การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในของชิ้นเดียวกัน อาจจะแตกต่างกันไป ในคนแต่ละคน ผมพยายามจะอธิบาย ง่ายๆในแบบของผม สำหรับการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ ชิ้นหนึ่งๆ นะครับ การศึกษาความเป็นไปได้ มาจากภาษาอังกฤษ คำว่า feasible หรือ feasibility  ที่หมายถึงเป็นไปได้ หรือในอีกแง่หนึ่ง ก็จะหมายถึง การทำสิ่งใดๆ ให้ประสบความสำเร็จ โดย มองถึง จุดแข็ง จุดอ่อน ความเป็นจริง สิ่งที่สามารถเป็นไปได้ ของอสังหาริมทรัพย์ นั้นๆ

ภาพด้านบนเป็นขั้นต้นการพัฒนาโครงการ ในแต่ละขั้นละตอน ซึ่งการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการนั้น จะอยู่ในส่วนแรกสุด โดยหลักการแต่หลายๆครั้ง เวลามีนักพัฒนามาคุยกับผม มักจะซื้อที่ หรือเช่าที่มาเรียบร้อยแล้ว โดยไม่ได้ผ่านขั้นตอนดังกล่าว อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ จะเป็นเพียงหัวข้อเดียวจากทั้งหมด แต่ก็เป็นหัวข้อสำคัญ เพื่อที่จะจำลองสถานการณ์ ของโครงการตั้งแต่ต้นจนจบ ว่าจะเป็นอย่างไร

การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในของชิ้นเดียวกัน อาจจะแตกต่างกันไป ในคนแต่ละคน ผมพยายามจะอธิบาย ง่ายๆในแบบของผม สำหรับการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ ชิ้นหนึ่งๆ นะครับ การศึกษาความเป็นไปได้ มาจากภาษาอังกฤษ คำว่า feasible หรือ feasibility  ที่หมายถึงเป็นไปได้ หรือในอีกแง่หนึ่ง ก็จะหมายถึง การทำสิ่งใดๆ ให้ประสบความสำเร็จ โดย มองถึง จุดแข็ง จุดอ่อน ความเป็นจริง สิ่งที่สามารถเป็นไปได้ ของอสังหาริมทรัพย์ นั้นๆ

เมื่อเราพูดคุยเกี่ยวกับการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยหลักส่วนใหญ่พูดคุยเกี่ยวกับความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจหรือความเป็นไปได้ทางการเงิน อย่างไรก็ตาม ยังมีองค์ประกอบอื่นอีกเช่น กฎหมาย และข้ำกำหนดต่าง อย่างไรก็ตามสำหรับโครงการระยะยาว เช่นโรงแรม หรือห้างสรรพสินค้า การจัดองค์กร พนักงาน ก็อาจจะมีความสำคัญ เช่นกัน

เมื่อเรามองที่ผลสุดท้ายของการวิเคราะห์ความเป็นไปได้เรามองไปที่ ตัวชี้วัดที่สำคัญในการตัดสินใจลงทุนในแต่ละโครงการ โดยตัวชี้วัดที่ขึ้นอยู่กับประเภทของโครงการ กลยุทธ์การระดมทุนและกฎหมาย โดยโครงสร้าง ตัวชี้วัดที่พบมากที่สุด ได้แก่ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) อัตราผลตอบแทนส่วนของเจ้าของ (ROE) และ ระยะเวลาการคืนทุน (payback period) เป็นต้น ตามที่ได้อธิบาย วิธีการคำนวณไว้ในตอนที่สามแล้วนะครับ

โดยมาก การศึกษาความเป็นไปได้ เริ่มต้น ควรทำการรวบรวมข้อมูล ที่เกี่ยวกับที่ดิน หรือข้อมูลทั้งหมด ที่พ่อจะหาได้ ซึ่งโดยมาก ก็มักจะมีข้อมูล หรือความคิด ความเห็นพื้นฐานอยู่บ้าง ว่าอยากทำโครงการ ออกมาเป็นรูปแบบไหน โดยการศึกษาเพิ่มเติมนี้ ก็เพื่อที่จะดูว่า สิ่งที่คิดตั้งแต่ต้น รวมกับสิ่งเพิ่มเติม ว่าพอมีแนวทาง พอขายได้หรือไม่

จากนั้นจึงทำการศึกษา ภาพรวมทางเศรษฐกิจของพื้นที่ที่โดยอาจมีหัวข้อตัวอย่างดังนี้นะครับ
-    ภาพเศรษฐกิจรวมทั่วไป
-    ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ
-    เครื่องมือชี้วัดการลงทุน
-    อัตราเงินเฟ้อ
-    ประชากรและแรงงาน
เป็นแค่ตัวอย่างนะครับ อาจจะมาก หรือน้อยกว่านี้ ย่อมเป็นไปได้ โดยถ้าเป็นโครงการประเภทโรงแรม หรือห้าง อาจจะมีข้อมูลประเภทท่องเที่ยว เข้ามาเพิ่มเติม โดยการศึกษาภาพรวมนั้น อาจเป็นเฉพาะ ในพื้นที่ ในเมือง ในจังหวัด หรือทั้งประเทศด้วย ก็เป็นได้
ถัดมา เราจึงจะจะเรียงลำดับของการวิเคราะห์ ในเชิงของสถานที่ตั้งโครงการ โดยมีข้อมูลเกี่ยวกับ สถานที่และภาพรวม การเข้าถึงของโครงการ การวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนโอกาสของโครงการ โดยเราควรเข้าเยี่ยมชมโครงการจริงและตรวจสอบการเชื่อมต่อถนนที่การปรากฏด้วยตัวของ ไม่ควรดูผ่านเว็บไซต์นะครับ เพื่อเข้าให้ถึง ความรู้สึกของโครงการ สาธารณูปโภคในบริเวณนั้น และโครงการอื่น ๆ ในพื้นที่ เพื่อวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งสำหรับโครงการทั้งหมด

