การศึกษาความเป็นไปได้นั้น ใช้เพื่อเป็นการประเมินโครงการ ก่อนเริมลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ การศึกษาความเป็นไปได้นั้น จะมีการลงรายละเอียด เพื่อให้ทราบว่าแผนการพัฒนาที่นำเสนอนั้น เป็นไปได้หรือไม่ การวิเคราะห์จะช่วยให้เราสามารถใช้เวลาในการพิจารณากฎหมาย เศรษฐกิจ การเงินและปัจจัยอื่น ๆ ซึ่งมีความสำคัญต่อความสำเร็จของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

ความสำคัญที่สำคัญของการศึกษาความเป็นไปได้คือการเน้นความคุ้มค่าและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นใดๆ โดยที่เราอาจจะต้องเผชิญในขณะที่ มีการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลเกี่ยวกับปัญหาที่อาจมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญในการพัฒนาหรือโครงการลงทุน

การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน เพื่อเป็นการทดสอบว่าผลตอบแทนของโครงการจะคุ้มกับต้นทุนค่าเสียโอกาสหรือไม่ โดยการรวมผลของการวิเคราะห์ตลาดและประมาณการค่าใช้จ่าย นำมาวิเคราะห์ความเป็นไป โดยใช้ เกณฑ์การตัดสินใจเพื่อการลงทุน โดยแบ่งเป็น เกณฑ์การตัดสินใจที่ไม่มีการปรับค่าเวลา และ เกณฑ์การตัดสินใจที่มีการปรับค่าเวลา



-    กำไรขั้นต้น Gross Profit สำหรับโครงการขาย จะบ่งบอก ถึงกำไรเบื้องต้นของกิจการนั้นๆ (รายได้จากยอดขาย หักลบ ต้นทุนขาย เช่นค่าที่ดิน และค่าก่อสร้าง เป็นต้น) สำหรับโครงการ ที่เป็นการดำเนินงานระยะยาว อาจจะ เรียกว่า Gross Operating Profit โดยมีการนำ รายได้จากการดำเนินงานในแต่ละปี หักลบ ด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เช่นค่าจ้างพนักงาน ค่าน้ำค่าไฟ ค่าอุปกรณ์ต่างๆ เป็นต้น เพื่อนดูว่ากิจการ มีรายได้ เพียงพอ ต่อรายจ่าย ที่ได้ลงทุนลงไป

-    อัตรากำไรขั้นต้น Gross Profit Margin หรือ Gross Operating Profit Margin
สำหรับโครงการขาย Gross Profit Margin มีวิธีคิดคือ


สำหรับโครงการดำเนินงาน Gross Operating Profit Margin โดยมีวิธีคิดคือ



โดยมักจะคำนวณฯเป็นรายปี, รอบบัญชี หรือช่วงเวลาหนึ่งๆ

-    กำไรสุทธิ Net Profit โดยจะแสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการขาย ที่สะท้อนอยู่ในรูปกำไรสุทธิ โดยใช้ รายได้จากยอดขาย หักลบด้วย ต้นทุนขาย เช่น ค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ค่าใช้จ่ายในการขาย ค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการ ค่าใช้จ่ายจากดอกเบี้ยและภาษี เป็นต้น หรือ Net Operating Profit สำหรับโครงการ ที่เป็นการดำเนินงานระยะยาว อาจจะ เรียกว่า Net Operating Profit โดยมีการนำ รายได้จากการดำเนินงานในแต่ละปี หักลบ ด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เช่นค่าจ้างพนักงาน ค่าน้ำค่าไฟ ค่าอุปกรณ์ต่างๆ ค่าเสื่อมราคา ค่าใช้จ่ายจากดอกเบี้ยและภาษี เป็นต้น เพื่อนดูว่ากิจการ มีรายได้ เพียงพอ ต่อรายจ่าย ที่ได้ลงทุนลงไป

-    อัตรากำไรสุทธิ Net Profit Margin หรือ Net Operating Profit Margin สำหรับโครงการขาย โดยมีวิธีคิดคือ
สำหรับโครงการขาย Net Profit Margin มีวิธีคิดคือ



สำหรับโครงการดำเนินงาน Net Operating Profit Margin โดยมีวิธีคิดคือ



โดยมักจะคำนวณฯเป็นรายปี, รอบบัญชี หรือช่วงเวลาหนึ่งๆ

-    อัตรากำไรจากการลงทุน Capital Gain เป็นกำไรที่เกิดขึ้น จากผลต่างของราคาขาย และราคาทุนที่ซื้อมา โดยมีวิธีการคำนวณดังนี้



