พอดีเรามีคำถามเกี่ยวกับราชกิจจานุเบกษาฉบับใหม่ ในมุมของผู้ประกอบการ ว่าควรจะต้องปรับอย่างไรเพื่อให้สามารถทำตามกฏหมายได้อย่างถูกต้อง แต่เมื่อได้ศึกษาข้อระเบียบแล้ว มีข้อสงสัยดังต่อไปนี้
1. เรื่องเงินประกัน โดยปกติเราจะมีการเก็บเงินประกัน และค่าเช่าล่วงหน้าจากผู้เช่า เป็นเวลา สองเดือน เพื่อประกันการผิดชำระหนี้เป็นเวลา1เดือนและสำหรับประกันอื่นๆเช่นทรัพย์สินภายในห้องพัก ค่าน้ำค่าไฟที่ใช้ไปแล้ว อีกหนึ่งเดือน แบบนี้ถือว่าถูกต้องหรือไม่ ซึ่งดูเหมือนจะขัดกับข้อ ๔ (๔) และ (๕) ที่บอกว่า
(๔) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่าหนึ่งเดือนของอัตราค่าเช่าอาคารเมื่อคำนวณเป็นรายเดือน
(๕) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า
แบบนี้ถ้าเก็บเงินประกันไว้หนึ่งเดือนก็ไม่น่าจะเพียงพอที่จำชำระกรณีผิดชำระ และ ค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกิดขึ้นแล้วจะทำอย่างไรเรียกเก็บที่ใคร? แล้วถ้าสัญญาไม่ได้เขียนเรื่องริบเงินประกัน หรือไม่ให้ริบเงินประกัน จากเหตุผลเหล่านี้ จะเก็บเงินประกันไว้เพื่อ?
2. ตามข้อ ๓ (๑) จ. กฏหมายกำหนดให้ระบุ กำหนดระยะเวลาเช่าอาคาร โดยระบุวัน เดือน ปี ที่เริ่มต้น และวัน เดือน ปี ที่สิ้นสุดการเช่า นั่นหมายความว่า ถ้าผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อน ถือเป็นการผิดสัญญาใช่หรือไม่ ซึ่งดูเหมือนจะขัดแย้งกับข้อ (๕) ที่บอกว่า
"ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้ โดยต้องบอกกล่าว เป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่า และมีเหตุจำเป็นอันสมควร"
คำว่าเหตุจำเป็นอันสมควรคือเช่นอะไรบ้าง?
3. ค่าน้ำค่าไฟ ข้อ๓(๑)ช และ ซ. บอกว่า
"ช. อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ โดยแสดง วิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภคดังกล่าว
ซ. อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ เช่น ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณ การใช้น้ำประปา ค่าสูบน้ำเพื่อเพิ่มแรงดันน้ำประปาภายในอาคาร ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว"
แปลว่า ผู้ให้เช่าสามารถเก็บค่าใช้จ่ายในการบริหารอันมีเหตุผลสมควรตามที่จ่ายจริง รวมไปกับสาธารณูปโภคได้ แต่ข้อ ๔(๗) บอกว่าห้ามระบุในข้อสัญญาว่า "ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปา เกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ" แบบนี้สัญญาควรทำอย่างไร เพื่อจะจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบริการสาธารณูปโภคเหล่านั้น แจกแจงเป็นค่าบริการเพิ่มเติมต่อหน่วยได้หรือไม่ แล้วถ้ากิจการจ่ายค่าไฟเป็อัตราก้าวหน้า (ไม่คงที่) จะระบุต้นทุนตามอัตราผู้ให้บริการไฟฟ้าลงไปในสัญญาได้อย่างไร?
