เดิมพ่อแบ่งที่ดินไว้ 1 แปลง ตั้งใจจะโอนที่ให้พี่สาว เมื่อพ่อบอกว่าแบ่งให้แล้วพี่สาวก็ปลูกบ้าน 1 หลัง อยู่มาหลายปี แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ พี่สาวก็ประสบอุบัติเหตุเสียชีวิตก่อน พี่สาวไม่ได้จดทะเบียนสมรสกับสามี และมีลูก 2 คน คนแรกอายุ 21 ปี คนที่ 2 อายุ 18 ปี แต่หลานทั้งสองคนไม่ได้อยู่ด้วย พี่เขยอยากให้พ่อโอนที่ให้แต่พ่อไม่ให้เนื่องจากเคยมีปัญหากันมาก่อน จะรบกวนขอคำแนะนำดังนี้ค่ะ
1.ถ้าพ่อจะโอนให้ลูกของพี่ทั้งสองคนแทน ต้องรอให้คนที่ 2 บรรลุนิติภาวะก่อนมั้ยคะ หรือสามารถโอนให้ทั้งสองคนถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันได้เลย
2.ที่ดินที่ให้ถือเป็นทรัพย์มรดกหรือไม่
3.ในการโอนน่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
4.ถ้าเกิดพ่อเปลี่ยนใจไม่โอนให้ได้หรือไม่

ขอขอบคุณทุกคำตอบค่ะ
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