-    อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน Return on Investment หรือ ROI โดยเป็นการคำนวณบนฐานการลงทุนทั้งหมด เพื่อแสดงถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน

สำหรับโครงการขาย โดยมีวิธีคิดคือ



สำหรับโครงการดำเนินงาน โดยมีวิธีคิดคือ



โดยอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนควรมีค่ามากกว่า 1 หรือ 100% เพื่อได้ทราบว่าโครงการนั้นๆ สามารถ ตอบแทนเงินลงทุน ที่ลงไปได้ โดยผลตอบแทน ยิ่งมาก ยิ่งดี
-    อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของเจ้าของ Return on Equity หรือ ROE โดยเป็นการคำนวณบนฐานการลงทุนในส่วนของเจ้าของ เพื่อแสดงถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน โดยผลตอบแทน ยิ่งมาก ยิ่งดี และควรมากกว่า 1 หรีอ 100% อย่างไรก็ตาม หาก ROI > 1 หรือ 100% โดยคณิตศาสตร์แล้ว ROE ย่อมมากว่า  1 หรือ 100% เช่นกัร

สำหรับโครงการขาย โดยมีวิธีคิดคือ



สำหรับโครงการดำเนินงาน โดยมีวิธีคิดคือ



-    ระยะเวลาคืนทุนของโครงการ Payback Period โดยลักษณะนี้ ใช้สำหรับ โครงการ ที่มีการดำเนินงาน เป็นหลัก เพื่อเปรียบเทียบว่า ใช้ระยะเวลากี่ปี ในการ คืนทุน ให้กับเงินลงทุน ที่ลงไปทั้งหมด และใช้สำหรับธนาคาร เป็นเกณฑ์ ในการตัดสินใจให้กู้ ว่าโครงการนั้นๆ จะสามารถ คืนหนี้ ให้กับธนาคาร ได้ภายในกี่ปี โดยต้องคืนหนี้และทุน ในระยะเวลาที่รับได้ โดยปกติ จะอยู่ที่ 10-15 ปี สำหรับโครงการระยะยาว

และเกณฑ์การตัดสินใจที่มีการปรับค่าเวลา ซึ่งโดยมาก จะใช้วิเคราะห์ สำหรับ โครงการที่มีการดำเนินงานระยะยาว
ก่อนจะลงไปที่เกณฑ์การตัดสินใจที่เหลือ ผมจะขออธิบาย ก่อน ว่าทำไม ต้องมีการปรับค่าเวลา ในการลงทุน ในภาษา ที่เข้าใจง่ายๆ เงินของเราทุกคน มีมูลค่าเปลี่ยนแปลง ตลอด เวลาใช่มั้ยครับ มีเงิน 10 บาท เมื่อยี่สิบปีที่แล้ว อาจจะซื้อ ข้าวกินได้จนอิ่ม แต่มาในวันนี้ อาจจะซื้อได้ แค่เครื่องปรุง เค้าเลยบอก ว่าเงินมีคุณค่าลดลง ตามระยะเวลาที่ผ่านไป มีเงินอยู่ 100 บาท ในกระเป๋าสตางค์ ผ่านไป 1 ปี ไม่ทำอะไร มูลค่า ก็ลดลงไปในตัว แทนที่เราจะเอาไปฝากธนาคาร (ถึงแม้ว่าตอนนี้ ดอกเบี้ยจะต่ำเตี้ย เรี่ยดินก็ตาม)  แต่ก็จะเพิ่มมูลค่า เป็น 101 บาท ในกรณี ที่ดอกเบี้ย 1% ต่อปี หรือคนที่มีธุรกิจอยู่แล้ว เงิน 100 บาท อาจจะ เอา ไปทำเงิน ให้เกิด มูลค่า ได้มากกว่านี้ แต่ถ้าไม่เอาไปใช้ สิ่งที่เกิด เราจะเรียกว่า ค่าเสียโอกาส ในการลงทุน ซึ่งค่าเสียโอกาสนี้ แต่ละคน ก็อาจจะมีไม่เท่ากัน เท่าที่ผมเจอมา ช่องว่างนี้ ของแต่ละคน ก็จะไม่เท่ากัน มีตั้งแต่ 4% ไปจนถึง 10% หรือแล้วแต่มุมมองนะครับ ถึงเวลา พวกนี้ ก็อาจจะต้องมานั่งคุยกัน ว่าตัวเลขไหน เหมาะสม สำหรับ แต่ละคน อยู่ที่ เท่าไหร่ ยังไง พอได้ตัวเลขนี้ เราจะเอามาคำนวณ อีกสองตัวชี้วัดครับ คือ

