ใช่ครับ..

อพาร์มเม้นท์ เกรด B+ สูง 3 ชั้น(ความสูงต่อชั้น 3.30 ม.) ใช้พท.ก่อสร้างไม่เกิน 200 ตร.วา ขนาดพท.ต่อห้องเริ่มที่ 28 ตร.ม.

จำนวน 30 ห้อง ราคาขาย(เช่า) 5,500 ขึ้นไป...อ่อ ไม่รวมน้ำไฟนะครับ ^^

ค่าก่อสร้างรวมทุกอย่างแล้ว(วัสดุเต็มมาตรฐาน เหล็ก,คอนกรีต) แบบ ดำเนินการ เฟอร์นิเจอร์ แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ราคาต่อตร.ม.ไม่เกิน 10,000 บาท

หน้าตาแบบนี้ครับ... ^^



พท.ใช้สอยทั้งหมด 1,285 ตร.ม. แต่ที่สำคัญ มันใช้เวลาตั้งแต่ออกแบบจนสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์ ไม่เกิน 6 เดือนครับ ^^





ห้องตัวอย่างที่เกือบจะแล้วเสร็จ ใช้งบประมาณต่อห้องรวมเครื่องปรับอากาศแล้ว 45,000 บาทต่อห้อง ซึ่งก็รวมอยู่ใน 10,000 บาท/ตร.ม.แล้ว

(ภาพจริง)



มาดูอีกมุมบ้างนะครับ ด้านที่เป็นกระจก



ดูเต็มหน้า ความสูงพื้นถึงฝ้า 3.00 ม.(นายแบบเป็นน้องในทีมนะครับ น้องสูง ราว 185 ให้ลองทุกการใช้สอยในห้องแล้ว ไม่อึดอัด ส่วนผมจะหน้าตาดีกว่าน้องเล็กน้อยครับ .TT.)



ห้องนัำครับ

แน่นอน!! ยังอยูในงบครับ



จริงๆแล้ว การออกแบบและก่อสร้างในครั้งนี้ เน้นข้อกำหนดสำคัญของอาคารชุดพักอาศัยครับ

เพราะอาคารนี้ อยู่ในระหว่างการยื่นขอพรบ.อาคารชุด(คอนโดมิเนียมเชิงราบ)

เนื่องจากวัตถุประสงค์ของเจ้าของ ต้องการให้มันเป็นคอนโดมิเนียมเชิงราบ (ถ้าจะขาย)ราคาขายเบาๆที่ ห้องละไม่เกิน 1,000,000 บาท

แต่ยังไม่อยากขายตอนนี้ ไม่ได้เดือดร้อนอะไร ขอเปิดให้เช่าไปก่อน  ตั้งค่าเช่าไว้ 5,500  ยังไม่โฆษณาเลย ก็จะเต็มซะละ



อืม.. ถ้ามันเป็นคอนโดห้องละล้าน คนซื้อก็ผ่อนเดือนละสี่พันกว่า

30 ห้องก็ 30,000,000 ค่าก่อสร้าง 12,000,000 ค่าที่ดินอีกสัก 3,000,000 ล้าน กำไรจะเท่าไหร่กันนะ

แต่ที่ได้แน่ๆตอนนี้เลยคือ หลังก่อสร้างแล้วเสร็จ ราคาประเมินอาคารหลังนี้สูงกว่าการลงทุนทันทีร้อยละ 30 อืมมม ไม่เลว...^^


เอาล่ะครับ เกริ่นมาซะนาน เข้าเรื่องกันดีกว่าเน๊อะ

..................................................................................................................

โดยอาชีพของผมแล้ว เป็นที่ปรึกษานักพัฒนาอสังหานะครับ เลยได้มีโอกาสได้ลองโครงการในหลายรูปแบบ

แต่ด้วยลักษณะงาน นักลงทุนรายเล็ก ก็คงไม่จ้างเรา เนื่องจากเป็นการเพิ่มรายจ่ายโดยไม่จำเป็น(เอ๊ะ หรือจำเป็น )