นี่ก็เป็นอีกส่วนที่สำคัญที่สุดในการศึกษาความเป็นไปได้โครงการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนนี้จะเกี่ยวข้องกับการจำนวน โดยเก็บรวบรวมข้อมูลการวิเคราะห์และการพยากรณ์ ข้อมูลที่ควรจะเป็น โดยมีตัวอย่างหัวต่อไปนี้:
-    อุปสงค์ (Demand), อุปทาน  (Supply), อัตราการขายโครงการ (Absorption Rate) สำหรับโครงการสร้างเพื่อขาย, อัตราการเช่า สำหรับห้องพักระยะยาว, อัตราการพัก และอัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) สำหรับโรงแรมและห้างสรรพสินค้า
-    แนวคิดในการพัฒนาโครงการ Development Concept และ ทำการศึกษาข้อมูลทางการตลาด Market Fit Analysis ที่เกี่ยวกับโครงการที่กำลังจะทำ ว่ามีความต้องการในพื้นที่นั่นๆหรือไม่
-    ภาพรวมของโครงการ
-    การวางตำแหน่งสินค้า Product Positioning
-    ภาพรวมของคู่แข่ง เปรียบเทียบกับโครงการของเรา เป็นต้น
เราจึงควรรวบรวมข้อมูลต่างๆดังที่กล่าวมาแล้ว เพื่อคาดการณ์ความต้องการของโครงการ โดยพยายาม อย่ายึดติดกับความคิดเดิม เกี่ยวกับโครงการ เพื่อให้สามารถมีแนวคิดอื่นๆ ในการพัฒนาโครงการ เพิ่มเข้ามาได้

ในกลุ่มโครงการ ที่ต้องการพัฒนา เพื่อดำเนินงานในระยะยาว เช่นโรงแรม หรือห้างสรรพสินค้า อาจต้องใส่เรื่องค่าใช้จ่ายระยะยาว แล้วการจัดการ โดยควรมีข้อมูลเพิ่มเติม เช่น
-    การตัดสินใจ ของผู้ที่จะมาดำเนินงาน เนื่องจากหลายๆ ครั้ง ในการศึกษา บอกแบบหนึ่ง แต่หากผู้บริหาร ไม่มั่นใจ ว่าสามารถ ทำแบบนั้นได้ ก็อาจเกิดปัญหาได้ ที่พบบ่อยๆคือ คนลงทุน คิดว่าทำได้มาก แต่คนบริหารบอกว่ายาก เพราะไม่อยากสัญญา ว่าจะต้องทำได้มากๆ เพื่อผูกมัดตัวเอง
-    ระบบการบริหาร โครงสร้างพนักงาน ซึ่งการวางตำแหน่งของ กลุ่มโครงการ ขนาดเล็ก ขนาดกลาง หรือขนาดใหญ่ ก็ย่อมไม่เท่ากัน
-    รูปแบบการดำเนินการอื่น ที่เกี่ยวข้อง เช่นแผนการขาย
-    แผนการบำรุงรักษา และแผนการปรับปรุงโครงการ หลังจากผ่านไประยะเวลาหนึ่ง

นี่คือหัวใจของการรายงานการศึกษาความเป็นไปได้ โดยสุดท้ายแล้ว การวิเคราะห์ทางการเงินและรายงานตัวชี้วัดประสิทธิภาพต่างๆ จะเป็นตัวสรุป เพื่อเป็นตัวบ่งชี้ประสิทธิภาพทางการเงิน โดยอาจมีการใช้วิธีการ วิเคราะห์ เขิงสถานการณ์ (Scenario Analysis) และ การวิเคราะห์ ความอ่อนไว้ของสถานการณ์ต่างๆ (Sensitiveity Analysis) เพิมเติมได้ครับ

===================================================================================

อ่านย้อนหลัง

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 1 อะไร คือโรงแรมบูทิค http://ppantip.com/topic/35065195
อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 2 โรงแรมบูทิค จากบ้านเก่า หรือตึกแถวเก่า ใครๆก็ทำกัน “แต่ผิดกฎหมาย” http://ppantip.com/topic/35067834
อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 3 การศึกษาความเป็นไปได้ก่อนที่จะลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์? และเกณฑ์การตัดสินใจในการลงทุน http://ppantip.com/topic/35254815

ที่มา

เพจ อสังหา กล้าลงทุน
https://www.facebook.com/re.investment.talk