-    มูลค่าปัจจุบันสุทธิ Net Present Value หรือ NPV คือ โดยจะทำการประเมินว่า ผลตอบแทนสุทธิ ในแต่ละช่วงเวลา ทั้งเงินลงทุน และผลกำไรในแต่ละปีมีค่าเป็นอย่างไร โดย เงินที่ได้เข้ามาในปีที่ท้ายๆ ก็จะมีการด้อยค่า มากกว่าปีแรกๆ โดยมีสูตรการคำนวณ ดังนี้



โดยที่



โดยหากเห็นโครงการเป็นโครงการที่มีระยะเวลาสิ้นสุดแน่นอน



แต่หากว่า ที่เราเป็นเจ้าของที่ดินเอง มีการถือโครงการ เพื่อหาประโยชน์ ไปเรื่อยๆ (ตลอดไป) ปีสุดท้ายในการคำนวณ จึงต้องมีการปรับราคาดังนี้



โดย ปีสุดท้าย อาจจะเป็น ปีที่ 5, 10, 12 หรือ 30 แล้วแต่สมมติฐานครับ
โดย NPV ต้องมีค่ามากกว่า 0 โครงการนั้น จึงเหมาะแก่การลงทุนครับ เนื่องจากผลตอบแทน มีค่า มากกว่า r ที่เราสามารถทำรายได้ ได้ในปัจจุบัน หากน้อยกว่า 0 ถือว่า ไม่สมควรลงทุนครับ


-    อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน Internal Rate of Return หรือ IRR คืออัตราผลตอบแทน ที่ทำให้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ Net Present Value หรือ NPV มีค่าเท่ากับ 0 นั่นเอง IRR จึงควรมีค่ามากกว่า ต้นทุนทางการเงิน ที่ได้อธิบายไปในข้างต้น เพื่อนที่จะบอกว่า โครงการนี้ เหมาะสมแก่การลงทุนนั่นเองครับ การคำนวณ IRR โดยวิธี สูตรคำนวณนั้น ไม่เป็นที่นิยม โดยมักจะใช้วิธีคำนวณใน Excel หรือใช้ financial calculator แทนครับ โดยมีสูตรคำนวณสำหรับโครงการที่มีระยะเวลาสิ้นสุดแน่นอน หรือโครงการสร้างเพื่อขาย ดังนี้



แต่หากว่า ที่เราเป็นเจ้าของที่ดินเอง มีการถือโครงการ เพื่อหาประโยชน์ ไปเรื่อยๆ (ตลอดไป)



การศึกษาความเป็นไปได้ดังนั้น เพื่อนเป็นการวิเคราะห์สำหรับการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราโดยการช่วยให้เรากำหนดว่าโครงการที่เราจะพัฒนานั้น มีความเป็นไปได้ หรือจะมีผลกำไรในอนาคตมากน้อยเพียงไร นอกจากนี้ยังจะช่วยให้เราเลือกตัดสินใจการลงทุนทางเลือกที่เป็นไปได้อื่น ๆ

ดังนั้นเราจึงไม่ควรเริ่มต้นกิจการธุรกิจใหม่โดยไม่ต้องจัดทำแผนธุรกิจดังนั้นทำไม เราควรจะพิจารณาประเภทของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ โดยไม่ได้มีน้ำหนักถึงข้อดีและข้อเสีย หรือกระทบ เพื่อให้มั่นใจ ในผลตอบแทน ที่จะได้รับในตอนท้าย การศึกษาความเป็นไปได้ที่มีรายละเอียด จะบอกเราว่าการพัฒนาที่นำเสนอของเรานั้น จะเป็นมีโอกาสพบกับความสำเร็จ หรือความล้มเหลว โดยเน้นปัญหาที่อาจเกิดความเสี่ยงใด ๆ

หวังว่าคงเป็นประโยชน์ ไม่มากก็น้อยนะครับ โดยวิธีการเหล่านี้ สามารถไปปรับใช้ กับการซื้อขาย ลงทุนซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโดได้เช่นกันนะครับ

===================================================================================

อ่านย้อนหลัง

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 1 อะไร คือโรงแรมบูทิค http://ppantip.com/topic/35065195
อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 2 โรงแรมบูทิค จากบ้านเก่า หรือตึกแถวเก่า ใครๆก็ทำกัน “แต่ผิดกฎหมาย” http://ppantip.com/topic/35067834

ที่มา

เพจ อสังหา กล้าลงทุน
https://www.facebook.com/re.investment.talk