ดังนั้น ส่วนใหญ่แล้ว งานที่ผ่านเข้ามาในมือ มักจะมีขนาดกลางๆ ไปจนถึงขนาดใหญ่ การคำนวนต้นทุนต่างๆนาๆ จึงมักจะอิงกับราคาของผู้รับเหมารายใหญ่ ดูที่เสร์จ วางผังอีกครึ่งชม.(เอาคร่าว ของจริงเดี๋ยวค่อยปรับ) เคาะพท.xค่าก่อสร้างไปเลย จะเอาสินค้าเกรดไหนตามข้อมูลจากฝ่ายการตลาด ก็ได้เสนอนักลงทุนละ จะไปต่อไม่ไปต่อ วันเดียวก็จบ

ดังนั้น.. ค่าก่อสร้าง หมื่นห้า สองหมื่นห้า เจ็ดหมื่นห้า/ตร.ม. จึงเป็นการคำนวนต้นทุนคร่าวๆตามแต่ลักษณะของงาน หากพูดกันว่า อาคารสามชั้น เกรดB+ รวมเฟอร์ ตรม.ละหมื่นยังมีกำไร ก็เป็นเรื่องที่ผมได้ยินก็คงหัวเราะจนน้ำหมากกระฉอกกะเค้าด้วยเหมือนกัน..(ถ้าผมเคี้ยวหมากนะ)

จนกระทั่งวันนึง มีน้องที่สนิทกัน แจ้งว่า คุณพ่อ(ท่านเป็นคุณหมอนะครับ ยังหล่อสมาร์ทอยู่เลย กับคุณแม่ที่ท่านเป็นอดีตพยาบาล(ใจดีและน่ารักมาก) ทั้งสองท่านอยากทำอพาร์ทเม้นท์ขนาดไม่ใหญ่มาก แต่ไม่อยากเป็นอพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่เกลื่อนตลาด ภายใต้งบประมาณที่ตั้งไว้ไม่สูงมาก

อืม.. น่าสนใจครับ เนื่องจากผมไม่เคยทำงานในลักษณะที่ลงไปดูลึกถึงรายละเอียดในต้นทุนการก่อสร้างที่แท้จริงมานานแล้ว งานนี้จึงสะกิดต่อมฮึกเหิมผมไม่น้อย ดังนั้น โครงการนี้จึงได้เริ่มต้นขึ้นครับ...

อ่านตรงนี้นิดนะครับ

1"ผมจะเขียนกระทู้นี้เรื่อยๆ โดยพยายามให้เกิดประโยชน์กับผู้อ่านมากที่สุด โดยจะเริ่มตั้งแต่การสำรวจตลาด ออกแบบ ก่อสร้าง ราคาวัสดุ แรงงาน ทุกสิ่งอย่าง ดังนั้น กระทู้จะไปเรื่อยๆนะครับ คาดว่าน่าจะยาวอยู่ ท่านที่ขึ้เกียจรอ ยังไงอีกสองวันค่อยมาอ่านใหม่ครับ

2'ราคาที่กล่าวถึง เป็นราคาที่ผู้ลงมืปฏิบัติ มีความรู้ความเข้าใจในเนื้องานเป็นอย่างดีนะครับ ดังนั้น ต้นทุนแฝงที่ถูกซ่อนไว้ในงานทั่วๆไป ผมจะแยกย่อยออกมาในเนื้อหานะครับ

3'ก่อนที่จะใช้ราคานี้จากกระทู้ผมไปต่อรองผู้รับเหมา(หากท่านจะสร้าง) โปรดอ่านให้จบก่อนนะครับ ไม่งั้นอาจผิดใจกันได้ (ราคานี้ผู้รับเหมาเหลือครับ แต่เค้าจะพอใจมั๊ย เดี๋ยวเรามาดูกันครับ เพราะขั้นตอนในการทำงานของเรา ใช้ผู้รับเหมารายย่อยทั้งหมดครับ)

4'กระทู้นี้เป็นตอนที่ 2 นะครับ กระทู้ตอนที่ 1 อันนี้ครับ http://ppantip.com/topic/30193169  หลังจากสองปีผ่านไป แห่ะๆ

โปรดติดตามตอนต่อไปครับ บ่ายๆหน่อยนะครับ วันนี้ผมทำงาน ไม่มีวันหยุดมานานแล้วครับ....

                            
*แก้คำผิดครับ