4. "ข้อ ๔(๘) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร
หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า
หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร"
ในกรณีที่ผู้เช่าผิดชำระ จนค่าเช่าเกินเงินประกัน ที่ได้วางไว้แล้ว ผู้ให้เช่าสมควรที่จะมีสิทธิเรียกร้องพื้นที่คืนจากผู้เช่าได้ อีกทั้งผู้เช่าไม่ควรจะมาใช้พื้นที่ ใช้น้ำใช้ไฟได้อีก ถูกต้องหรือไม่ แต่กฏหมายระบุห้ามปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้ามาใช้ประโยชน์ในอาคาร??? แล้วยังห้ามเจ้าของพื้นที่ในการเข้าไปในอาคารเพื่อขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออก??? อันนี้งงมากครับ
5. ถ้ากฏหมายนี้บังคับใช้จริง ต้องทำสัญญาใหม่กับทุกห้อง(รวมทั้งที่อยู่ในสัญญาเก่าณ.วันบังคับใช้) หรือเริ่มทำเฉพาะสัญญาที่จะเกิดขึ้นใหม่หลังวันบังคับใช้ครับ
รบกวนนักกฏหมายหรือเพื่อนผู้ประกอบการณ์ที่มีความรู้หรือประสปการณ์ในเรื่องนี้ช่วยแชร์ด้วยนะครับว่าควรทำอย่างไรดี
มีคำถามเกี่ยวกับราชกิจจานุเบกษาฉบับใหม่เรื่อง ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย
1. เรื่องเงินประกัน โดยปกติเราจะมีการเก็บเงินประกัน และค่าเช่าล่วงหน้าจากผู้เช่า เป็นเวลา สองเดือน เพื่อประกันการผิดชำระหนี้เป็นเวลา1เดือนและสำหรับประกันอื่นๆเช่นทรัพย์สินภายในห้องพัก ค่าน้ำค่าไฟที่ใช้ไปแล้ว อีกหนึ่งเดือน แบบนี้ถือว่าถูกต้องหรือไม่ ซึ่งดูเหมือนจะขัดกับข้อ ๔ (๔) และ (๕) ที่บอกว่า
(๔) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่าหนึ่งเดือนของอัตราค่าเช่าอาคารเมื่อคำนวณเป็นรายเดือน
(๕) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า
แบบนี้ถ้าเก็บเงินประกันไว้หนึ่งเดือนก็ไม่น่าจะเพียงพอที่จำชำระกรณีผิดชำระ และ ค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกิดขึ้นแล้วจะทำอย่างไรเรียกเก็บที่ใคร? แล้วถ้าสัญญาไม่ได้เขียนเรื่องริบเงินประกัน หรือไม่ให้ริบเงินประกัน จากเหตุผลเหล่านี้ จะเก็บเงินประกันไว้เพื่อ?
2. ตามข้อ ๓ (๑) จ. กฏหมายกำหนดให้ระบุ กำหนดระยะเวลาเช่าอาคาร โดยระบุวัน เดือน ปี ที่เริ่มต้น และวัน เดือน ปี ที่สิ้นสุดการเช่า นั่นหมายความว่า ถ้าผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อน ถือเป็นการผิดสัญญาใช่หรือไม่ ซึ่งดูเหมือนจะขัดแย้งกับข้อ (๕) ที่บอกว่า
"ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้ โดยต้องบอกกล่าว เป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่า และมีเหตุจำเป็นอันสมควร"
คำว่าเหตุจำเป็นอันสมควรคือเช่นอะไรบ้าง?
3. ค่าน้ำค่าไฟ ข้อ๓(๑)ช และ ซ. บอกว่า
"ช. อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ โดยแสดง วิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภคดังกล่าว
ซ. อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ เช่น ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณ การใช้น้ำประปา ค่าสูบน้ำเพื่อเพิ่มแรงดันน้ำประปาภายในอาคาร ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว"
แปลว่า ผู้ให้เช่าสามารถเก็บค่าใช้จ่ายในการบริหารอันมีเหตุผลสมควรตามที่จ่ายจริง รวมไปกับสาธารณูปโภคได้ แต่ข้อ ๔(๗) บอกว่าห้ามระบุในข้อสัญญาว่า "ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปา เกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ" แบบนี้สัญญาควรทำอย่างไร เพื่อจะจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบริการสาธารณูปโภคเหล่านั้น แจกแจงเป็นค่าบริการเพิ่มเติมต่อหน่วยได้หรือไม่ แล้วถ้ากิจการจ่ายค่าไฟเป็อัตราก้าวหน้า (ไม่คงที่) จะระบุต้นทุนตามอัตราผู้ให้บริการไฟฟ้าลงไปในสัญญาได้อย่างไร?
4. "ข้อ ๔(๘) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร
หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า
หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร"
ในกรณีที่ผู้เช่าผิดชำระ จนค่าเช่าเกินเงินประกัน ที่ได้วางไว้แล้ว ผู้ให้เช่าสมควรที่จะมีสิทธิเรียกร้องพื้นที่คืนจากผู้เช่าได้ อีกทั้งผู้เช่าไม่ควรจะมาใช้พื้นที่ ใช้น้ำใช้ไฟได้อีก ถูกต้องหรือไม่ แต่กฏหมายระบุห้ามปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้ามาใช้ประโยชน์ในอาคาร??? แล้วยังห้ามเจ้าของพื้นที่ในการเข้าไปในอาคารเพื่อขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออก??? อันนี้งงมากครับ
5. ถ้ากฏหมายนี้บังคับใช้จริง ต้องทำสัญญาใหม่กับทุกห้อง(รวมทั้งที่อยู่ในสัญญาเก่าณ.วันบังคับใช้) หรือเริ่มทำเฉพาะสัญญาที่จะเกิดขึ้นใหม่หลังวันบังคับใช้ครับ
รบกวนนักกฏหมายหรือเพื่อนผู้ประกอบการณ์ที่มีความรู้หรือประสปการณ์ในเรื่องนี้ช่วยแชร์ด้วยนะครับว่าควรทำอย่างไรดี