว้ว่า ห้ามเซ้งกิจการ ห้ามขายกิจการฯ ) แต่จะเป็นลักษณะมาโกหกผู้ให้เช่าว่า ร้านกิจการไม่ดี เลยหาหุ้นส่วนเพิ่ม หุ้นส่วนที่มาใหม่จะกลายเป็นหุ้นใหญ่สุด และกลายเป็นผู้บริหารร้านแทน ส่วนผู้เช่าตอนนี้กลายเป็นหุ้นเล็กๆ ของร้าน ไม่ได้ยุ่งเกี่ยวกับงานบริหาร รอปันผลอย่างเดียว (จริงๆ คือ ผู้เช่าขายกิจการให้รายใหม่ไปแล้ว ไม่ได้ยุ่งเกี่ยวกับร้านแล้ว)
เหมือนจะไม่มีปัญหาอะไร เหมือนจะดีที่ผู้ให้เช่าไม่ต้องหาผู้เช่ารายใหม่เอง แต่มันไม่ใช่อย่างนั้นครับ เพราะรายใหม่มีปัญหาทุกรายครับ ไม่มากก็น้อย (ขอย้ำว่าทุกราย)
ปัญหา คือ
1. ผู้ให้เช่าไม่มีทางรู้ได้เลยว่า ผู้เช่าเซ้งกิจการ ผู้ให้เช่าไม่สามารถตรวจสอบ และไม่สามารถหาหลักฐานได้เลยว่า ผู้เช่าเซ้งกิจการ
ผู้ให้เช่าเคยโทรไปถามผู้เช่า ผู้เช่าก็มักอ้างทำนองว่า เค้ายังมีหุ้นส่วนอยู่ อ้างว่าเข้าร้านดึกๆ ทางผู้ให้เช่าไม่เห็นเอง
บางรายก็จะอ้างว่า ไม่ได้ข้องเกี่ยวกับการบริหารแล้ว รอปันผล
2. ผู้ให้เช่าไม่ได้คัดกรองผู้เช่าเอง (การคัดกรองผู้เช่าก่อนเช่าสำคัญมากครับ) ซึ่ง "รายใหม่" แทบทุกรายมักก่อปัญหา และบางรายทำธุรกิจแฝงด้วยสิ่งผิดกฏหมาย แต่มันก็ไม่ชัดเจนพอที่จะไปกล่าวหา (ผู้ให้เช่าก็ไม่อยากเสี่ยงด้วยครับ)
3. รายใหม่จะไม่รู้ข้อสัญญา ว่ามีข้อห้ามอะไรในสัญญาเช่าบ้าง (หรืออาจจะรู้แต่ก็ไม่สนใจ) พอผิดสัญญา ทางผู้ให้เช่าก็ไปบอกรายใหม่ว่า ทำผิดสัญญาเช่านะ ซึ่งถ้าโชคไม่ดีหน่อยก็เจอผู้เช่าทำหน้าไม่พอใจ (ทั้งๆ ที่เค้าเป็นฝ่ายผิด)
แต่บางรายก็หน้าด้านประมาณนึงครับ ไม่สนใจว่าผิดสัญญาเช่า พอทางผู้ให้เช่าไปบอกว่าทำแบบนี้ผิดสัญญาเช่านะ ทางผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาได้เลยนะ ก็ทำหน้าไม่พอใจอีก พอถามว่าเซ้งกิจการมาใช่ไหม ก็บอกว่าเปล่า (รายใหม่พอรู้ว่าถ้าบอกว่าเซ้งกิจการ จะถือว่าผิดสัญญาเช่า ผู้เช่าคนเก่าน่าจะกำชับไว้แล้วว่าห้ามพูด)
4. ที่สำคัญ คือ รายใหม่จะไม่รู้ว่าอะไรเป็นของผู้ให้เช่า อะไรเป็นของที่เซ้งมา ของบางอย่างรายใหม่เอาของของผู้ให้เช่าไปขายทิ้ง (ดีนะว่าผู้ให้เช่าเห็นก่อน คือ ผู้ให้เช่าเห็นรายใหม่ยกของออกมาหน้าอาคาร เลยไปถาม ปรากฏว่า จะเอาไปขายทิ้ง) รายใหม่ บางรายโมเมมั่วๆ ว่าของชิ้นนี้เป็นของเค้าด้วย ก็ต้องยืนเถียงกัน (แต่สุดท้ายรายใหม่ จะยอมผู้ให้เช่าครับ แต่มันก็น่าเซ็งไหมครับ ต้องไปยืนเถียงกับรายใหม่)
ประเด็นคือ มันน่ารำคาญครับ เสียสุขภาพจิตมากๆ
ทุกวันนี้ยังหาวิธีป้องกันการแอบเซ้งกิจการไม่ได้เลยครับ และยังหาวิธีตรวจสอบไม่ได้ พอจะมีวิธีป้องกัน หรือแก้ปัญหานี้ไหมครับ
ขอบคุณครับ